Судья: Зуморина Л.В. Гр.д. № 33-6754
ОПРЕДЕЛЕНИЕ«12» июля 2010 года, судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего: Шуковой Н.М.
судей: Салдушкиной С.А., Пинчук С.В.
при секретаре: Лейновой С.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе ООО «Гарантия» и по кассационной жалобе ООО МЖК «Астра» на решение Сызранского городского суда Самарской области от 12 мая 2010 г., которым постановлено:
«Исковые требования Поляковых М.В. и Натальи Викторовны к Обществу с ограниченной ответственностью МЖК «Астра», г. Самара, Обществу с ограниченной ответственностью «Гарантия», г. Сызрань, о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте удовлетворить.
Признать за Поляковым М.В. и Поляковой Н.В. право общей долевой собственности на долю в объекте незавершенного строительства, расположенного по адресу – Адрес обезличен секция Г, соответствующую трехкомнатной квартире, общей площадью 94.32 кв.м. (с учетом балконов, и лоджий), расположенной на 2-м этаже, в секции «Г», строительный номер Номер обезличен».
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Салдушкиной С.А., пояснения представителя в поддержание доводов кассационной жалобы ООО «Гарантия» Калинина В.И. по доверенности, возражения Поляковой Н.В., ее представителя Поляковой Т.Н., представителя Полякова М.В. – Круглова В.И. по доверенности, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Поляковы М.В. и Н.В. обратились в суд с иском к ООО МЖК «Астра» г. Самара, ООО «Гарантия» г. Сызрани о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте, указав, что 30.08.2004 г. между Поветкиной Е.М. и ООО МЖК «Астра» был заключен договор, предметом которого являлось инвестирование в строительстве жилого дома по адресу: Адрес обезличен, а именно, трехкомнатной квартиры, общей площадью 94,32 кв.м. (с учетом балконов и лоджий), жилой площадью 52,71 кв.м., расположенной на 2-м этаже, в секции «Г», строительный номер Номер обезличен.
Согласно данному договору строительство вышеуказанного дома осуществляется на основании постановления Главы администрации г. Сызрани от 20.06.2003 г. № 201 «Об утверждении места размещения и разрешения строительства ООО МЖК «Астра» жилого дома на пересечении улиц Кирова/Володарского в центральном районе г. Сызрани».
Согласно условиям договора, в целях обеспечения строительства инвестор оплачивает стоимость вышеуказанной трехкомнатной квартиры, а право собственности на указанную площадь у инвестора возникает с момента государственной регистрации права собственности в Сызранском отделе УФРС по Самарской области, предварительный срок сдачи дома в эксплуатацию определен – 4 квартал 2005 г.
13.09.2006 г. между ООО МЖК «Астра», Поветкиной Е.М. и Поляковыми был заключен договор № 18 о переуступке прав инвестирования в строительстве жилья по адресу: Адрес обезличен, согласно которому инвестор переуступает на возмездной основе права по инвестированию комплекса работ, услуг, связанных с проектированием и строительством жилого дома по вышеназванному адресу с целью получения в м собственность 3-х комнатной квартиры на 2-м этаже, в секции «Г», общей площадью 94,32 кв.м., строительный номер Номер обезличен, объем инвестирования строительства составляет 1 273 320 руб., срок сдачи этого жилого дома в эксплуатацию данным договором установлен 4 квартал 2007 г.
Обязательства по договору долевого участия в строительстве от 30.08.2004 г. и по договору № 18 о переуступке прав инвестирования в строительстве жилья от 13.09.2006 г. со стороны ответчика – ООО МЖК «Астра» не выполняются, объект – жилой дом по вышеназванному адресу до настоящего времени не построен, не сдан в эксплуатацию, квартира им в собственность не передана, хотя фактически их квартира на 2-м этаже существует, истек срок сдачи дома в эксплуатацию, предусмотренный договором от 13.09.2006г.
Решением Сызранского городского суда Самарской области от 27.11.2009 г. за ними признано имущественное право требования по договору о переуступке прав инвестирования в строительстве жилья от 13.09.2006 г., трехкомнатной квартиры, общей площадью 94,32 кв.м., расположенной на 2-м этаже в секции «Г», строительный номер Номер обезличен, в центральной части Адрес обезличен.
Ссылаясь на то, что ООО МЖК «Астра» незаконно произвело отчуждение в пользу ООО «Гарантия» принадлежащей им доли в праве общей собственности, им предлагается расторжение договоров с ООО МЖК «Астра» и заключение договоров с ООО «Гарантия», по которым они понуждаются к оплате дополнительно денежных средств для строительства этого жилого дома, Поляковы М.В. и Н.В. просили (с учетом уточненных исковых требований) признать за ними право собственности на долю в незавершенном строительством доме в виде 3-х комнатной квартиры по вышеназванному адресу.
Судом постановлено вышеизложенное решение.
В кассационных жалобах ООО «Гарантия» и ООО МЖК «Астра» просят решение суда отменить, считают его неправильным.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
В силу ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
На основании ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено и другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки отчуждения этого имущества.
Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст.219 ГК РФ).
Согласно п.1 ст.130 ГК РФ объекты незавершенного строительства также относятся
к недвижимому имуществу.
В соответствии со ст.25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» объекты незавершенного строительства могут быть отчуждены и право собственности на них может быть зарегистрировано, если доказана правомерность пользования земельным участком для создания объекта недвижимости, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, и если имеется разрешение на производство строительных работ, а также описание объекта незавершенного строительства.
Установлено, что 30.08.2004 г. между Поветкиной Е.М. и ООО МЖК «Астра» был заключен договор, предметом которого являлось инвестирование в строительстве жилого дома по адресу: Адрес обезличен, а именно, трехкомнатной квартиры, общей площадью 94,32 кв.м., жилой площадью 52,71 кв.м., расположенной на 2-м этаже, в секции «Г», строительный номер Номер обезличен.
Согласно данному договору строительство вышеуказанного дома осуществляется на основании постановления Главы администрации г. Сызрани от 20.06.2003 г. № 201 «Об утверждении места размещения и разрешения строительства ООО МЖК «Астра» жилого дома на пересечении улиц Кирова/Володарского в центральном районе г. Сызрани».
В целях обеспечения строительства инвестор оплачивает стоимость вышеуказанной трехкомнатной квартиры в размере 1273320 руб., право собственности на указанную площадь у инвестора возникает с момента государственной регистрации права собственности в Сызранском отделе УФРС по Самарской области, предварительный срок сдачи дома в эксплуатацию определен – 4 квартал 2005 г.
13.09.06 г. между ООО МЖК «Астра», Поветкиной Е.М. и истцами заключен договор № 18 о переуступке прав инвестирования в строительстве указанного жилого дома, согласно которому инвестор переуступает на возмездной основе права по инвестированию комплекса работ, услуг, связанных с проектированием и строительством жилого дома с целью получения в собственность истцами 3-х комнатной квартиры на 2-м этаже, в секции «Г», общей площадью 94,32 кв.м., строительный номер № 1, объем инвестирования строительства составляет 1273320 руб., срок сдачи этого жилого дома в эксплуатацию данным договором установлен 4 квартал 2007 г.
На основании постановления Главы Администрации г.о. Сызрань от 04.05.2007г. № 878 продлен срок действия разрешения на строительство, определенный в п.2 постановления Главы администрации г. Сызрани от 20.06.03 г. № 201 «Об утверждении места размещения и разрешения строительства ООО МЖК «Астра» жилого дома со встроенными помещениями и трансформаторной подстанции на пересечении улиц Кирова и Володарского в центральной части города, на 3 года.
07.05.2007 г. в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним УФРС по Самарской области произведена запись о государственной регистрации права собственности ООО МЖК «Астра» на земельный участок, площадью 6978 кв.м., расположенный по ул. Кирова/ул. Володарского, д.75/д.26.
Установлено, что жилой дом по вышеназванному адресу до настоящего времени полностью не построен, не сдан в установленном законом порядке в эксплуатацию, квартира истцам в собственность до настоящего времени не передана, акт передачи квартиры истцам между сторонами договора не составлен, хотя согласно договору от 30.08.2004 г. и от 13.09.2006 г. оплата стоимости квартиры истцами произведена в полном объеме..
24.09.2009г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним УФРС по Самарской области произведена запись о государственной регистрации права собственности ООО МЖК «Астра» на многосекционный жилой дом по адресу: Адрес обезличен секция «Г», переменной этажности со встроенными помещениями и трансформаторной подстанцией секция «Г», площадью постройки-626.80 кв.м., со степенью готовности 50 %, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.09.2009 г. УФРС по Самарской области.
Из материалов дела следует, что постановлением Главы администрации г.о. Сызрань от 02.10.2009 г. № 2670 внесены изменения в постановление администрации г.о. Сызрань от 31.08.2009 г. № 2281 «Об упорядочении адреса незавершенному строительством объекту недвижимости...», потовый адрес ориентира определен: Самарская область, г. Сызрань, Адрес обезличен, расположенный на земельном участке-2 636 кв.м.
Установлено, что 08.10.2009 г. произведена государственная регистрация права собственности ООО МЖК «Астра» на земельный участок площадью 2636 кв.м., расположенный по адресу: Адрес обезличен.26.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 19.11.2009 г. в отношении ООО МЖК «Астра» введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Телешинин АИ.
Решением Сызранского городского суда Самарской области от 27.11.2009 г. за истцами признано имущественное право требования по договору о переуступке прав инвестирования в строительстве жилья от 13.09.06 г. по договору № 63/015 об инвестировании в строительстве жилого дома от 30.08.04 г., трехкомнатной квартиры, общей площадью 94,32 кв.м., расположенной на 2-м этаже в секции «Г», строительный номер № 1, в центральной части г.Сызрани по адресу: Адрес обезличен
Решением Арбитражного суда Самарской области от 12.04.10 г. ООО МЖК «Астра» признано несостоятельным (банкротом), в отношении ООО МЖК «Астра» открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Телешинин А.И.
Установлено, 21.12.2009 г. ООО МЖК «Астра» и ООО «Гарантия» был заключен договор купли-продажи доли, согласно которому ООО «Гарантия» приобрели в собственность 1639/10000 долей в праве на объект в стадии строительства, общей площадью застройки 626.80 кв.м, 50 % готовности, расположенный по адресу: Адрес обезличен и на 1639/10000 долей в праве на земельный участок, расположенный по адресу: Адрес обезличен, общей площадью 2636 кв.м., что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 20.04.2010 г.
По договору купли-продажи от 21.12.2009 г. государственная регистрация права осуществлена 20.04.2010 г., установлено ограничение права собственности – ипотека в силу закона, по условиям заключенного договора между сторонами расчеты в полном объеме за приобретенное недвижимое имущество не произведены.
Установлено, что предметом договора купли-продажи от 21.12.2009 г., заключенного между ООО «Гарантия» и ООО МЖК «Астра», является доля в праве на объект строительства, в котором расположена квартира истцов.
Согласно техническому заключению от 21.12.2009 г., выполненному ООО ПК «Ротонда», при визуальном и техническом обследовании трехкомнатной квартиры, общей площадью 94,32 кв.м., на 2-м этаже в незавершенном строительством многоэтажном жилом доме по Адрес обезличен, секция Г, дефектов и повреждений основных несущих строительных конструкций: фундаментов, стен, перекрытий - не обнаружено; все основные несущие строительные конструкции до восьмого этажа находятся в работоспособном состоянии; общая устойчивость и состояние конструкций позволяет признать данный многоэтажный жилой дом, в том числе, трехкомнатную квартиру на четвертом этаже, имеющую несущие наружные стены с оконными проемами, установленными пластиковыми окнами и перегородками, перекрытиями из сборных ж/б плит, готовым к безопасной эксплуатации только после полного выполнения строительно-монтажных работ и монтажа инженерного оборудования; степень готовности многоэтажного жилого дома составляет 56,80 %, а трехкомнатной квартиры на 4-м этаже, секция Г – 85,27 %.
Установлено, что внутренняя отделка стен, потолков, полов отсутствуют, однако согласно договору данные виды отделочных работ и установка санитарно-технического оборудования выполняются инвестором самостоятельно.
Согласно п.3.3 договору от 13.09.2006 г., заключенному между истцами и ООО МЖК «Астра» предмет договора по строительству определен правом на получение квартиры.
Кроме того, согласно ст.6 Федерального закона от 25.02.1999г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» предусмотрено право инвесторов на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.
Оценивая вышеизложенное, суд пришел к правильному выводу о том, что требования Поляковых М.В. и Н.В. подлежат удовлетворению.
Доводы кассационных жалоб фактически сводятся к переоценке доказательств, которым суд дал правильную оценку.
Судебная коллегия считает, что выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем, оснований для отмены решения суда не усматривается.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Сызранского городского суда Самарской области от 12 мая 2010 г. оставить без изменения, а кассационную жалобу ООО «Гарантия» и кассационную жалобу ООО МЖК «Астра» – без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи: