Судья Бойко В.Б. гр. дело №33-9099 /2010
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
07 сентября 2010 года
судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда
в составе: председательствующего: Акининой О.А.,
судей: Кирюхиной Т.Н., Ефремовой Л.Н.,
при секретаре Мякотиной Е.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе Младенцевой Е.В. на решение Кировского районного суда г.Самары от 22 июля 2010 года, которым постановлено:
«В удовлетворении иска Младенцевой Е.В. к ООО «Загора», ЗАО ППСО АО «Авиакор» отказать ».
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Ефремовой Л.Н., объяснения Младенцевой Е.В. и ее представителя Розенцвайг А.И. в поддержание доводов кассационной жалобы, возражения Суминой Н.Н. (представителя администрации г.о.Самара),
судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Истица - Младенцева Е.В. обратилась в суд с иском об обязании ООО «Загора» заключить с ней основной договор купли-продажи 2-х комнатной квартиры площадью 58,3 кв.м., жилой площадью 30,9 кв.м. на 12 этаже в 1 секции 16- этажного жилого дома Номер обезличен, расположенного по адресу: Адрес обезличен, взыскании с ООО «Загора» штрафа за уклонение от заключения основного договора, убытков, компенсации морального вреда.
В ходе судебного разбирательства истица неоднократно уточняла исковые требования, и в итоге истица просила суд: - обязать застройщика-ЗАО «ППСО» АО «Авиакор» заключить с ней основной договор купли-продажи вышеуказанной двухкомнатной квартиры площадью 58,3 кв.м., жилой площадью 30,9 кв.м. на 12 этаже в 1 секции 16-этажного жилого дома Номер обезличен, расположенного по адресу: Адрес обезличен -взыскать с ООО «Загора»: предусмотренный пунктом 13 предварительного договора штраф за уклонение заключения основного договора в размере 10 % от стоимости квартиры, что составляет 259435 руб., стоимость на май 2010 года устранения выявленных в квартире отклонений в размере 100559 руб. 81 коп., неустойку за нарушение сроков устранения отклонений в размере 167 935 руб., за просрочку срока выплаты -26 282 руб., в счет трех неустановленных перегородок, между кухней и комнатой, между прихожей и комнатой, между туалетом и ванной комнатой - 15643 руб. 90 коп., убытки в размере 70 000 руб. за аренду квартиры, компенсацию морального вреда в размере 30 000 руб., судебные расходы в размере 20000 руб., потраченные истцом на производство судебной экспертизы в Учреждении « Ц», 520 руб. - за выдачу доверенности нотариальной конторой для представления интересов в суде и 417 руб.09 коп. - в счет оплаты телеграмм по вызову на экспертизу.
Заявленные требования истица мотивировала тем, что 31 июля между ней (покупателем) и ООО «Загора»(продавцом) был заключен предварительный договор Номер обезличен, предметом которого являлось, заключение в течение Дата обезличена года договора купли-продажи 2-комнатной квартиры площадью 58,3 кв.м., жилой площадью 30,9 кв.м. на 12 этаже в 1 секции 16-этажного жилого дома Номер обезличен, расположенного по адресу: Адрес обезличен
Правовым основанием для заключения данного предварительного договора служил другой договор – Договор участия в долевом строительстве 16-этажного жилого дома Номер обезличен от Дата обезличена года, заключенный между ЗАО «ППСО» АО «Авиакор»(застройщиком) и ООО «Загора»(дольщиком).
ООО «Загора»(дольщик) исполнил свои обязательства перед застройщиком-ЗАО «ППСО» АО «Авиакор», а истица, в свою очередь, исполнила свои обязательства перед ООО «Загора».
По утверждениям истицы, ответчик ООО «Загора» уклоняется от заключения основного договора, тогда как, заключая предварительный договор от Дата обезличена года, ответчик-ООО «Загора» обязан был заключить с ней основной договор купли-продажи и передать квартиру в течение Дата обезличена года, а не почти год спустя.
Поскольку ООО «Загора» уклонялось от оформления права собственности на себя, поэтому основной договор купли-продажи квартиры, по мнению истицы, с ней должен заключить застройщик-ЗАО «ППСО» АО «Авиакор».
Пунктом 1.2 договора установлено, что стороны согласовали проектные характеристики квартиры, какие-либо изменения ни в данный договор, ни в предварительный не вносились. При заключении предварительного договора истица выезжала на стройку дома для осмотра уже построенных квартир; аналогичные квартиры соответствовали проекту. Все изменения внесены в проект без согласования с истицей. Стоимость устранения выявленных отклонений в спорной квартире истицы, по состоянию на Дата обезличена составляет 100 559 руб.81 коп.
По утверждениям истицы, она неоднократно указывала не имеющиеся недостатки, устранение которых не выполнено до настоящего времени. Помимо этого, по согласованию с истицей не были установлены перегородки: между кухней и комнатой, между прихожей и комнатой, между туалетом и ванной комнатой; соответствующий перерасчет за это выполнен не был. Денежные средства за недостатки не возвращены. В претензии в адрес ООО «Загора» от Дата обезличена года истицей перечислены недостатки, имеющиеся в квартире и установлен дополнительный срок для их устранения - 7 дней. Кроме того, истица обращалась с просьбой вернуть денежные средства за перегородки в течение 5 дней, однако её требования не выполнены до настоящего времени. Таким образом, сумма пени за просрочку выполнения работ с Дата обезличена года по Дата обезличенаг. составила: 100 559 руб. 81 коп. х 1% х 167дней= 167 935 руб., неустойка с Дата обезличена года по Дата обезличена года составила : 15 643, 90 руб. х 1 % х 168 дней - 26 282 руб.
Представитель ответчика-ООО «Загора» утверждал, что до регистрации за ООО «Загора» права собственности на спорную квартиру невозможно заключить основной договор купли-продажи.
Ответчик АО «ППСО» АО «Авиакор» иск не признал.
Судом постановлено вышеизложенное решение.
В кассационной жалобе истицей ставится вопрос об отмене решения суда.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Согласно ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена - то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор.
В соответствии с пунктом 5 статьи 429 ГК РФ, в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 данного Кодекса, закрепляющие возможность обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
На основании ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В силу ст.554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно ст.558 ГК РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Из материалов дела следует, что Дата обезличена года между ЗАО «ППСО» АО «Авиакор» (застройщиком) и ООО «Загора» (дольщиком) заключен договор Номер обезличен участия в долевом строительстве 16-ти этажного жилого дома, согласно которому. Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и /или с привлечением других лиц построить 16-ти этажный 3-секционный многоквартирный жилой дом Номер обезличен (по генеральному плану в дальнейшем «жилой дом», «объект») по адресу: Адрес обезличен и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать соответствующий объект долевого строительства дольщику, а дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства-жилые помещения (далее квартиры), строительные номера Номер обезличенНомер обезличенс 11 по 87, расчетной площадью 5721,2 кв.м.
Согласно справке застройщика-ЗАО «ППСО» АО «Авиакор» Номер обезличен от Дата обезличенаг., дольщик- ООО «Загора» приобрел квартиру площадью 58,3 кв.м., расположенную в 16-ти этажном 3-х секционном многоквартирном доме Номер обезличен по адресу: Адрес обезличен на 12 этаже в 1 секции; взнос внесен полностью на 100%
Дата обезличена года между ООО «Загора»(продавцом) и Младенцевой Е.В.(покупателем) заключен предварительный договор Номер обезличен, согласно которому, стороны обязуются заключить в течение четвертого квартала 2009 года договор купли-продажи двухкомнатной квартиры ориентировочной площадью 58,3 кв.м., жилой площадью 30,9 кв.м. на 12 этаже в 1 секции 16 - этажного жилого дома Номер обезличен, расположенного по адресу: Адрес обезличен.
Из п. 2 вышеуказанного предварительного договора от Дата обезличенаг. следует, что стороны обязуются заключить основной договор не позднее 30 дней со дня получения Продавцом(ООО «Загора») свидетельства о регистрации его права собственности на квартирул.д.22).
Из справки ООО «Загора» Номер обезличен от Дата обезличена года следует, что истица внесла обеспечительный платеж по предварительному договору от Дата обезличенаг. в размере 2.549.850 рублей.
Дата обезличена года от истицы поступило заявление о разрешении на перепланировку/реконструкцию приобретаемого ею помещения в строящемся доме»л.д.29); перепланировка была согласована с ЗАО «ППСО» АО «Авиакор».
Дата обезличена года застройщиком-ЗАО «ППСО» АО «Авиакор» получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию на жилой дом со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по адресу: Адрес обезличен
Согласно акту приема-передачи квартиры от Дата обезличена года к договору участия в долевом строительстве 16-этажного жилого дома, застройщик-ЗАО «ППСО» АО «Авиакор» передал, а ООО «Загора» принял квартиру Номер обезличен, состоящую из одной комнаты, общей площадью 53,8 кв.м., жилой площадью 16,3 кв.м., кроме того, площадью веранд 4,7 кв.м., находящуюся на 12 этаже 16 - этажного жилого дома, расположенного по адресу: Адрес обезличен.
Дата обезличенагода между ООО «Загора» и ФГУП " Ц" заключены договоры подряда о подготовке документов для внесения в записи ЕГРОКС существующего объекта учета об объектах заказчика в Территориальном управлении Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Самарской области, получение кадастровых паспортов и об изготовлении кадастровых паспортов в жилом доме по вышеуказанному адресу.
Из заключения судебной строительно-техническая экспертизы Номер обезличен от Дата обезличена года учреждения « Н» следует, что в спорной квартире имеются недостатки, требующие исправления; стоимость устройства перегородок в квартире на июль 2008 года составила 15 643 руб.90 коп.; стоимость устранения отклонений на май 2010 года составила 100 559 руб. 81 коп.
Из материалов дела следует, что Дата обезличена года между истицей(арендатором) и арендодателем- ФИО 1 заключен договор аренды жилого помещения по адресу: Адрес обезличен, в котором истица получила регистрацию по месту пребывания с Дата обезличена8 года по Дата обезличенагода.
Как следует из материалов дела, ООО «Загора» в настоящее время ещё не является собственником спорной квартиры.
Суд обоснованно признал, что при заключении предварительного договора истица, отдавая Обществу-ООО «Загора» денежные средства, вкладывала их для приобретения квартиры для ООО «Загора», поскольку построив квартиру на её средства, ООО «Загора» сначала зарегистрирует жилье на себя, чтобы затем продать спорную квартиру истице.
Судом установлено, что в настоящее время со стороны ЗАО «ППСО» АО «Авиакор» и ООО «Загора» в Управление Федеральной регистрационной службы подано заявление о регистрации права собственности за ООО «Загора» на спорную квартиру.
Как следует из материалов дела, ООО «Загора» не уклоняется от заключения с истицей основного договора купли-продажи спорной квартиры после оформления своего права собственности на квартиру, так как пунктом 2 вышеуказанного предварительного договора от Дата обезличенаг. предусмотрено, что стороны обязуются заключить основной договор не позднее 30 дней со дня получения Продавцом(ООО «Загора») свидетельства о регистрации его права собственности на квартирул.д.22).
При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о том, что не имеется правового основания для возложения на ООО «Загора» обязанности заключить с истицей договор купли-продажи спорной квартиры, так как на день рассмотрения настоящего дела в суде, ООО «Загора» ещё не обладает правом собственности на спорную квартиру.
Судом сделан обоснованный вывод о том, что по нормам действующего законодательства о предварительном договоре не предусмотрено взыскание с контрагента убытков и расходов, связанных с незаключением основного договора(срок заключения которого ещё не наступил), а также взыскание расходов и убытков за отклонения в строительстве еще не приобретенной истицей квартиры, взыскание стоимости неустановленных в квартире перегородок, штрафа за уклонение от заключения основного договора.
С учетом изложенного, не могут быть удовлетворены требования истицы о взыскании с ООО «Загора» убытков, штрафа, компенсации морального вреда, а также убытков, понесенных истицей в связи с заключением договора аренды другого жилого помещения.
Поскольку предварительный договор заключался истицей с ООО «Загора», а не с застройщиком-ЗАО «ППСО» АО «Авиакор», в связи с чем не имеется правовых оснований для обязания застройщика-ЗАО «ППСО» АО «Авиакор» заключить с истицей договор купли-продажи квартиры.
Проанализировав собранные по делу доказательства, и дав им надлежащую правовую оценку, суд пришел к правильному выводу об отказе Младенцевой Е.В. в иске.
Решение суда является законным и обоснованным.
Доводы, изложенные истицей в кассационной жалобе о незаконности решения суда, не могут быть приняты во внимание, поскольку судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, им дана надлежащая оценка и спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства.
На основании изложенного, руководствуясь ст.361 ГПК РФ,
судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Кировского районного суда г.Самары от 22 июля 2010 года оставить без изменения, а кассационную жалобу Младенцевой Е.В. - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи: