Зуморина Л.В.
Гр.д. № 33-532
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
24.01.2011г., судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе :
Председательствующего Филатовой Г.В.
Судей Пинчук С.В., Подольской А.А.
При секретаре Хоциной О.А.
Рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе Серова М.Ю. на решение Сызранского городского суда от 8.11.2010г., которым постановлено :
«Исковые требования Снопковой Л.Н. удовлетворить.
Признать недействительными расписку от 08.04.2009 года о получении Снопковой Л.Н. денежных средств от Серова М.Ю. в сумме 200 000 рублей и договор купли-продажи домовладения и земельного участка от 08.04.2009 года по <адрес>, заключенный между Снопковой Л.Н. и Серовым М.Ю..
Применить последствия недействительности сделки купли-продажи: прекратить за Серовым М.Ю. право собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по <адрес>; исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управления федеральной регистрационной службы по Самарской области записи от ДД.ММ.ГГГГ №, № о государственной регистрации права собственности Серова М.Ю. на жилой дом и земельный участок, расположенные по <адрес>; признать за Снопковой Л.Н. право собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по <адрес>.
Признать договор купли-продажи домовладения и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ по <адрес>, заключенный между Снопковой Л.Н. и Серовым М.Ю., договором залога недвижимого имущества - домовладения и земельного участка по <адрес> по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ.
Исковые требования Серова М.Ю. о выселении Снопковой Л.Н. и Львова С.А. из жилого дома по <адрес>, снятии с регистрационного учета, возврате домовой книги на жилой дом - оставить без удовлетворения.»
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Пинчук С.В., объяснения Серова М.Ю. поддержавшего доводы жалобы, возражения Снопковой Л.Н. и её представителя Капустникова К.А., возражения Львова С.А., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА :
Снопкова Л. Н. обратилась в суд с иском к Серову М.Ю.о признании договора купли-продажи недействительным, о прекращении права собственности на жилой дом и земельный участок, о признании права собственности на жилой дом и земельный участок.
В обоснование своих требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ у неё родилась внучка ФИО1
10.10.2008г. ребенок заболел и был госпитализирован в лечебное учреждение, на ее лечение требовались денежные средства, которые были истицей взяты в долг в сумме 80 000 рублей.
Несмотря на проведенное лечение девочка ДД.ММ.ГГГГ умерла.
У истицы возникла необходимость возврата заемных денежных средств, поэтому ею через газету «<данные изъяты>» было найдено объявление о выдаче займов под залог недвижимости.
Примерно 05.04.2009г. она обратилась по адресу, указанному в объявлении, к ответчику Серову М.Ю., который предложил ей денежные средства в сумме 100 000 руб. при условии переоформления принадлежащего ей домовладения по <адрес> на его имя, т.е., фактически передать ему дом под залог денежных обязательств по договору займа.
Указанная сделка должна была являться гарантией возврата ответчику переданных истице денежных средств, которые она должна была возвратить Серову М.Ю. от денежных средств, полученных от реализации домовладения иным лицам.
07.04.2009 г. она получила от Серова М.Ю. денежные средства в сумме 100 000 руб. в качестве займа, расписка в получении денежных средств была составлена на сумму 160 000 руб., 60 000 руб. из которых составляли проценты за пользование денежными средствами, одновременно 08.04.2009 г. в Сызранский отдел УФРС по Самарской области был передан пакет документов и договор купли-продажи принадлежащего истице домовладения, по условиям которого Серов М.Ю. приобретал у нее домовладение, расположенное по <адрес> /жилой дом и земельный участок/ за символическую цену - 100 000 руб. - земельный участок и 100 000 руб. - жилой дом.
Получив от Серова М.Ю. 100 000 руб., истица Снопкова Л.Н. погасила часть имевшихся у нее долгов.
Заключенный ими 08.04.2009г. договор купли-продажи прикрывал договор залога принадлежащего ей имущества - домовладения по <адрес> с целью обеспечения исполнения долговых обязательств перед ответчиком по расписке от "7.04.2009 года.
Решением от 15.09.2009г. Сызранского городского с неё в пользу Серова М.Ю.. взыскан долг по договору займа в размере 160 000 руб., а также проценты по договору.
Указанное решение о взыскании с нее долга в пользу она не оспаривает, но гарантией возврата указанного долга являлся спорный дом, который был переоформлен на имя ответчика для обеспечения исполнения обязательств по договору займа с указанием стоимости в 200 000 руб., что не соответствует его рыночной стоимости.
Рыночная стоимость домовладения на апрель 2009 г. составляла 872 384 руб.
За 200 000 руб. она дом продавать не собиралась ни при каких обстоятельствах, эти условия были кабальными для нее, подписала договор купли-продажи жилого дома и составила расписку о получении денежных средств от 08.04.2009г. в сумме 200 000 рублей только для обеспечения исполнения обязательств по договору займа от 07.04.2009г.
К тому же, 07.05.2009 г. между ними был составлен предварительный договор купли-продажи, согласно которого Серов М.Ю. продает ей спорное домовладение за сумму в 210 000 рублей.
Данное обстоятельство свидетельствует о том, что оформление договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 08.04.2009г. было произведено лишь для обеспечения Серову М.Ю. исполнения взятых ею обязательств по договору займа от 07.04.2009г., после возврата долга по расписке от 07.04.2009 г. домовладение переходило обратно в ее собственность.
В мае 2009 г. она попросила ответчика передать документы на жилой дом, поскольку без правоустанавливающих документов она не имела возможности продать дом покупателям и соответственно не имела возможности возвратить ему долг по договору займа.
В ответ на это ответчик предоставил ей указанный выше предварительный договор Предварительный договор она также подписала, поскольку он являлся гарантией не заключения иных сделок по отчуждению домовладения и переоформления домовладения на имя истицы после исполнения обязательств по возврату долга по договору займа.
Фактически несмотря на переоформление домовладения на имя ответчика, она осталась проживать в спорном жилом доме, состоять в нем на регистрационном учете, где также зарегистрирован и фактически проживает ее сожитель -Львов С.А.
Они пользуются жилым домом и земельным участком, оплачивают необходимые коммунальные платежи, в доме находятся им принадлежащие вещи.
Поскольку деньги по договору займа она ответчику не возвратила, он 17.07.2009г. обратился к ней с требованиями о подписании иного предварительного договора, по условиям которого он продает истице дом за сумму в 400 000 руб.
Боясь перепродажи Серовым М.Ю. дома иным лицам и лишившись, таким образом, права на единственное жилое помещение, она подписала указанный договор, осознав, что оформив залог имущества в виде купли-продажи жилого дома и земельного участка, собственником принадлежащего ей домовладения по документам стал ответчик.
Серов МЮ, являясь юридически грамотным, воспользовался материальным положением истицы, осознавал кабальность сделки, что совершается она для истицы на крайне невыгодных условиях, воспользовался ситуацией в свою пользу.
Кроме того, сделка совершена на крайне не выгодных для истицы условиях, она осознавала, что подписав договор купли-продажи домовладения, она может остаться без единственного жилого помещения, однако на момент подписания иного выхода у нее не было, денежные средства в сумме 100 000 руб. она могла возвратить Серову М.Ю. только после продажи домовладения, она не работает, проживает на иждивении Львова С.А,. иного дохода у нее не имеется.
Серов М.Ю. обратился со встречными исковыми требованиями к Снопковой Л.Н. и Львову С.А., где просил признать Снопкову Л.Н. утратившей право пользования спорным жилым домом и обязать Снопкову Л.Н. и Львова СА выехать из этого жилого дома и сняться с регистрационного учета, возвратить домовую книгу, отдать ключи от жилого дома.
В обоснование иска он указал, что 08.04.2009г. он купил у Снопковой Л.Н. жилой дом и земельный участок по <адрес> за 200 000 руб.
Несмотря на то, что в договоре купли-продажи от 08.04.2009г. указано /п. 16 договора/ о том, что договор имеет силу передаточного акта, он предоставил истицей 10 дней на выселение из жилого дома.
При этом он оставил Снопковой Л.Н. домовую книгу для снятия с регистрационного учета ее и сожителя Львова С.А.
По истечении некоторого времени Снопкова Л.Н. обратилась к нему с просьбой о том, что она приобретает квартиру, и если сделка купли-продажи не состоится,
она хотела бы вернуть жилой дом и земельный участок, выкупив их снова в свою собственность.
При этом она предложила ему доплатить за неудобства 10 000 руб., купив жилой дом и земельный участок за 210 000 руб.
Находясь со Снопковой Л.Н. в хороших отношениях, он ответил согласием.
В последующем, она попросила его для ее спокойствия составить предварительный договор о намерениях заключить сделку купли-продажи вышеуказанного жилого дома и земельного участка на оговоренных условиях.
07.05.2009г. они подписали предварительный договор купли-продажи с указанием срока совершения сделки до 07.07.2009г.
06.07.2009г. он направил Снопковой Л.Н. уведомление о намерении совершить сделку купли-продажи.
Снопкова Л.Н., ссылаясь на недостаток у нее денежных средств, не смогла исполнить свои договорные обязательства, о чем уведомила его письменно, после она попросила об отсрочке сделки и других ее обязательств на один месяц до 07.08.2009г.
Кроме того, в результате торга с ним, она предложила поднять цену за жилой дом и земельный участок до 400 000 рублей, ссылаясь на то, что поняла, как он ей дорог и она будет располагать данными денежными средствами и готова выполнить обязательства.
Он согласился на заключение предварительного договора купли-продажи только на условиях его нотариального его заверения, на что Снопкова Л.Н. согласилась.
17.07.2009г. между ними был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, удостоверенный нотариусом г.Сызрани ФИО2, зарегистрированный в реестре за №.
01.08.2009г. он направил Снопковой Л.Н. уведомление о прекращении 07.08.2009г. срока нотариального заверенного предварительного договора от 17.07.2009г.
Снопкова Л.Н., ссылаясь на отсутствие денежных средств, отказалась исполнить свои договорные обязательства, при этом вновь попросила его об отсрочке, на что он ответил отказом.
11.08.2009г. он направил Снопковой Л.Н. уведомление, в котором было указано о возврате жилого дома и о снятии с регистрационного учета ее и сожителя Львова С.А.
По настоящее время, несмотря на его требования, Снопкова Л.Н. и Львов С.А. не снялись с регистрационного учета, продолжают проживать в его жилом доме, пользуются им и земельным участком, не оплачивают за пользование электроэнергией, не намерены жилой дом освобождать, ссылаясь на покупку его у Серова М.Ю. в свою собственность в будущем.
22.09.2009г. Серов М.Ю. исковые требования уточнил, просит выселить Снопкову Л.Н. и Львова С.А. из жилого дома по вышеназванному адресу со снятием их с регистрационного учета, обязать возвратить домовую книгу.
Решением Сызранского городского суда от 23.11.2009г. исковые требования Снопковой Л.Н. удовлетворены, в удовлетворении требований Серова М.Ю. отказано.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 1.02.2010г. решение суда отменено, дело направлено в то же суд на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении дела Снопкова Л.Н. дополнила и уточнила свои требования. Просила признать недействительными расписки от 08.04.2009г. о получении денежных средств и сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка по <адрес>, заключенной между сторонами Снопковой Л.Н. и Серовым М.Ю. по договору купли-продажи от 08.04.2009г., о применении последствий недействительности сделок - о прекращении за Серовым М.Ю. права собственности на жилой дом и земельный участок, о признании за Снопковой Л.Н. права собственности на жилой дом и земельный участок, о признании договора купли-продажи от 08.04.2009г. договором залога.
Судом постановлено изложенное выше решение, которое Серов М.Ю. в кассационной жалобе просит отменить, ссылаясь на то, что оно является не правильным.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Судом установлено, что в 2009 году у Снопковой Л.Н. возникла необходимость в заемных денежных средствах, поэтому ею через газету «<данные изъяты>» было найдено объявление о выдаче займов под залог имущества.
05.04.2009г. она обратилась по адресу, указанному в объявлении, к ответчику Серову М.Ю.
7.08.2010года между ними была составлена расписка согласно которой она получила в долг 160000 руб., на срок 3 месяца.
08.04.2009 года в Сызранский отдел УФРС по Самарской области был передан пакет документов и договор купли-продажи принадлежащего по договору купли-продажи от 26.01.2008г. истице Снопковой Л.Н. домовладения /жилой дом под литерами АА1А2, общей площадью 47.60 кв.м, надворные постройки, земельный участок площадью 999 кв.м/, по условиям которого Серов М.Ю. приобретал у нее домовладение, расположенное по <адрес> /жилой дом и земельный участок/ за цену - 100 000 рублей - земельный участок и 100 000 рублей - жилой дом.
Суд пришел к выводу о том, что заключенный 08.04.2009г. договор купли-продажи фактически являлся договором залога принадлежащего Снопковой Л.Н имущества - домовладения по <адрес> с целью обеспечения исполнения ею долговых обязательств перед ответчиком Серовым М.Ю.по расписке от 07.04.2009 г.
При этом суд принял во внимание следующие обстоятельства.
Решением от 15.09.2009г. Сызранского городского суда Самарской области /№ 2-4319/09/ удовлетворены исковые требования Серова М.Ю. и со Снопковой Л.Н взыскан долг по договору займа в размере 160 000 рублей, а также проценты по договору в сумме 72 000 рублей, расходы по оплате госпошлины в сумме 3 920 рублей, а всего 235 920 руб.
Указанное решение о взыскании со Снопковой Л.Н не оспаривается, поскольку расписка была написана ею собственноручно, свою подпись в ней она не оспаривает.
Судом проверялись доводы истицы о том, что гарантией возврата указанного долга являлся принадлежащий истице жилой дом по <адрес>, который был переоформлен на имя ответчика для обеспечения исполнения обязательств по договору займа.
Суд пришел к выводу, что доводы истицы нашли свое подтверждение в ходе судебного разбирательства.
Судом установлено, что указанная в договоре купли- продажи от 8.04.2009г. стоимость домовладения - 200 000 рублей, не соответствует фактической стоимости домовладения.
Согласно справки от 02.10.2009г. <данные изъяты> /Российское общество оценщиков/.
рыночная стоимость домовладения на апрель 2009 г. составляла 872 384 руб.
При покупке Снопковой Л.Н. по договору купли-продажи от 26.01.2008г. стоимость домовладения и земельного участка составляла 630 000 руб. /том 1, л.д.161-162/.
Согласно заключению ГУ Самарская лаборатория судебной экспертизы от 18.10.2010г., рыночная стоимость земельного участка площадью 999 кв.м по состоянию на апрель 2009г. в 752 199 рублей, а жилого дома площадью 47.6 кв.м, расположенного по <адрес>-504 799 рублей, а всего в сумме 1 256 998 руб.; в условиях срочной продажи данных объектов недвижимого имущества стоимость земельного участка могла составлять от 376 100 рублей до 714 589 рублей, а жилого дома от 252 400 рублей до 479 559 рублей.
Тем самым, минимальная стоимость дома и земельного участка даже в условиях срочной продажи могла составлять 628 500 рублей, а максимальная -1 194 148 рублей. /т.2, л.д.115-125/.
То обстоятельство, что за сумму в 200 000 руб. спорное домовладение Снопкова Л.Н. продавать не собиралась, подтверждается показаниями свидетеля ФИО3, из которых следует, что она весной 2009 г. была намерена приобрести спорный жилой дом за 1 млн. руб., Снопкова ЛН за него просила 1 200 000 руб., не приобрела из-за отказа Снопковой Л.Н снизить цену за этот дом и земельный участок, а также показаниями свидетеля Лосева ВА, о том, что он был намерен весной-летом 2009 года приобрести спорный жилой дом за 800 000 руб.
Суд пришел к выводу, что данные условия являлись кабальными для Снопковой Л.Н., которая подписала договор купли-продажи жилого дома от 08.04.2009г. и составила расписку о получении денежных средств в сумме 200 000 рублей от 08.04.2009г., только для обеспечения исполнения обязательств по договору займа от 07.04.2009г.
Стоимость жилого дома и земельного участка в 200 000 руб. была определена сторонами для вида исходя из размера долга Снопковой Л.Н по договору займа от 07.04.2009г.
Суд также пришел к выводу о том, что сделка купли-продажи от 08.04.2009г. не отражала действительную волю и ответчика Серова М.Ю., который своими дальнейшими действиями по спорному объекту недвижимого имущества, выражающимися в оформлении предварительных договоров купли-продажи этого же домовладения, доказывает намерение передать недвижимое имущество в собственность Снопковой Л.Н, подтверждает отсутствие намерения пользования ответчиком этим недвижимым имуществом.
07.05.2009 года между Снопковой Л.Н. и Серовым М.Ю. был составлен предварительный договор купли-продажи, согласно которому Серов М.Ю. продает ей спорное домовладение в срок до 07.07.2009 года /такой же срок возврата денежных средств установлен договором займа от 07.04.2009 года/ обратно за сумму 210 000 руб.
Предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по вышеназванному адресу от 07.05.2009г. в срок до 07.07.2009г. истица Снопкова Л.Н. также подписала, поскольку он являлся гарантией не заключения иных сделок по отчуждению домовладения другим лицам, и переоформления домовладения на имя истицы после исполнения обязательств по возврату долга по договору займа.
Суд пришел к выводу о том, что недействительность заключенного между сторонами договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 08.04.2009 г. подтверждается и тем, что фактически несмотря на переоформление домовладения на имя ответчика, Снопкова Л.Н. осталась проживать в жилом доме по <адрес>, состоять в нем на регистрационном учете, где также зарегистрирован и фактически проживает ее сожитель - Львов С.А.
Они пользуются жилым домом и земельным участком, оплачивают необходимые коммунальные платежи, в доме находятся им принадлежащие вещи.
До предъявления Снопковой Л.Н. иска в суд и обращения в правоохранительные органы по факту мошеннических действий ответчика Серов М.Ю. их выселения из жилого дома не требовал.
Денежные средства по договору займа от 07.04.2009г. Снопкова Л.Н. Серову М.Ю. в установленный в расписке срок не возвратила.
17.07.2009г. Серов МЮ обратился к истице с требованиями о подписании иного предварительного договора, по условиям которого он продает истице то же домовладение за сумму в 400 000 руб.
Снопкова Л.Н подписала указанный предварительный договор купли-продажи от 17.07.2009г. о покупке этого жилого дома в срок до 07.08.2009г., осознав, что оформив залог имущества в виде купли-продажи жилого дома и земельного участка, собственником принадлежащего им домовладения по документам стал ответчик.
Судом установлено, что Серов М.Ю., в настоящее время имеющий статус адвоката, имел агентство недвижимости, оказывал не только юридические услуги, но и занимался оформлением и продажей недвижимости, зная о тяжелом материальном положении истицы, поскольку сам указывал во встречном исковом заявлении от 10.09.2009г. о нахождении со Снопковой Л.Н. в хороших отношениях, сознавал заблуждение со стороны Снопковой Л.Н в отношении сделки купли-продажи от 08.04.2009г., воспользовался ситуацией в свою пользу.
В связи с изложенным суд пришел к правильному выводу о том, что вышеназванные обстоятельства подтверждают недействительность договора купли-продажи и составленной к нему расписки о получении денежных средств от 08.04.2009 года, подтверждают доводы Снопковой ЛН о фактическом заключении договора залога недвижимого имущества в обеспечение исполнения взятых ею обязательств по договору займа от 07.04.2009г.
При таких обстоятельствах, суд обоснованно в соответствии с требованиями ст. ст. 167. ст. 170. ст. 179 ГК РФ, признал недействительными расписку от 08.04.2009 г о получении Снопковой Л.Н. денежных средств от Серова М.Ю. в сумме 200 000 руб. и договор купли-продажи домовладения и земельного участка от 08.04.2009 года по <адрес>, заключенный между Снопковой Л.Н. и Серовым М. Ю, применил последствия недействительности сделки купли-продажи, прекратил
право собственности Серова М.Ю. спорный на жилой дом и земельный участок, исключил из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним У ФРС по Самарской области записи от ДД.ММ.ГГГГ №, № о государственной регистрации права собственности Серова М.Ю. на спорное имущество, признал за Снопковой Л.Н. право собственности на это имущество.
Суд обоснованно признал договор купли-продажи дома и земельного участка от 08.04.2009 г. по <адрес>, заключенный между Снопковой Л.Н. и Серовым М.Ю., договором залога недвижимого имущества - домовладения и земельного участка по <адрес> по договору займа от 07.04.2009 г.
При этом суд указал, что силу ст.348 ГК РФ, при не исполнении Снопковой Л.Н. обязательств по договору займа от 07.04.2009г. ответчик Серов М.Ю. не лишен права на обращение взыскания на заложенное имущество.
В связи с изложенным, суд обоснованно в соответствии со ст. ст. 30,31 ЖК РФ иск Серова М.Ю. о выселении Снопковой Л.Н. и Львова С.А. из жилого дома по <адрес>, снятии с регистрационного учета, возврате домовой книги на жилой дом, оставил без удовлетворения.
Доводы Серова М.Ю. в кассационной жалобе о том, что на самом деле 8.04.2009г. был заключен именно договор купли- продажи, не могут быть приняты во внимание и служить основанием к отмене решения суда, по мотивам изложенным выше.
Решение суда основано на законе и фактических обстоятельствах дела, исследованных судом в установленном законом порядке, и которым дана правильная оценка.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА :
Решение Сызранского городского суда от 8.11.2010года оставить без изменения, кассационную жалобу Серова М.Ю. без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи