Судья: Левина С.А. гр. дело № 33-793О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
31 января 2011 года судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего - Шуковой Н.М.
судей - Пинчук С. В., Салдушкиной С.А.
при секретаре - Мучкаевой Н.П.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе Михайловой А.Ю. на решение Сызранского городского суда Самарской области от 24 ноября 2010 года, которым постановлено:
«Иск Михайловой А.Ю. к Пустобаевой Т.М. о признании состоявшейся сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> и признании за Михайловой А.Ю. права собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по вышеуказанному адресу - оставить без удовлетворения.
Снять арест с жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>.».
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Пинчук С.В., объяснения Михайловой А.Ю., поддержавшей доводы жалобы, возражения представителя Пустобаевой Т.М. – Митрофановой Г.В., действующей по доверенности, судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
Михайлова А.Ю. обратилась в суд с иском к Пустобаевой Т.М. о признании сделки состоявшейся и признании права собственности.
В обоснование требований указала, что 20 или 21 февраля 2006 года она приобрела у ответчицы жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, за 345000 рублей.
При этом был заключен предварительный договор купли-продажи, так как документы на жилой дом и земельный участок у ответчицы готовы не были. Оформлением всех документов, в том числе предварительного договора и расписок, занимался риэлтор ФИО1
Ответчица находилась в преклонном возрасте и для гарантии дальнейшей регистрации перехода права собственности на дом и земельный участок ответчица оформила завещание на её имя у нотариуса ФИО2
После этого она и её дочь ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, были зарегистрированы в указанном доме, а после рождения сына - И., ДД.ММ.ГГГГ, он также был зарегистрирован в доме, о чем свидетельствует домовая книга.
С февраля 2006 года и по настоящее время она проживала с семьей в указанном доме, делала улучшения, сломала печь, провела канализацию, сделала завалинку к дому и на земельном участке возвела фундамент под строительство бани.
В августе 2007 года у неё родился второй ребенок, а муж стал злоупотреблять спиртными напитками, ушёл из семьи, она же находилась в декретном отпуске по уходу за маленьким ребенком и не имела средств к существованию, жила случайными заработками, подрабатывала, чтобы прокормить семью.
Денежных средств для дальнейшего оформления права собственности на жилой дом и земельный участок у неё не было. Истица полагала, что фактически купила дом, деньги за него ответчице она отдала в присутствии риэлтора, переехала в дом со своими вещами: шифоньер, стенка, телевизор, стол, носильные вещи, проживала с семьей длительное время, пользовалась домом и земельным участком до сентября 2010 года.
Весной 2010 года к ней в дом приехала внучка ответчицы - девушка по имени Оля и сказала, что она подыскала для неё другой дом в г. Октябрьск, предупредила, чтобы она готовилась к переезду, в противном случае она отдаст ей 100000 руб. и выселит из дома. Истица на это не согласилась и пояснила, что купила этот дом у её бабушки. В начале сентября 2010 года, когда дома никого не было, внучка приехала в дом, поменяла все замки на дверях, в результате чего истица зайти в дом не смогла, была вынуждена с малолетними детьми пойти жить к родственникам. Она попыталась встретиться с ответчицей, несколько раз ходила к ней домой, однако дверь ей никто не открыл до настоящего времени.
Таким образом, истица осталась без жилья, тогда как она исполнила все свои обязательства по договору купли-продажи, передала денежные средства за дом и земельный участок, приняла их, владела и пользовалась ими длительное время.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, Михайлова А.Ю. просила признать сделку купли-продажи жилого дома площадью 46,10 кв.м. и земельного участка площадью 488,00 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, между ней и Пустобаевой Т.М. состоявшейся и признать за Михайловой А.Ю. право собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по вышеуказанному адресу.
Судом постановлено указанное выше решение.
В кассационной жалобе Михайлова А.Ю. просит отменить решение суда как незаконное и необоснованное.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда первой инстанции, считает его правильным.
Согласно ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с ч. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно ст. 165 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка является ничтожной. Если одна их сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.
В соответствии с ч.3 ст.551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказания услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре устанавливается в срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Судом установлено, что 21.02.2006г. между Пустобаевой Т.М. и Михайловой А.Ю. (добрачная фамилия Камалова) был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, в соответствии с которым Пустобаева Т.М. намеревалась продать принадлежащие ей на праве собственности земельный участок площадью 500 кв.м. и жилой дом общей площадью 45,70 кв.м., в том числе жилой площадью 35,40 кв.м., находящиеся по адресу: <адрес>, принадлежащие ей на основании договора дарения, удостоверенного нотариусом Сызранской государственной нотариальной конторы ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ по реестру №.
Согласно этому договору Пустобаева Т.М. обязалась перед Михайловой А.Ю. до 21.02.2007г. заключить договор купли-продажи земельного участка с жилым домом.
Из пункта 6 данного договора следует, что договор купли-продажи земельного участка с жилым домом стороны предполагают заключить по цене 345000 рублей. Иные условия договора купли-продажи земельного участка с жилым домом стороны установят при его заключении.
Из материалов дела также следует, что 21.02.2006г. Пустобаевой Т.М. было оформлено завещание у нотариуса г.Сызрань ФИО2 (запись в реестре №), в соответствии с которым она завещала истице земельный участок с жилым домом по <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ она выдала доверенность ФИО1, в соответствии с которой уполномочила последнего продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащие ей земельный участок и жилой дом по <адрес>. Доверенность выдана сроком на три года и удостоверена нотариусом г. Сызрань ФИО2 (запись в реестре №).
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ истица с несовершеннолетней дочерью ФИО3, 2004 года рождения, и бабушкой ФИО4 были зарегистрированы в вышеуказанном доме, вселились в него, ФИО4 проживала в данном доме до своей смерти ДД.ММ.ГГГГ Истица со своей семьей проживала в данном доме до сентября 2010 года.
Отказывая Михайловой А.Ю. в удовлетворении требований о признании сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка состоявшейся и признании за ней права собственности, суд правильно дал критическую оценку ее доводам о том, что она полностью рассчиталась с ответчиком за дом и земельный участок, передав ей 345000 руб., о чем была составлена расписка.
В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые он ссылается как на основания своих требований и возражений.
Истица не представила суду расписку о передаче денежных средств, на которую она ссылалась в обоснование своих требований.
Каких-либо иных письменных доказательств, подтверждающих передачу ответчику денежных средств в счет оплаты приобретаемого имущества, ею также не представлено.
В предварительном договоре от 21.02.2006г. ссылка на передачу денежных средств отсутствует, ответчица факт получения денег отрицает.
Кроме того, согласно п.6 предварительного договора цена 345000 руб. не являлась окончательной и могла измениться при заключении договора купли-продажи.
Показаниям свидетеля ФИО1 и ФИО5 о том, что истица передала ответчице деньги за жилой дом и земельный участок, суд правильно не принял во внимание, поскольку факт передачи денежных средств может подтверждаться только письменными доказательствами.
Согласно ст. 160 ГК РФ сделка граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в 10 раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, должна совершаться в простой письменной форме.
В соответствии со ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.
Согласно ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
Доводы истицы о том, что ответчица составила на нее завещание, прописала в доме и разрешила вселиться с семьей, провести газ, что она длительное время владела и пользовалась домом и земельным участком, суд правильно не принял во внимание.
Согласно объяснениям ответчицы, она совершила данные действия, потому что рассчитывала заключить сделку именно с Михайловой А.Ю., полагала, что истица оплатит ей стоимость дома и земельного участка, кроме того, у истицы не было прописки, поэтому она не могла устроиться на работу, а дом был свободным.
Таким образом, в ходе судебного разбирательства истица не представила доказательств передачи ответчице денежных средств в счет оплаты стоимости дома и земельного участка, которые она намеревалась приобрести, поэтому суд правильно оставил ее требования без удовлетворения.
Доводы Михайловой А.Ю. в кассационной жалобе о том, что фактические действия ответчицы, совершенные ею после заключения предварительного договора, свидетельствуют о том, что сделка купли-продажи состоялась, - не могут быть приняты во внимание, поскольку совершение указанных действий было обусловлено намерением продать дом и земельный участок истице.
Ссылка в жалобе на выданное администрацией г.о.Сызрань разрешение на продажу доли квартиры и приобретение жилого дома – не состоятельна, поскольку данное разрешение факт передачи денег за спорный дом и земельный участок не подтверждает. Кроме того, разрешение было выдано на приобретение другого жилого дома.
При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда законно и обоснованно.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
Решение Сызранского городского суда Самарской области от 24 ноября 2010 года оставить без изменения, а кассационную жалобу Михайловой А.Ю. - без удовлетворения.
Председательствующий-
Судьи-