Судья: Емельяненко Л.А.
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
гр. дело № 33-46
11 января 2011 года, судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего Яковлевой В.В.
судей Кирюхиной Т.Н., Акининой О.А.
при секретаре Хоциной О.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе ТСЖ «Согласие» на решение Комсомольского районного суда г. Тольятти Самарской области от 16 августа 2010 года, которым постановлено:
«Исковые требования Соколовой Л.А. удовлетворить.
Внести изменения в дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ, заменить натуральное обязательство денежным в размере 405 000 рублей, заключенное между Соколовой Л.А. и ЗАО «Тольяттинский домостроительный комбинат».
Заменить натуральное обязательство о передаче квартиры по адресу: <адрес>, денежным обязательством в размере 405 000 рублей.».
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Кирюхиной Т.Н., возражения представителей Соколовой Л.А. – Граната М.А. и Даниелян К.А. (по доверенности от 28.07.2010г.) на доводы кассационной жалобы, судебная коллегия
у с т а н о в и л а:
Соколова Л.А. обратилась в суд с иском к ЗАО «Тольяттинский домостроительный комбинат» (далее ЗАО «ТДСК») об изменении договора об инвестировании строительства жилья, указав, что между ней и ЗАО «ТДСК» был заключен договор об инвестировании в строительство жилья № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительное соглашение к этому договору также от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно основному договору, стоимость приобретаемой квартиры составляет 631050 рублей. Дополнительным соглашением предусмотрена обязанность истицы часть стоимости квартиры оплатить деньгами, а часть – погасить путем передачи принадлежащей ей однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Данная квартира должна быть передана ответчику или третьему лицу по указанию ответчика по завершении строительства и сдаче дома в эксплуатацию до подписания акта приема-передачи квартиры. Денежные обязательства Соколовой Л.А. выполнены в полном объеме. Натуральное обязательство по передаче квартиры не исполнено потому, что время его исполнения не наступило – строительство дома не завершено. Задержка строительства составляет уже более пяти лет. Истица обращалась к ответчику с предложением об изменении условий договора: натуральное обязательство предлагала заменить денежным, однако ответа не получила. Истица все время действия дополнительного соглашения лишена возможности сдать в коммерческий найм, принадлежащую ей квартиру, а также не может зарегистрировать в нее кого-либо, так как согласно дополнительному соглашению должна содержать ее свободной от прав третьих лиц. Данные обстоятельства причиняют Соколовой Л.А. убытки в виде упускаемой прибыли, а также нарушают нормы п. 2 ст. 1 ЖК РФ. Одновременно она не может полностью исполнить свои обязательства перед ответчиком, так как дом не достроен, и срок передачи «зачетной» квартиры не наступил. На ввод дома в эксплуатацию истица повлиять никак не может. Наиболее выгодным для обеих сторон считает изменение условий дополнительного соглашения - натуральное обязательство заменить денежным. Ссылаясь на изложенное, Соколова Л.А. просила суд изменить дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ и заменить натуральное обязательство денежным в размере 405000 рублей согласно прилагаемому проекту дополнительного соглашения.
Судом постановлено указанное выше решение.
В кассационной жалобе ТСЖ «Согласие» просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (п. 1).
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (п.2).
Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п.4).
Из материалов дела усматривается, что между Соколовой Л.А. и ЗАО «ТДСК» заключен договор об инвестировании строительства жилья № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ответчик обязался организовать строительство 10-этажного 5-подъездного панельного дома № по адресу: <адрес>, по окончании строительства Объекта и сдачи его в эксплуатацию в срок не позднее 3-х месяцев Инвестору передать находящуюся в указанном Объекте двухкомнатную квартиру №, на 7 этаже, подъезд № 5, общей площадью 60,1 кв.м., жилой площадью 29,5 кв.м. Плановый срок сдачи Объекта 4 квартал 2004 года – 1 квартал 2005 года. Общая стоимость квартиры на дату заключения договора составила 631050 рублей.
Согласно п. 2.1.1 вышеуказанного договора, ответчик обязуется осуществлять функции генерального заказчика по строительству Объекта и вводу его в эксплуатацию.
Согласно п. 2.1.2 договора, по окончании строительства Объекта и сдаче его в эксплуатацию, при условии полной оплаты Инвестором стоимости жилого помещения, в срок не позднее 3-х месяцев передать Инвестору квартиру по акту приема-передачи.
ДД.ММ.ГГГГ между Соколовой Л.А. и ЗАО «ТДСК» было подписано также дополнительное соглашение № к договору об инвестировании строительства жилья № от ДД.ММ.ГГГГ Согласно данному соглашению Инвестор по завершении строительства и сдаче в эксплуатации Объекта до подписания акта приема-передачи квартиры, являющегося предметом договора № от ДД.ММ.ГГГГ, обязуется передать в собственность Общества либо третьих лиц по указанию Общества однокомнатную квартиру общей площадью 34,1 кв.м., жилой площадью 17,2 кв.м., находящуюся по адресу: <адрес> (п. 1). На момент заключения соглашения стоимость квартиры оценивается сторонами в сумме 405000 рублей исходя из рыночной стоимости за минусом 10% (п. 2). Общество принимает в зачет квартиру, указанную в п. 1 соглашения в качестве платежа, совершенного Инвестором по договору № от ДД.ММ.ГГГГ в декабре 2004 года, определяемом исходя из рыночной стоимости. При этом происходит перерасчет суммы, подлежащей внесению Инвестором по договору, определяемой как разница между суммой, указанной в п. 2 соглашения, и суммой, определенной в соответствии с первым абзацем настоящего пункта (п. 3).
Судом установлено, что Соколова Л.А. денежные обязательства перед ответчиком выполнила, внесена в кассу «ТДСК» сумму в размере 299492,20 рублей.
Однако ответчик свои обязательства по договору не выполнил. Спорная квартира Соколовой Л.А. построена, но в целом строительные работы в многоквартирном доме не завершены из-за строительства вставки (3 подъезд).
Согласно данным МП «Инвентаризатор» г. Тольятти здание, находящееся на пересечении <адрес> и <адрес> является объектом незавершенным строительством. Общий процент готовности по дому - 54%, в том числе по (ЛитА-100% готовности, ЛитА1-9% готовности). Инженерные сети проинвентаризированы полностью (водопровод, канализация, тепловые сети). Данные технической инвентаризации на ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ Согласно проекту подъезды № (панельная часть здания ЛитА) являются жилыми помещениями. На вставку подъезд № (ЛитА1) проект не предоставлен, определить является ли это жилым не возможно (л.д. 30).
Спорная квартира расположена в панельной части здания ЛитА.
Правомерность строительства жилого комплекса, находящегося на пересечении <адрес> и <адрес>, формирование и отвод для этих целей земельного участка в установленном законом порядке подтверждаются: - распоряжением мэра г. Тольятти от ДД.ММ.ГГГГ № «О предварительном согласовании ЗАО «Тольяттинский домостроительный комбинат» места размещения жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями соцкультбыта и разрешении проектирования»; - распоряжением мэра г. Тольятти от ДД.ММ.ГГГГ № «О внесении изменений в распоряжение № от ДД.ММ.ГГГГ «О предварительном согласовании ЗАО «Тольяттинский домостроительный комбинат» места размещения жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями соцкультбыта и разрешении проектирования»; - распоряжением мэра г. Тольятти от ДД.ММ.ГГГГ № «О предоставлении ЗАО «Тольяттинский домостроительный комбинат» земельного участка в аренду для строительства жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями соцкультбыта в квартале <адрес>»; - распоряжением мэра г. Тольятти от ДД.ММ.ГГГГ № «О выдаче ЗАО «Тольяттинский домостроительный комбинат» разрешения на строительство жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями соцкультбыта в квартале <адрес>»; - разрешением на строительство от ДД.ММ.ГГГГ №; - договором аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ; - актом приема-передачи земельного участка, схемой жилого дома.
По информации Управления архитектуры и градостроительства Департамента строительства и архитектуры мэрии городского округа Тольятти, строящемуся жилому дому, юго-восточнее пересечения <адрес> присвоен адрес: <адрес>.
Судом установлено, что кроме как с ЗАО «ТДСК» у истицы отсутствуют какие-либо правоотношения с другими участниками строительства, время окончания работ затянулось на неопределенное время, никто кроме истицы, не претендует на спорную квартиру.
Для истицы неопределенность при исполнении договора влечет негативные последствия, так как до уплаты последнего взноса она не сможет требовать признания за ней права собственности на объект инвестирования.
ДД.ММ.ГГГГ истица в адрес ответчика направила предложение об изменении указанного договора (л.д. 19). Однако до настоящего времени ответа истица так и не получила.
Ответчик в судебное заседание не явился, представил ходатайство с просьбой рассмотреть дело без участия его представителя, против исковых требований не возражал (л.д. 35).
Определением Арбитражного суда Самарской области от 10.02.2006г. в отношении ЗАО «Тольяттинский домостроительный комбинат» введено наблюдение, а решением Арбитражного суда Самарской области от 01.03.2007г. ЗАО «Тольяттинский домостроительный комбинат» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, которое до настоящего времени не завершено (л.д.92).
При таких обстоятельствах, суд пришел к правильным выводам о том, что при заключении договора об инвестировании строительства жилья № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения к нему стороны не знали и не могли предвидеть банкротство ответчика, истица не могла повлиять на срок сдачи дома и не могла предотвратить банкротство ответчика, заключая договор, истица рассчитывала уже в 1 квартале 2005г. получить новую двухкомнатную квартиру, однако до настоящего времени цель договорных отношений не достигнута, после банкротства ответчика истица лишена возможности оформить свои права на предмет договора, кроме того из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что истица несет риск изменения обстоятельств, она является потребителем, заключившим договор для своих личных нужд, в связи с чем суд обосновано исковые требования Соколовой Л.А. удовлетворил, внес изменения в дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ к договору об инвестировании строительства жилья № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между Соколовой Л.А. и ЗАО «Тольяттинский домостроительный комбинат», заменил натуральное обязательство о передаче квартиры по адресу: <адрес>, денежным обязательством в размере 405000 рублей.
Доводы ТСЖ «Согласие» в кассационной жалобе о том, что решением суда затронуты интересы ТСЖ, поскольку ТСЖ взяло на себя функции застройщика и ведет работы по вводу жилого дома в эксплуатацию, все работы выполняются за счет средств граждан – участников ТСЖ «Согласие», бездоказательны, в связи с чем не могут быть приняты во внимание.
ТСЖ «Согласие» не является стороной договора об инвестировании строительства жилья № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения к нему. Если ТСЖ и понесет расходы при выполнении работ по вводу жилого дома в эксплуатацию, оно не лишено возможности обратиться к Соколовой Л.А. с требованием о возмещении этих расходов.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
Решение Комсомольского районного суда г. Тольятти Самарской области от 16 августа 2010 года оставить без изменения, а кассационную жалобу ТСЖ «Согласие» - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи: