Судья: Тароян Р.В. Касс. гр./дело: 33 – 1162/2011 Кассационное определение
08 февраля 2011 г.
судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда
в составе: председательствующего Николаевой Н.М.,
судей Решетняк М.А., Ефремовой Л.Н.,
при секретере Самодуровой А.И.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе представителя ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на решение Кировского районного суда г. Самары от 27 декабря 2010г., которым постановлено:
«Исковые требования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Фирюлину Д.Н. и Фирюлиной И.А. о взыскании задолженности по кредитному договору, процентов и обращении взыскания на заложенное имущество - удовлетворить частично.
Взыскать солидарно с Фирюлина Д.Н. и Фирюлиной И.А. в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» сумму задолженности по кредитному договору № № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на 13.09.2010 г., в размере 4 048 920 (четыре миллиона сорок восемь тысяч девятьсот двадцать) руб. 05 коп., в том числе, остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) в размере 3 091 522 (три миллиона девяносто одна тысяча пятьсот двадцать два) руб. 05 коп., сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом, в размере 927 398 (девятьсот двадцать семь тысяч триста девяносто восемь) руб. 00 коп., начисленные пени, в размере 30 000 (тридцать тысяч) руб. 00 коп., также расходы по уплате государственной пошлины, в размере 36 821 (тридцать шесть тысяч восемьсот двадцать один) руб. 48 коп., а всего - 4 085 741 (четыре миллиона восемьдесят пять тысяч семьсот сорок один) руб. 53 коп.
Обратить взыскание на предмет ипотеки: индивидуальный жилой дом, принадлежащий Фирюлину Д.Н. и Фирюлиной И.А., расположенный по адресу: <адрес>, и земельный участок, площадью 1078 кв.м., принадлежащий Фирюлину Д.Н. и Фирюлиной И.А., расположенный по адресу: <адрес>, путем реализации заложенного имущества с публичных торгов, установив начальную продажную цену заложенного имущества, определенную соглашением сторон, исходя из отчета об оценке № 2007.03/04-105 от ДД.ММ.ГГГГ и указанного в Закладной, в размере 3 514 000 (три миллиона пятьсот четырнадцать тысяч) руб. 00 коп.,
в том числе: стоимостью индивидуального жилого дома, находящегося по адресу: <адрес>, в размере 3 480 300 (три миллиона четыреста восемьдесят тысяч триста) руб. 00 коп.; стоимостью земельного участка, площадью 1 078 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, в размере 33 700 (тридцать три тысячи семьсот) руб. 00 коп.
Отсрочить реализацию заложенного имущества на срок 6 (шесть) месяцев, срок исчислять с 27.12.2010г.
В удовлетворении остальной части исковых требований ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» - отказать.»
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Ефремовой Л.Н., объяснения Серебряковой К.В. (представителя ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию») в поддержание доводов кассационной жалобы, возражения Фирюлиной И.А.,
судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Истец - ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (владелец закладной) обратился в суд с иском к созаещикам и залогодателям Фирюлину Д.Н. и Фирюлиной И.А. о взыскании солидарно кредитной задолженности путем обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество.
При этом, истец утверждал, что ДД.ММ.ГГГГ между заемщиками - залогодателями Фирюлиным Д.Н., Фирюлиной И.А.(с одной стороны) и Коммерческим банком « Е» (Закрытое акционерное общество) заключен кредитный договор № №, согласно которому, супругам Фирюлиным предоставлен ипотечный жилищный кредит в сумме 3.162.600 руб. под 13,5% годовых сроком на 180 месяцев для приобретения в общую совместную собственность ответчиков жилого дома и земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства, расположенных по адресу: <адрес>.
Кредит в сумме 3 162 600 руб. зачислен 14.05.2007г. на счет ответчиков.
По состоянию на 13.04.2007г. жилой дом с земельным участком были оценены в 3.514.000 руб., в том числе: жилой дом – 3.480.300 руб., земельный участок – 33.700 руб., что подтверждается Закладной и Отчетом об оценке № 2007.03/04-105 от 13.04.2007г., составленным независимым оценщиком ЗАО « А».
В соответствии с договором купли - продажи от 04.05.2007г., указанный жилой дом с земельным участком были приобретены в общую совместную собственность ответчиков по цене 3.514.000 руб.
Государственная регистрация договора купли-продажи от 04.05.2007г. произведена 08.05.2007г.
Кредитный договор обеспечен ипотекой жилого дома и земельного участка, что подтверждается Закладной, выданной первоначальному залогодержателю - Коммерческому банку « Е»(ЗАО).
08.05.2007г. произведены записи о государственной регистрации ипотеки жилого дома и земельного участка в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В настоящее время законным владельцем Закладной является истец - ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.
В силу п.2 ст. 13 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г., № 102-ФЗ, закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.
Начиная с июня 2007г., ответчики нарушали сроки ежемесячных платежей по возврату суммы кредита и процентов, а начиная с января 2009 года платежи не производятся.
19.08.2008г. ответчикам было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств, однако указанное требование ответчиками не исполнено.
По состоянию на 13.09.2010г. задолженность ответчиков по кредитному договору от 03.05.2007г. составляет 4.924.297 руб. 57 коп., в том числе: остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) – 3.091.522 руб. 05 коп., сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом – 927.398 руб., начисленные пени – 905.377 руб. 52 коп.
По утверждениям истца, в соответствии с условиями кредитного договора и закладной, начиная с 14.09.2010 года и до момента реализации жилого дома с земельным участком на публичных торгах, либо до момента полного исполнения ответчиками обязательства по полному возврату кредита (в зависимости от того, что наступит раньше) подлежат начислению проценты в размере 13,5 % годовых на остаток задолженности по основному долгу в размере 3 091 522 руб. 05 коп.,
Начальная продажная цена жилого дома с земельным участком, подлежащих реализации путем продажи с публичных торгов, составляет 3.514.000 руб., в том числе: жилой дом – 3.480.300 руб., земельный участок – 33.700 руб., что подтверждается Закладной.
Судебные расходы истца на представителя составили 30 тысяч рублей, так как истец заключил с ООО « Т» договор об оказании услуг по обращению взыскания на заложенное имущество в судебном порядке № № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ к указанному договору, в котором указана стоимость оказываемых услуг, включающая подготовку документов в суд - 10 000 руб. и представительство истца в судебных заседаниях 20 000 руб.
По мнению истца, ответчиков и проживающих с ними лиц следует выселить из жилого дома с момента неисполнения требования судебного пристава-исполнителя о добровольном исполнении решения суда.
Истец просил суд взыскать солидарно с Фирюлина Д.Н. и Фирюлиной И.А. в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»:
- кредитную задолженность по состоянию на 13.09.2010 года в общей сумме 4.924.297 руб. 57 коп.., в том числе, основной долг – 3.091.522 руб. 05 коп., неуплаченные проценты за пользование кредитом – 927. 398 руб., пени - 905377 руб. 52 коп.,
- обратить взыскание на заложенные жилой дом и земельный участок, расположенных по адресу: <адрес>,
- определить способ реализации жилого дома и земельного участка путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость жилого дома с земельный участком исходя из залоговой и указанной в Закладной - в общем размере 3.514.000 руб. 00 коп., в том числе: жилого дома – в 3.480.300 руб., земельного участка – в 33.700 руб.
-определить к взысканию с ответчиков Фирюлина Д.Н. и Фирюлиной И.А. из стоимости заложенного имущества процентов за пользование кредитом в размере 13,5 % годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу в 3.091.522 руб. 05 коп., начиная с 14.09.2010 года и по день полного погашения обязательств по кредитному договору или по день реализации жилого дома с земельным участком (в зависимости, какое из событий наступит раньше),
- взыскать с Фирюлина Д.Н. и Фирюлиной И.А. судебные расходы в сумме 30 тыс. руб., связанные с участием в деле представителя,
- взыскать с Фирюлина Д.Н. и Фирюлиной И.А. судебные расходы по уплате
государственной пошлины - 36 821 руб. 48 коп.
Ответчики Фирюлин Д.Н. и Фирюлина И.А. просили суд отстрочить реализацию заложенного имущества сроком на 3-6 месяцев с целью найти другое жилье; иск признали частично - в части взыскания основного долга, а требование о взыскании процентов в сумме 927.398 руб. признали частично, не указав точный размер; не признали иск о взыскании пени, процентов на будущее время, судебных расходов на представителя.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В кассационной жалобе представителем истца ставится вопрос об отмене решения суда: -в части предоставления отсрочки реализации заложенного имущества сроком на 6 месяцев; -в части отказа во взыскании процентов за период, начиная с 14.09.2010г. и на будущее время; - в части отказа во взыскании судебных расходов в размере 30 тысяч рублей.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене или изменению решения суда.
На основании ст. 810 ГК РФ, заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, предусмотренные договором займа.
В силу ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
Согласно ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
В соответствии с п. 2 ст. 54 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, суд должен определить и указать в нем: суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению; являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; способ реализации имущества, на которое обращается взыскание; начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом; ….
В силу п. 2 ст. 78 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с публичных торгов.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между КБ « Е» (ЗАО) ОАО и ответчиками Фирюлиным Д.Н., Фирюлиной И.А. (заёмщиками) был заключен Кредитный договор № №, согласно которому, ответчикам -Фирюлину Д.Н. и Фирюлиной И.А. предоставлен кредит в сумме 3.162.600 руб. под 13,5 % годовых сроком на 180 месяцев для приобретения жилого дома с земельным участком, расположенных по адресу: <адрес>.
Факт предоставления ответчикам кредита подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ.
Ответчики на кредитные средства приобрели вышеуказанный дом и земельный участок в совместную собственность на основании договора купли-продажи от 04.05.2007г.
В обеспечение исполнения обязательств ответчиков по кредитному договору, на жилой дом и земельный участок Фирюлиных установлена и зарегистрирована ипотека (залог) в силу закона, что подтверждается соответствующими записями от 08.05.2007г. о регистрации ипотеки жилого дома и земельного участка в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Залоговая стоимость дома определена в 3.480.300 руб.
Залоговая стоимость земельного участка определена в 33.700 руб.
Не имеется доказательств об иной залоговой стоимости дома и земельного участка.
Закладная на дом и земельный участок Фирюлиными были выданы первоначальному залогодержателю предмета ипотеки - КБ « Е» (ЗАО).
В настоящее время истец – ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» является владельцем закладной на жилой дом и земельный участок ответчиков, что подтверждается отметками о передаче прав на закладной, оформленными в соответствии с п. 1 ст. 48 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Судом установлено, что ответчики не исполняют надлежащим образом взятые на себя обязательства по возврату суммы кредита и начисленных процентов, так как, начиная с июня 2007г. ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов производились ответчиками с нарушением сроков, предусмотренных кредитным договором и закладной, а в 2009 году ответчики перестали платить основной долг и проценты.
На основании п. 5.1. Закладной и п. 4.4.1. кредитного договора, в досудебном порядке истец предъявил ответчикам требования о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств по Кредитному договору от 03.05.2007 года и Закладной от 08.05.2007 года, однако указанные требования ответчиками исполнены не были.
В соответствии с пунктами 3.1, 4.1.1, 4.1.2 кредитного договора, разделом 4 закладной, ответчики обязались возвращать кредит и уплачивать проценты по ставке 13,5 % годовых путём осуществления ежемесячных платежей; уплата процентов производится по день окончательного возврата кредита включительно.
Согласно п.п. 5.2 и 5.3 кредитного договора, п. 6.1 закладной, за нарушение сроков возврата займа и/или процентов установлена неустойка в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки.
Так, по представленному истцом расчету, кредитная задолженность ответчиков по состоянию на 13.09.2010г. составляет 4.924.297 руб. 57 коп., в том числе: остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) – 3.091.522 руб. 05 коп., сумму неуплаченных процентов за пользование кредитом - 927.398 руб., начисленные пени – 905.377 руб. 52 коп.
Суд первой инстанции обоснованно признал, что требования истца о досрочном взыскании с ответчиков основного долга в сумме 3.091.522 руб. 05 коп. и договорных процентов в сумме 927.398 руб. подлежат удовлетворению.
С учетом требований ст. 333 ГК РФ, суд первой инстанции правильно снизил до 30 тысяч рублей размер пени, взыскиваемого с ответчиков.
На основании ст. 348 ГК РФ, п. 1 ст. 50 и ст. 51 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», п. 4.4.3 договора займа и п. 7.1 закладной, в связи с неисполнением ответчиками условий договора займа, в том числе, просрочки оплаты ежемесячного платежа более чем на 30 календарных дней и неисполнением в течение 30 календарных дней требования о досрочном исполнении обязательств владелец закладной вправе обратить взыскание на предмет ипотеки.
На основании ст. 3 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», п. 6.13 договора займа и п. 7.2 закладной, требования владельца закладной удовлетворяются в полном объёме из стоимости заложенного имущества, определяемом к дате фактического удовлетворения, включая сумму обязательства, начисленные проценты за пользование этой суммой, пеню, начисленную за просрочку исполнения обязательств, расходы по взысканию, оценке и реализации заложенного имущества, судебные издержки и прочие расходы, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением заёмщиками своих обязательств по закладной и проведением процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и отселению заёмщиков (залогодателей).
Согласно Отчету об оценке от 13.04.2007г. (составленному оценщиком ЗАО « А»), рыночная стоимость заложенного жилого дома, общей площадью 169,60 кв. м. составляет 3.480.000 руб. земельного участка – 33.700 руб.
С учетом изложенного, суд правомерно признал, что из-за наличия кредитной задолженности ответчиков, следует обратить взыскание на заложенные дом и земельный участок, путём их реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену жилого дома в 3.480.000 руб., а земельного участка - в 33.700 руб.
Начальная продажная цена заложенных дома и земельного участка сторонами не оспаривается.
Суд обоснованно отказал в удовлетворении требований о взыскании с ответчиков процентов за пользование заёмными средствами по ставке 13,5 % годовых на сумму основного долга в 3.091.522 руб., начиная с 14.09.2010 года и на будущее время - по день полного погашения обязательств по кредитному договору или по день реализации жилого дома с земельным участком (в зависимости, какое из событий наступит раньше), поскольку данные требования не конкретизированы и реально не исполнимы.
В соответствии со ст. 350 ГК РФ, ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», по просьбе залогодателя суд вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его продажу с публичных торгов сроком до одного года.
Суд первой инстанции отсрочил реализацию заложенного имущества сроком на 6 месяцев, исчисляя срок с 27.12.2010г.
При этом, суд обоснованно учел требования ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», поэтому не обоснованны доводы кассационной жалобы представителя истца о том, что суд нарушил данную норму закона.
В силу ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, суд учитывает в том числе то, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в отчете независимого оценщика или решении суда на момент реализации такого имущества.
Статья 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не содержит запрет на отсрочку реализации заложенного имущества сроком на 6 месяцев, в случае, если залогодателем является гражданин, как в данном случае. Кроме того, суд при этом принял во внимание тяжелое материальное положение ответчиков, на их иждивении находится малолетний ребенок.
В соответствие со ст. 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Суд обоснованно отказал истцу во взыскании с ответчиков судебных расходов в сумме 30 тысяч рублей, поскольку истец не представил надлежащие письменные доказательства (квитанции либо приходно-кассовые ордера), которые бы подтверждали оплату истцом услуг представителя Серебряковой К.В. в размере 30 тысяч рублей, поэтому не обоснованны доводы кассационной жалобы представителя истца о необходимости взыскания с ответчиков судебных расходов в сумме 30 тыс. руб.
Проанализировав собранные по делу доказательства в совокупности и дав им
надлежащую правовую оценку, суд пришел к правильному выводу о том, что исковые требования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» подлежат удовлетворению в части.
Решение суда является законным и обоснованным и не имеется правовых оснований для его отмены.
Доводы кассационной жалобы представителя истца, направленных на переоценку имеющимся по делу доказательствам, судебной коллегией не могут быть приняты во внимание по вышеизложенным мотивам.
Поскольку истцу отказано в удовлетворении кассационной жалобы, в связи с чем, не подлежит удовлетворению ходатайство представителя истца о взыскании с ответчиков госпошлины, уплаченной истцом за рассмотрение кассационной жалобы в размере 2000 рублей.
На основании изложенного, и, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Кировского районного суда г. Самары от 27 декабря 2010г. оставить без изменения, а кассационную жалобу представителя ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» - без удовлетворения.
ПРЕДСЕДАТЕЛЬСТВУЮЩИЙ:
СУДЬИ: