Судья: Емельяненко Л.А.
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
гр. дело № 33-11934
30 ноября 2010 года, судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего: Яковлевой В.В.
судей: Кирюхиной Т.Н., Акининой О.А.
при секретаре: Романовой О.Н.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе представителя ОАО «Тольяттиазот» Бетиной О.А. (по доверенности от 12.10.2010г.) на решение Комсомольского районного суда г. Тольятти Самарской области от 21 сентября 2010 года, которым постановлено:
«Исковые требования Макеевой П.Е. - удовлетворить.
Признать за Макеевой П.Е. право собственности на помещение -трехкомнатную квартиру № №, общей площадью с приведенной площадью балкона и лоджий -67,0 кв.м., общей площадью (без учета площади балконов и лоджий) 64,8 кв.м., жилой площадью 42,2 кв.м., на № этаже № подъезда в незавершенном строительстве №-ти этажном панельном жилом доме по адресу: <адрес>.
Взыскать с ООО фирмы «Сиэгла» государственную пошлину в доход государства в сумме 100 рублей».
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Кирюхиной Т.Н., возражения представителя Макеевой П.Е. – Семеновского А.А. (по доверенности от 28.05.2010г.) на доводы кассационной жалобы, судебная коллегия
у с т а н о в и л а:
Макеева П.Е. обратилась в суд с иском к ООО фирма «СИЭГЛА» о признании права собственности на помещение в незавершенном строительством доме, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ней, ООО «С» и ООО «Сиэгла» был заключен договор уступки права требования, в соответствии с которым к Макеевой П.Е. от ООО «С» перешло право требования к ООО «Сиэгла» № квартиры в строящемся панельном жилом доме <адрес>
Срок сдачи жилого дома и ввода его в эксплуатацию согласно указанному договору был определен -ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно п. 1.2 указанного договора общая стоимость квартиры без отделочных работ составляет 335500 рублей.
Истица внесла в кассу ООО «С» 335500 рублей, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам, таким образом, Макеева П.Е. полностью исполнила свои обязательства перед ООО «С».
ДД.ММ.ГГГГ между Макеевой П.Е. и ООО фирма «Сиэгла» в связи с существенной задержкой строительства дома, а также изменением стоимости строительства был заключен договор на долевое участие в строительство жилья №, указанный договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке.
Согласно данному договору «Дольщик» принимает участие в строительстве панельного жилого дома <адрес>, а «Заказчик-Застройщик» по завершении строительства и ввода панельного жилого дома в эксплуатацию, передает в собственность «Дольщика» № квартиру без отделочных работ в № подъезде на № этаже, общей площадью 67,1 кв.м., № квартиры №.
В соответствии с п.2.1.4. договора общая стоимость №-х комнатной квартиры без отделочных работ, включая затраты по «Э» на отпуск мощности по тепло - и электроэнергии составляет 308 660 руб.
Указанная сумма была также внесена Макеевой П.Е. в кассу ООО фирма «Сиэгла», что подтверждается справкой № от ДД.ММ.ГГГГ, выданной за подписью конкурсного управляющего ООО фирма «Сиэгла», а также бухгалтера.
Согласно условиям договора на долевое участие в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № ориентировочный срок ввода в эксплуатацию жилого дома был установлен - ДД.ММ.ГГГГ
В установленный договором срок дом не был завершен строительством.
ДД.ММ.ГГГГ между «Дольщиком» Макеевой П.Е. и ООО фирма «Сиэгла» было заключено дополнительное соглашение «О внесении изменений и дополнений к Договору № от ДД.ММ.ГГГГ на долевое участие в строительстве жилья», в соответствии с которым «Заказчик-Застройщик» обязался по завершению строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома передать «Дольщику» №-х комнатную квартиру без отделочных работ во № подъезде на № этаже, общей площадью без балконов и лоджий 64,8 кв.м., жилой площадью 42,2 кв.м., площадь балкона (с коэф.) 2,2 кв.м., № квартиры № в жилом доме с нежилыми помещениями по ул. <адрес>, расположенного по адресу: <адрес> «Дольщик» обязался оплатить за подключение водо-, тепло-, электроснабжение, приобретение и подключение лифтов в общей сумме 113 900 руб.
Дольщик Макеева П.Е. в полном объеме исполнила принятое на себя обязательство, что подтверждается чеками-ордерами об оплате.
Пунктом 3 дополнительного соглашения срок ввода в эксплуатацию указанного дома был установлен - ДД.ММ.ГГГГ
В установленные сроки дом не был завершен строительством и введен в эксплуатацию.
ДД.ММ.ГГГГ между Макеевой П.Е. и ООО фирма «Сигэгла» подписан акт № приемки квартиры №№ без отделочных работ. Однако дом до настоящего времени в эксплуатацию не введен, документы для регистрации права собственности Макеевой П.Е. ответчиком ей не переданы. В отношении ООО фирма «Сиэгла» инициирована процедура банкротства, становится очевидным, что ответчик не исполнит свои обязательства по договору.
Ссылаясь на изложенное, Макеева П.Е. просила суд признать за ней право собственности на незавершенный строительством объект недвижимого имущества в виде №-х комнатной квартиры № №, общей площадью без балконов и лоджий 64,8 кв.м., жилой площадью 42,2 кв.м., с площадью балкона (с коэф.) 2,2 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>
Конкурсный управляющий ООО фирма «СИЭГЛА» представил суду заявление, в котором исковые требования признал в полном объеме (л.д. 43).
Представители ОАО «Тольяттиазот» и ОАО «Азотреммаш», участвующих в деле в качестве третьих лиц на стороне ответчика, иск не признали.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В кассационной жалобе представитель ОАО «Тольяттиазот» просит решение суда отменить, считает его незаконным и необоснованным.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).
Согласно п.1 ст.130 ГК РФ объекты незавершенного строительства также относятся к недвижимому имуществу.
В соответствии со ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» объекты незавершенного строительства могут быть отчуждены и право собственности на них может быть зарегистрировано, если доказана правомерность пользования земельным участком для создания объекта недвижимости, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, и если имеется разрешение на производство строительных работ, а также описание объекта незавершенного строительства.
Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ был заключен трехсторонний договор уступки права требования между «Кредитором» ООО «Л», «Должником» ООО фирма «Сиэгла», «Новым кредитором» ООО «С», согласно которому «Должник» передает «Кредитору» в счет погашения задолженности за поставки сборного железобетона № квартиру в строящемся панельном жилом доме <адрес> площадью 67,1 кв.м., № <адрес>. Срок сдачи панельного жилого дома и ввод его эксплуатацию - ДД.ММ.ГГГГ. Зачетная цена выделяемой № квартиры без отделочных работ, включая затраты по «Э» на подключение тепла и электроэнергии составляет 308 660 руб. Стоимость выделяемой № квартиры фиксированная, индексации и изменению не подлежит. «Кредитор», в свою очередь, передает свое право требования другому лицу, а именно «Новому кредитору», по фиксированной цене 335 500 руб. (л.д. 42).
ДД.ММ.ГГГГ между Макеевой П.Е. (новый кредитор), ООО «С» (кредитор) и ООО фирма «Сиэгла» (должник) был заключен договор уступки права требования, согласно которому «Должник» передает «Кредитору» в счет погашения задолженности № квартиру в строящемся панельном жилом доме <адрес> общей площадью 67,1 кв.м. № квартиры №. Срок сдачи панельного жилого дома и ввод его в эксплуатацию - ДД.ММ.ГГГГ. Общая стоимость выделяемой № квартиры без отделочных работ составляет 335 500 рублей. Стоимость выделяемой № квартиры фиксированная, индексации и изменению не подлежит. «Кредитор», в свою очередь, передает свое право требования «Новому кредитору» (л.д. 5).
Истица внесла в кассу ООО «С» 335 500 рублей, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 73 818 руб.; № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 100 000 руб.; б/н от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 114 682 руб.; б/н от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 12 000 руб.; № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 24 000 руб.; № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 11 000 руб. (л.д. 6).
ДД.ММ.ГГГГ между ООО фирмой «Сиэгла» и Макеевой П.Е. был заключен договор № на долевое участие в строительстве жилья, по условиям которого ООО фирма «СИЭГЛА» обязалось по завершении строительства и ввода жилого дома <адрес> в эксплуатацию передать в собственность Макеевой П.Е. № квартиру № №, общей площадью 67,1 кв.м., на № этаже, в № подъезде. На момент заключения договора стоимость квартиры оплачена «Дольщиком» в размере 308660 рублей путем взаимозачета с ООО «Л». Ориентировочный срок ввода жилого дома в эксплуатацию - ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 7-8).
Таким образом, установлено, что Макеева П.Е. свои договорные обязательства по оплате стоимости квартиры исполнила надлежащим образом.
Однако ответчик свои обязательства по договору не выполнил. До настоящего времени ответчиком не введен построенный дом в эксплуатацию, и Макеевой П.Е. не переданы документы, необходимые для государственной регистрации права собственности.
В настоящее время нумерация подъезда и квартиры изменилась в связи с произведенной МП г. о. Тольятти «И» технической инвентаризацией, и теперь строительному номеру кв. № на №-ем этаже № подъезда соответствует кв.№, находящаяся на №-ем этаже во № подъезде.
В силу дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о внесении изменений и дополнений в договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с Макеевой П.Е., ООО фирма «СИЭГЛА» по завершению строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома <адрес> передает «дольщику» № квартиру без отделочных работ во № подъезде на № этаже общей площадью без балконов и лоджий 64,8 кв. м., жилой площадью 42,2 кв. м., № квартиры № в жилом доме с нежилыми помещениями, расположенном по адресу: <адрес> Ориентировочный срок ввода в эксплуатацию жилого дома – ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.9).
ДД.ММ.ГГГГ между Макеевой П.Е. и ООО фирма «СИЭГЛА» подписан акт № приемки законченной строительством квартиры № № в жилом доме с нежилыми помещениями по <адрес> однако, не смотря на это, Макеева П.Е. не может зарегистрировать свое право собственности на спорную квартиру, поскольку до настоящего времени дом в эксплуатацию не введен и является объектом незавершенного строительства.
Судом установлено, что спорная квартира Макеевой П.Е. построена, в целом строительные работы в многоквартирном доме завершены, но объект не введен в эксплуатацию и является объектом незавершенного строительства, ведутся пуско-наладочные работы, некоторые дольщики заселены в дом.
Согласно акту технической инвентаризации от ДД.ММ.ГГГГ, изготовленному МП г.о. Тольятти «И», здание №-ти этажной панельной жилой блок-секции с нежилыми помещениями по адресу: <адрес> не введен в эксплуатацию и является объектом незавершенного строительства, в доме есть отопление, электроосвещение, водопровод, канализация, горячее водоснабжение, предусмотрены напольные электроплиты, крыльца - бетонные. Изменение нумераций квартир связано с фактическим присвоением номеров согласно инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998г. № 47 (л.д. 62).
Правомерность строительства находящегося на <адрес>, формирование и отвод для этих целей земельного участка в установленном законом порядке подтверждаются: - постановлением администрации г. Тольятти от ДД.ММ.ГГГГ № «О предоставлении земельных участков организациям и предприятиям города под строительство объектов в постоянное пользование - п. 1.3 ПО «Азотреммаш» <адрес> под строительство жилого дома; - свидетельством № от ДД.ММ.ГГГГ о праве бессрочного пользования на землю под жилой дом <адрес>, выданным ПО «Азотреммаш»; - разрешением на выполнение строительно-монтажных работ от ДД.ММ.ГГГГ; - распоряжением мэра г. Тольятти от ДД.ММ.ГГГГ №/р «О разрешении ОАО «Азотреммаш» завершения строительства жилого дома по <адрес>; - разрешением № от ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Азотреммаш» через ООО фирма «СИЭГЛА» по договору № от ДД.ММ.ГГГГ на завершение строительства жилого дома по <адрес>, срок действия которого продлен зам. мэра по строительству и земельным ресурсам до ДД.ММ.ГГГГ
По сообщению Управления архитектуры и градостроительства мэрии городского округа Тольятти за строящимся жилым домом <адрес> зарезервирован адрес: <адрес>, и после сдачи объекта в эксплуатацию постановлением мэра данный адрес будет присвоен.
Суд правильно указал, что силу ст.ст. 397, 729 ГК РФ, ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей» Макеева П.Е. вправе требовать от ответчика передачи фактического результата работы.
На основании изложенного суд пришел к правильному выводу о том, что доля участия Макеевой П.Е. в строительстве жилого №-этажного панельного дома <адрес> эквивалентна трехкомнатной квартире № № на № этаже в № подъезде строения, это помещение возможно идентифицировать в конкретной площади.
Доводы третьих лиц о том, что ООО фирма «СИЭГЛА» не должна была осуществлять деятельность по иску дольщиков и получению с них денежных средств, а свои обязательства по строительству дома ответчик должен был исполнять только с использованием кредитных средств, проверялись судом и не нашли подтверждения.
Из анализа договора № о долевом инвестировании строительства в <адрес> жилого дома, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между участниками строительства - ОАО «Азотреммаш», ЗАО Корпорация «Тольяттиазот», ООО фирма «СИЭГЛА», следует, что руководство совместной деятельностью и ведение общих дел возлагается на ООО фирма «СИЭГЛА». В рамках настоящего договора ООО фирма «СИЭГЛА» обеспечивает ведение общих дел, вытекающих из договорных отношений; ведет учет общего имущества «участников»; представляет «участников» по вопросам совместной деятельности в отношениях с другими организациями и гражданами; курирует ход строительства жилого дома; после ввода дома в эксплуатацию оформляет право собственности на передаваемые площади и др. (п.3.2 договора), при этом ориентировочное распределение долей между «участниками» соотносится с фактически внесенным вкладом в строительство (п. 3.1 договора), на март №. доля ответчика ООО фирма «СИЭГЛА» составляла 40%. ОАО «Азотреммаш» как застройщик указанного дома передавало ООО фирма «СИЭГЛА» на период строительства и сдачи объекта в эксплуатацию права заказчика-застройщика, что подтверждается доверенностями от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ Из разрешения мэрии г.о. Тольятти от ДД.ММ.ГГГГ также следует, что ОАО «Азотреммаш» через ООО фирма «СИЭГЛА» по договору № от ДД.ММ.ГГГГ предоставлено право на завершение строительства жилого дома по <адрес>.
Таким образом, из сложившихся взаимных отношений участников строительства видно, что ООО фирма «СИЭГЛА» предоставлено право распоряжаться определенной частью строящихся помещений и право заключать договоры с любыми инвесторами, включая граждан, из чего следует, что застройщик уведомлен о том, что участниками в строительстве могут быть граждане со всеми правами, предоставленными им законом.
Установлено, что в списки квартир, предварительно согласованных ООО фирма «СИЭГЛА», ОАО «Азотреммаш», ОАО «Тольяттиазот» для выделения по окончанию строительства акционерным обществам, спорное помещение не входило и не входит.
При наличии указанных обстоятельств суд правомерно удовлетворил исковые требования Макеевой П.Е., признав за ней право собственности на незавершенный строительством объект недвижимого имущества в виде № квартиры №№ общей площадью 67,0 кв.м., жилой площадью 42,2 кв.м., на №-м этаже, во № подъезде №-этажного панельного жилого дома по адресу: <адрес>.
Доводы кассационной жалобы представителя ОАО «Тольяттиазот» были предметом судебного рассмотрения и получили в решении правильную оценку, в связи с чем оснований для отмены решения суда по доводам кассационной жалобы не усматривается.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
о п р е д е л и л а :
Решение Комсомольского районного суда г. Тольятти Самарской области от 21 сентября 2010 года оставить без изменения, а кассационную жалобу представителя ОАО «Тольяттиазот» - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи: