Судья: Головачева О.В.
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
гр. дело №33-11542
16 ноября 2010 года, судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего: Яковлевой В.В.
судей: Кирюхиной Т.Н., Сорокиной Л.А.
при секретаре Романовой О.Н.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационным жалобам Павлова Е.Д., Павловой С.В. на решение Комсомольского районного суда г.Тольятти Самарской области от 22 сентября 2010 года, которым постановлено:
«Исковое заявление ЗАО «ФИА-Банк» удовлетворить.
По кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ЗАО «ФИА-Банк» и Павловым Е.Д., обратить взыскание на залоговое имущество: объект индивидуального жилищного строительства, назначение: жилое, площадь 385,1 кв.м., этажность: 2, подземная этажность: 1, инвентарный номер литера: №, по адресу: <адрес>, кадастровый номер: №, принадлежащий на праве собственности Павлову Е.Д., путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену заложенного имущества в размере 13 668 000 (тринадцать миллионов шестьсот шестьдесят восемь тысяч) рублей.
Взыскать с Павлова Е.Д. в пользу ЗАО «ФИА-Банк» расходы по оплате госпошлины в сумме 4000 рублей.
Встречное исковое заявление Павловой С.В. к ЗАО «ФИА-Банк» и Павлову Е.Д. о признании не заключенным договора ипотеки № № от ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «ФИА-Банк» и Павловым Е.Д. оставить без удовлетворения.
Встречное исковое заявление Павлова Е.Д. к ЗАО «ФИА-Банк» о признании недействительным договора ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «ФИА-Банк» и Павловым Е.Д. оставить без удовлетворения».
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Кирюхиной Т.Н., объяснения Павлова Е.Д., представителя Павловой С.В. по доверенности от 28.11.2008г. – Сающева В.Е., поддержавших доводы кассационных жалоб, возражения представителя ЗАО «ФИА-Банк» Бундиной С.В. (доверенность от 07.06.2010г.) на доводы кассационной жалобы, судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
ЗАО КБ «ФИА-БАНК» обратился в суд с иском к Павлову Е.Д. об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, указав, что решением Автозаводского районного суда г.о. Тольятти от 12.11.2008г., вступившим в законную силу, с Павлова Е.Д., Павловой С.В., ООО «Евромобиль» солидарно взыскано в пользу ЗАО «ФИА-БАНК» 14 734 312,21руб., в том числе задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 14 714 312,21руб., судебные расходы - 20 000 руб., а также обращено взыскание на заложенное недвижимое имущество - земельный участок, предоставленный для строительства и дальнейшей эксплуатации индивидуального жилого дома, площадью 703,00 кв. м. на землях населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, и незавершенный строительством жилой дом (готовность 12%), назначение: объект в стадии строительства, инвентарный номер №, по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов за начальную продажную цену земельного участка в размере 1000000 руб., незавершенного строительством жилого дома - 19 000 000 руб., принадлежащие на праве собственности Павлову Е.Д.
На основании исполнительного листа, выданного Автозаводским районным судом г.о. Тольятти по гражданскому делу № от ДД.ММ.ГГГГ об обращении взыскании на заложенное имущество, Межрайонным отделом судебных приставов по особым исполнительным производствам УФССП по Самарской области возбуждено исполнительное производство №.
ДД.ММ.ГГГГ заложенное недвижимое имущество было передано ООО «СамРост» на реализацию.
ДД.ММ.ГГГГ в Банк поступило предложение Межрайонного отдела судебных приставов по особым исполнительным производствам УФССП об оставлении заложенного имущества за взыскателем на основании п.п. 11, 12 ст. 87 Федерального закона от 02.10.2007г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» в связи с несостоявшимися повторными торгами.
ДД.ММ.ГГГГ земельный участок был передан в собственность взыскателя по акту приема-передачи.
Передача незавершенного строительством жилого дома взыскателю не состоялась, так как ответчик Павлов Е.Д. после вынесения решения суда, совершил регистрационные действия в отношении заложенного имущества.
ДД.ММ.ГГГГ УФРС по Самарской области ответчику Павлову Е.Д. было выдано свидетельство о праве собственности на завершенный строительством жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>.
Ссылаясь на положения п.п. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ, п. 6 ст. 6, ст. 76 ФЗ «Об ипотеке», ЗАО КБ «ФИА-БАНК» считает, что завершенный строительством жилой дом, принадлежащий Павлову Е.Д., является предметом ипотеки по договору об ипотеке (залоге недвижимости) № от ДД.ММ.ГГГГ
Поскольку в соответствии с договором об ипотеке (залоге недвижимости) № от ДД.ММ.ГГГГ предмет залога обеспечивает надлежащее исполнение ответчиком обязательств по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, истец просил суд обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество: объект индивидуального жилищного строительства, назначение: жилое, общей площадью 385,1 кв.м., этажность: 2, подземная этажность: 1, инвентарный номер литера: №, по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный номер): №, принадлежащий на праве собственности Павлову Е.Д., в счет погашения задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 14 714 312,21руб.; определить способ реализации заложенного недвижимого имущества - публичные торги, с установлением начальной продажной стоимости имущества - 19 000000 руб.; взыскать с Павлова Е.Д. в пользу Банка расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 000 руб.
Павлова С.В., привлеченная судом к участию в деле в качестве третьего лица, обратилась в суд со встречным иском к ЗАО КБ «ФИА-БАНК», Павлову Е.Д. о признании договора ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ не заключенным, ссылаясь на то, что на заключение ее мужем договора залога с ЗАО КБ «ФИА Банк» она дала нотариально удостоверенное согласие. Однако, в 2006г. незавершённый строительством жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, на залог которого она давала согласие, был демонтирован, и на момент заключения договора ипотеки на земельном участке был построен жилой дом площадью 385 кв.м., на залог которого Павлова С.В. согласия не давала, таким образом, тот предмет сделки, о котором идет речь в ипотечном договоре, на момент заключения договора ипотеки не существовал.
Ответчик Павлов Е.Д. также обратился в суд со встречным иском к ЗАО КБ «ФИА-БАНК» о признании договора ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным в силу мнимости сделки, ссылаясь на то, что согласно кредитному договору, заключенному между ним и ЗАО «ФИА-Банк» ДД.ММ.ГГГГ, кредит был предоставлен ему для завершения строительства жилого дома, однако фактически дом уже был построен, Таким образом, по мнению Павлова Е.Д., ЗАО КБ «ФИА-БАНК» заключил с ним договор ипотеки, заведомо зная, что предмет договора не существует, следовательно, мнимость договора ипотеки очевидна.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В кассационных жалобах Павлов Е.Д. и Павлова С.В. просят решение суда отменить, считают его незаконным и необоснованным.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В соответствии с п.1 ст. 170 ГК РФ, мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Согласно ст.339 ГК РФ, в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.
Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме.
Договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению.
Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.
В соответствии со ст.348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
В соответствии с ч.2 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Из материалов дела видно, что решением Автозаводского районного суда г.Тольятти от 12.11.2008г., вступившим в законную силу, с Павлова Е.Д., Павловой С.В., ООО «Евромобиль» в пользу ЗАО КБ «ФИА-Банк» солидарно взыскана задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 14 734312. 21 руб. Взыскание обращено на заложенное имущество: земельный участок, предоставленный для строительства и дальнейшей эксплуатации индивидуального жилого дома, площадью 703,00 кв. м., на землях населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, и незавершенный строительством жилой дом (готовность 12%), назначение: объект в стадии строительства, инвентарный номер №, по адресу: <адрес>, путем реализации с публичных торгов. Установлена начальная продажная цена заложенного имущества - земельного участка - 1 000 000 руб., незавершенного строительством дома - 19 000 000 руб. (л.л.д.7-9).
Таким образом, взыскание по кредитному договору обращено на заложенное имущество, в том числе - незавершенный строительством жилой дом (готовность 12%), по адресу: <адрес>.
Судом установлено, что обязательство по погашению кредита Павлов Е.Д. до настоящего времени не исполнил.
Свидетельством о государственной регистрации права, выданным Павлову Е.Д. ДД.ММ.ГГГГ, подтверждается его право на незавершенный строительством жилой дом, готовностью 12%, по адресу: <адрес> (л.д.23).
ДД.ММ.ГГГГ Павлову Е.Д. выдано Свидетельство о государственной регистрации права, согласно которому ему принадлежит на праве собственности объект индивидуального жилищного строительства, назначение – жилое, площадью 385,10 кв.м., этажность -2, подземная этажность -1, расположенное по адресу: <адрес>, с зарегистрированным обременения в виде ипотеки (том 1, л.д.22).
Проверяя доводы Павлова Е.Д. о том, что в настоящее время построен иной дом, который по своим параметрам и техническим характеристикам не совпадает с объектом незавершенного строительства, который являлся предметом ипотеки по кредитному договору, поэтому ЗАО «ФИА-Банк» не вправе претендовать на построенный дом как объект ипотеки, суд обоснованно признал их несостоятельными.
В соответствии с п.6 ст.6 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или настоящим Федеральным законом.
Согласно ст.76 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.
Таким образом, закон позволяет обратить взыскание за дом, строительство которого завершено.
В соответствии со ст. 352 ГК РФ залог прекращается: 1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства; 2) по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса; 3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса; 4) в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.
Судом установлено, что обязательство, обеспеченное залогом, не прекращено, так как обязательство по возврату кредита Павловым Е.Д. не исполнено.
Получив в Банке кредит в сумме 15 000 000 руб., Павлов Е.Д., в силу закона - ст. 343 ГК РФ - должен обеспечить сохранность залогового имущества.
Если предмет залога им уничтожен, то он, также в силу закона - ст. 344 ГК РФ -обязан известить об этом залогодержателя, приняв меры к замене или восстановлению предмета залога.
Павлов Е.Д. об утрате (уничтожении) залогового имущества Банк не известил, меры по замене предмета залога не принял.
Из доказательств, предоставленных сторонами, следует, что запись в ЕГРП о прекращении права Павлова Е.Д. на объект незавершенный строительством, готовностью 12%, в связи с ликвидацией (уничтожением, демонтажем) незавершенного строительством дома по адресу: <адрес>, не производилась.
В силу изложенного доводы Павлова Е.Д. о том, что при заключении договора залога на объект незавершенного строительства не существовал тот объект, на который наложено обременение, поскольку к моменту заключения договора залога он уже был демонтирован, и на его месте стоял новый дом, на который обременение не налагалось, суд обоснованно признал несостоятельным.
Суд правильно указал, что то обстоятельство, что кредит обеспечивался залогом незавершенного строительством жилого дома, а по данному делу обращение взыскания направлено на завершенный строительством объект, не является основанием для отказа истцу в иске, так как запрета на строительство объекта не было, строительство объекта завершено, залог сохранен.
Кроме того, определенная сторонами договора ипотеки залоговая стоимость незавершенного строительством жилого дома в размере 19000000 руб., явно не соответствует стоимости незавершенного строительством жилого дома с готовностью 12%, и свидетельствует о том, что дом уже был построен, но не введен в эксплуатацию.
При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о том, что завершенный строительством жилой дом, принадлежащий Павлову Е.Д., является предметом ипотеки по договору об ипотеке (залоге недвижимости) № от ДД.ММ.ГГГГ
В соответствии с ФЗ №229 от 02.10.2007г. «Об исполнительном производстве» реализация имущества должника производится на торгах. Начальная цена имущества, выставляемого на торги, не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества, а начальная продажная цена заложенного имущества, на которое обращено взыскание в судебном порядке, - ниже цены, определенной судебным актом.
В ходе рассмотрения заявленного иска, судом проведена оценка заложенного имущества.
Отчетом №, составленным ДД.ММ.ГГГГ Автономной некоммерческой организацией «<данные изъяты>», установлено, что рыночная стоимость объекта залога – жилого дома по адресу: <адрес>, составляет 13 668000 (том 2, л.д.78-109).
При определении начальной продажной цены суд правомерно принял во внимание названный Отчет, поскольку оценка объекта проводилась лицензированной организацией, и при проведении оценки проанализирован рынок коммерческой недвижимости в г.Тольятти на момент рассмотрения спора, при подсчете применены затратный, сравнительный и доходный подходы, и обоснованно обратил взыскание на заложенное по договору об ипотеке (залоге недвижимости) № от ДД.ММ.ГГГГ имущество: объект индивидуального жилищного строительства, назначение: жилое, площадь 385,1 кв.м., этажность: 2, подземная этажность: 1, инвентарный номер литера: №, по адресу: <адрес>, кадастровый номер: №, принадлежащий на праве собственности Павлову Е.Д., путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену заложенного имущества в размере 13 668 000 рублей.
Разрешая встречный иск Павловой С.В. к ЗАО «ФИА-Банк» и Павлову Е.Д. о признании не заключенным договора ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «ФИА-Банк» и Павловым Е.Д., суд правильно указал, что требования закона, предъявляемые к договорам залога (ипотеки) в данном случае сторонами договора выполнены, в связи с чем оснований для признания его незаключенным не имеется, поэтому суд обоснованно во встречном иске Павловой С.В. отказал.
Заявляя встречный иск о признании недействительным договора ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, Павлов Е.Д. ссылался на мнимость данной сделки (п.1 ст. 170 ГК РФ).
Мнимая сделка характеризуется тем, что ее стороны (или сторона) не преследуют целей создания соответствующих сделке правовых последствий, т.е. совершают ее лишь для вида. Мнимая (фиктивная) сделка создает лишь видимость, внешние признаки совершенной сделки.
Согласно условиям договора об ипотеке (залоге недвижимости) № от ДД.ММ.ГГГГ, помещаемое в ипотеку имущество является обеспечением кредита, предоставленного ЗАО «ФИА-Банк» Павлову Е.Д. на основании кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, со следующими известными Залогодателю условиями Кредитного договора, а именно: сумма кредита 15 000 000 руб., срок кредитования 60 месяцев (не позднее ДД.ММ.ГГГГ включительно); процентная ставка за пользование кредитом - 18% годовых, начисляемых на фактический остаток ссудной задолженности (том 1, л.д. 18-19). Павлов Е.Д. кредит на сумму 15 млн. руб.
Анализируя договор об ипотеке (залоге недвижимости) № от ДД.ММ.ГГГГ, суд пришел к правильному выводу о том, что данная сделка не содержит признаков мнимости, в связи с чем обоснованно встречный иск Павлова Е.Д. также оставил без удовлетворения.
При этом суд правомерно не принял во внимание доводы Павлова Е.Д., касающиеся обстоятельств, связанных с заключением и исполнением спорного договора ипотеки, поскольку они не свидетельствуют о его мнимости и не создают правовых оснований для признания указанной сделки недействительной по п.1 ст. 170 ГК РФ.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, в связи с чем суд обоснованно взыскал с Павлова Е.Д. ЗАО «ФИА-Банк» расходы по оплате госпошлины в сумме 4000 рублей.
Доводы кассационных жалоб Павлова Е.Д. и Павловой С.В. были предметом судебного рассмотрения и получили в решении правильную оценку, в связи с чем оснований для отмены решения суда по доводам кассационных жалоб не усматривается.
На основании изложенного, руководствуясь ст.361 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
Решение Комсомольского районного суда г. Тольятти Самарской области от 22 сентября 2010 года оставить без изменения, а кассационные жалобы Павлова Е.Д. и Павловой С.В. – без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи: