Судья : Емельяненко Л.А. Дело № 33- 45/2011
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
11 января 2011 года
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
Председательствующего: Яковлевой В.В.
Судей: Кирюхиной Т.Н.., Акининой О.А.
При секретаре Хоциной О.А.
Рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе ТСЖ «Согласие» на решение Комсомольского районного суда Самарской области от 16 августа 2010 года, которым постановлено:
Исковые требования Таировой Н.Ш. удовлетворить.
Внести изменения в дополнительное соглашение № 1 от 05.09.2003 года к договору об инвестировании строительства жилья № 144/03 от 05.08.2003 г., заключенного между Таировой Н.Ш. и ЗАО «Тольяттинским домостроительным комбинатом».
Заменить натуральное обязательство о передаче квартиры по адресу: <адрес> денежным обязательством в размере 450 000 рублей.
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Акининой О.А., выслушав в поддержание доводов жалобы, объяснения представителя Таировой Н.Ш. – Гранат М.А., Даниелян К.А., по доверенности, возражавших против удовлетворения жалобы, судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
Таирова Г.Ш. обратилась в суд с иском к ЗАО «Тольяттинский домостроительный комбинат» об изменении дополнительного соглашения № 1 от 02.08.2003 года, и замене натурального обязательства денежным в размере 450 000 рублей по договору об инвестировании строительства жилья № 144/03 от 02.08.2003 г., заключенному между Таировой Н.Ш. и ЗАО «Тольяттинский домостроительный комбинат».
В обоснование требований Таирова Г.Ш. указала, что между ней и ответчиком заключен договор об инвестировании в строительство жилья № 144/03 от 05.08.2003 г., а также 05.09.2003 г. - дополнительное соглашение № 1 к этому договору.
По условиям основного договора, стоимость приобретаемой Таировой Г.Ш. однокомнатной квартиры составляет 674 000 рублей.
Дополнительным соглашением №1 к основному договору предусмотрено, что часть стоимости квартиры инвестор оплачивает деньгами, а часть - путем передачи принадлежащей Таировой Г.Ш. двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Данная квартира должна быть передана ответчику или третьему лицу по указанию ответчика по завершении строительства и сдаче дома в эксплуатацию, до подписания акта приёма-передачи квартиры.
Денежные обязательства Таирова Г.Ш. выполнила в полном объеме, что подтверждается графиком платежей и квитанциями.
Натуральное обязательство по передаче квартиры ею не исполнено, поскольку строительство дома не завершено, что означает, что срок исполнения обязательство со стороны Таировой – не наступил.
Таирова Г.Ш. обращалась к ответчику с предложением об изменении условий договора: натурального обязательства - на денежное, однако ответ не был получен.
Поскольку истица лишена возможности исполнить условия дополнительного соглашения в части передачи своей квартиры ЗАО «ТДСК» в связи с тем, что дом не достроен, и срок передачи зачетной квартиры не наступил, истица не в состоянии повлиять на ситуацию по вводу дома в эксплуатацию, и учитывая, что такое положение вещей влечет для истицы неопределенность по исполнению условий договора, то она полагает, что для разрешения данной ситуации необходимо изменение дополнительного соглашения в виде замены натурального обязательства на денежное, с определением размера денежного обязательства исходя из стоимости квартиры, закрепленной в дополнительном соглашении.
Судом постановлено указанное выше решение, законность которого просит проверить ТСЖ «Согласие».
Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия не находи оснований к отмене решения суда, считая его законным и обоснованным.
Судом установлено, что по условиям договора об инвестировании строительства жилья от 05.08.2003 года, заключенного между ЗАО «Тольяттинский домостроительный комбинат» - генеральным заказчиком и Таировой Н.Ш. -инвестор, общество ООО «ТДСК» обязуется осуществлять функции генерального заказчика по строительству 10-этажного 5-подъездного панельного дома по адресу: <адрес>, окончить строительство и сдать объект в 1 квартале 2005 года, и передать Таировой Н.Ш. двухкомнатную <адрес> жилом доме, возводимом по адресу: <адрес>, на 2 этаже, подъезда № 2, общей площадью 67,4 кв.м, жилой площадью 34 кв.м, а Таирова Н.Ш. должна внести денежный вклад, соответствующий стоимости этой площади.
По условиям договора стоимость квартиры на дату заключения договора составляет 674000,00 рублей.
Как видно из материалов дела, по условиям договора от 05.08.2003 года ЗАО «ТДСК» обязалось осуществлять функции генерального заказчика по строительству объекта и ввода его в эксплуатацию.
По окончании строительства объекта и сдачи его в эксплуатацию, при условии полной оплаты инвестором стоимости жилого помещения, по истечении 3-х месяцев ЗАО «ТДСК» обязалось передать инвестору жилое помещение по акту приема-передачи (п.2.1.2 договора).
05.09.2003 года, было подписано дополнительное соглашение № 1 к договору об инвестировании строительства жилья № 144/03 от 05.09.2003 г. между Таировой Н.Ш. и ЗАО «ТДСК», согласно которого Инвестор по завершению строительства и сдаче в эксплуатацию объекта до подписания акта приема-передачи квартиры, являющейся предметом договора № 144/03 от 05.09.2003 г., обязуется передать в собственность «Общества» либо третьих лиц по указанию «Общества» двухкомнатную квартиру, общей площадью 43,4 кв.м., жилой площадью 35,2 кв.м., находящуюся по адресу: <адрес>.
На момент заключения настоящего соглашения стоимость квартиры, указанная в п.1 настоящего соглашения оценивается сторонами в сумме 450 000 руб.
Общество принимает в зачёт квартиру, указанную в п. 1 настоящего соглашения в качестве платежа, совершенного инвестором по договору № 144/03 от 05.09.2003 г. в декабре 2004 года.
При этом происходит перерасчет суммы, подлежащей внесению инвестором по договору, определяемой как разница между суммой, указанной в п.2. настоящего соглашения, и суммой, определенной в соответствии с первым абзацем настоящего пункта.
В случае понижения рыночной стоимости квартиры указанной в п. 2 на момент передачи ее обществу, инвестор обязуется доплатить обществу разницу между стоимостью квартиры указанной в п. 2 дополнительного соглашения № 1 от 05.09.2003 г., и рыночной стоимостью на момент передачи квартиры обществу.
Инвестор обязуется передать в собственность общества либо третьих лиц по указанию общества квартиру, указанную в п.1 настоящего соглашения, свободной от каких-либо прав третьих лиц. Пакет документов, необходимых для отчуждения квартиры, инвестор готовит собственными силами и за свой счёт.
Настоящее соглашение вступает в силу с момента подписания сторонами и действует до выполнения ими взятых на себя обязательств.
Из материалов дела видно, что жилой дом на пересечении <адрес>, в котором расположена квартира, на строительство которой Таирова Н.Ш. заключала договор с ЗАО «ТДСК», является незавершенным строительством. Процент готовности 54% ( в том числе лит.А -100% готовности). Данные технической инвентаризации на 20.01.06., 12.04.2006 г. л.д. 33.
Из материалов дела также видно, что 8 сентября 2005 г. между ЗАО «ТДСК» и Таировой Н.Ш. пописан акт приема – передачи квартиры № в строящемся многоквартирном доме <адрес>, в соответствии с договором об инвестировании строительства жилья. Л.д. 13.
Однако судом установлено, что жилой дом, в котором расположена спорная квартира, до настоящего времени не введен в эксплуатацию.
Из материалов дела также видно, что Определением Арбитражного суда Самарской области от 31.08.2005 г. возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ЗАО «Тольяттинский домостроительный комбинат» г. Тольятти.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 01.03.2007 г. ЗАО «Тольяттинский домостроительный комбинат» г. Тольятти признано несостоятельным (банкротом) в отношении должника введено конкурсное производство. Определением Арбитражного суда Самарской области от 24 марта 2010 г. продлен срок конкурсного производства в отношении ЗАО «ТДСК» на шесть месяцев до 01.09.2010 г.
Статья 45 ГК РФ предоставляет право сторонам изменить или расторгнуть договор по взаимному соглашению сторон.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
При этом, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1)в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2)изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3)исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Судебная коллегия полагает, что суд, разрешая спор по существу, обоснованно исходил из договорных отношений между заказчиком – застройщиком и инвестором, фактических обстоятельств, сложившихся на момент рассмотрения дела - что при заключении договора об инвестировании строительства жилья инвестор - истица по делу рассчитывала на получение в собственность квартиры, построенной на вложенные ею денежные средства, а также, что при заключении договора стороны не могли знать о банкротстве ответчика, и, что истица не могла повлиять на срок сдачи объекта строительства в эксплуатацию, и не могла предотвратить банкротство ответчика, что до настоящего времени цель договорных отношений не достигнута, и после ликвидации организации ЗАО «ТДСК» ответчица не сможет оформить своих прав на объект инвестирования.
Поскольку в связи с введением в отношении ответчика процедуры банкротства, существенно изменились обстоятельства, в результате которых Таирова Н.Ш. лишена возможности получить исполнение договора, то судебная коллегия полагает, что суд постановил законное и обоснованное решение об удовлетворении требований Таировой Н.Ш. об изменении условий дополнительного соглашения к договору, заменив натуральное обязательство на денежное.
Доводы кассационной жалобы ТСЖ «Согласие» не могут служить основанием к отмене по существу правильного решения суда, поскольку ТСЖ «Согласие» создано 25.04.2009 г. для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (л.д. 87).
Довод жалобы, что ТСЖ создано для целей завершения строительства не подтвержден доказательствами, поскольку по Уставу ТСЖ, оно создано для иных целей, а из письма заместителя Мэра г. Тольятти усматривается, что разрешение на строительство со сроком действия до 01.07.2011 г. получено 16.08.2010 г. ЗАО «ТДСК». Л.д. 114.
ТСЖ «Согласие» не является ни стороной по договору с Таировой Н.Ш., ни правопреемником ЗАО «ТДСК» с функциями застройщика, в связи с чем, судебная коллегия не усматривает нарушения права ТСЖ «Согласие» принятым решением. Доказательств, что ТСЖ «Согласие» выполняет функции застройщика по завершению строительства, что принятым решением затронуты интересы всех собственников, ТСЖ «Согласие» не представлено.
Суд также не может принять во внимание довод кассационной жалобы о прекращении взаимных обязательств между ЗАО «ТДСК» и Таировой Н.Ш., поскольку и основной договор инвестирования строительства и дополнительное соглашение действуют до полного выполнения сторонами взаимных обязательств. До настоящего времени обязательство Таировой Н.Ш. по оплате инвестирования, а ЗАО «ТДСК» - по вводу дома в эксплуатацию, не исполнены, и ЗАО «ТДСК» до настоящего времени не исключено из реестра юридических лиц, срок конкурсного управления продлен до 01.03.2011 г. по решению Арбитражного суда от 01 октября 2010 г., поэтому нет оснований считать прекращенными взаимных обязательств по договору.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А :
Решение Комсомольского районного суда Самарской области от 16 августа 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу ТСЖ «Согласие» оставить без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи