Судья: Горбунова Т.Н. гр. дело № 33- 393
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
19 января 2011 года судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
Председательствующего – Лазарева Н.А.
Судей – Желтышевой А.И., Марушко Л.А.
При секретаре – Хоциной О.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе председателя правления ТСЖ «Жукова, 1Б» - Новинской И.Н. на решение Автозаводского районного суда г.Тольятти Самарской области от 29 ноября 2010 года, которым постановлено:
«Исковые требования Полищук Д.В. к мэрии городского округа Тольятти о признании права собственности - удовлетворить.
Признать за Полищук Д.В. право собственности на долю в незавершенном строительством объекте - на нежилое помещение площадью 55,6 кв. м, расположенное в многоквартирном доме <адрес>
В удовлетворении требований товарищества собственников жилья «Жукова, 1Б» к Полищук Денису Валерьевичу об истребовании имущества из чужого незаконного владения - отказать».
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Желтышевой А.И., объяснения председателя правления ТСЖ «Жукова, 1Б» - Новинской И.Н., представителя ТСЖ «Жукова, 1Б» - Новинского С.Э. в поддержание кассационной жалобы, возражения на жалобу представителя Полищук Д.В. – Ананова Г.Ш., судебная коллегия,
У С Т А Н О В И Л А:
Полищук Д.В. обратился в суд с иском к ООО «Инвестиционно-строительная компания «Доминион» (далее - ООО «ИСК «Доминион») о признании права собственности жилое помещение.
Определением Автозаводского районного суда г.Тольятти от 15.11.2010г. по ходатайству представителя истца была произведена замена ненадлежащего ответчика - ООО «Инвестиционно-строительная компания «Доминион» надлежащим ответчиком - мэрией г.о. Тольятти, так как ООО «Инвестиционно-строительная компания «Доминион» ликвидировано.
В уточненном заявлении истец указал, постановлением первого заместителя мэра № от 23.03.1998г. ООО «Инвестиционно-строительная компания «Доминион» был предоставлен земельный участок под строительство общественно-жилого комплекса с гаражами в цокольном этаже в соответствии с согласованной проектной документацией, разработанной на основании постановления мэра г. Тольятти №1244-1/09-97 от 12.09.1997г. Руководством ООО «Инвестиционно-строительная компания «Доминион» было решено для завершения строительства объекта использовать денежные средства физических и юридических лиц на условиях долевого строительства. Планируемый срок сдачи объекта устанавливался до 31.12.2000г.
17.09.2004г. истец заключил с ООО «Инвестиционно-строительная компания «Доминион» договор № от 17.09.2004г. по финансированию и строительству нежилого помещения в многоквартирном доме <адрес> то есть истец принял участие в финансировании строительства нежилого помещения в жилом доме по <адрес> обшей площадью 55,6 кв, м. Стоимость одного квадратного метра строящегося помещения с черновой отделкой помещений была установлена в размере 10.500 руб..
12.01.2005г. истцом были внесены в кассу ООО «Инвестиционно-строительная компания «Доминион» денежные средства по договору в полном объеме, что подтверждается справкой № от 12.01.2005г..
Таким образом, истец до планируемого окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию надлежащим образом выполнил свои обязательства по оплате полной стоимости строящегося помещения. По различным причинам срок, сдачи объекта неоднократно откладывался. ООО «Инвестиционно-строительная компания «Доминион» не выполнило взятые на себя обязательства по окончательному оформлению документов на приобретенное (построенное) истцом нежилое помещение.
Истец на протяжении нескольких лет является владельцем спорного нежилого помещения, регулярно оплачивает коммунальные и эксплуатационные расходы по содержанию помещения, однако не имеет возможности оформить свои права собственника, поскольку до настоящего времени объект не введен в эксплуатацию, ООО «Инвестиционно-строительная компания «Доминион» ликвидировано.
Полищук Д.В. просил признать за ним право собственности на долю в незавершенном строительством объекте - на нежилое помещение площадью 55,6 кв. м, расположенное в многоквартирном доме <адрес>
ТСЖ «Жукова. 1Б» обратилось в суд со встречным иском к Полищук Д.В. об истребовании имущества из чужого незаконного владения,
С учетом уточнений указало, что будущие собственники помещений жилого дома <адрес> создали товарищество собственников жилья «Жукова. 1 Б» (далее - ТСЖ) в целях совместного управления жилым комплексом, обеспечения его эксплуатации, владения, пользования, распоряжения общим имуществом в установленных законодательством пределах и обеспечения будущих собственников помещений жилищно-коммунальными услугами. К управлению вышеуказанным домом ТСЖ фактически приступило с января 2010 года. Предыдущей управляющей компанией НП «ЖЭК №18» в ТСЖ были переданы ключи от кассы ТСЖ, расположенной на 1-м этаже въезда в подземный гаражный комплекс. Согласно первоначальному проекту данное помещение было предназначено для размещения охраны многоквартирного жилого комплекса.
09.08.2004г. ООО «Инвестиционно-строительная компания «Доминион», осуществлявшее строительство жилого дома <адрес>, испытывая финансовые трудности, передало полномочия по завершению строительства в созданное ТСЖ «Доминион», что подтверждается договором №02-08. Последнее, для осуществления мероприятий по сдаче дома в эксплуатацию, организовало сбор денежных средств с инвесторов данного объекта недвижимости.
В 2005 году для выполнения организационных задач по завершению строительства, ТСЖ «Доминион» из собранных средств осуществило перепланировку въезда в гаражный подземный комплекс с помещением для охраны в 2-х этажное офисное помещение в соответствии с проектом перепланировки, разработанным ООО «ТО ЦНИИЭП жилища». Помещение для охраны было переоборудовано под кассу ТСЖ и использовалось по назначению - прием коммунальных платежей до 2007 года. При этом часть данного помещения на 2-м этаже ТСЖ «Доминион» неоднократно сдавало в аренду.
В 2007 году ТСЖ «Доминион» заключило договор на управление домом с НП «ЖЭК №18». Необходимость приема платежей в кассе отпала и данное помещение преимущественно было использовано для хранения технической документации на дом и оборудовано системой видеонаблюдения для охраны придомовой территории.
В 2008 году ООО «Инвестиционно-строительная компания «Доминион» было ликвидировано в связи с признанием его банкротом. По этой же причине в 2009 году ликвидировано и ТСЖ «Доминион».
На дату создания ТСЖ «Жукова. 1Б» помещение 2-го этажа над въездом в подземный гаражный комплекс, построенное на средства инвесторов, было арендовано под парикмахерскую З. Вновь созданное ТСЖ «Жукова. 1Б» обратилось к ней с предложением освободить помещение, поскольку в задачи ТСЖ входит проведение мероприятий по сдаче дома в эксплуатацию н данное помещение необходимо для размещения технической документации и решения вопросов по управлению домом. З. в свою очередь сообщила, что она данное помещение занимает на праве аренды у его владельца - Полищук Д.В.
Полищук Д.В. предоставил в ТСЖ копию договора инвестирования на данные помещения. Третье лицо считает, что на самом деле договор №, не был заключен 17.09.2004г. между ООО «Инвестиционно-строительная компания «Доминион» и Полищук Д.В., т.к. ООО «Инвестиционно-строительная компания «Доминион» передало полномочия по завершению строительства дома в ТСЖ «Доминион» 09.08.2004г. - на месяц раньше. Помещение же было перепланировано с осуществлением надстроя 2-го этажа только в 2005 году и всегда было занято под нужды ТСЖ «Доминион». Процесс перепланировки помещения был. в том числе, предметом проверки ревизионной комиссии ТСЖ «Доминион». Кроме того, вызывает сомнение и подлинность оттиска печати на договоре №
ТСЖ «Жукова. 1Б» просило суд обязать Полищук Д.В. освободить помещение, расположенное над въездом в подземный гаражный комплекс в доме <адрес> и передать указанное помещение ТСЖ «Жукова. 1Б»
Судом постановлено указанное выше решение.
В кассационной жалобе председатель правления ТСЖ «Жукова, 1Б» - Новинская И.Н. просит решение суда отменить, поскольку считает его неправильным.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения.
В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований или возражений, если иное не установлено федеральным законом.
В соответствии со ст.362 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в кассационном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального или процессуального права.
Правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено по одним только формальным соображениям.
Согласно ст.219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации. Признание судом права собственности на недвижимое имущество носит удостоверяющий характер и подлежит государственной регистрации, поскольку возникает с момента такой регистрации.
В силу ст.18 ФЗ от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» для государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества.
На основании ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. № 122-ФЗ право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье. Право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, праве собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
В соответствии со ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Объектом незавершенного строительства следует считать объект, главные конструктивные элементы которого возведены.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что постановлением первого заместителя мэра № от 23.03.1998г. ООО «Инвестиционно-строительная компания «Доминион» был предоставлен земельный участок под строительство общественно-жилого комплекса с гаражами в цокольном этаже в соответствии с согласованной проектной документацией, разработанной на основании постановления мэра г. Тольятти № от 12.09.1997г..
В 1997 году ООО «Инвестиционно-строительная компания «Доминион» было получено разрешение государственного пожарного надзора на строительство общественною жилого комплекса с подземным гаражом-стоянкой под домом <адрес>.
14.07.1998г. ООО «Инвестиционно-строительная компания «Доминион» инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора РФ было выдано разрешение на выполнение строительно-монтажных работ общественного жилого комплекса с подземным гаражом-стоянкой под домом <адрес>, срок действия разрешения до 31.12.1998г.
Впоследствии действие разрешения было продлено до 26.01.2005г.
Постановлением мэра г.о.Тольятти № от 19.01.2001г. был продлен срок аренды земельного участка, предоставленного ООО «Инвестиционно-строительная компания «Доминион» по договору аренды земельного участка № от 19.05.1998г., <адрес>, для завершения строительства общественного жилого комплекса с подземным гаражом-стоянкой под домом, до 28.02.2002г..
Постановлением мэра г.о.Тольятти № от 05.11.2002г. срок аренды земельного участка был продлен на 7 месяцев с момента регистрации данного постановления.
Постановлением мэра г.о. Тольятти № от 05.11.2002г. срок аренды земельного участка был продлен до 05.06.2003г., был определен срок завершения строительства до окончания срока аренды земельного участка, а также было внесено изменение в постановление мэра г.о. Тольятти № от 05.11.2002г., а именно, добавлена фраза «и разрешить завершение строительством общественно-жилого комплекса с подземным гаражом-стоянкой под домом на вышеуказанном земельном участке».
Распоряжением первого заместителя мэра г.о. Тольятти Л"» № от 27.02.2004г. срок завершения строительства был определен - одиннадцать месяцев с момента, регистрации данного распоряжения.
05.03.2003г. ООО «Инвестиционно-строительная компания «Доминион» было получено градостроительное заключение департамента по строительству, архитектуре и землепользованию главного управления архитектуры и градостроительства мэрии городам Тольятти по проектированию и строительству общественного жилого комплекса с подземным гаражом-стоянкой под домом <адрес>
Руководством ООО «Инвестиционно-строительная компания «Доминион» было решено для завершения строительства объекта использовать денежные средства физических ~ и юридических лиц на условиях долевого строительства.
Планируемый срок сдачи объекта устанавливался до 31.12.2000г..
Как следует из материалов дела, Полищук Д.В. и ООО «Инвестиционно-строительная компания «Доминион» заключили договор №161 от 24.09.2004г. финансирования строительства, то есть фактически о долевом участии в строительстве нежилого помещения в многоквартирном доме по адресу: г.Тольятти, ул.М.Жукова южнее Ленинского проспекта в Автозаводском районе.
По условиям данного договора истец принял участие в финансировании (долевого участия в строительстве) нежилого помещения в жилом доме <адрес> обшей площадью 55,6 кв.м. Стоимость одного квадратного метра строящегося помещения с черновой отделкой помещений составила 10.500 руб..
Согласно нотариально заверенному заявлению А. - бывшего в 2004 году директором ООО «ИСК «Доминион», в 2004 году между ООО «Инвестиционно-строительная компания «Доминион» и Полищук Д.В. был заключен договор № от 24.09.2004г.. В день заключения договора о долевом строительстве Полищук Д.В. была внесена сумма в размере 583.800 руб. в кассу ООО «ИСК «Доминион», в подтверждение чего Полищук Д.В. была выдана квитанция. 14.01.2005г. был подписан акт приема-передачи и передано нежилое помещение площадью 55,6 кв.м. Данное нежилое помещение является объектом инвестиций Полищук Д.В. и строилось на его средства. С 2005 года по 2007 год помещение занимало правление ТСЖ «Доминион». Так как А. общался с правлением ТСЖ по вопросам сдачи дома, то он может утверждать, что ТСЖ занимало данное помещение на безвозмездной основе по разрешению Полищук Д.В.
Договор № от 24.09.2004г. заключен в соответствии с действующим законодательством, оснований сомневаться в его подлинности у суда не имеется. Допустимых доказательств этому суду не представлено.
Таким образом, истец на протяжении нескольких лет является владельцем спорного нежилого помещения, регулярно оплачивает коммунальные и эксплуатационные расходы по его содержанию.
Судом установлено, что срок сдачи объекта неоднократно откладывался, ООО «Инвестиционно-строительная компания «Доминион» не выполнило взятые на себя обязательства по окончательному оформлению документов на приобретенное (построенное) истцом нежилое помещение.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 04.06.2008г. ООО «Инвестиционно-строительная компания «Доминион» признано несостоятельным (банкротом) и затем ликвидировано. По этой же причине в 2009 году ликвидировано и ТСЖ «Доминион».
Таким образом, истец, фактически владея, спорными нежилыми помещениями, не имеет возможности оформить свои права собственника, поскольку до настоящего времени объект не введен в эксплуатацию, что подтверждается паспортом на спорное нежилое помещение и сообщением МП «Инвентаризатор»
Принимая во внимание установленные обстоятельства, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности, суд пришел к правильному выводу о том, что спорный объект является незавершенным строительством объектом.
В соответствии с ст.5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» инвестор вправе владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций.
Таким образом, что инвестор на основании ст.209 ГК РФ приобретает право собственности на объект инвестиции.
В соответствии со ст.6 ФЗ РФ «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.
По смыслу данной нормы права, основанием для возникновения права владения, пользования и распоряжения объектом инвестиции, то есть права собственности на него, является полна выплата инвестором причитающихся с него денежных сумм, а также наличие физического результата инвестиций, то есть объекта недвижимости, возведенного на средства инвесторов.
До введения дома в эксплуатацию отдельные жилые и нежилые помещения не могут быть выделены в натуре, так как в соответствии со ст. 7 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и ст.16 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки выполненных работ.
На основании изложенного, суд обоснованно признал за Полищук В.Д. право собственности на долю в незавершенном строительством объекте - на нежилое помещение площадью 55,6 кв. м, расположенное в многоквартирном доме <адрес>
Также судом обоснованно оставлены без удовлетворения встречные исковые требования ТСЖ «Жукова, 1Б».
Доводы об отсутствии у ООО «ИСК «Доминион» прав на заключение спорного договора с Полищук Д.В. не нашли своего подтверждения в ходе судебного следствия.
Согласно договору №02-08 о передаче функций по организации и финансирования жилого дома <адрес> от 09.08.2004г. ООО «ИСК «Доминион» передало ТСЖ «Доминион» часть функций по завершению строительства вышеуказанного дома, а часть функций оставила за собой.
При этом условиями данного договора полномочия ООО «ИСК «Доминион» на заключение договоров долевого участия в строительстве с третьими лицами не ограничены, не переданы они и ТСЖ «Доминион».
Отсутствие на квитанции по оплате взноса за долевое участие в строительстве подписи главного бухгалтера и кассира не могут служить основанием для признания ее недостоверной, поскольку иные реквизиты соответствуют предъявляемым к данным документам требованиям.
Более того, уплата истцом денежных средств подтверждается актом приема-передачи спорного нежилого помещения и пояснениями бывшего директора ООО «ИСК «Доминион» А..
Недостатки в оформлении квитанции могут свидетельствовать о нарушении финансовой дисциплины со стороны лица, принимающего денежные средства, но вносимого их.
Доводы кассационной жалобы председателя правления ТСЖ «Жукова, 1Б» - Новинской И.Н. не могут быть приняты во внимание, так как фактически направлены на переоценку установленных судом обстоятельств.
Свои выводы суд построил на полном и всестороннем исследовании доказательств по делу, а судебное решение принято при правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем, у суда кассационной инстанции отсутствуют, предусмотренные ст. 362 ГПК РФ, основания для отмены принятого по делу судебного решения.
Доводы кассационной жалобы о нарушении судом процессуального законодательства не могут служить основанием к отмене правильного по существу решения суда, поскольку представители ТСЖ участвовали в судебном заседании 29.11.2010г. давали пояснения по делу.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
Решение Автозаводского районного суда г.Тольятти Самарской области от 29.11.2010 года оставить без изменения, а кассационную жалобу председателя правления ТСЖ «Жукова, 1Б» - Новинской И.Н. – без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи: