Судья Бочков Л.Б. гр. дело № 33 - 6846ОПРЕДЕЛЕНИЕ
12 июля 2010 года судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
Председательствующего – Шуковой Н.М.
Судей: Пинчук С.В., Салдушкиной С.А.
При секретаре: Никипеловой О.О.
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу представителя Пушина А.В. – Переверзевой С.В. на решение Самарского районного суда г. Самары от 15 июня 2010 г., которым постановлено:
«Заявление Путина А. В. об обжаловании действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области выразившиеся в отказе в проведении государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества оставить без удовлетворения».
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Салдушкиной С.А., объяснения представителя Пушина А.В. – Никитиной Е.А. (по доверенности), а также представителя ТСЖ «Строим вместе – 7» - Нижегородова Д.М. (по доверенности, поддержавших доводы кассационной жалобы, возражения представителя Управления Росреестра по Самарской области – Зафирова И.Р. (по доверенности), судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Пушин А.В. обратился в суд с заявлением об обжаловании действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, выразившиеся в отказе в проведении государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества.
В обоснование заявления Пушин А.В. указал, что Дата обезличена г. между ООО «Т***» и ЖСК «С***» был заключен договор приобретения квартиры в строящемся доме, по условиям которого ООО «Т***» взяло на себя обязательства построить многоквартирный дом в границах улиц Адрес обезличен и после выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию передать ЖСК «С***» двухкомнатную квартиру Номер обезличен (строительный) площадью 74.3 кв.м., расположенную на 4-ом этаже в 9 секции данного дома.
ЖСК «С***» приняло на себя обязательства передать ООО «Т***» векселя ОАО «Банк» общей номинальной стоимостью 3 083 450 рублей. Вышеуказанные условия договора сторонами были исполнены в полном объёме. Условиями данного договора предусматривалась возможность уступки прав по договору третьим лицам. ЖСК «Строим вместе-7» уступило своё право требования по указанному договору Пушину А.В., который уплатил 3 422 258 рублей.
Дата обезличена г. дом, в котором находится данная квартира был введён в эксплуатацию. Дата обезличена г. квартира по акту приёма - передачи передана заявителю, и поставлена на кадастровый учёт. Заявитель обратился в УФРС по Самарской области с заявлением о проведении государственной регистрации права собственности на данный объект недвижимого имущества, предоставив указанные правоустанавливающие документы. Однако ему было отказано в проведении государственной регистрации права со ссылкой на то, что передача гражданам прав путём уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, не допускается.
Данный отказ Пушин А.В. считает незаконным и необоснованным, указывая на то, что первоначальный договор между ООО «Т***» и ЖСК «С***» не являлся по своей природе инвестиционным, соответственно последующий договор уступки права требования от Дата обезличена г. не противоречит требованиям закона.
Заявитель просил суд признать незаконным отказ в государственной регистрации права собственности на указанную квартиру, обязать внести соответствующие записи в ЕГРП и выдать свидетельство о регистрации за ним права собственности на указанный объект недвижимости.
Судом постановлено указанное выше решение.
В кассационной жалобе представитель Пушина А.В. – Переверзева С.В. просит решение отменить, поскольку считает его неправильным.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения.
Согласно ст. 254 ГПК РФ гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы.
В соответствии с ст. 255 ГПК РФ к решениям, действиям (бездействию) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, оспариваемым в порядке гражданского судопроизводства, относятся коллегиальные и единоличные решения и действия (бездействие), в результате которых: нарушены права и свободы гражданина; созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод; на гражданина незаконно возложена какая - либо обязанность или он незаконно привлечён к ответственности.
Из материалов дела следует, что Пушин А.В. обратился в УФРС по Самарской области (в настоящее время Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области) с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества по адресу: Адрес обезличен
При этом для осуществления государственной регистрации он представил договор приобретения квартиры в строящемся доме, по условиям которого ООО «Трансгруз» обязалось построить многоквартирный дом в границах улиц Адрес обезличен и после выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию передать ЖСК «С***» двухкомнатную квартиру, а ЖСК «С***» обязался передать ООО «Т***» векселя ОАО «Банк» общей номинальной стоимостью 3 083 450 рублей; договор уступки приобретения от Дата обезличена, согласно условиям которого ЖСК «С***» передаёт заявителю Пушину А.В. принадлежащи е ему требования по вышеуказанному договору, а заявителем за приобретенное им по указанному договору требование уплачивается 3 422 258 рублей.
УФРС по Самарской области от Дата обезличенаг. заявителю отказало в регистрации права собственности на указанный объект недвижимого имущества на основании п.2 ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в связи с тем, что к заявлению не приложены документы, необходимые для проведения государственной регистрации. По мнению государственного регистратора представленный заявителем в качестве одного из правоустанавливающих документов, подтверждающих права в отношении кв. Номер обезличен (строительный), в 9 секции на 4 этаже, договор уступки требования от Дата обезличенаг. не соответствует требованиям закона, а именно п. 3 ст.1 Федерального закона №214 - ФЗ от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».
Согласно п.2 ст. 16 и п.1 ст. 18 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, при этом они должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП. В соответствии с ст. 17 названного закона, основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
П.2 ст. 27 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.04 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» установлено, что отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу указанного закона, регулируется указанным нормативным актом.
В соответствии с п. 3 ст. 1 данного закона его действие не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются ГК РФ и законодательством об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путём уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.
Установлено, что разрешение на строительство многоквартирного жилого дома получено ООО «Т***» Дата обезличенаг., то есть после вступления в силу вышеназванного закона.
Как первоначальные договор приобретения квартиры между ООО «Т***» и ЖСК «С***», то есть двумя юридическими лицами, так и последующий договор уступки права требования между заявителем (физическим лицом) и ЖСК «С***» были заключены, когда вышеуказанный закон уже действовал. Соответственно данный закон в полной мере распространяется на рассматриваемые правоотношения, и заключенные сторонами сделки должны ему соответствовать.
Принимая во внимание вышеизложенное, с учетом того, что п. 3 ст. 1 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.04 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» содержит прямой запрет на уступку прав требования гражданам по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов, государственным регистратором судом сделан обоснованный вывод, что представленный на государственную регистрацию договор уступки приобретения от 15.04.2008 г. является ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ, как не соответствующий требованиям указанного выше закона.
Таким образом, поскольку государственный регистратор обоснованно отказал в регистрации права собственности заявителя на данный объект недвижимого имущества, суд пришел к правильному выводу о том, что требования Пушина А.П. не подлежат удовлетворению.
П. 3.1 договора приобретатель ЖСК «С***» в оплату за передачу права на получение указанной квартиры передаёт ООО «Т***» (организатор строительства) векселя ОАО «Банк» общей номинальной стоимостью 3083450 рублей. Однако весельная (ценными бумагами) форма оплаты по данному договору не меняет существа данной сделки, которая правомерно государственным регистратором отнесена к инвестиционной. Соответственно, последующая сделка с физическим лицом заключена в нарушение требований закона.
Необоснованны доводы кассационной жалобы о том, что правоустанавливающие документы на квартиру не содержат условий об инвестиционной природе договора, а потому ФЗ РФ «Об участии в долевом строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», не может применяться к данным правоотношениям, поскольку опровергаются условиями договора.
Кассационная коллегия считает, что выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для отмены решения суда не усматривается.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
Решение Самарского районного суда г. Самары от 15 июня 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу представителя Пушина Алексея Викторовича – Переверзевой С.В. - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи: