Судья:Черкунова Л.В. гр. дело № 33-12834/2010
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
23 декабря 2010 года судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
Председательствующего – Решетняк М.А.,
Судей – Николаевой Н.М., Калинниковой О.А.,
при секретаре Богусоновой И.С.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе Капустиной Надежды Васильевны на решение Центрального районного суда г. Тольятти Самарской области от 21 октября 2010 года, которым постановлено:
«В удовлетворении исковых требований Капустиной Надежды Васильевны отказать».
Заслушав доклад по делу судьи Самарского областного суда Калинниковой О.А., объяснения Капустиной Н.В. и ее представителя по доверенности Сабинина Л.Н., а также Храмова Д.С., поддержавших доводы кассационной жалобы, возражения на жалобу представителя ООО «Тольяттинское ипотечное агентство» по доверенности Ананьевой О.В., судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
Капустина Н.В. обратилась в суд с иском к Першиной Е.С. о признании сделки купли-продажи недействительной, применении последствий недействительности ничтожной сделки.
В обоснование требований Капустина Н.В. указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и Храмовым Д.С. с одной стороны, и Першиной Е.С. с другой стороны, состоялся договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>. По условиям договора стоимость квартиры составляет 1700000 руб. При этом сумма в размере 600000 руб. была получена Першиной Е.С. по договору ипотечного кредита и перечислена на счет Капустиной Н.В. ЗАО АКБ «Газбанк». Кредитный договор обеспечен ее (Капустиной Н.В.) поручительством, а также ипотекой квартиры. Деньги в сумме 1 100 000 руб. Першина Е.С. должна была уплатить из собственных средств. Считает, что сделка купли-продажи является ничтожной, в силу ее мнимости и притворности (ст. 170 ГК РФ), поскольку Першина Е.С. денежные средства за приобретенную квартиру в размере 1 100 000 рублей не выплатила, квартира ответчице не передавалась, истица со своими сыновьями Храмовым Д.С. и Капустиным И.Е. зарегистрирована в квартире и продолжает проживать в ней, несет бремя по ее содержанию, оплачивает коммунальные услуги, а также погашает кредит, полученный ответчицей на приобретение квартиры, за счет собственных средств. Сделка была заключена без намерения создать правовые последствия в виде перехода права собственности на квартиру к Першиной Е.С. В отношении сына истицы было возбуждено уголовное дело. За прекращение уголовного дела следователь СУ при ЦРУВД г.о.Тольятти ФИО16. вымогала у истицы деньги в размере 300 000 рублей. У истицы указанной суммы не было, в связи с чем она обратилась за помощью к знакомой - Першиной Т.Ю., которая предложила оформить квартиру на дочь - Першину Е.С., с целью получения кредита в банке.
Ссылаясь на данные обстоятельства, с учетом уточнения исковых требований, Капустина Н.В. просила суд признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный между сторонами ДД.ММ.ГГГГ, мнимой (ничтожной) сделкой, применить последствия недействительности ничтожной сделки - признать недействительными записи о регистрации данного договора и права собственности ответчицы.
К участию в деле в качестве соответчиков привлечены ООО «Тольяттинское ипотечное агентство» (далее ООО «ТИА») и ОАО «Агентство по ипотечном жилищному кредитованию» (далее ОАО «АИЖК»).
Судом постановлено указанное выше решение.
В кассационной жалобе Капустина Н.В. просит решение суда отменить, считает его незаконным.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, считает его правильным.
В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Согласно ст. ст. 454, 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В силу ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (ст. 556 ГК РФ).
На основании ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом ( ч. 1 ст. 56 ГПК РФ).
Как видно из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между Капустиной Н.В. и Храмовым Д.С., в лице представителя Капустиной Н.В. (продавец), с одной стороны, и Першиной Е.С. (покупатель), с другой стороны, заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (л.д.8-11).
Приобретаемая квартира принадлежала Капустиной Н.В. и Храмову Д.С. на праве общей долевой собственности на основании договора о безвозмездной передаче в собственность от ДД.ММ.ГГГГ (п.1.2 договора) (л.д. 137, 138).
По условиям договора купли-продажи (п.1.4, 2.5), подписанного сторонами, квартира продана по цене 1 700 000 рублей, определенной на основании отчета об оценке квартиры № № от ДД.ММ.ГГГГ, составленного ООО «Центр оценки имущества «КУБ».
Из п.п. 2.1, 3.1 договора купли-продажи следует, что расчет между покупателем и продавцом в полном объеме произведен до подписания настоящего договора в следующем порядке: 1 100 000 руб. покупатель оплатил из собственных средств, 600 000 руб. – перечислены на расчетный счет продавца из средств ипотечного кредита, предоставленного покупателю ЗАО АКБ «Газбанк», согласно Кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ЗАО АКБ «Газбанк» и Першиной Е.С. (л.д. 13-18).
В обеспечение исполнения Заемщиком обязательств по кредитному договору, между Банком и Капустиной Н.В. заключен договор поручительства ( л.д. 112-114), между Банком и Першиной Е.С. заключен договор залога квартиры (л.д.147-161), зарегистрированный в установленном законом порядке.
Из материалов дела также усматривается, что ООО «ТИА», действующее как ипотечный оператор, выкупило у ЗАО АКБ «Газбанк» права по закладной, в том числе на квартиру по адресу: <адрес>, что следует из представленных в дело приложений к соглашению о сотрудничестве № (л.д. 61- 71).
В настоящее время залогодержателем и кредитором по кредитному договору является ОАО «АИЖК», что подтверждается закладной (л.д. 147).
В соответствии с Актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ продавцы - Капустина Н.В. и Храмов Д.С., в лице представителя Капустиной Н.В., передали в собственность покупателя Першиной Е.С. квартиру, проданную согласно договору купли-продажи, а также финансово-хозяйственную документацию, все комплекты ключей. Акт приема-передачи подписан сторонами (л.д. 12).
Установлено также, что заключенная сторонами сделка прошла государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности на имя Першиной Е.С., выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Самарской области ДД.ММ.ГГГГ Свидетельство содержит указание на обременение - «ипотека в силу закона» (л.д. 19).
Таким образом, суд пришел к правильному выводу о том, что сделка купли-продажи недвижимости – квартиры между сторонами заключена в установленной законом порядке, в письменной форме, договор сдержит все предусмотренные законом существенные условия, подписан сторонами, уполномоченными на его заключение, предмет договора передан покупателю по акту приема передачи, переход права собственности прошел государственную регистрацию.
В обоснование заявленных требований Капустина Н.В. ссылалась на то, что заключенная сделка не породила правовых последствий, намерений создать указанные последствия у сторон не имелось, что характеризует сделку как мнимую.
Между тем, суд правильно указал, что исследованные доказательства свидетельствуют о наличии у истицы намерений продать квартиру.
Данных о том, что сделка купли-продажи была заключена сторонами с целью создания ложного представления у третьих лиц о намерениях участников сделки, в материалы дела не представлено.
Факт получения Капустиной Н.В. от Першиной Е.С. денежных средств по договору купли-продажи в размере 1700000 руб. подтверждается содержанием договора, буквальное толкование которого свидетельствует о том, что указанная денежная сумма в полном объеме была получена Капустиной Н.В. до подписания договора.
Доказательств, опровергающих данное обстоятельство, Капустиной Н.В. суду не представлено.
В том числе, получение Капустиной Н.В. 600 000 руб. от Першиной Е.С. за счет кредитных средств, предоставленных ЗАО АКБ «Газбанк», подтверждается мемориальным ордером от ДД.ММ.ГГГГ, заявлением Першиной Е.С. о списании с ее счета указанной суммы в счет частичной оплаты приобретаемой квартиры, что истицей не оспаривается.
Доводы истицы о том, что сделка купли-продажи квартиры была оформлена в связи с острой нуждаемостью в денежных средствах, которые потребовались для передачи взятки следователю и освобождения ее сына от уголовного преследования, на что обоснованно указал суд, основанием к признанию сделки мнимой не являются.
Кроме того, исследованные судом материалы проверки № по факту обращения истицы в следственный отдел УВД г. Тольятти с заявлением о передаче взятки следователю ФИО17 в размере 300 000 руб., свидетельствуют о том, что факт передачи взятки никакими объективными данными не подтвержден, состав преступления в действиях следователя СУ при УВД Центрального района г. Тольятти отсутствует, в возбуждении уголовного дела отказано ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 30-31).
Ссылки истицы на мошеннические действия Першиной Т.В., в результате которых была утрачена квартира, допустимыми доказательствами не подтверждены.
В возбуждении уголовного дела в отношении Першиной Т.В. по заявлению Капустиной Н.В. отказано ДД.ММ.ГГГГ
Установлено также, что сделка сторонами исполнена, квартира передана в собственность Першиной Е.С. по акту приема-передачи.
Из материалов дела усматривается, что после заключения сделки, Капустина Н.В. и ее сыновья Храмов Д.С. и Капустин И.Е. продолжают проживать в спорной квартире, где зарегистрированы.
По мнению истицы, непринятие мер со стороны Першиной Е.С. по их выселению подтверждает мнимость заключенной сделки.
Однако суд правильно указал, что данные обстоятельства сами по себе о мнимости сделки купли-продажи квартиры не свидетельствуют.
Как установлено судом, для личного использования Першиной Е.С. квартира пока не требуется, поскольку она проживает за пределами Российской Федерации, в связи с чем между Першиной Е.С. и Капустиной Н.В. было достигнуто устное соглашение о проживании последней в квартире и оплате коммунальных услуг на период отсутствия у Капустиной Н.В. иного жилья.
Наличие такого соглашения истицей не опровергнуто.
Действия Першиной Е.С., при установленных обстоятельствах, обоснованно расценены судом как реализация права собственника по владению и распоряжению приобретенной в собственность квартирой.
Наличие регистрации Капустиной Н.В. и ее сыновей в спорной квартире основанием к признанию сделки мнимой не является. При наличии препятствий в пользовании, владении, распоряжении квартирой, собственник не лишен права на обращение в суд с иском о выселении истицы и членов ее семьи и снятии их с регистрационного учета.
К показаниям свидетелей Костиной Е.К. и Верестовой Г.В., подтвердивших доводы Капустиной Н.В. относительно обстоятельств заключения сделки, суд обоснованно отнесся критически, поскольку не исключена их заинтересованность в исходе дела, так как они являются приятельницами Капустиной Н.В.
Доводы истицы о том, что при нуждаемости в денежных средствах в размере 300000 руб. она не могла оформить кредит на указанную сумму на свое имя, поскольку наблюдалась у психиатра, в связи с чем вынуждена была заключить спорную сделку по продаже квартиры, опровергаются сведениями, полученными по запросу суда из Тольяттинского психоневрологического диспансера, согласно которым Капустина Н.В. в диспансере не наблюдается.
В обоснование заявленных требований Капустина Н.В. также указывала на то, что формальный характер сделки подтверждается нежеланием собственника Першиной Е.С. нести бремя по содержанию квартиры.
Судом установлено, что задолженность по оплате коммунальных платежей за являющуюся предметом спора квартиру составляет 75 603,60 руб.
Суду представлено соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между Капустиной Н.В. и ООО АН «ГенПлан», о рассрочке погашения задолженности в течение года.
Между тем суд обоснованно указал, что данные обстоятельства напротив свидетельствуют о том, что после отчуждения квартиры истица перестала оплачивать предоставляемые коммунальные услуги, не считая себя собственником, что и привело к образованию долга. При этом за согласованием рассрочки в оплате истица обратилась к кредитору непосредственно перед обращением в суд.
Сам по себе факт неоплаты собственником предоставляемых управляющей компанией услуг, о ничтожности сделки купли-продажи квартиры не свидетельствует.
Как следует из материалов дела, Першина Е.С. в течение длительного времени проживает за пределами РФ. Доводы представителя Першиной Е.С. о достигнутом соглашении о проживании истицы в квартире и оплате ею коммунальных платежей, Капустиной Н.В. не опровергнуты.
Кроме того, ООО АН «ГенПлан» не лишен права взыскать задолженность с собственника, несущего в силу закона бремя содержания принадлежащего ему имущества, в судебном порядке.
Также правильно суд указал, что при установленных фактических обстоятельствах дела, исполнение Капустиной Н.В. условий кредитного договора, под сомнение законность заключенной сделки не ставит.
В обеспечение исполнение обязательств Першиной Е.С. по кредитному договору, между Капустиной Н.В. и ЗАО АКБ «Газбанк» ДД.ММ.ГГГГ заключен договор поручительства. В этой связи погашение кредита поручителем, при отсутствии основного заемщика на территории Российской Федерации, отвечает условиям указанных договоров, поскольку исключает возможность применения к указанным лицам кредитной организацией санкций, связанных с нарушением сроков погашения займа.
При этом Капустина Н.В., в силу ст. 365 ГК РФ, вправе обратиться к Першиной Е.С. с требованием о возмещении внесенных ею в счет погашения кредита денежных средств, взыскании процентов на сумму, выплаченную кредитору и иных убытков, понесенных в связи с ответственностью за должника.
Доводы Капустиной Н.В. о том, что договор поручительства был заключен с ней значительно позже основного договора, правового значения для данного дела не имеют, а кроме того, опровергаются исследованными судом доказательствами, в частности договором поручительства от ДД.ММ.ГГГГ, сам факт заключения и подписания которого истицей не оспаривался.
К тому же, как обоснованно указал суд, Капустиной Н.В. заявлены требования о признании недействительной (ничтожной) сделки купли- продажи квартиры в полном объеме, в то время как квартира находилась в общей долевой собственности истицы и Храмова Д.С., который с иском в суд не обращался, полномочиями по оспариванию сделки относительно своей доли квартиры истицу не наделял, сам с иском не обратился, договор не оспаривал.
При таких обстоятельствах, давая оценку исследованным доказательствам как каждому в отдельности, так и в их совокупности, правильно применяя положения закона, регулирующего правоотношения сторон, суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для признания договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ мнимой (ничтожной) сделкой, в связи с чем законно и обоснованно отказал Капустиной Н.В. в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
Доводы кассационной жалобы о несогласии с выводами суда, сделанными по результатам оценки представленных сторонами доказательств, в соответствии со ст.362 ГПК РФ, не являются основанием для отмены или изменения судебных постановлений.
Судебная коллегия полагает, что все обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены правильно, им дана надлежащая правовая оценка, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством.
Доводов, опровергающих правильность выводов суда, кассационная жалоба не содержит.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
Решение Центрального районного суда г. Тольятти Самарской области от 21 октября 2010 года оставить без изменения, а кассационную жалобу Капустиной Надежды Васильевны - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи: