Судья: Захаревская М.Г.
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е.
гр. дело № 33-8785
31 августа 2010 года, судебная коллегия по гражданским делам
Самарского областного суда в составе:
председательствующего Яковлевой В.В.
судей Кирюхиной Т.Н., Сорокиной Л.А.
при секретаре Кузнецовой И.И.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе представителя ОАО «Тольяттиазот», участвующего в деле в качестве третьего лица, - Бетиной О.А. (доверенность от 21.09.2009г.) на решение Комсомольского районного суда г. Тольятти от 29.06.2010 года, которым постановлено:
«Исковые требования Косякова В.А., Гетц Е.В. - удовлетворить.
Признать за Косяковым В.А., Дата обезличена года рождения, Гетц Е.В., Дата обезличена года рождения, право общей долевой собственности в размере ? доли за каждым на незавершенный строительством объект недвижимого имущества в виде двухкомнатной квартиры 93, общей площадью без приведенной площади лоджии 49,4 кв.м., общей площадью с учетом площади лоджии 50,5 кв.м., жилой площадью 28,9 кв.м., на 4 этаже в 3 подъезде, что соответствует строительному номеру квартиры Номер обезличен на 4 этаже во 2 подъезде, в незавершенном строительством 10-этажном панельном доме с 9-тиэтажным кирпичным пристроем по адресу: Адрес обезличен со строительной позицией Номер обезличен по ул.Адрес обезличен.
Взыскать с ООО фирма «Сиэгла» государственную пошлину в доход государства в размере 13 200 рублей.
Взыскать с ООО фирма «Сиэгла» в пользу Косякова В.А., Гетц Е.В. в возврат государственной пошлины 2 800 рублей».
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Кирюхиной Т.Н., объяснения представителя ОАО «Тольяттиазот» Бетиной О.А. (по доверенности от 21.09.2009г.), поддержавшей доводы кассационной жалобы, судебная коллегия
у с т а н о в и л а:
Косяков В.А. и Гетц Е.В. обратились в суд с иском к ООО фирма «СИЭГЛА» о признании права общей долевой собственности на помещение в незавершенном строительством доме, указав, что Дата обезличенаг. между ними и ООО фирма «СИЭГЛА» был заключен договор на долевое участие в строительстве жилья Номер обезличен, по условиям которого ответчик обязался завершить работы по строительству для их личных нужд жилого помещения – двухкомнатной квартиры Номер обезличен, общей площадью 50,5 кв.м. на 4 этаже во 2 подъезде в 10-этажном панельном доме по адресу: поз.Номер обезличен по ул. Адрес обезличен, не позднее 2 квартала 2009г., а они в свою очередь обязались оплатить стоимость квартиры без отделочных работ в сумме 1 600 000 рублей. Доли в общей долевой собственности Косякова В.А. и Гетц Е.В. определяются следующим образом: Косяков В.А. –?, Гетц Е.В. – ?.
В настоящее время панельному жилому дому поз. Номер обезличен по ул. Адрес обезличен присвоен адрес: Адрес обезличен. Нумерация подъезда и квартиры также изменилась в связи с произведенной МП г. о. Тольятти «Инвентаризатор» технической инвентаризацией, и теперь строительному номеру кв. Номер обезличен на 4-ом этаже 2 подъезда соответствует кв.Номер обезличен, находящаяся на 4-ом этаже в 3 подъезде.
В силу дополнительного соглашения к договору Номер обезличен от Дата обезличенаг., заключенному между сторонами Дата обезличенаг., ООО фирма «СИЭГЛА» по завершению строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома поз. Номер обезличен передает «дольщику» двухкомнатную квартиру без отделочных работ в 3 подъезде на 4 этаже общей площадью без балконов и лоджий 49,4 кв. м., жилой площадью 28,9 кв. м., площадь балкона (с коэф.) 1,1 кв.м., № квартиры Номер обезличен в жилом доме с нежилыми помещениями, расположенном по адресу: Адрес обезличен. Ориентировочный срок ввода в эксплуатацию жилого дома – 3 квартал 2009г. «Дольщик» оплачивает за подключение водо-, тепло-, электроснабжения, приобретение и подключение лифтов пропорционально площади выделенной квартиры из расчета 1700 рублей за квадратный метр.
Дата обезличенаг. между истцами и ответчиком был подписан акт Номер обезличен приемки законченной строительством квартиры Номер обезличен в жилом доме с нежилыми помещениями по Адрес обезличен, расположенном по адресу: Адрес обезличен, однако, не смотря на это, истцы не могут зарегистрировать свое право собственности на спорную квартиру в Управлении ФРС по Самарской области, поскольку до настоящего времени дом в эксплуатацию не введен и является объектом незавершенного строительства.
Ссылаясь на то, что они все свои обязательства по договору исполнили надлежащим образом, в счет полной стоимости квартиры оплатили в кассу ООО фирма «СИЭГЛА» 1600 000 рублей, кроме того по дополнительному соглашению от Дата обезличенаг. ими внесена сумма в размере 85850 руб., Косяков В.А. и Гетц Е.В. просили суд признать за ними право общей долевой собственности, по ? доли за каждым, на объект незавершенного строительства -помещение в виде двухкомнатной квартиры Номер обезличен в жилом доме с нежилыми помещениями, расположенном по адресу: Адрес обезличен.
Представитель ООО фирма «СИЭГЛА» в судебном заседании исковые требования признал.
Представители ОАО «Тольяттиазот», ОАО «Азотреммаш», участвующих в деле в качестве третьих лиц на стороне ответчика, иск не признали.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В кассационной жалобе представитель ОАО «Тольяттиазот» просит решение суда отменить, считает его незаконным и необоснованным.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).
Согласно п.1 ст.130 ГК РФ объекты незавершенного строительства также относятся к недвижимому имуществу.
В соответствии со ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» объекты незавершенного строительства могут быть отчуждены и право собственности на них может быть зарегистрировано, если доказана правомерность пользования земельным участком для создания объекта недвижимости, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, и если имеется разрешение на производство строительных работ, а также описание объекта незавершенного строительства.
Из материалов дела усматривается, что Дата обезличенаг. между Косяковым В.А., Гетц Е.В. с одной стороны (дольщики) и ООО фирма «СИЭГЛА» с другой стороны (заказчик-застройщик) был заключен договор на долевое участие в строительстве жилья Номер обезличен, по условиям которого ответчик обязался завершить работы по строительству для личных нужд истцов жилого помещения – двухкомнатной квартиры Номер обезличен, общей площадью 50,5 кв.м. на 4 этаже во 2 подъезде в 10-этажном панельном доме по адресу: поз.Номер обезличен по ул. Адрес обезличен не позднее 2 квартала 2009г., а истцы, в свою очередь, обязались оплатить стоимость квартиры без отделочных работ в сумме 1 600 000 рублей. Доли в общей долевой собственности Косякова В.А. и Гетц Е.В. определены следующим образом: Косяков В.А. –?, Гетц Е.В. – ?.
Дата обезличенаг. между ООО фирма «СИЭГЛА» и Косяковым В.А., Гетц Е.В. заключено дополнительное соглашение к договору от Дата обезличенаг., в силу которого по завершению строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома поз. Номер обезличен ООО фирма «СИЭГЛА» передает «дольщикам» двухкомнатную квартиру без отделочных работ в 3 подъезде на 4 этаже общей площадью без балконов и лоджий 49,4 кв. м., жилой площадью 28,9 кв. м., площадь балкона (с коэф.) 1,1 кв.м., № квартиры Номер обезличен в жилом доме с нежилыми помещениями, расположенном по адресу: Адрес обезличен. Ориентировочный срок ввода в эксплуатацию жилого дома – 3 квартал 2009г. «Дольщик» оплачивает за подключение водо-, тепло-, электроснабжения, приобретение и подключение лифтов пропорционально площади выделенной квартиры из расчета 1700 рублей за квадратный метр.
Дата обезличенаг. между истцами и ответчиком был подписан акт Номер обезличен приемки законченной строительством квартиры Номер обезличен в жилом доме с нежилыми помещениями по Адрес обезличен, расположенном по адресу: Адрес обезличен.
Судом установлено, что свои договорные обязательства Косяков В.А. и Гетц Е.В. исполнили надлежащим образом, в счет полной оплаты стоимости объекта ими внесена в кассу ООО фирма «СИЭГЛА» денежная сумма в размере 1 600 000 рублей, кроме того, они дополнительно внесли в кассу ООО фирма «СИЭГЛА» по дополнительному соглашению от Дата обезличенаг. 85 850 рублей, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам.
Однако ответчик свои обязательства по договору не выполнил. До настоящего времени ответчиком не введен построенный дом в эксплуатацию, и истцам не переданы документы, необходимые для государственной регистрации права собственности.
В настоящее время нумерация подъезда и квартиры изменилась в связи с произведенной МП г. о. Тольятти «Инвентаризатор» технической инвентаризацией, и теперь строительному номеру кв. Номер обезличен на 4-ом этаже 2 подъезда соответствует кв.Номер обезличен, находящаяся на 4-ом этаже в 3 подъезде.
Судом также установлено, что спорная квартира Косякова В.А., Гетц Е.В. построена, в целом строительные работы в многоквартирном доме завершены, но объект не введен в эксплуатацию и является объектом незавершенного строительства, ведутся пуско-наладочные работы, в доме есть отопление, электроосвещение, водопровод, канализация, горячее водоснабжение, некоторые дольщики заселены в дом.
Согласно акту технической инвентаризации от Дата обезличенаг. и плану спорного жилого помещения, изготовленных МП г.о. Тольятти «Инвентаризатор», квартира Номер обезличен, находится на 4 этаже в 3-ом подъезде 10-ти этажного панельного жилого дома по адресу: Адрес обезличен (строительный номер дома поз.Номер обезличен по Адрес обезличен), соответствует строительному номеру квартиры Номер обезличен на 4 этаже во 2 подъезде. Жилая площадь квартиры составляет 28,9 кв.м., общая площадь квартиры с приведенной площадью лоджии 50,5 кв.м., без учета приведенной площади лоджии – 49,4 кв.м. Объект не введен в эксплуатацию и является объектом незавершенного строительства, но имеет 100% готовности. В доме есть отопление, электроосвещение, водопровод, канализация, горячее водоснабжение, предусмотрены напольные электроплиты, крыльца - бетонные. Изменение нумераций квартир связано с фактическим присвоением номеров согласно инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 г. № 37.
Правомерность строительства находящегося на ул. Адрес обезличен жилого дома поз. Номер обезличен, формирование и отвод для этих целей земельного участка в установленном законом порядке подтверждаются: - постановлением администрации г. Тольятти от Дата обезличенаг. Номер обезличен «О предоставлении земельных участков организациям и предприятиям города под строительство объектов в постоянное пользование - п. 1.3 ПО «Азотреммаш» в Адрес обезличен под строительство жилого дома; - свидетельством Номер обезличен от Дата обезличенаг. о праве бессрочного пользования на землю под жилой дом поз. Номер обезличен, выданным ПО «Азотреммаш»; - разрешением на выполнение строительно-монтажных работ от Дата обезличенаг.; - распоряжением мэра г. Тольятти от Дата обезличенаг. Номер обезличен «О разрешении ОАО «Азотреммаш» завершения строительства жилого дома по Адрес обезличен; - разрешением Номер обезличен от Дата обезличенаг. ОАО «Азотреммаш» через ООО фирма «СИЭГЛА» по договору Номер обезличен от Дата обезличенаг. на завершение строительства жилого дома по Адрес обезличен, срок действия которого продлен зам. мэра по строительству и земельным ресурсам до Дата обезличенаг.; постановлением мэра г.о. Тольятти Номер обезличен от Дата обезличенаг. «О выдаче ОАО «Азотреммаш» разрешения на строительство жилого дома с нежилыми помещениями и инженерно-техническим обеспечением в границах предоставленного земельного участка по Адрес обезличен».
По сообщению Управления архитектуры и градостроительства мэрии городского округа Тольятти за строящимся жилым домом поз. Номер обезличен, расположенного на Адрес обезличен зарезервирован адрес: Адрес обезличен, и после сдачи объекта в эксплуатацию постановлением мэра данный адрес будет присвоен.
Суд правильно указал, что силу ст. 397, 729 ГК РФ, ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей» истцы вправе требовать от ответчика передачи фактического результата работы.
На основании изложенного суд пришел к правильному выводу о том, что доля участия Косякова В.А., Гетц Е.В. в строительстве жилого 10-этажного панельного дома поз. Номер обезличен по ул. Адрес обезличен эквивалентна двухкомнатной квартире Номер обезличен на 4 этаже в 3 подъезде строения, это помещение возможно идентифицировать в конкретной площади.
Доводы третьих лиц о том, что ООО фирма «СИЭГЛА» не должна была осуществлять деятельность по иску дольщиков и получению с них денежных средств, а свои обязательства по строительству дома ответчик должен был исполнять только с использованием кредитных средств, проверялись судом и не нашли подтверждения.
Из анализа договора Номер обезличен о долевом инвестировании строительства в Адрес обезличен жилого дома, заключенного Дата обезличенаг. между участниками строительства - ОАО «Азотреммаш», ЗАО Корпорация «Тольяттиазот», ООО фирма «СИЭГЛА», следует, что руководство совместной деятельностью и ведение общих дел возлагается на ООО фирма «СИЭГЛА». В рамках настоящего договора ООО фирма «СИЭГЛА» обеспечивает ведение общих дел, вытекающих из договорных отношений; ведет учет общего имущества «участников»; представляет «участников» по вопросам совместной деятельности в отношениях с другими организациями и гражданами; курирует ход строительства жилого дома; после ввода дома в эксплуатацию оформляет право собственности на передаваемые площади и др. (п.3.2 договора), при этом ориентировочное распределение долей между «участниками» соотносится с фактически внесенным вкладом в строительство (п. 3.1 договора), на март 1999г. доля ответчика ООО фирма «СИЭГЛА» составляла 40%. ОАО «Азотреммаш» как застройщик указанного дома передавало ООО фирма «СИЭГЛА» на период строительства и сдачи объекта в эксплуатацию права заказчика-застройщика, что подтверждается доверенностями от Дата обезличенаг., от Дата обезличенаг. Из разрешения мэрии г.о. Тольятти от Дата обезличенаг. также следует, что ОАО «Азотреммаш» через ООО фирма «СИЭГЛА» по договору Номер обезличен от Дата обезличенаг. предоставлено право на завершение строительства жилого дома по Адрес обезличен
Таким образом, из сложившихся взаимных отношений участников строительства видно, что ООО фирма «СИЭГЛА» предоставлено право распоряжаться определенной частью строящихся помещений и право заключать договоры с любыми инвесторами, включая граждан, из чего следует, что застройщик уведомлен о том, что участниками в строительстве могут быть граждане со всеми правами, предоставленными им законом.
Установлено, что в списки квартир, предварительно согласованных ООО фирма «СИЭГЛА», ОАО «Азотреммаш», ОАО «Тольяттиазот» для выделения по окончанию строительства акционерным обществам, спорное помещение не входило и не входит.
При разрешении спора по существу судом проверялось заявление представителя ОАО «Азотреммаш» о ничтожности договора Номер обезличен от Дата обезличенаг., и не нашло подтверждения, поскольку представитель третьего лица, настаивающая на ничтожности сделки, убедительных доказательств ее ничтожности не представила, о применении последствий недействительности ничтожной сделки не заявляла.
Доводы представителей третьих лиц о том, что к договору Номер обезличен от Дата обезличенаг. должен быть применен ряд жестких требований, установленных ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и, в частности, требование о регистрации такого договора в регистрационной службе, суд обоснованно признал несостоятельными.
Согласно ст. 27 ФЗ № 214-ФЗ он вступает в силу по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования (опубликован в «Российской газете» 31.12.2004г.), но действие его распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона (с 01.04.2005г.).
Договор долевого участия в строительстве истцами действительно заключен после 01.04.2005г., однако разрешение на строительство в соответствии с новым федеральным законом застройщику ОАО «Азотреммаш» не выдавалось, что подтверждается разрешением на строительство инспекции Государственного архитектурного надзора, выданным в декабре 1999г. (в октябре 2005г. ОАО «Азотреммаш» через ООО фирма «СИЭГЛА» выдано разрешение на завершение строительства), поэтому суд обоснованно не применил к спорным правоотношениям ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...».
При наличии указанных обстоятельств суд правомерно удовлетворил исковые требования Косякова В.А., Гетц Е.В., признав за каждым из них право общей долевой собственности в размере ? доли на незавершенный строительством объект недвижимого имущества в виде двухкомнатной квартиры Номер обезличен, общей площадью без приведенной площади лоджии 49,4 кв.м., общей площадью с учетом площади лоджии 50,5 кв.м., жилой площадью 28,9 кв.м., на 4 этаже в 3 подъезде, в незавершенном строительством 10-этажном панельном доме с 9-тиэтажным кирпичным пристроем по адресу: Адрес обезличен
Доводы кассационной жалобы представителя ОАО «Тольяттиазот» были предметом судебного рассмотрения и получили в решении правильную оценку, в связи с чем оснований для отмены решения суда по доводам кассационной жалобы не усматривается.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
о п р е д е л и л а :
Решение Комсомольского районного суда г. Тольятти Самарской области от 29 июня 2010 года оставить без изменения, а кассационную жалобу представителя ОАО «Тольяттиазот» - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи: