Судья: Захаревская М.Г.
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е.
гр. дело № 33-6544
06 июля 2010 года, судебная коллегия по гражданским делам
Самарского областного суда в составе:
председательствующего: Яковлевой В.В.
судей: Кирюхиной Т.Н., Акининой О.А.
при секретаре Романовой О.Н.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе представителя ОАО «Тольяттиазот», участвующего в деле в качестве третьего лица, - Бетиной О.А. (доверенность от 21.09.2009г.) на решение Комсомольского районного суда г. Тольятти от 11.05.2010 года, которым постановлено:
«Иск Касаткина Сергея Васильевича – удовлетворить частично.
Признать за Касаткиным Сергеем Васильевичем, Дата обезличена года рождения, право собственности на незавершенный строительством объект недвижимого имущества в виде трехкомнатной квартиры Номер обезличен, общей площадью 64,8 кв.м., общей площадью с балконом 67,0 кв.м., жилой площадью 42,3 кв.м., на Номер обезличен этаже в Номер обезличен подъезде, что соответствует строительному номеру квартиры Номер обезличен на Номер обезличен этаже во Номер обезличен подъезде, в незавершенном строительством 10-этажном панельном доме с 9-тиэтажным кирпичным пристроем по адресу: Адрес обезличен со строительной позицией 15 по ул.Адрес обезличен.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью фирма «Сиэгла» в пользу Касаткина Сергея Васильевича неустойку за нарушение сроков строительства и сдачи объекта в сумме 50000 рублей, в возмещение морального вреда – 7000 рублей, а всего 57000 рублей.
Взыскать с ООО фирма «Сиэгла» государственную пошлину в доход государства в размере 8 286 рублей 60 копеек».
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Кирюхиной Т.Н., объяснения представителя ОАО «Тольяттиазот» Бетиной О.А. (по доверенности от Дата обезличена.), поддержавшей доводы кассационной жалобы, возражения представителя Касаткина С.В. по доверенности от Дата обезличена. – Лазарева В.А. на доводы кассационной жалобы, судебная коллегия
у с т а н о в и л а:
Касаткин С.В. обратился в суд с иском к ООО фирма «СИЭГЛА» о признании права собственности на помещение в незавершенном строительством доме, взыскании неустойки и компенсации морального вреда, указав, что Дата обезличенаг. между ним и ООО фирма «СИЭГЛА» был заключен договор на долевое участие в строительстве жилья Номер обезличен, по условиям которого ответчик обязался завершить работы по строительству для его личных нужд жилого помещения – трехкомнатной квартиры Номер обезличен, общей площадью 67,1 кв.м. на Номер обезличен этаже во Номер обезличен подъезде в 10-этажном панельном доме по адресу: поз.15 по ул. Адрес обезличен, не позднее Дата обезличенаг., а он в свою очередь обязался оплатить стоимость квартиры без отделочных работ в сумме 308 660 рублей.
Он свои обязательства перед «заказчиком-застройщиком» исполнил, оплатил стоимость квартиры в полном объеме, однако ответчик свои обязательства по договору не выполнил. До настоящего времени ответчиком не введен построенный дом в эксплуатацию, а ему не переданы документы, необходимые для государственной регистрации права собственности, не смотря на то, что строительство дома завершено, часть квартир занята жильцами, кв. Номер обезличен (в настоящее время кв. Номер обезличен) имеется в натуре и пригодна для проживания.
В настоящее время панельному жилому дому поз. 15 по ул. Адрес обезличен присвоен адрес: Адрес обезличен Нумерация подъезда и квартиры также изменилась в связи с произведенной МП г. о. Тольятти «Инвентаризатор» технической инвентаризацией, и теперь строительному номеру кв. Номер обезличен на Номер обезличен-ом этаже Номер обезличен подъезда соответствует кв.Номер обезличен, находящаяся на Номер обезличен-ом этаже в Номер обезличен подъезде.
В силу дополнительного соглашения от Дата обезличенаг., заключенного между Касаткиным С.В. и ООО фирма «СИЭГЛА», в договор от Дата обезличенаг. внесены изменения, согласно которым «заказчик-застройщик» по завершению строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома передает «дольщику» трехкомнатную квартиру без отделочных работ в Номер обезличен подъезде на Номер обезличен этаже общей площадью без балконов и лоджий 64,8 кв. м., жилой площадью 42,3 кв. м., № квартиры Номер обезличен в жилом доме с нежилыми помещениями, расположенном по адресу: Адрес обезличен Ориентировочный срок ввода в эксплуатацию жилого дома – 3 квартал 2009г.
Дата обезличенаг. между истцом и ответчиком был подписан акт Номер обезличен приемки законченной строительством квартиры Номер обезличен в жилом доме с нежилыми помещениями по адресу: Адрес обезличен, однако, не смотря на это, он не может зарегистрировать свое право собственности на спорную квартиру в Управлении ФРС по Самарской области, поскольку до настоящего времени дом в эксплуатацию не введен и является объектом незавершенного строительства.
Ссылаясь на изложенное, Касаткин С.В. просил суд признать за ним право собственности на незавершенный строительством объект в виде трехкомнатной квартиры Номер обезличен на Номер обезличен этаже в Номер обезличен подъезде в незавершенном строительством доме, расположенном по адресу: Адрес обезличен. Кроме того, ссылаясь на то, что договор на инвестирование строительства заключался им с целью удовлетворения личных потребностей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, 9 лет назад он оплатил полную стоимость квартиры, а вселиться не может, в связи с чем терпит нравственные страдания, Касаткин С.В. просил также взыскать с ответчика в его пользу неустойку в сумме 308 660 рублей и компенсацию морального вреда в сумме 100 000 рублей.
Представитель ООО фирма «СИЭГЛА» в судебном заседании исковые требования Касаткина С.В. в части признания права собственности на квартиру в незавершенном строительством доме признал, в остальной части иск не признал.
Представители мэрии г.о. Тольятти, ОАО «Тольяттиазот» и ОАО «Азотреммаш», участвующих в деле в качестве третьих лиц на стороне ответчика, иск не признали.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В кассационной жалобе представитель ОАО «Тольяттиазот» просит решение суда отменить, считает его незаконным и необоснованным.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).
Согласно п.1 ст.130 ГК РФ объекты незавершенного строительства также относятся к недвижимому имуществу.
В соответствии со ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» объекты незавершенного строительства могут быть отчуждены и право собственности на них может быть зарегистрировано, если доказана правомерность пользования земельным участком для создания объекта недвижимости, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, и если имеется разрешение на производство строительных работ, а также описание объекта незавершенного строительства.
Из материалов дела усматривается, что Дата обезличенаг. между Касаткиным С.В. и ООО фирма «СИЭГЛА» был заключен договор на долевое участие в строительстве жилья Номер обезличен, по условиям которого ООО фирма «СИЭГЛА» обязалось завершить работы по строительству для личных нужд Касаткина С.В. жилого помещения – трехкомнатной квартиры Номер обезличен, общей площадью 67,1 кв.м. на Номер обезличен этаже во Номер обезличен подъезде в 10-этажном панельном доме по адресу: поз.15 по ул. Адрес обезличен, не позднее Дата обезличенаг. Общая стоимость трехкомнатной квартиры без отделочных работ составляет 308660 рублей (п.2.1.4. договора).
Согласно п.2.2. на момент заключения договора стоимость трехкомнатной квартиры Номер обезличен в размере 308660 рублей оплачена дольщиком путем взаимозачета с ООО «ЛЗЖБИ».
Судом установлено, что свои договорные обязательства Касаткин С.В. исполнил надлежащим образом, что ответчиком не оспаривается.
Однако ответчик свои обязательства по договору не выполнил. До настоящего времени ответчиком не введен построенный дом в эксплуатацию, и Касаткину С.В. не переданы документы, необходимые для государственной регистрации права собственности.
В настоящее время панельному жилому дому поз. 15 по ул. Адрес обезличен присвоен адрес: Адрес обезличен. Нумерация подъезда и квартиры также изменилась в связи с произведенной МП г. о. Тольятти «Инвентаризатор» технической инвентаризацией, и теперь строительному номеру кв. Номер обезличен на Номер обезличен-ом этаже Номер обезличен подъезда соответствует кв.Номер обезличен, находящаяся на Номер обезличен-ом этаже в Номер обезличен подъезде.
Дата обезличенаг. между Касаткиным С.В. и ООО фирма «СИЭГЛА» заключено дополнительное соглашение о внесении изменений и дополнений в договор от Дата обезличенаг., согласно которому «заказчик-застройщик» по завершению строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома передает «дольщику» трехкомнатную квартиру без отделочных работ в Номер обезличен подъезде на Номер обезличен этаже общей площадью без балконов и лоджий 64,8 кв. м., жилой площадью 42,3 кв. м., № квартиры Номер обезличен в жилом доме с нежилыми помещениями, расположенном по адресу: Адрес обезличен. Ориентировочный срок ввода в эксплуатацию жилого дома – 3 квартал 2009г.
Дата обезличенаг. между Касаткиным С.В. и ООО фирма «СИЭГЛА» подписан акт Номер обезличен приемки законченной строительством квартиры Номер обезличен в жилом доме с нежилыми помещениями, расположенном по адресу: Адрес обезличен, однако, не смотря на это Касаткин С.В. не может зарегистрировать свое право собственности на спорную квартиру в Управлении ФРС по Самарской области, поскольку до настоящего времени дом в эксплуатацию не введен и является объектом незавершенного строительства.
Судом установлено, что спорная квартира Касаткина С.В. построена, в целом строительные работы в многоквартирном доме завершены, но объект не введен в эксплуатацию и является объектом незавершенного строительства, ведутся пуско-наладочные работы, в доме есть отопление, электроосвещение, водопровод, канализация, горячее водоснабжение, некоторые дольщики заселены в дом.
Согласно акту технической инвентаризации от Дата обезличенаг., изготовленному МП г.о. Тольятти «Инвентаризатор», квартира Номер обезличен, находящаяся на Номер обезличен этаже в Номер обезличен-ем подъезде жилого дома по адресу: Адрес обезличен (строительный номер дома поз.15 по Адрес обезличен) соответствует строительному номеру квартиры Номер обезличен на Номер обезличен-ом этаже во Номер обезличен подъезде. Жилая площадь квартиры 42,3 кв. м., общая площадь без приведенной площади балкона - 64,8 кв. м., общая площадь с учетом приведенной площади балкона - 67,0 кв.м. Объект не введен в эксплуатацию и является объектом незавершенного строительства, но имеет 100% готовности. В доме есть отопление, электроосвещение, водопровод, канализация, горячее водоснабжение, предусмотрены напольные электроплиты, крыльца - бетонные.
Правомерность строительства находящегося на ул. Адрес обезличен жилого дома поз. 15, формирование и отвод для этих целей земельного участка в установленном законом порядке подтверждаются: - постановлением администрации г. Тольятти от Дата обезличенаг. Номер обезличен «О предоставлении земельных участков организациям и предприятиям города под строительство объектов в постоянное пользование - п. 1.3 ПО «Азотреммаш» в Адрес обезличен под строительство жилого дома; - свидетельством Номер обезличен от Дата обезличенаг. о праве бессрочного пользования на землю под жилой дом поз. 15, выданным ПО «Азотреммаш»; - разрешением на выполнение строительно-монтажных работ от Дата обезличенаг.; - распоряжением мэра г. Тольятти от Дата обезличенаг. № Номер обезличен «О разрешении ОАО «Азотреммаш» завершения строительства жилого дома по Адрес обезличен; - разрешением Номер обезличен от Дата обезличенаг. ОАО «Азотреммаш» через ООО фирма «СИЭГЛА» по договору Номер обезличен от Дата обезличенаг. на завершение строительства жилого дома по Адрес обезличен, срок действия которого продлен зам. мэра по строительству и земельным ресурсам до Дата обезличенаг.
По сообщению Управления архитектуры и градостроительства мэрии городского округа Тольятти за строящимся жилым домом поз. 15, расположенного на Адрес обезличен зарезервирован адрес: Адрес обезличен, и после сдачи объекта в эксплуатацию постановлением мэра данный адрес будет присвоен.
Суд правильно указал, что силу ст. 397, 729 ГК РФ, ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей» Касаткин С.В. вправе требовать от ответчика передачи фактического результата работы.
На основании изложенного суд пришел к правильному выводу о том, что доля участия Касваткина С.В. в строительстве жилого 10-этажного панельного дома поз. 15 по ул. Адрес обезличен эквивалентна трехкомнатной квартире Номер обезличен на Номер обезличен этаже в Номер обезличен подъезде строения, это помещение возможно идентифицировать в конкретной площади.
Доводы третьих лиц о том, что ООО фирма «СИЭГЛА» не должна была осуществлять деятельность по иску дольщиков и получению с них денежных средств, а свои обязательства по строительству дома ответчик должен был исполнять только с использованием кредитных средств, проверялись судом и не нашли подтверждения.
Из анализа договора Номер обезличен о долевом инвестировании строительства в Адрес обезличен жилого дома, заключенного Дата обезличенаг. между участниками строительства - ОАО «Азотреммаш», ЗАО Корпорация «Тольяттиазот», ООО фирма «СИЭГЛА», следует, что руководство совместной деятельностью и ведение общих дел возлагается на ООО фирма «СИЭГЛА». В рамках настоящего договора ООО фирма «СИЭГЛА» обеспечивает ведение общих дел, вытекающих из договорных отношений; ведет учет общего имущества «участников»; представляет «участников» по вопросам совместной деятельности в отношениях с другими организациями и гражданами; курирует ход строительства жилого дома; после ввода дома в эксплуатацию оформляет право собственности на передаваемые площади и др. (п.3.2 договора), при этом ориентировочное распределение долей между «участниками» соотносится с фактически внесенным вкладом в строительство (п. 3.1 договора), на март 1999г. доля ответчика ООО фирма «СИЭГЛА» составляла 40%. ОАО «Азотреммаш» как застройщик указанного дома передавало ООО фирма «СИЭГЛА» на период строительства и сдачи объекта в эксплуатацию права заказчика-застройщика, что подтверждается доверенностями от Дата обезличенаг., от Дата обезличенаг. Из разрешения мэрии г.о. Тольятти от Дата обезличенаг. также следует, что ОАО «Азотреммаш» через ООО фирма «СИЭГЛА» по договору Номер обезличен от Дата обезличенаг. предоставлено право на завершение строительства жилого дома по Адрес обезличен
Суд правильно указал, что из сложившихся взаимных отношений участников строительства видно, что ООО фирма «СИЭГЛА» предоставлено право распоряжаться определенной частью строящегося жилищного комплекса и право заключать договоры с любыми инвесторами, включая граждан, из чего следует, что застройщик уведомлен о том, что участниками в строительстве могут быть граждане со всеми правами, предоставленными им законом.
Установлено, что в списки квартир, предварительно согласованных ООО фирма «СИЭГЛА» и ОАО «Тольяттиазот» для выделения по окончанию строительства ОАО «Тольяттиазот», спорная квартира не входила и не входит.
В связи с изложенным суд обоснованно признал несостоятельными доводы представителя ОАО «Тольяттиазот» о недействительности договора Номер обезличен от Дата обезличенаг., заключенного между ООО фирма «СИЭГЛА» и Касаткиным С.В.
Суд правильно указал, что ссылка третьего лица на то, что Дата обезличенаг. между ООО фирма «СИЭГЛА» и ОАО «Тольяттиазот» заключен договор подряда на производство строительных работ по пристрою пятого подъезда в спорном жилом доме с кредитной организацией на 4-х этажах, не является основанием для отказа в иске Касаткина С.В.
То обстоятельство, что ОАО «Тольяттиазот» хоть и именовано в договоре подряда от Дата обезличенаг. заказчиком строительства пятого подъезда, но как заказчик не имеет документов, подтверждающих выдачу ему разрешения на создание объекта недвижимости, отводе для этих целей земельного участка; срок сдачи объекта в договоре подряда от Дата обезличенаг. в нарушение закона не определен, соответственно, не утверждались и графики производства работ; свидетельствует о том, что жилой дом вместе с пристроем с нежилыми помещениями по Адрес обезличен формируется как единый строительный комплекс со встроено-пристроенными помещениями, и по смыслу закона срок передачи застройщиком объектов долевого строительства должен быть единым для всех участников долевого строительства, правомерность же строительства находящегося на ул. Адрес обезличен жилого дома поз. 15 с нежилыми помещениями, которые размещены в пятом подъезде, формирование, отвод для этих целей земельного участка в установленном законом порядке подтверждаются разрешениями, полученными в свое время ОАО «Азотреммаш» через ООО фирма «СИЭГЛА».
При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что Касаткиным С.В. внесена полная стоимость спорного имущества в срок, по договору ему должна быть предоставлена конкретная квартира, кроме как с ООО фирма «СИЭГЛА» у истца отсутствуют какие-либо правоотношения с другими участниками строительства, квартира Касаткина С.В. построена, это помещение возможно идентифицировать и передать истцу, суд обоснованно признал за Касаткиным С.В. право собственности на незавершенный строительством объект недвижимого имущества в виде трехкомнатной квартиры Номер обезличен общей площадью 64,8 кв.м., общей площадью с балконом 67,0 кв.м., жилой площадью 42,3 кв.м., на Номер обезличен-м этаже, в Номер обезличен подъезде 10 -этажного панельного жилого дома по адресу: Адрес обезличен, со строительной позицией 15 по ул. Адрес обезличен
Суд также правильно указал, что спорные правоотношения регулируются Законом РФ «О защите прав потребителей», согласно п. 5 ст. 28 которого в случае нарушения установленных сроков начала и окончания выполнения работы (услуги) исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере 3% цены выполнения работы (услуги), а если цена выполнения работы (услуги) не определена - общей цены заказа.
Согласно п. 2 дополнительного соглашения от Дата обезличенаг. о внесении изменений и дополнений к договору Номер обезличен от Дата обезличенаг. ориентировочный срок ввода в эксплуатацию жилого дома - 3 квартал 2009 г.
В соответствии с п. 2.1.4. договора Номер обезличен на долевое участие в строительстве жилья от Дата обезличенаг. квартира передается дольщику...не позднее одного месяца после окончания строительства жилого дома.
Исходя из изложенного, суд пришел к правильному выводу, что просрочка исполнения обязательства со стороны ответчика началась с Дата обезличенаг. и составила на день вынесения решения 193 дня.
Таким образом, сумма пени за один день составила 9 259,8 руб. (308 660 руб. х 3% = 9 259,8), за 193 дня просрочки - 1 787 141,4 руб. (9 259,8 х 193 = 1 787 141,4).
Вместе с тем, учитывая, что неустойка носит штрафной характер, ответчик испытывает тяжелое финансовое положение, решением Арбитражного суда Самарской области от Дата обезличенаг. ООО «СИЭГЛА» признано банкротом, в отношении ООО «СИЭГЛА» открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев, суд обоснованно в соответствии со ст. 333 ГК РФ уменьшил неустойку и взыскал с ООО фирма «СИЭГЛА» в пользу Касаткина С.В. за нарушение сроков строительства и ввода объекта в эксплуатацию неустойку в сумме 50 000 рублей.
Согласно ст.15 Закона РФ «О защите прав потребителей» суд также обоснованно с учетом требований разумности и справедливости взыскал с ООО фирма «СИЭГЛА» в пользу Касаткина С.В. в возмещение морального вреда - 7 000 рублей.
Доводы кассационной жалобы представителя ОАО «Тольяттиазот» были предметом судебного рассмотрения и получили в решении правильную оценку, в связи с чем оснований для отмены решения суда по доводам кассационной жалобы не усматривается.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
о п р е д е л и л а :
Решение Комсомольского районного суда г. Тольятти Самарской области от 11 мая 2010 года оставить без изменения, а кассационную жалобу представителя ОАО «Тольяттиазот» - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи: