Судья: Занкина Е.П. гр. дело Номер обезличен
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
Дата обезличена года, судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего: Моргачёвой Н.Н.,
судей: Сокол Т.Б., Рощиной Т.З.,
при секретаре Солдаткиной Е.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области на решение Октябрьского районного суда г. Самары от Дата обезличена года, которым постановлено:
«Заявление ФИО3 удовлетворить.
Признать незаконным отказ Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области от Дата обезличена. в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве Номер обезличен от 25.12.2009г., заключенного ООО «С» с ФИО3.
Обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области осуществить государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве Номер обезличен от Дата обезличенаг., заключенного ООО «С» с ФИО3».
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Моргачёвой Н.Н., объяснения представителя УФРС по Самарской области – ФИО7 (по доверенности), в поддержание доводов кассационной жалобы, возражения на жалобу представителя ФИО3 – ФИО6 (по доверенности) и представителя ООО «С» - ФИО5 (по доверенности), судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
ФИО3 обратился в суд с заявлением об оспаривании отказа в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома.
В обоснование требований указал, что Дата обезличена. он заключил с ООО «С» договор участия в долевом строительстве Номер обезличенГ-нп, предметом которого является обязательство застройщика построить нежилые помещения, расположенные на 2 этаже, в секции 1-Г, общей площадью 778,21 кв.м. входящие в состав дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, 2-ух уровневым подземным паркингом, расположенного по адресу: ФФАдрес обезличен123.
08.02.2010г. заявитель обратился за государственной регистрацией договора участия в долевом строительстве и представил совместно с застройщиком - ООО «С» все необходимые документы.
19.02.2010 года ФИО3 получил уведомление о приостановлении государственной регистрации по следующим причинам:
- жилой дом, в составе которого находятся нежилые помещения, строится на земельных участках, не предназначенных для этих целей;
- жилой дом строится на земельных участках, права застройщика на которые не зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- в составе документов по этому договору, как с первым участником долевого строительства не представлен план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием местоположения на земельном участке;
- имеются противоречия о сроке ввода жилого дома в проектной декларации;
- не представлено согласие АК СБ РФ на прекращение залога на объекты долевого строительства на прекращение права залога на объекты долевого строительства с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства по окончании строительства;
- не представление свидетельства, подтверждающего факт внесения изменений в учредительные документы застройщика и устава в редакции Федерального закона от 30.12.08 года №312.
17.03.2010 года Застройщик представил в регистрационный орган подробные обоснования незаконности приостановки государственной регистрации, однако, Дата обезличена года получил отказ в государственной регистрации договора.
Ссылаясь на то, что данный отказ является незаконным и необоснованным, отказом в регистрации договора нарушаются его права на участие в долевом строительстве и его законные интересы, кроме того, по указанному жилому дому государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве ранее уже была проведена, заявитель просил суд признать незаконным отказ Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве Номер обезличен от Дата обезличенаг. и обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области осуществить его государственную регистрацию.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В кассационной жалобе УФРС по Самарской области просит решение суда отменить, считая его незаконным и необоснованным.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене или изменению решения суда, считает решение суда правильным.
В соответствии со ст. 254 ГПК РФ гражданин вправе оспорить в суде решение органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считает, что нарушены его права и свободы.
В соответствии со ст. 258 ГПК РФ суд, признав заявление обоснованным, принимает решение об обязанности соответствующего органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего устранить в полном объеме допущенное нарушение прав и свобод гражданина или препятствие к осуществлению гражданином его прав и свобод.
Как следует из п.17 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации.
В соответствии со ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации представляются документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.
Согласно п.2 ст.25.1. Закона о регистрации на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с указанным Федеральным законом, застройщиком представляются:
1) разрешение на строительство;
2) проектная декларация;
3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений;
4) договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство.
Согласно ч.2 п.2.1. ст.25.1. вышеуказанного Федерального закона №122-ФЗ, после государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве государственная регистрация последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется в срок не более, чем 10 рабочих дней со дня подачи заявления и документов необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
Из материалов дела следует, что Дата обезличенаг. между ФИО3 и ООО «С заключен договор участия в долевом строительстве Номер обезличен, предметом которого является обязательство застройщика построить нежилые помещения, расположенные на 2 этаже, в секции 1-Г, общей площадью 778,21 кв.м., входящие в состав дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, 2-ух уровневым подземным паркингом, расположенного по адресу: ФФАдрес обезличен123
Согласно условиям договора, после окончания срока строительства и ввода объекта в эксплуатацию заявителю должны быть переданы нежилые помещения, расположенные на 2 этаже, в секции 1-Г, общей площадью 778,21 кв.м. входящие в состав дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, 2-ух уровневым подземным паркингом, в указанном доме. Стоимость помещений заявитель оплатил полностью.
Судом установлено, что по вышеуказанному жилому дому государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве ранее уже была проведена в отношении участника долевого строительства ФИО8. ФИО3 является вторым участником долевого строительства.
Также установлено, что 08.02.2010г. ФИО3 обратился за государственной регистрацией договора участия в долевом строительстве и представил совместно с застройщиком - ООО «С» следующие документы:
1) заявление о проведении государственной регистрации договора участия в долевом строительстве;
2) договор участия в долевом строительстве;
3) нотариально удостоверенное согласие супруги от 05.02.2010г.;
4) квитанцию об оплате №22 от 08.02.2010г.
Дата обезличена года ФИО3 получил уведомление о приостановлении государственной регистрации по следующим причинам:
- жилой дом, в составе которого находятся нежилые помещения, строится на земельных участках, не предназначенных для этих целей;
- жилой дом строится на земельных участках, прав застройщика на которые не зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- в составе документов по этому договору, как с первым участником долевого строительства не представлен план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием местоположения на земельном участке;
- имеются противоречия о сроке ввода жилого дома в проектной декларации;
- не представлено согласие АК СБ РФ на прекращение залога на объекты долевого строительства на прекращение права залога на объекты долевого строительства с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства по окончании строительства;
- не представление свидетельства, подтверждающего факт внесения изменений в учредительные документы застройщика и устава в редакции Федерального закона от 30.12.08 года №312.
17.03.2010г. Застройщик представил в регистрационный орган обоснования незаконности приостановки государственной регистрации, однако, ФИО3 Дата обезличена года отказано в регистрации договора.
Суд пришел к правильному выводу, что отказ в государственной регистрации договора в связи с тем, что многоквартирный дом, в составе которого находится объект договора, строится на земельных участках, не предназначены для этих целей, является необоснованным.
Согласно п.1.4.Договора, строительство жилого дома осуществляется на земельных участках со следующими кадастровыми номерами: Номер обезличен:, Номер обезличен, Номер обезличен, Номер обезличен, Номер обезличен.
Из материалов дела видно, что первоначальным видом разрешенного использования земельных участков, на которых осуществляется строительство, являлось индивидуальное жилищное строительство.
Постановлением Главы г.о. Самара от 24.07.2008 года Номер обезличен ООО «С», как застройщику, предоставлено разрешение на условно-разрешенный вид использования земельного участка, в границах улиц ФФАдрес обезличен123 для строительства четырех односекционных жилых домов со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, двухуровневым паркингом и трансформаторной подстанцией.
Также видно, что 27.08.2008 года Глава г.о. Самара выдал ООО «С» разрешение на строительство Номер обезличен первой очереди жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, двухуровневым паркингом и трансформаторной подстанцией – жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями (секция 1Г), расположенного в границах улиц ФФАдрес обезличен123 со сроком действия до 27.05.2012 года. Разрешение на строительство выдано в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса и подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дает застройщику право осуществлять строительство. Правомерность ведения строительства проверялась уполномоченным на то органом. Разрешение на строительство никем не оспаривалось и недействительным не признано.
Законность строительства многоэтажного дома на данных земельных участках подтверждается также письмом Департамента строительства и архитектуры г.о. Самара от 28.04.2009г.
Также суд пришел к правильному выводу о том, что отказ государственного органа по тем основания, что договоры аренды земельных участков, на которых ведется строительство, не зарегистрированы, является необоснованным.
Установлено, что права ООО «С» на земельные участки возникли из договоров аренды земельных участков, заключенных сроком на 11 месяцев.
В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Пунктом 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации прямо указано, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Федеральным законом № 214-ФЗ от 20.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» также не установлена обязанность регистрировать договоры аренды земельных участков на срок менее 1 года.
Учитывая изложенное, суд пришел к правильному выводу о том, что отказ в регистрации договора участия в долевом строительстве по этим основаниям является незаконным.
Суд обоснованно признал неправомерным отказ регистрирующего органа в государственной регистрации в связи с тем, что в составе документов, представляемых для государственной регистрации по договору, не представлен план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения на земельном участке, отведенном под строительство, поскольку описание местоположения нежилых помещений на плане создаваемого объекта указано в приложении к договору участия в долевом строительстве Номер обезличен от Дата обезличена года, которое было сдано на государственную регистрацию вместе с договором.
Также суд правильно признал необоснованным отказ в государственной регистрации со ссылкой на противоречия о сроке ввода жилого дома в проектной декларации, указав, что проектная декларация не относится к числу документов, предоставляемых в соответствии с п.1 ст.25.1 ФЗ от 21.07.97 года №122-ФЗ. Кроме того, все противоречия Застройщиком были устранены и проектная декларация направлена в УФРС по Самарской области.
Также судом установлено, что 23.12.09 года АК СБ РФ направил в адрес УФРС по Самарской области согласие на заключение договоров аренды, являющихся предметом залога по договору ипотеки Номер обезличен от Дата обезличена года, заключенного между Банком и ФИО3: земельный участок площадью 200,00 кв.м., расположенный по адресу: ФФАдрес обезличен123; земельный участок площадью 200,00 кв.м., расположенный по адресу: ФФАдрес обезличен123; земельный участок площадью 123,00 кв.м., расположенный по адресу: ФФАдрес обезличен123; земельный участок площадью 172,52 кв.м., расположенный по адресу: ФФАдрес обезличен123; по договору ипотеки Номер обезличен от 13.09.07 года земельного участка площадью 849,30 кв.м., расположенного по адресу: ФФАдрес обезличен123.
Таким образом, отказ в государственной регистрации вышеуказанного договора участия в долевом строительстве, является неправомерным.
Кроме того, основанием для отказа в государственной регистрации также явилось не предоставление свидетельства, подтверждающего факт внесения изменений в учредительные документы застройщика. Суд правомерно признал данный отказ необоснованным, поскольку, как видно из материалов дела, 19.02.10 года ФИО3 получил уведомление о приостановлении государственной регистрации, в связи с чем ООО «С» в адрес УФРС направило письмо с указанием того, что изменения в учредительных документах опубликованы на сайте. Кроме того, указанные документы были сданы в регистрирующий орган при регистрации первого договора участия в долевом строительстве с ФИО8
Учитывая изложенное, суд пришел к правильному выводу об удовлетворении заявленных требований ФИО3 о признании незаконным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области от Дата обезличенаг. в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве Номер обезличен от Дата обезличенаг., заключенного между ООО «С» и ФИО3, и обязал Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области осуществить государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве Номер обезличен от Дата обезличенаг., заключенного ООО «С» с ФИО3.
Доводы УФРС по Самарской области в кассационной жалобе о том, что отказ в государственной регистрации договора правомерен, поскольку в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не зарегистрированы договоры аренды земельных участков, на которых осуществляется строительство, не могут быть приняты во внимание.
В соответствии с ч. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации, договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Федеральным законом № 214-ФЗ от 20.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» также не установлена обязанность регистрировать договоры аренды земельных участков на срок менее 1 года.
Как видно из материалов дела, договоры аренды между ФИО3 и ООО «С» заключены на 11 месяцев, в связи с чем не полежат государственной регистрации. Таким образом, отказ в регистрации договора участия в долевом строительстве по указанному основанию является незаконным.
Доводы УФРС по Самарской области в жалобе о том, что ФИО3 представил для государственной регистрации договора документы не в полном объеме, в связи с чем последовал отказ в государственной регистрации, были судом тщательно проверены и не нашли своего подтверждения. ФИО3 предоставил для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве документы в полном объеме, в соответствии с требования законодательства. Кроме того, установлено, что по указанному жилому дому государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве ранее уже была проведена. В соответствии ч.2 п.2.1. ст.25.1. ФЗ №122, после государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве государственная регистрация последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется в срок не более, чем 10 рабочих дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
Таким образом, суд обоснованно признал отказ УФРС по Самарской области в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного между ООО «С» и ФИО3, незаконным.
Судебная коллегия считает, что нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, судом не допущено. Выводы суда основаны на нормах действующего закона и представленных сторонами доказательствах, которые получили надлежащую оценку.
Таким образом, оснований для отмены решения суда по доводам кассационной жалобы не усматривается.
На основании изложенного, руководствуясь ст.361 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
Решение Октябрьского районного суда г. Самары от Дата обезличена года оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи