Судья: Вачкова И.Г. Дело № 33-10122
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
6 октября 2010 года судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
Председательствующего Шабаевой Е.И.
Судей Толмосовой А.А., Пискуновой М.В.
При секретаре Яицкой Е.А.
Рассмотрев в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе представителя Лигай С.Т. в лице Алешиной В.Е. на решение Автозаводского районного суда г. Тольятти от 26.07.2010 года, которым постановлено:
«В удовлетворении иска Лигай С.Т. к ООО «СФ-Инвестиция», Мельнику В.В. о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки и понуждении заключить основной договор купли-продажи на основе предварительного договора - отказать.
Исковые требования Мельника В.В. к Лигай С.Т. - удовлетворить.
Выселить Лигай С.Т. из жилого помещения, расположенного по адресу Адрес обезличен, Адрес обезличен, Адрес обезличен, Адрес обезличен.
Взыскать с Лигай С.Т. в пользу Мельника В.В. судебные расходы по оплате услуг представителя в сумме 5 000 рублей.».
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Пискуновой М.В., доводы в поддержание жалобы представителя Лигай С.Т. в лице Алешиной В.Е., возражения представителя Мельник В.В. в лице Чистякова В.М., действующих по доверенностям, и представителя «СФ-Инвестиция» в лице директора Сенькова С.С., заключение прокурора Гуляевой Е.С., полагавшей, что решение суда подлежит отмене, а кассационная жалоба подлежит удовлетворению, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Первоначально Лигай С.Т. обратился в суд с исковым заявлением к ООО «СФ - Инвестиции» о понуждении заключить основной договор купли-продажи на основе предварительного договора, указав, что Дата обезличена г. между ним и ответчиком заключен предварительный договор на приобретение квартиры Номер обезличен, в котором согласованы все существенные и необходимые условия будущего договора купли-продажи однокомнатной квартиры в строящемся жилом доме (строительный номер 36-л-1), расположенном в Адрес обезличен четвертый подъезд, второй этаж, Номер обезличен, общей площадью 46,95 кв.м., по цене согласно п. 2.1 договора в размере 1 500 000 рублей.
В этот же день Дата обезличена г. между истцом и ответчиком заключен договор займа Номер обезличен, по которому Лигай С.Т. передал ответчику денежные средства в размере 1 500 000 рублей.
Далее, Дата обезличена г. между истцом и ответчиком заключено соглашение о расторжении договора займа Номер обезличен от Дата обезличена г., путем зачета встречных требований ответчика к истцу по предварительному договору купли-продажи квартиры Номер обезличен от Дата обезличена г., которым были скорректированы условия предварительного договора о цене и площади квартиры, стоимость которой определена сторонами в размере 1 507 500 рублей, из которых сумма 1 500 000 рублей зачтена по договору займа Номер обезличен от Дата обезличена г., а оставшуюся сумму в размере 7 500 рублей истец должен передать ответчику в срок до регистрации права собственности на квартиру за ответчиком.
Одновременно с соглашением о расторжении договора займа, Дата обезличена г. между истцом и ответчиком подписан предварительный акт приема-передачи квартиры, по которому ответчик передал, а истец принял квартиру, указанную в предварительном договоре купли-продажи Номер обезличен от Дата обезличена г., после чего истец заключил договора на оказание услуг по техническому обслуживанию и управлению многоквартирным домом, выполнил ремонт и в ноябре 2009 года вселился в указанную квартиру, где проживает до настоящего времени.
Указывая на то, что жилой дом, в котором находится спорная квартира введен в эксплуатацию, а в соответствии с условиями предварительного договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи после государственной регистрации права собственности ответчика на указанную квартиру, истец, ссылаясь на то, что ответчик уклоняется от исполнения предварительного договора, просил суд обязать ООО «СФ-Инвестиция» заключить с ним основной договор купли-продажи на однокомнатную квартиру, расположенную по адресу Адрес обезличен, Адрес обезличен, общей площадью 42,8 кв.м, в редакции, согласованной предварительным договором Номер обезличен от Дата обезличена г., а также обязать ответчика зарегистрировать основной договор купли-продажи квартиры и переход права собственности к истцу.
В свою очередь Мельник В.В. обратился в суд с иском к Лигай С.Т. об истребование имущества из чужого незаконного владения, в котором просил суд истребовать указанную выше однокомнатную квартиру и выселить Лигай С.Т. из данной квартиры, указав, что Дата обезличена г. между ним и ООО «СФ-Инвестиции» заключен договор купли-продажи спорной квартиры, и данный договор и переход права собственности зарегистрированы в Управлении Федеральной регистрационной службы по Самарской области.
Указывая на то, что в начале апреля Мельник В.В. обнаружил, что в спорной квартире без законных оснований проживает Лигай С.Т., который заменил входную дверь, и обещал в течение 20 дней освободить спорное жилое помещение, однако до настоящего времени данное обещание не выполнено, Мельник В.В. просил выселить Лигай С.Т. из спорной квартиры.
Определением Автозаводского районного суда г. Тольятти от Дата обезличена г. возбужденные гражданские дела по заявленным искам объединены в одно производство для совместного рассмотрения.
Впоследствии, при рассмотрении дела по существу Лигай С.Т. изменил исковые требования и просил суд признать договор купли-продажи б\н от Дата обезличена года, заключенный между Мельник В.В. и ООО «СФ-Инвестиция» недействительным (ничтожным) в силу несоответствия п. 2 ст. 551, ст. 556 ГК РФ, в связи с чем, просил применить последствия недействительности ничтожной сделки, а именно вернуть стороны в первоначальное положение, внести запись в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним об аннулировании права собственности Мельник В.В. на указанную выше квартиру, указывая на то, что с ним предварительный договор купли-продажи спорной квартиры ООО «СФ-Инвестиция» заключен ранее, чем договор купли-продажи этого помещения с Мельником В.В.
Судом постановлено вышеуказанное решение, которое представитель Лигай С.Т. – Алешина В.Е. считает незаконным и просит отменить.
Проверив материалы дела и обсудив доводы жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене, как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права.
Судом на основании представленных документов было установлено, что действительно Дата обезличена г. между Лигай С.Т. и ООО «СФ-Инвестиции» заключен предварительный договор, по которому стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи указанной выше квартиры в строящемся жилом доме по согласованной данным договором цене в размере 1 500 000 рублей, которую Лигай С.Т. должен уплатить ответчику в день подписания договора купли-продажи (т. 2л.д. 41).
В этот же день Дата обезличена г. между Лигай С.Т. и ООО «СФ-Инвестиции» заключен договор займа Номер обезличен, по которому Лигай С.Т. передал ответчику денежные средства в размере 1 500 000 рублей в день подписания настоящего договора (т.2л.д. 40).
Сведений о предъявлении претензий ООО «СФ-Инвестиции» к Лигай С.Т. в связи с неисполнением данного договора займа, суду не предоставлено.
Указанные договора были подписаны от имени ООО «СФ-Инвестиции» ФИО4, работающей риэлтором в ООО «СФ-Инвестиции» и занимающейся оформлением данных договоров по соответствующей доверенности, выданной Дата обезличена года генеральным директором ФИО1 л.д.100), и удостоверены соответствующей печатью, что сторонами не оспаривалось.
При этом сам ФИО1 в судебном заседании подтвердил заключение ФИО4 аналогичных договоров по указанной схеме, так как основным видом деятельности ООО «СФ-Инвестиции» было строительство объектов недвижимости. (т. 2л.д.134).
Далее судом установлено, что Дата обезличена г. между Лигай С.Т. и ООО «СФ-Инвестиции» также в лице ФИО4 заключено соглашение о расторжении договора займа Номер обезличен от Дата обезличена г., путем зачета встречных требований ООО «СФ-Инвестиции» к Лигай С.Т. по предварительному договору купли-продажи квартиры Номер обезличен от Дата обезличена г., и данным соглашением также изменены условия предварительного договора о цене и площади квартиры, в соответствии с которыми буквально было определено, что стоимость квартиры определена сторонами в размере 1 507 500 рублей, из которых сумма 1 500 000 рублей зачтена по договору займа Номер обезличен от Дата обезличена г., а оставшуюся сумму в размере 7 500 рублей Лигай С.Т. передает ООО «СФ-Инвестиции» в срок до регистрации права собственности на квартиру за ООО «СФ-Инвестиции» (т.2л.д.42).
ФИО4 в судебном заседании подтвердила факт заключения указанных выше договоров с истцом и данного соглашения по указанию директора.
При этом, по условиям предварительного договора ООО «СФ-Инвестиции» обязуется заключить с Лигай С.Т. основной договор купли-продажи не позднее двух месяцев с момента государственной регистрации права собственности на квартиру.
В этот же день Дата обезличена г. между ООО «СФ-Инвестиции», также в лице ФИО4, и Лигай С.Т. заключен предварительный акт приема-передачи квартиры, по которому ответчик передал, а истец принял указанную квартиру, в отношении которой заключил договора на оказание услуг по техническому обслуживанию и управлению многоквартирным домом Дата обезличена г., выполнил ремонт и в ноябре 2009 года вселился в указанную квартиру, где проживает до настоящего времени, что подтверждалось показаниями свидетелей ФИО3 и ФИО2, работавшей ранее мастером в ООО «Горстрой», строящим жилой дом, подтвердившей факт передачи истцу ключей от спорной квартиры по указанию директора, и данные обстоятельства ответчиками не оспаривались.
В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Указанные выше обстоятельства бесспорно свидетельствуют о том, что ООО «СФ-Инвестиции» при заключении указанного выше соглашения по зачету обязательств сторон, признало обстоятельство оплаты Лигай С.Т. по указанному выше предварительному договору, указав, что 1 500 000 руб. зачтены по договору займа, и своими действиями по передачи истцу квартиры и принятию от него Дата обезличена года денежных средств в размере 12 500 руб. в качестве взноса по указанному выше предварительному договору л.д.11 т. 1), что представителем ООО «СФ-Инвестиции» признается в качестве оплаты документов по постановке квартиры на кадастровый учет и регистрации права, ответчик признавал соответствующее право истца на спорную квартиру.
Однако, указанные выше обстоятельства судом не были приняты во внимание, и в нарушение ч. 2 ст. 56 ГПК РФ, суд не счел необходимым обсудить вопросы о применение к возникшим между сторонами правоотношений по заключенным договорам нормы, регламентирующие заключение гражданами договоров на долевое участие в строительстве.
При этом, удовлетворяя исковые требования Мельник В.В., и отказывая в удовлетворении исковых требований Лигай С.Т., суд ошибочно руководствовался только п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 г., согласно которого, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
Принимая во внимание изложенное, суд, установив проведение государственной регистрации перехода права собственности Мельником В.В. Дата обезличена года по договору купли продажи спорной квартиры от Дата обезличена года, пришел к выводу о том, что у Лигай С.Т. имеется право требовать с ООО «СФ-Инвестиции» возмещение убытков, причиненных неисполнением обязательств по предварительному договору купли продажи.
Однако, данные выводы суда были сделаны без учета указанных выше обстоятельств и разъяснений данного же Постановления, согласно которого если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
В соответствии со ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать определенную вещь в собственность, последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи её кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.
Из материалов дела следует, что истец обратился с первоначальным иском в суд Дата обезличена года, при рассмотрении которого ему стало известно о совершении ответчиком действий по отчуждению спорной квартиры в предусмотренный предварительным договором период заключения основного договора купли-продажи.
С учетом того, что свое право собственности на спорную квартиру ответчик ООО «СФ-Инвестиции» зарегистрировал Дата обезличена года, и в силу предварительного договора основной договор с истцом должен был быть им заключен до Дата обезличена года, о чем ответчик никаких уведомлений истцу не направлял, при отсутствии сведений о том, что ответчик предъявлял истцу какие-либо претензии по неоплате спорной квартиры, выводы суда о незаконности заявленных истцом требований о признании договора купли-продажи от Дата обезличена года недействительным, судебная коллегия считает неправильными.
В связи с чем, указанное выше решение суда подлежит отмене, а дело направлению на новое рассмотрение, в связи с тем, что в рамках рассмотрения кассационной жалобы невозможно постановить правильное решение по выбранному истцом способу защиты своих прав.
При новом рассмотрении данного дела, суду необходимо учесть вышеизложенное, дать правовую оценку действиям сторон по заключению указанных выше договоров, рассмотреть вопрос о применении к заключенным между сторонами предварительному договору и договору займа законодательства об участии граждан в долевом строительстве многоквартирных домов, предложить истцу рассмотреть вопрос о соответствии выбранного им способа защиты своего права с учетом разъяснений указанного выше Постановления п. 58, согласно которого, лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, прав на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности, и, при правильном определении юридически значимых обстоятельств с учетом заявленных сторонами требований, постановить по делу решение в соответствии с требованиями действующего законодательства.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 362 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Автозаводского районного суда г. Тольятти от 26.07.2010 года отменить, дело направить в тот же суд на новое рассмотрение.
Председательствующий:
Судьи: