Судья: Козлов А.Н. гр. дело № 33-503О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
24 января 2011 года судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего – Филатовой Г.В.
судей – Пинчук С. В., Сказочкина В.Н.
при секретаре – Потякиной М.Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационному представлению прокурора Красноярского района Самарской области и кассационной жалобе Пудовкина О.С. на решение Красноярского районного суда Самарской области от 13 ноября 2010 года, которым постановлено:
«Иск Пудовкина О.С. удовлетворить частично.
Взыскать с Кокуркина С.Н. в пользу Пудовкина О.С. 9 000 000 (девять миллионов) рублей.
Обратить взыскание как на предмет залога по ипотеке от 9.04.2008 года и дополнительного соглашения №1 к нему от 24.09.2008 года на следующее недвижимое имущество:
- двухэтажный жилой дом общей площадью 101,80 кв.м., жилой площадью 42,80 кв.м.с инвентарным номером №, расположенный по адресу: <адрес>;
- земельный участок с назначением земель - земли поселений площадью 1144,00 кв.м., с кадастровым номером объекта №, расположенный по адресу: <адрес>, со всеми расположенными на данном участке надворными, хозяйственными постройками и объектами капитального строительства;
- земельный участок с назначением земель - земли поселений площадью 1144,00 кв.м., с кадастровым номером объекта №, расположенный по адресу: <адрес>, со всеми расположенными на данном участке надворными, хозяйственными постройками и объектами капитального строительства,
путем их продажи с публичных торгов как единого объекта недвижимость, установив его начальную продажную цену в 15 294 000 (пятнадцать миллионов двести девяносто четыре тысячи) рублей.
Прекратить право пользования Кокуркина С.Н., Кокуркиной Л.И. и Ганиной О.А. вышеуказанным недвижимым имуществом.
Выселить Кокуркину Л.И. и Ганину О.А. из жилого дома <адрес>
Взыскать с Кокуркина С.Н. в пользу Пудовкина О.С. госпошлину в сумме 10 850 (десять тысяч восемьсот пятьдесят) рублей.
В остальной части иск оставить без удовлетворения.».
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Пинчук С.В., объяснения представителя Пудовкина О.С. – адвоката Больсуновой М.В., действующей по доверенности, подержавшей доводы жалобы, возражения на жалобу представителя Какуркиной Л.И. - Бродиной О.В., действующей по доверенности, заключение прокурора Сирик Ю.В., полагающей решение суда отменить в части, судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
Пудовкин О.С. обратился в суд с иском к Кокуркину С.Н., Кокуркиной Л.И., Ганиной О.А. о взыскании суммы долга и обращении взыскания на заложенное имущество.
В обоснование требований указал, что 09.04.2008г. он заключил с ответчиком Кокуркиным С.Н. с предварительного нотариально удостоверенного согласия ответчицы Кокуркиной Л.И. договор займа, согласно которому Кокуркин С.Н. получил у него в долг денежные средства в сумме 5000000 руб. на срок до 03.03.2009г. без начисления процентов.
В обеспечение вышеуказанного договора займа Кокуркин С.Н. с нотариально удостоверенного согласия своей супруги предоставил в залог истцу следующее имущество:
- двухэтажный жилой дом общей площадью 101,80 кв.м., жилой площадью 42,80 кв.м. с инвентарным номером №, расположенный по адресу: <адрес>;
- земельный участок с назначением земель - земли поселений площадью 1144,00 кв.м., с кадастровым номером объекта №, расположенный по адресу: <адрес>;
- земельный участок с назначением земель - земли поселений площадью 1144,00 кв.м., с кадастровым номером объекта №, расположенный по адресу: <адрес>.
При этом земельные участки были заложены со всеми расположенными на них хозяйственными постройками.
7.05.2008г. с ответчиком Кокуркиным С.Н. было заключено дополнительное соглашение №1 к договору займа от 09.04.2008г. о передаче ему еще 4000000 руб. на срок до 01.11.2008г.
До настоящего времени ответчик Кокуркин С.Н. свои обязательства не выполнил.
В связи с этим Пудовкин О.С. просил суд взыскать с Кокуркина С.Н. сумму долга в размере 9000000 руб., обратить взыскание на заложенное имущество, прекратить право пользования ответчиками Кокуркиным С.В., Кокуркиной Л.И. и Ганиной О.А. вышеуказанным недвижимым имуществом и выселить их из <адрес>.
Судом постановлено указанное выше решение.
В кассационном представлении прокурор Красноярского района Самарской области просит отменить решение суда как незаконное и необоснованное.
Пудовкин О.С. в своей кассационной жалобе просит отменить решение суда в части установления начальной продажной стоимости имущества, установив его стоимость - 10595000 руб.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационного представления прокурора и кассационной жалобы истца, судебная коллегия полагает, что решение суда в части прекращения права пользования ответчиками недвижимым имуществом и их выселении из жилого дома подлежит отмене как постановленное с неправильным применением норм материального права.
В соответствии со ст.807 ГК РФ по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.
В силу ст.810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, предусмотренные договором займа.
Как следует из материалов дела, 09.04.2008г. между Пудовкиным О.С. и ответчиком Кокуркиным С.Н. был заключен договор займа, в соответствии с которым Кокуркин С.Н. получил от истца денежные средства в сумме 5000000 руб. на срок до 03.03.2009г. без начисления процентов.
В обеспечение договора займа Кокуркин С.Н. с нотариально удостоверенного согласия своей супруги – Кокуркиной Л.И. предоставил в залог истцу следующее имущество:
- двухэтажный жилой дом общей площадью 101,80 кв.м., жилой площадью 42,80 кв.м. с инвентарным номером №, расположенный по адресу: <адрес>;
- земельный участок с назначением земель - земли поселений площадью 1144,00 кв.м., с кадастровым номером объекта №, расположенный по адресу: <адрес>;
- земельный участок с назначением земель - земли поселений площадью 1144,00 кв.м., с кадастровым номером объекта №, расположенный по адресу: <адрес>.
При этом земельные участки были заложены со всеми расположенными на них хозяйственными постройками.
07.05.2008г. между истцом и ответчиком Кокуркиным С.В. было заключено дополнительное соглашение №1 к договору займа от 09.04.2008г., в соответствии с которым истец передал Кокуркину С.Н. еще 4000000 руб. на срок до 01.11.2008г.
Согласно п.4 дополнительного соглашения, при его подписании стороны пришли к соглашению, что договор залога будет действовать до полного погашения долга по Договору и настоящему дополнительному соглашению.
ДД.ММ.ГГГГ Территориальным органом Федеральной регистрационной службы УФРС по Самарской области была произведена государственная регистрация договора ипотеки.
Судом также установлено, что в нарушение требований ст. 810 ГК РФ ответчик Кокуркин С.Н. до настоящего времени свои обязательства по договору займа не исполнил.
В связи с этим суд правильно взыскал с него в пользу истца долг по договору займа в сумме 9000000 руб.
Согласно ст.348 ГК РФ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства для удовлетворения требований кредитора взыскание может быть обращено на заложенное имущество.
Судом установлено, что в настоящее время заложенное имущество, состоящее из жилого дома, двух земельных участков с расположенными на них надворными, хозяйственными постройками и объектом капитального строительства в виде незавершенного строительством жилого дома, представляет собой единый имущественный комплекс.
Поскольку соглашение о стоимости заложенного имущества сторонами не было достигнуто, суд правильно на основании отчета об оценке № 15-2/10 от 04.08.2010г. установил начальную продажную стоимость имущества - 15294000 руб.
При этом суд правильно дал критическую оценку представленному истцом отчету № Оц-73-10/10 от 09.11.2010г., поскольку оценка стоимости имущества была произведена без осмотра имущества по представленным эксперту фотографиям.
Удовлетворяя требования Пудовкина О.С. о прекращении права пользования ответчиками недвижимым имуществом и их выселении из жилого дома, суд сослался на положения ч.1 ст. 78 ФЗ от 16.07.2008г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» о том, что обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом и реализация этого имущества является основанием для прекращения права пользования им залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таком жилом доме.
Между тем суд не учел, что освобождение такого жилого дома осуществляется в порядке, установленном федеральным законом.
При этом согласно ст. 3 ЖК РФ никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ЖК РФ, другими федеральными законами.
С учетом ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Данная норма носит общий характер и не регулирует специально вопросы выселения при обращении взыскания на заложенное жилое помещение; а также предоставляет право установить срок для выселения и заявить иск о выселении новому собственнику помещения, но не залогодержателю.
До реализации жилого помещения на таких граждан распространяется действие нормы п. 1 ст. 78 Закона «Об ипотеке», согласно которой момент прекращения права пользования заложенным жилым помещением связан с реализацией двух обязательных условий: обращения взыскания на заложенное жилье и его реализации. В случае реализации судебного порядка обращения взыскания право собственности на такое жилое помещение граждане-залогодатели утрачивают только после проведения публичных торгов в соответствии с положениями п. 2 ст. 237 ГК РФ.
Из этого следует, что для решения вопроса о прекращении права пользования и выселении из жилого дома, на который обращено взыскание, должна быть проведена реализация этого имущества, после чего новый собственник может предъявить в суд иск о выселении.
При наличии указанных обстоятельств решение суда в части прекращения права пользования ответчиками недвижимым имуществом и их выселении из жилого дома подлежит отмене как постановленное с неправильным применением норм материального права.
Поскольку фактические обстоятельства дела судом установлены правильно, но допущена существенная ошибка в применении норм материального права, судебная коллегия находит возможным принять по делу новое решение об отказе Пудовкину О.С. в иске в этой части.
На основании изложенного и руководствуясь ст.361- 362 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
Решение Красноярского районного суда Самарской области от 13 ноября 2010 года в части прекращения права пользования Кокуркиным С.Н., Кокуркиной Л.И. и Ганиной О.А. недвижимым имуществом и выселении Кокуркиной Л.И. и Ганиной О.А. из жилого дома <адрес> отменить.
Постановить новое решение об отказе Пудовкину О.С. в иске в части прекращения права пользования Кокуркиным С.Н., Кокуркиной Л.И. и Ганиной О.А. недвижимым имуществом и выселении Кокуркиной Л.И. и Ганиной О.А. из жилого дома <адрес>.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Председательствующий
Судьи