Судья Титовец М.В. гр. дело № 33 - 6844ОПРЕДЕЛЕНИЕ
12 июля 2010 года судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
Председательствующего – Шуковой Н.М.
Судей: Пинчук С.В., Салдушкиной С.А.
При секретаре: Никипеловой О.О.
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу представителя Беликова Л.Л. – Лунёвой С.И. на решение Самарского районного суда г. Самары от 31.05.2010 г., которым постановлено:
«Признать недействительным договор Номер обезличен от Дата обезличена г. о привлечении финансовых средств ( инвестиций) в строительство жилья, заключенный между ЗАО « РНГС-Регион» и Беликовым Тарасом Леонидовичем, предметом которого являлось привлечение финансовых средств Соинвестора в строительство жилого дома переменной этажности со встроенными нежилыми помещениями по строительному адресу: гор. Самара, Адрес обезличен
Отказать Гаврилову Константину Васильевичу в удовлетворении иска о признании права собственности на жилое помещение - двухкомнатную квартиру Номер обезличен, жилой площадью -37,60 кв.м., общей площадью -73,40 кв.м., кроме того, площадь лоджий, балконов, террас, веранд 2,0 кв.м., расположенную на 7 этаже дома по адресу: Адрес обезличен
В удовлетворении исковых требований Беликова Тараса Леонидовича к ЗАО «РНГС-Регион», Гаврилову Константину Васильевичу, Зиннатулину Фариту Рифкатовичу, ЗАО «Губерния» о признании права собственности на жилое помещение, признании недействительным договора инвестирования строительства Номер обезличен от Дата обезличена заключенного между ЗАО «Губерния» и Зиннатулиным Ф.Р. и применить последствия недействительности сделки, признании недействительным договора Номер обезличенШ уступки прав требования в строительстве жилого дома от Дата обезличена, заключенного между ЗАО «Губерния», Зиннатулиным Ф.Р. и Гавриловым К.В. и применить последствия недействительности сделки отказать».
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Салдушкиной С.А., пояснения представителя Беликова Л.Л. – Лунёвой С.И. по доверенности в поддержание доводов кассационной жалобы, пояснения представителя ЗАО «РНГС-Регион» Шелеховой Ю.Е. по доверенности, пояснения представителей Гаврилова К.В. –Фридман О.В. и Бережной Н.М. по доверенности, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Беликов Т.Л. обратился суд с иском к ЗАО «РНГС-Регион», Гаврилову К.В., Зиннатулину Ф.Р., ЗАО «Губерния» о признании права собственности на жилое помещение, ссылаясь на то, что Дата обезличена. он заключил договор с ЗАО «РНГС-Регион» о привлечении финансовых средств (инвестиций) в строительство жилья. Согласно договора ему принадлежит доля в строительстве жилого дома переменной этажности со встроенными нежилыми помещениями по адресу: Адрес обезличен (строительный) в части 2-комнатной квартиры Номер обезличен на 7 этаже, общей площадью 77,44 кв.м.
По условиям договора инвестиционный вклад в сумме, указанной в п.2.1. настоящего договора, считается оплаченным соинвестором после подписания сторонами предварительного акта о взаиморасчетах.
Согласно предварительному акту о взаиморасчетах от Дата обезличена соинвестор оплатил инвестиционный вклад в размере 2 322 000 рублей.
По предварительному акту приема-передачи от Дата обезличена данное помещение передано Беликову Т.Л. для выполнения чистовых отделочных работ, однако дом до настоящего времени не сдан в эксплуатацию.
Весной 2010 г. Беликов Т.Л. обратился в ТСЖ «Старый город» для заключения договора на техническое обслуживание квартиры, где узнал, что Дата обезличена ЗАО «Губерния» заключило договор долевого участия (инвестирования) той же квартиры с Зиннатулиным Ф.Р.
Дата обезличена между Зиннатулиным Ф.Р. и Гавриловым К.В. был заключен договор уступки прав требования в строительстве жилого дома. Однако ЗАО «Губерния» и Зиннатулин Ф.Р. не имели права распоряжаться данным жилым помещением, поскольку оно принадлежит ЗАО «РНГС-Регион», что подтверждается договором от Дата обезличена о долевом участии в проектировании и строительстве жилого дома со встроенными помещениями и подземной стоянкой по переулку Адрес обезличен, заключенным между ЗАО «РНГС-Регион» - «дольщик-1», ЗАО «ТМ-СтройПром» - «долыцик-2» и СДУ «Губерния» - «застройщик» и протоколом распределения площадей в указанном строящемся доме.
Ссылаясь на вышеизложенные обстоятельства, истец просил суд признать за ним право собственности на жилое помещение - двухкомнатную квартиру Номер обезличен, общей площадью 77,4 кв.м., жилой площадью 57,2 кв., подсобной площадью 38,9 кв.м., кроме того, площадь лоджий, балконов, террас, веранд 3,4 кв.м., расположенную на 7 этаже незавершенного строительством дома по адресу: Адрес обезличен
Гаврилов К.В. обратился со встречным иском к Беликову Т.Л., ЗАО «РНГС-Регион», ЗАО «Губерния» о признании договора от Дата обезличена г., заключенного между указанными сторонами, недействительным и признании права собственности на жилое помещение-двухкомнатную квартиру Адрес обезличен. В обоснование заявленных требований указал, что Беликов Т.Л. до сегодняшнего дня в квартире не появлялся, о своих правах на жилое помещение не заявлял. В настоящее время Гаврилов К.В. пользуется, владеет вышеуказанной квартирой, но только не может распорядиться ею, так как право собственности не зарегистрировано в УФРС по Самарской области.
Судом постановлено указанное выше решение.
В кассационной жалобе представитель Бнликова Т.Л. – Лунёва С.И. просит решение отменить в части признания договора недействительным.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения.
Из материалов дела усматривается, что Дата обезличена г. между ЗАО «РНГС-Регион» «дольщик-1», ЗАО «ТМ-СтройПром» «дольщик-2» и СДУ ТПП Самарской области «Губерния» «застройщик» был заключен договор Номер обезличен о долевом участии в проектировании и строительстве жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и подземной автомобильной стоянкой по переулку Адрес обезличен
В соответствии с п.3.4. договора полученные (построенные) в результате реализации контракта сооружения (площади, объекты) распределяются между сторонами за вычетом 3% заказчика - ЖСК «Старый город» в соответствии с пропорцией: 35% «дольщику-1», 35% «дольщику 2» и 30% «застройщику».
В качестве приложения к указанному выше договору был составлен протокол распределения площадей в строящемся доме по адресу: Адрес обезличен (строительный номер) между ЗАО «РНГС-Регион», ЗАО «ТМ-СтройПром» и СДУ «Губерния» л.д.50-53). Согласно данному протоколу двухкомнатная квартира Адрес обезличен была распределена ЗАО « РНГС-Регион».
Дата обезличена г. между ЗАО «РНГС-Регион» («принципал-1»), ЗАО «ТМ-Строй-Пром» («принципал-2») и ЗАО «Губерния» («агент») был заключен агентский договор, согласно которому «принципал-1» и «принципал-2» предоставляют агенту - ЗАО « Губерния» исключительное право на реализацию (продажу) 70% общей площади квартир и нежилых помещений во вновь возводимом жилом доме соразмерно принадлежащей «принципалу-1» и «принципалу-2» доле инвестирования строительства (Приложение Номер обезличен).
Дата обезличена г. между ЗАО «РНГС-Регион», ЗАО «ТМ-Строй-Пром» и ЗАО «Губерния» было заключено дополнительное соглашение Номер обезличен к агентскому договору от Дата обезличена г.
Дата обезличена г. между ЗАО «Губерния» и Зиннатулиным Ф.Р. был заключен договор инвестирования строительства. Согласно п. 1.1 предметом договора является инвестирование строительства многоэтажного жилого дома по адресу: Адрес обезличен в части двухкомнатной квартиры Номер обезличен(строит.) 31 на 7 этаже, общей площадью 73,4 кв.м., в т.ч. жилой 37,5 кв.м., фактической суммарной (подлежащей оплате) площадью, включающей площадь балконов и / или лоджий (с коэффициентом 1) 77,8 кв.м.
Согласно п.2.2. сумма договора, исходя из стоимости одного квадратного метра, включая оплату площади балконов и/или лоджий, на день подписания настоящего договора составляет 4 784 700 рублей. Инвестор обязуется оплатить полную стоимость квартиры до Дата обезличена г.
Дата обезличена г. между ЗАО «Губерния» и Зиннатулиным Ф.Р. был заключен предварительный акт приема- передачи квартиры для выполнения чистовых отделочных работ.
Зиннатулин Ф.Р. денежные средства за квартиру оплатил в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от Дата обезличенаг.
Дата обезличена г. между ЗАО «Губерния» («застройщик») с одной стороны и Зиннатулиным Ф.Р. («инвестор») с другой стороны, и Гавриловым К.В. («новый инвестор») с третьей стороны заключен договор уступки прав требования в строительстве жилого дома.
Согласно п.1 инвестор уступает, а новый инвестор принимает права и обязанности в полном объеме по договору инвестирования строительства от Дата обезличенаг., в части инвестирования строительства многоэтажного жилого дома.
Согласно п.4 инвестор уступает право требования в строительстве жилого дома за сумму 4 784 700 рублей.
Согласно п.5 новый инвестор оплачивает инвестору в момент подписания настоящего договора сумму, указанную в п.4 настоящего договора.
Дата обезличена г. между НП «ЖСК «старый город», ЗАО «Губерния» и Гавриловым К.В. был заключен акт приема-передачи квартиры.
В соответствии со ст. 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала.
В силу ч.1 ст.9 ГК РФ юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
В соответствии с п.60 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010г. « О некоторых вопросах, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности, покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст.305 ГК РФ.
Из материалов дела следует, что Дата обезличена г. между ЗАО « РНГС-Регин» -принципалом и ЗАО «Губерния»- агентом, был заключен агентский договор, в соответствии с которым Агенту, т.е. ЗАО «Губерния» было предоставлено исключительное право на реализации (продажу) 70 % общей площади квартир и нежилых помещений в указанном доме, в число квартир, подлежащих реализации, входила кв. Номер обезличен, ранее распределенная ЗАО « РНС-Регион». Таким образом, ЗАО «РНГС-Регион» поручило ЗАО « Губерния» заключить сделку на реализацию указанного спорного жилого помещения, отказавшись от реализации своих прав в этой части.
Действуя в пределах предоставленных агентским договором полномочий, ЗАО «Губерния» заключило Дата обезличена г. договор «Инвестирования строительства» с Зиннатулиным Ф.Р.. Дата обезличена г. Зиннатулин Ф.Р. передал право требования в строительстве жилого дома в части двухкомнатной квартиры Гаврилову К.В., заключив с ним договор.
Застройщики принятые на себя обязательства выполнили в полном объеме, что подтверждается копиями приходных кассовых ордеров и справками. Жилое помещение передавалось им по предварительным актам приема-передачи квартиры. Как следует из справки ТСЖ «Тургеневское» Гаврилов К.В. производит оплату коммунальных услуг.
Суд признал необоснованными доводы представителя Беликова Т.Л. и ЗАО «РНГС-Регион» о том, что Дата обезличена г. в адрес ЗАО «Губерния» было отправлено письмо с требованием снять квартиру Номер обезличен с реализации. Представитель ЗАО « Губерния» в суде отрицала факт получения данного письма.
Как видно из копии письма Номер обезличен, подписанного генеральным директором ЗАО «РНГС-Регион» на имя генерального директора ЗАО « Губерния», составлено оно Дата обезличена г. в гор. Москве. На входящем штампе стоит та же дата-Дата обезличена г., входящий Номер обезличен, что свидетельствует о том, что данный документ не мог поступить в гор. Самару почтой. В судебном заседании был осмотрен журнал регистрации корреспонденции, поступившей в ЗАО «Губерния» за 2008 г. Под входящим Номер обезличен зарегистрированы документы, поступившие из Самарского районного суда гор. Самары Дата обезличена г. Поступление каких-либо писем из ЗАО «РНГС-Регион» за указанный период не зарегистрировано. Кроме того, представленная копия письма от Дата обезличена г. не заверена стороной, ее представившей. Суду не представлен оригинал письма.
В соответствии с ч.7 ст.67 ГПК РФ суд не может считать доказанными обстоятельства, подтверждаемые только копией документа, если оригинал не был передан суду, и не возможно установить подлинное содержание оригинала документа с помощью других доказательств.
Заключая агентский договор с ЗАО «Губерния», ЗАО «РНГС-Регион» фактически отказался от осуществления принадлежащих ему прав, связанных с реализацией квартир и нежилых помещений в спорном доме.
Подписывая указанный договор ЗАО «РНГС-Регион» передал агенту - ЗАО «Губерния» не только право на реализацию квартир, подчеркнув, что оно является исключительным, но и право на поиск третьих лиц, желающих приобрести квартиры, а также на юридическое оформление сделок по приобретению объектов недвижимости, путем заключения между агентом и третьим лицом договоров долевого участия в строительстве жилого дома.
В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о том, что, заключая Дата обезличена г. договор с Беликовым Т.Л. о привлечении финансовых средств (инвестиций) в строительство жилья, ЗАО « РНГС-Регион» не мог выступать по нему стороной, т.е. указанная сделка не соответствует требованиям закона и является недействительной.
В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается.
Представитель ЗАО «РНГС-Регион» доказательства исполнения обязательств Беликовым Т.Л. в части внесения инвестиционного вклада на счет ЗАО « РНГС-Регион» не представил.
В соответствии с ч.1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, а потому права собственности на указанный объект в незавершенном строительством доме у Беликова Т.Л. не возникло.
По общему правилу, установленному ст.55 Градостроительного Кодекса РФ, документом, удостоверяющим выполнение строительного объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, а также соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Разрешение в отношении рассматриваемого объекта отсутствует. Поскольку отсутствуют документы, подтверждающие факт создания объекта-многоквартирного жилого дома и его соответствие требованиям, установленным действующими нормативными правовыми актами спорный объект является незавершенным строительством.
Принимая во внимание вышеизложенное, суд обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований Гаврилова К.В. о признании за ним права собственности на жилое помещение – спорную двухкомнатную квартиру.
Доводы кассатора фактически сводятся к переоценке доказательств, которым суд дал правильную оценку.
Судебная коллегия считает, что выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены решения суда не усматривается.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
Решение Самарского районного суда г. Самары от 31 мая 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу представителя Беликова Тараса Леонидовича – Лунёвой С.И. - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи: