Судья: Щегольков А.С. Гр. дело № 33-9484
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
17 сентября 2010 года судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего – Моргачёвой Н.Н.,
судей – Захарова С.В., Степановой Л.И.,
при секретаре Садовниковой Л.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе ОАО «Региональный Деловой Центр» на решение Октябрьского районного суда г. Самары от 27 июля 2010 года, которым постановлено:
«Исковые требования Прокопова В.Ф. - удовлетворить частично.
Признать за Прокоповым В.Ф. право собственности на трехкомнатную квартиру Адрес обезличен общей площадью 95,6 кв.м., жилой площадью 57,6 кв.м. подсобной площадью 38 кв.м., площадью с учетом лоджий/балконов - 4 кв.м.
Взыскать в равных долях с каждого по 1/2 с ОАО «Региональный деловой центр», ЗАО «Губерния» в пользу Прокопова В.Ф. судебные расходы, связанные с оплатой услуг представителя в размере 3.500 рублей, расходы по госпошлине в сумме 5.783 руб. 75 коп., всего 9283 (девять тысяч двести восемьдесят три) рубля 77 копеек.
Взыскать с ОАО «Региональный деловой центр» в пользу Прокопова В.Ф. денежную сумму в размере 49.329 рублей - за излишне оплаченную площадь».
Заслушав доклад по делу судьи областного суда Моргачёвой Н.Н., возражения на жалобу представителя Прокопова В.Ф. – Скрябиной О.А. (по доверенности), судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
Прокопов В.Ф. обратился в суд с иском к ОАО «Региональный Деловой Центр», ЗАО «Губерния» о признании права собственности на жилое помещение и взыскании денежных средств.
В обоснование своих требований указал, что 16 декабря 2005 года между ним и ЗАО «Губерния» заключен договор об инвестировании строительства жилого дома. Предметом договора является инвестирование строительства многоэтажного жилого дома, расположенного по адресу: Адрес обезличен (строительный), секция А.4, в части трехкомнатной квартиры, строительный Номер обезличен, расположенной на 5 этаже, общей площадью (без учета пощади балконов и лоджий) 98,43 кв.м, в том числе жилой 60,13 кв.м, фактической площадью, включая площадь балконов и лоджий 108, 63 кв.м. Проектный срок окончания строительно-монтажных работ в секции А.4 жилого дома - 1 квартал 2007 года.
Свои обязательства по договору Прокопов В.Ф. выполнил в полном объеме, оплатив стоимость квартиры в сумме 2.107.422 рубля.
В настоящее время строительные работы в доме завершены, квартиры построены, получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию от 13.12.2009 года.
На основании акта приема-передачи квартиры от 31.12.2009г. ответчики передали ему трехкомнатную квартиру Номер обезличен (строительный номер) на 5 этаже в секции А.4, указанную в договоре об инвестировании строительства жилого дома от 16.12.2005 года, общей площадью (с учетом площади балконов/лоджий) 106,2 кв.м., расположенную по адресу: Адрес обезличен. На спорную квартиру выдан техпаспорт и кадастровый паспорт.
18 мая 2010 года истец обратился в Управление Росреестра по Самарской области для регистрации права собственности на данную квартиру, однако, государственная регистрация была приостановлена на срок до 28.06.2010г., поскольку ответчиками предоставлен не полный пакет документов, в связи с чем он обратился к ответчикам для устранения недостатков, однако ответа не получил. В связи с тем, что Прокопов В.Ф.не имеет полный пакет документов, он не может зарегистрировать право собственности на квартиру.
Кроме того, согласно п. 2.4 Договора об инвестировании строительства жилого дома, если по окончании строительства имеются расхождения фактической общей площади Квартиры с проектной общей площадью, то стоимость квартиры подлежит перерасчету и оплате в течение 10 дней с момента письменного уведомления Инвестором Дольщика-Соинвестора о необходимости доплаты (возврата) денежных средств. В случае возврата Инвестором Дольщику-Соинвестору за недостающие квадратные метры перерасчет производится по цене одного квадратного метра, сложившейся на день внесения последнего платежа Дольщика-Инвестора в кассу Инвестора. Стоимость одного квадратного метра по последнему платежу составляет 20.300 рублей за один квадратный метр. По договору общая площадь квартиры 108,63 кв.м., по данным ФГУП «Ростехинвентаризация» - 106,2 кв.м., следовательно, истец переплатил за 2,43 кв.м., что составляет 49.329 рублей (2.43 кв.м. х 20 300 рублей = 49 329 рублей).
Ссылаясь на указанные обстоятельства, Прокопов В.Ф. просил признать за ним право собственности на трехкомнатную квартиру Адрес обезличен общей площадью 95,6 кв.м., жилой площадью 57,6 кв.м., подсобной площадью 38 кв.м., площадью с учетом лоджий/балконов - 4 кв.м. Взыскать с ответчиков в равных долях денежную сумму 49.329 рублей, расходы на оплату услуг представителя в сумме 7.000 рублей, расходы по госпошлине в сумме 5.783 руб. 75 коп.
Судом постановлено указанное выше решение.
В кассационной жалобе ОАО «Региональный Деловой Центр» просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, считает его правильным.
В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполнять надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
На основании ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей» за нарушение прав потребителей исполнитель несет ответственность, предусмотренную законом или договором.
Согласно ст.740 ГК РФ, по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 (Бытовой подряд) настоящей главы о правах заказчика по договору бытового подряда.
Согласно ч.1 ст.401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.
Из материалов дела усматривается, что 12.01.2004г. между ОАО «Региональный деловой центр» - Заказчик-Застройщик и ЗАО «Губерния» -Инвестор заключен инвестиционный договор Номер обезличен. Предметом договора является реализация Инвестиционного проекта на земельном участке в границах улиц Адрес обезличен на основании Постановления Главы г. Самары Номер обезличен от 07.08.2003г. В рамках реализации Инвестиционного проекта Заказчик-Застройщик ОАО «РДЦ» обязуется за счет собственных и заемных средств Инвестора произвести строительство Инвестиционного объекта.
Также видно, что 16.12.2005г. между ЗАО «Губерния» - «Инвестор» и Прокоповым В.Ф.- «Дольщик-Соинвестор» заключен договор Номер обезличен «Об инвестировании строительства жилого дома, предметом которого является инвестирование строительства многоэтажного жилого дома по адресу: Адрес обезличен (строительный), секция А.4, в части трехкомнатной квартиры Номер обезличен на пятом этаже, общей площадью (без учета площади балконов и/или лоджий) 98,43 кв.м., в т.ч. жилой 60,13 кв.м., фактической суммарной (подлежащей оплате) площадью, включающей площадь балконов и/или лоджий 108,63 кв.м.
Согласно акту приема-передачи квартиры от 31.12.2009г., ОАО «РДЦ» и ЗАО «Губерния» передали Прокопову В.Ф. трехкомнатную квартиру Номер обезличен) на 5 этаже в секции А.4, указанную в договоре Номер обезличен «Об инвестировании строительства жилого дома» от 16.12.2005г., общей площадью (с учетом площади балконов/лоджии) -106,2 кв.м., общей площадью (без учета площади балконов/лоджии) - 95,6 кв.м., расположенную по адресу: Адрес обезличен
В соответствии с п.2.3 договора Номер обезличен «Об инвестировании строительства жилого дома» от 16.12.2005г. сумма договора, исходя из стоимости 1 кв.м., включая оплату площади балконов и/или лоджий, на день подписания настоящего договора, составляет 2.107.422 рубля.
Судом установлено, что Прокопов В.Ф. условия договора выполнил в полном объеме, оплатив стоимость квартиры.
Согласно п.1.2 Договора Номер обезличен «Об инвестировании строительства жилого дома» от 16.12.2005г., проектный срок окончания строительно-монтажных работ в секции А4 жилого дома 1 квартал 2007г., т.е. 01.04.2007г.
Учитывая изложенное, принимая во внимание, что по инвестиционному договору Номер обезличен от 12.01.2004 г. (п.4.3.3) стороны имеют право полностью или частично уступать третьим лицам свои права и обязанности по договору без нарушения графика инвестирования, суд сделал правильный вывод, что поскольку между Прокоповым В.Ф. и ЗАО «Губерния» заключен договор уступки требования к ОАО «РДЦ» по договору долевого участия в строительстве жилого дома, то ОАО «РДЦ» является по настоящему делу надлежащим ответчиком. Также обоснованно суд указал, что ОАО «РДЦ» взяло на себя обязательства по завершению строительно-монтажных работ к 01.04.2007г.
Согласно акту приема-передачи от 31.12.2009г., Прокопов В.Ф. принял квартиру общей площадью 106,2 кв.м.
Согласно Договору Номер обезличен «Об инвестировании строительства жилого дома» от 16.12.2005г., площадь жилого помещения (квартиры) составляет 108,63 кв.м.
В соответствии со ст.29 ч.1 Закона РФ «О защите прав потребителя» потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать - соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги).
Суд обоснованно не принял во внимание доводы ОАО «РДЦ» о том, что денежные средств за излишне уплаченную жилую площадь не могут быть взысканы в ОАО «РДЦ», поскольку оплата осуществлена лицом ЗАО «Губерния». Судом установлено, что между Прокоповым В.Ф. и ЗАО «Губерния» заключен договор переуступки прав на спорную квартиру. Прокопов В.Ф. полностью оплатил стоимость спорной квартиры в кассу ЗАО «Губерния». В свою очередь, ранее по инвестиционному договору ЗАО «Губерния» уплатило ОАО «РДЦ» денежную сумму по оплате стоимости спорной квартиры. Таким образом, к истцам перешло право требования возврата от ОАО «РДЦ» излишне уплаченных денежных средств за не построенную жилплощадь.
Учитывая, что Прокопов В.Ф. переплатил за 2,43 кв.м., суд обоснованно удовлетворил исковые требования, взыскав с Застройщика - ОАО «РДЦ» 49.329 руб.
Разрешая спор в части требований истца о признании права собственности на указанную выше трехкомнатную квартиру по указанному адресу, суд правомерно принял во внимание следующие обстоятельства.
Из материалов дела видно, что строительство жилого дома осуществлялось на основании: Постановления Главы города Самары Номер обезличен «Об утверждении акта о выборе земельного участка для строительства, предварительном согласовании места размещения и разрешении проектирования регионального делового центра и жилой застройки открытому акционерному обществу «Региональный деловой центр» на земельном участке, расположенном по адресу: улицы Адрес обезличен» от 07.08.2003г.; Постановления главы города Самары Номер обезличен «Об утверждении проекта границ земельного участка, предоставлении открытому акционерному обществу «Региональный деловой центр» в аренду земельного участка для строительства жилой застройки (1-й этап), расположенного в границах улиц Адрес обезличен» от 3!.03.2005г.; Договора аренды земельного участка Номер обезличенз от 30.09.2005г.
Распоряжением Администрации Октябрьского района г.о. Самара от 11.12.2008г. Номер обезличен жилым секциям А4, А5 со встроенными нежилыми помещениями, как единому объекту 1-ой очереди жилой застройки присвоен адрес - Адрес обезличен.
Согласно разрешению на строительство Номер обезличен от 28.04.2007г., разрешено строительство 1-ой очереди жилой застройки (жилые секции со встроенными нежилыми помещениями А4, А5, А6, офисная секция А6.1, офисно-торговая секция A3, жилые секции со встроено-пристроенными нежилыми помещениями Al, А2, распределительно-трансформаторный пункт), расположенного по адресу: РФ, Адрес обезличен. Срок действия настоящего разрешения 28.04.2010г.
Согласно разрешению Номер обезличен от 31.12.2009г., построенный объект капитального строительства жилой дом со встроенными нежилыми помещениями (секции А4 и А5) и распределительно-трансформаторный пункт (РТП-6кв), расположенный по адресу: Адрес обезличен, введен в эксплуатацию.
При таких обстоятельствах, суд пришел к правильному выводу, что строительство жилого дома Адрес обезличен, где расположена спорная квартира, осуществлялось с соблюдением действующего законодательства, без нарушения градостроительных и строительных норм и правил, в связи с чем не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровья граждан.
В соответствии со ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи... подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно ст. 25 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на объекты незавершенного строительства регистрируется на основании документов, содержащих... описание объекта незавершенного строительства.
Согласно техническому паспорту, строительство спорного жилого дома завершено. Кроме того, технический паспорт содержит подробное описание каждого жилого помещения в доме Адрес обезличен, в том числе и жилого помещения истца -квартиры, расположенной на 5 этаже данного дома, которой по итогам инвентаризации присвоен Номер обезличен. Из технического паспорта видно, что жилое помещение - квартира Номер обезличен, расположенная на 5 этаже жилого дома Адрес обезличен, имеет общую площадь квартиры 95,6 кв.м., жилую площадь - 57,6 кв.м., подсобную площадь - 38,0 кв.м., кроме того, площадью лоджий, балконов, террас, веранд и кладовых с коэффициентом - 4,0 кв.м.
Согласно техническому отчету, строительные конструкции возведенного здания выполнены согласно действующих нормативных документов, находятся в исправном техническом состоянии и пригодны к эксплуатации; здание построено лицензированными строительными организациями, при надлежащем ведении исполнительной документации. Надежность и эксплуатационная безопасность здания в целом, а также строительных конструкций, в частности, при условии выполнения незавершенных работ, перечисленных в п.2.2 данного заключения, будет обеспечена при надлежащей эксплуатации и соблюдении противопожарных, санитарных и других требований.
При таких обстоятельствах, а также приняв во внимание имеющиеся технический отчет, экспертное заключение по результатам санитарно-эпидемиологической экспертизы, государственной экологической экспертизы, суд обоснованно удовлетворил исковые требования Прокопова В.Ф. о признании права собственности на трехкомнатную квартиру Адрес обезличен общей площадью 95,6 кв.м., жилой площадью 57,6 кв.м., подсобной площадью 38 кв.м., площадью с учетом лоджий/балконов - 4 кв.м., поскольку право истца на государственную регистрацию права собственности оплаченной ими доли (Адрес обезличен оказалось ограниченным в связи с отсутствием полного пакета документов на введение указанного дома в эксплуатацию, что следует из уведомления Управления Росрееста по Самарской области от 27.05.2010г. Номер обезличен.
Также, по правилам ст.98 ГПК РФ, суд правомерно взыскал в равных долях с ЗАО «Губерния» и ОАО «РДЦ» расходы на оплату услуг представителя в сумме 3500руб., удовлетворив частично иск в этой части, и госпошлину в размере 5.783,75 руб.
Доводы ОАО «РДЦ» в кассационной жалобе о том, что при вынесении решения неправильно применены нормы материального права, а именно необоснованно судом применен Закон «О защите прав потребителей», не могут быть приняты во внимание, поскольку основаны на неправильном понимании норм права.
Доводы в жалобе о том, что суд неправомерно взыскал только с ОАО «РДЦ» сумму за излишне оплаченную площадь в размере 49 329 рублей, являются необоснованными. Судом установлено, что между Прокоповым В.Ф. и ЗАО «Губерния» заключен договор переуступки прав на спорную квартиру. Прокопов В.Ф. полностью оплатил стоимость спорной квартиры в кассу ЗАО «Губерния». В свою очередь, ранее по инвестиционному договору ЗАО «Губерния» уплатило ОАО «РДЦ» денежную сумму по оплате стоимости спорной квартиры, в связи с чем к истцу перешло право требования возврата от ОАО «РДЦ» (застройщика) излишне уплаченных денежных средств за непостроенную жилплощадью.
Ссылка в жалобе на то, что поскольку сторонами подписан акт приема передачи квартиры от 31.12.09 года, согласно которому стороны, после его подписания, не связаны взаимными обязательствами, в том числе по финансовым расчетам, суд необоснованно взыскал сумму за излишне оплаченную площадь, не может быть принята во внимание. Согласно п. 2.4 Договора Номер обезличен об инвестировании строительства жилого дома, если по окончании строительства по данным Самарского Городского отделения Самарского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» имеются расхождения фактической общей площади Квартиры с проектной общей площадью, указанной в п. 1.1 Настоящего договора, то стоимость квартиры подлежит перерасчету и оплате в течение 10 дней с момента письменного уведомления Инвестором Дольщика-Соинвестора о необходимости доплаты (возврата) денежных средств. В случае возврата Инвестором Дольщику-Соинвестору за недостающие квадратные метры перерасчет производится по цене одного квадратного метра, сложившейся на день внесения последнего платежа Дольщика-Инвестора в кассу Инвестора. Судом установлено, что стоимость одного квадратного метра по последнему платежу составила 20.300 рублей за один квадратный метр. Таким образом, поскольку Прокопов В.Ф. переплатил за 2,43 кв.м., суд правомерно взыскал с ОАО «РДЦ» 49.329 рублей.
Довод в жалобе о том, что ОАО «РДЦ» является ненадлежащим ответчиком по делу, и ссылки на то, что ОАО «РДЦ» признает права истца, не препятствует в их реализации и представило все необходимые документы для регистрации прав собственности, являются неосновательными, были предметом судебного разбирательства и оценки суда, в связи с чем во внимание приняты быть не могут. Выводы суда в этой части также мотивированы и подробно изложены в решении.
Все обстоятельства, имеющие значение для дела, суд определил правильно, дал им надлежащую правую оценку, оснований для переоценки не имеется. Нарушений норм материального права, а также требований процессуального законодательства, влекущих безусловную отмену решения, судом не допущено.
Таким образом, оснований для отмены решения суда по доводам кассационной жалобы не усматривается.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 360, 361 ГПК РФ судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
Решение Октябрьского районного суда г. Самары от 27 июля 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу ОАО «Региональный Деловой Центр» – без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи: