Судья: Маркова Н.В. гр.дело № 33- 1232/2011
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
10 февраля 2011 года судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
Председательствующего: Решетняк МА.
Судей Калинниковой О.А. и Сорокиной Л.А.
При секретаре Мучкаевой Н.П.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе Воейкова В.М. на решение Центрального районного суда г. Тольятти от 22.11.2010 года, которым постановлено:
«Отказать в удовлетворении исковых требований Воейкова В.М. к ООО «Ярослава», ОАО «Национальный торговый банк» о признании недействительным решения общего собрания собственников нежилых помещений здания, расположенного по адресу: г.о. Тольятти, <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ в части утверждения цены договора, размера платы за содержание и ремонт общего имущества здания, а также порядка учета и оплаты коммунальных ресурсов, потребленных в местах общего пользования здания.»
Заслушав доклад по делу судьи Самарского областного суда Решетняк М.А., объяснения Воейкова В.М., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА :
Воейков В.М. обратился в суд с иском к ООО «Ярослава», ОАО «Национальный торговый банк» об оспаривании решения общего собрания собственников нежилых помещений, просил признать недействительным со дня принятия решение общего собрания собственников нежилых помещений здания по адресу: г.о. Тольятти, <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ в части утверждения цены договора, размера платы за содержание и ремонт общего имущества здания, а также порядка учета и оплаты коммунальных ресурсов, потребленных в местах общего пользования здания, указывая на то, что он является собственником нежилого помещения, а также собственником мест общего пользования в здании, расположенном по адресу: г.о.Тольятти, <адрес>. Решением общего собрания собственников указанного здания от ДД.ММ.ГГГГ было решено передать функции управления общим имуществом управляющей компании ООО <данные изъяты> Данное решение является незаконным, поскольку утвержденные собранием условия технического обслуживания здания не могут обеспечивать его надлежащее содержание, так как перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества здания не соответствует нормативному объему такого рода работ и услуг.
Определяя размер платы за техническое содержание и охрану общего имущества из расчета всей площади помещений, общее собрание рассмотрело вопрос о содержании и оплате его личного помещения, чем вышло за пределы своей компетенции, так как он свою обязанность по техническому содержанию и охране имущества исполняет самостоятельно.
Кроме того, считает, что противоречит законодательству утвержденный порядок учета и распределения между собственниками объема потребленных в местах общего пользования коммунальных ресурсов, расчет которых относится не к фактическому объему израсходованных коммунальных ресурсов, а к площади помещений собственников, что нормами действующего законодательства РФ не предусмотрено, и не может обеспечить правильный учет коммунальных ресурсов, потребленных именно в местах общего пользования. На общем собрании не обсуждались порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт общего имущества здания, порядок учета и оплаты коммунальных ресурсов. Считает, что оспариваемое решение нарушает его права на надлежащее техническое содержание общего имущества здания, правильный учет объема потребленных в местах общего пользования коммунальных ресурсов, а также возлагает обязанность по оплате управляющей компании технического содержания личного помещения, в отношении которого какие-либо работы или услуг по его содержанию управляющая компания не осуществляет.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В кассационной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда как незаконного.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия считает, что решение суда подлежит отмене как постановленное с нарушением норм процессуального и материального права.
Как следует из материалов дела с ДД.ММ.ГГГГ Воейкову В.М. на праве собственности принадлежит нежилое помещение, площадью <данные изъяты> кв.м., на <данные изъяты> этаже, комната №, по адресу: <адрес>, а также на праве общей долевой собственности (Доля <данные изъяты>) принадлежит нежилое помещение, площадью <данные изъяты> кв.м., на <данные изъяты> этаже, комнаты №№ №; № этаже, комнаты №№ №; № этаже, комнаты №№ №; № этаже, комнаты №№ №; № этаже, комнаты №№ №, по адресу: <адрес>.
В настоящее время зарегистрировано <данные изъяты> собственника здания.
С <данные изъяты> года обязанности по управлению общим имуществом собственников данного здания исполняло ООО «Ярослава».
ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с протоколом общего собрания собственников помещений, расположенных в здании <данные изъяты> по адресу: г.о. Тольятти, <адрес>, решено передать функции управления общим имуществом здания управляющей организации ООО <данные изъяты>
Судом сделан правильный вывод о том, что поскольку отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289,290 ГК РФ и жилищного законодательства.
Суд правильно исходил из того, что согласно ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.
К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся, в частности, выбор способа управления домом и другие вопросы управления зданием.
В соответствии с ч.3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
Согласно ч.ч. 1, 5, 6 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
Из протокола общего собрания собственников помещений, расположенных в <данные изъяты> усматривается, что общая площадь здания составляет <данные изъяты> кв. метров. Между тем, общая площадь помещений собственников, присутствующих и зарегистрированных на общем собрании, составляет <данные изъяты> кв. метров, что составляет 74,48% от общего числа голосов. Таким образом, общее собрание имело кворум, предусмотренный ч. 3 ст. 45 ЖК РФ.
Решением общего собрания функции управления общим имуществом переданы управляющей организации <данные изъяты> за голосовали 70,79% голосов, против - 3,69%), воздержалось - 0%.
Кроме того, было решено определить размер расходов на содержание общего имущества в сумме 60 рублей с 1 кв. метра общей площади помещения: за голосовали 67,31%) голосов, против - 7,17%), воздержалось – 0%
Решением общего собрания были утверждены условия технического обслуживания и предоставления коммунальных услуг, условий содержания, ремонта общего имущества здания в соответствии с договором на оказание комплексных услуг по управлению общим имуществом здания <данные изъяты>», заключенного с ООО <данные изъяты>, и утвержден проект договора между собственниками помещений здания и управляющей организацией: за голосовали 69,42% голосов, против 2,05%, воздержалось - 3,01%).
Таким образом, решения по указанным вопросам были приняты большинством голосов собственников, принимавших участие в собрании.
В силу ч.5 ст.46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Жилищным кодексом РФ порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Вместе с тем, ч. 6 ст. 46 ЖК РФ предоставляет собственнику помещений право обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.
Воейков В.М. ссылается на то, что определенный решением собственников перечень работ и услуг по содержанию здания не обеспечивает благоприятные и безопасные условия эксплуатации помещений, надлежащее содержание общего имущества, а также решение вопросов пользования данным имуществом. Так, в обоснование своих доводов он указывает на непринятие собственниками помещений решения о мерах по осмотру общего имущества, мерах пожарной безопасности, мерах по содержанию и уходу за элементами озеленения и благоустройства, а также на неурегулированность вопросов текущего ремонта. Истец полагает, что указанные меры должны быть приняты в соответствии с постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 года № 491, которым утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме.
В судебном заседании представитель управляющей организации не отрицала, что заключенный договор не предусматривает обязанность управляющей компании по осмотру общего имущества, принятию мер пожарной безопасности и мер по содержанию и уходу за элементами озеленения и благоустройства.
Отказывая Воейкову В.М. в удовлетворении его требований, суд исходил из того, что закон наделяет собственников помещений в здании правом самостоятельно устанавливать условия договора управления: определять стоимость жилищных услуг и сроки их выполнения, набор коммунальных услуг, а также выбирать организации, способные эти услуги предоставить. В данном случае решение о необходимом объеме работ и услуг по содержанию здания собственниками было принято. Подавляющее большинство собственников здания (30 из 34) заключили договоры с управляющей организацией, чем подтвердили свое решение передать управление зданием ООО <данные изъяты> на конкретных условиях. В частности, собственники согласились и с предложенной системой оплаты содержания здания.
С объемом работ и услуг, предложенным Воейковым В.М., не согласились.
Между тем, судом первой инстанции неверно истолкованы положения Жилищного кодекса об объеме и условиях выполнения управляющими компаниями на основании договора с собственниками помещений в многоквартирных домах функций по содержанию общего имущества.
Исходя из пункта 1 статьи 161 Жилищного кодекса РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.
В силу пункта 2 статьи 162 Кодекса по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (в данном случае - собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.
В соответствии с пунктом 3 статьи 162 Жилищного кодекса в договоре управления многоквартирными жилыми домами в числе прочих условий должны быть предусмотрены состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня.
В силу статьи 39 Кодекса правила содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме предусмотрено, что общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
Пунктами 16 и 17 Правил содержания определено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.
Как следует из статьи 158 Жилищного кодекса, пунктов 28 и 31 Правил содержания, в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией бремя расходов на содержание общего имущества обязаны нести собственники помещений в этом многоквартирном доме, причем размер причитающейся с них платы определяется решением общего собрания собственников с учетом предложений управляющей организации.
В свою очередь, требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила эксплуатации), которые зарегистрированы в Министерстве юстиции Российской Федерации 15.10.2003 за N 5176, опубликованы в "Российской газете" от 23.10.2003 N 214 и являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.
В названном документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.
Кроме того, Федеральным законом от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", статьей 36 предусмотрено, что безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.
Системное толкование совокупности приведенных положений свидетельствует о том, что в статье 162 Жилищного кодекса имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требовании к содержанию и эксплуатации дома.
Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности из-за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.
Суд первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, исходил из противоположного толкования, основанного на усмотрении общего собрания домовладельцев проголосовать за необходимость какой-либо услуги, чтобы она была включена в условия договора с соответствующим дополнительным финансированием за счет домовладельцев, в противном случае управляющая компания такую услугу оказывать не обязана.
Таким образом, суд неверно определили объем, содержание и условия возникновения обязанностей управляющей компании по содержанию многоквартирного жилого дома, по существу не рассмотрев требования истца.
При таких обстоятельствах вынесенное судом решение нельзя признать законным, поэтому оно подлежит отмене и, исходя из того, что допущенные нарушения судом первой инстанции при рассмотрении дела в кассационном порядке устранить не представляется возможным, направлению для рассмотрения в тот же районный суд.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
Решение Центрального районного суда г. Тольятти от 22. 11.2010 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же районный суд.
Председательствующий:
Судьи: