Судья Башмакова Т.Ю., № 33-10830 /10
Определение
26 октября 2010 г. судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего Яковлевой В. В.,
судей Сорокиной Л. А., Кирюхиной Т. Н.,
при секретаре Кузнецовой И. И.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационным жалобам Закрытого акционерного общества коммерческий банк «ФИА-БАНК», Федеральной службы государственной регистрации и картографии (Росреестра) на решение Кировского районного суда г. Самары от 4 февраля 2010 года, которым постановлено:
«Исковые требования Закрытого акционерного общества коммерческий банк «ФИА-БАНК» к Долгих Н.В. о взыскании задолженности по кредитному договору удовлетворить частично.
Взыскать с Долгих Н.В. в пользу Закрытого акционерного общества коммерческий банк «ФИА-БАНК» задолженность по кредитному договору в сумме: срочная задолженность 2 726 494 (два миллиона семьсот двадцать шесть четыреста девяносто четыре) рубля 34 копейки, срочные проценты 24 370 (двадцать четыре тысячи триста семьдесят) рублей 38 копеек, просроченная задолженность по основному долгу 59 638 (пятьдесят девять тысяч шестьсот тридцать восемь) рублей 24 копейки, просроченная задолженность по процентам в сумме 230 501 (двести тридцать тысяч пятьсот один) рубль 18 копеек, штраф за просрочку уплаты основного долга в сумме 1 470 (одна тысяча четыреста семьдесят) рублей 53 копейки, пени за просрочку уплаты процентов 5 683 (пять тысяч шестьсот восемьдесят три) рубля 59 копеек, а всего в сумме 3 048 158 (три миллиона сорок восемь тысяч сто пятьдесят восемь) рублей 26 копеек.
В остальной части иска ЗАО КБ «ФИА-БАНК» к Долгих Н.В. отказать.
Взыскать с Долгих Н.В. в пользу Закрытого акционерного общества коммерческий банк «ФИА-БАНК» расходы по оплате государственной пошлины в сумме 20 000 (двадцать тысяч) рублей.
Взыскать с Долгих Н.В. в доход государства государственную пошлину в размере 3 440 (три тысячи четыреста сорок) рублей 79 копеек».
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Сорокиной Л. А., объяснения представителя ЗАО КБ «ФИА-БАНК» Лепского Д. М. по доверенности от 10.08.10г. поддержавшего доводы кассационной жалобы, судебная коллегия,
установила:
ЗАО КБ «ФИА-БАНК» обратился в суд с иском к Долгих Н. В. о взыскании задолженности по кредитному договору, ссылаясь, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО КБ «ФИА-БАНК» и Долгих Н.В. был заключен кредитный договор № № о предоставлении кредита на приобретение в собственность недвижимого имущества (нежилое помещение, площадью 56,90 кв.м., 1 этаж, комнаты № по адресу: <адрес>, в сумме 2920000 рублей на срок до ДД.ММ.ГГГГ с начислением процентов в размере 19% годовых (согласно дополнительному соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ процентная ставка с ДД.ММ.ГГГГ составляет 25% годовых). В связи с тем, что в установленные кредитным договором и графиком платежей сроки Долгих Н.В. платежи не производит, на ДД.ММ.ГГГГ образовалась задолженность по кредиту, которая составляет 3048158 рублей 26 копеек. В соответствии с п. 3.3.4 кредитного договора кредитор имеет право потребовать от заемщика, а заемщик обязан досрочно возвратить всю сумму кредита и уплатить причитающиеся проценты за пользование кредитом, неустойки, предусмотренные условиями кредитного договора, в случае несвоевременного осуществления платежей по кредиту и (или) процентам за пользование кредитом свыше 10 календарных дней с даты образования просрочки согласно Графику платежей. Исполнение обязательств Долгих Н.В. по кредитному договору обеспечивается залогом вышеуказанного имущества (договор об ипотеке (залоге недвижимости) № № от ДД.ММ.ГГГГ). Поэтому ЗАО КБ «ФИА-БАНК» и просил взыскать с Долгих Н.В. задолженность по кредитному договору в сумме 3048158 рублей 26 копеек, обратив взыскание на заложенное имущество - нежилое помещение, площадью 56,9 кв.м., 1 этаж, комнаты №, расположенное по адресу: <адрес>, принадлежащее Долгих Н.В., установив начальную продажную цену в размере 3474800 рублей и установив способ реализации заложенного имущества - проведение публичных торгов, также взыскав с Долгих Н.В. уплаченную государственную пошлину в размере 18940, 94 рублей.
Судом постановлено указанное выше решение.
В кассационных жалобах Закрытое акционерное общество коммерческий банк «ФИА-БАНК», Федеральная служба государственной регистрации и картографии (Росреестр) просят решение отменть, считая его незаконным, необоснованным.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы судебная коллегия полагает, что решение надлежит отменить в части отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, в связи с неправильным применением норм материального права.
В соответствии с ч. 1 ст.811 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа.
В соответствии со ст.819 ГК РФ банк по кредитному договору обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее.
Согласно п.1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
Из материалов дела видно, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО КБ «ФИА-БАНК» и Долгих Н.В. был заключен кредитный договор № № согласно которому Банк представляет Заемщику кредит в сумме 2920000 рублей на приобретение в собственность недвижимого имущества - нежилого помещения площадью 56,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> на срок ДД.ММ.ГГГГ под 19% годовых. ДД.ММ.ГГГГ дополнительным соглашением к кредитному договору были повышены процентные ставки до 25 % годовых.
Так же ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО КБ «ФИА-БАНК» и Долгих Н.В. был заключен договор № № об ипотеке (залоге недвижимости) — нежилого помещения, площадью 56,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, оцененного сторонами по соглашению в сумме 3474800 рублей ( л.д. 30).
Судом установлено, материалами дела подтверждается, что деньги в сумме 2920000 рублей были перечислены Долгих Н.В. ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно свидетельству о государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ у Долгих Н.В. в собственности находится нежилое помещение, площадью 56,9 кв.м., расположение по адресу <адрес>.
В соответствии с п.3.3.4 кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ № №, Банк вправе потребовать от заемщика досрочного возврата кредита, процентов за пользование кредитом, уплаты неустойки, предусмотренных условиями кредитного договора, в случае несвоевременного осуществления платежей по кредиту и (или) процентам за пользование кредитом свыше 10 календарных дней с даты образования просрочки.
Так же судом установлено, что Долгих Н.В. согласилась с дополнительным соглашением № к кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ, об увеличении процентной ставки которое было ею подписано. ( л.д. 23).
Согласно расчету задолженности по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ, остаток по кредиту на ДД.ММ.ГГГГ - срочная задолженность 2726494 рубля 34 копейки, срочные проценты 24370 рублей 38 копеек, просроченная задолженность по основному долгу 59638 рублей 24 копейки, просроченная задолженность по процентам в сумме 230501 рубль 18 копеек, штраф за просрочку уплаты основного долга 1470 рублей 53 копейки, пени за просрочку уплаты процентов 5683 рубля 59 копеек, а всего в сумме 3048158 рублей 26 копеек.
Поэтому судом обоснованно, с учетом представленного расчета задолженности по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ, взыскана сумма задолженности в размере 3048158 рублей 26 копеек.
Однако, вывод суда, со ссылкой на п. 3 ст. 340 ГК РФ, что договор залога недвижимого имущества оформлен с нарушением законодательства и является ничтожной сделкой, основан на неправильном применении норм материально права.
Согласно п. 3 ст. 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
Как разъяснено п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» при разрешении споров необходимо иметь в виду, что данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (статья 168).
В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании пункта 3 статьи 340 Кодекса. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение - и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками.
Кроме того суд не учел, что по договору залога передается не здание или сооружение, а конкретное помещение, площадью 56,90 кв.м., 1 этаж, комнаты № ( л.д. 29).
При таких обстоятельствах судом было необоснованно отказано в обращении взыскания на заложенное имущество - нежилое помещение, площадью 56,9 кв.м., 1 этаж, комнаты № расположенное по адресу: <адрес>, принадлежащее Долгих Н.В., с установлением начальной продажной цены в размере 3474800 рублей и способа реализации заложенного имущества - путем проведения публичных торгов.
Так как обстоятельства, имеющие значение для дела установлены, то в этой части надлежит вынести новое решение, удовлетворив исковые требования.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ судебная коллегия,
определила:
Решение Кировского районного суда г. Самары от 4 февраля 2010 года отменить в части отказа обращения взыскания на заложенное имущество.
Вынести новое решение в этой части, удовлетворив исковые требования и обратив взыскание на заложенное имущество - нежилое помещение, площадью 56,9 кв.м., 1 этаж, комнаты №, расположенное по адресу: <адрес>, принадлежащее Долгих Н.В. установив начальную продажную цену в размере 3474800 рублей и установив способ реализации заложенного имущества - путем проведения публичных торгов.
В остальной части решение оставить без изменения.
Председательствующий
Судьи