Судья: Попова Е.В. гр.дело №33-980/2011
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
17 февраля 2011 года судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего: Моргачевой Н.Н.,
судей: Сокол Т.Б., Захарова С.В.,
при секретаре Хоциной О.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе Калюжного С.А. на решение Центрального районного суда г.Тольятти Самарской области от 06 декабря 2010 года, которым постановлено:
«В иске Калюжному С.А. отказать.»
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Захарова С.В., доводы Калюжного С.А. в поддержание жалобы, объяснения Воейкова В.М., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА :
ДД.ММ.ГГГГ Калюжный С.А. обратился в суд с иском к ОАО «Национальный торговый банк» об оспаривании решения общего собрания собственников нежилых помещений. Просил признать недействительными протокол и решение общего собрания собственников нежилых помещений здания № по <адрес> в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в части заключения и утверждения условий договора на оказание комплексных услуг по управлению общим имуществом здания с <данные изъяты>
В обоснование требований ссылался на то, что является собственником нежилого помещения и сособственником мест общего пользования в здании, расположенном по адресу: <адрес>. Решением общего собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ решено передать функции управления общим имуществом управляющей компании ООО <данные изъяты>. Однако утвержденные условия технического обслуживания здания не могут обеспечить его надлежащее содержание, так как перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества здания не соответствует нормативному объему такого рода работ и услуг. Предмет и цена Договора по существу не согласованы, условие о пролонгации является кабальным.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В кассационной жалобе Калюжный С.А. просит решение суда отменить как необоснованное.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия считает, что решение суда подлежит отмене как постановленное с нарушением норм процессуального и материального права.
Из материалов дела следует, что Калюжному С.А. на праве общей долевой собственности (доля <данные изъяты>) принадлежит нежилое помещение, площадью 480,10 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, а именно: 1 этаж комнаты №№ 1, 2, 3, 15, 16, 17, 18, 19; 2 этаж комнаты №№ 1, 2, 8, 13, 14, 15, 16, 17, 19, 20; 3 этаж комнаты №№ 6, 7, 9, 10, 11, 12, 13, 18, 20; 4 этаж комнаты №№ 7, 8, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 21; 5 этаж комнаты №№ 5, 6, 7, 9, 10, 11, 12, 13, 19, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, и не оспариваются лицами, участвующими в деле
На момент рассмотрения спора зарегистрировано 34 собственника здания.
С 2005 года обязанности по управлению общим имуществом собственников данного здания исполняло ООО «<данные изъяты>».
ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с протоколом общего собрания собственников помещений, расположенных в здании ТД «<данные изъяты>» по адресу: <адрес>, решено передать функции управления общим имуществом здания управляющей организации ООО <данные изъяты>
Судом сделаны правильные выводы о применении аналогии закона к правоотношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим в ходе управления и содержания общего имущества.
В соответствии с положениями ст.46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
Из протокола общего собрания собственников помещений в ТД «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что общая площадь здания составляет 3.068,6 кв.м., общая площадь помещений собственников, присутствующих и зарегистрированных на общем собрании – 2.285,6 кв.м, что составляет 74,48% и свидетельствует о наличии кворума. За принятие решения о передаче функций управления общим имуществом управляющей организации ООО <данные изъяты> проголосовало 70,79% голосов. Также решено определить размер расходов на содержание общего имущества в сумме 60 руб. с 1 кв.м общей площади помещения (за – 67,31% голосов, против – 7, 17%).
Кроме того, решением общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ утверждены условия технического обслуживания и предоставления коммунальных услуг, условий содержания, ремонта общего имущества здания в соответствии с договором на оказание комплексных услуг по управлению общим имуществом здания ТД «<данные изъяты>», заключенного с ООО УК <данные изъяты>, и утвержден проект договора между собственниками помещений здания и управляющей организацией (за – 69,42%, против – 2,05%, воздержалось – 3,01%).
Таким образом, решения по указанным вопросам приняты большинством голосов собственников, принимавших участие в собрании.
В силу ч.5 ст.46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Жилищным кодексом РФ порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Калюжный С.А. в исковом заявлении ссылается на то, что определенный решением собственников перечень работ и услуг по содержанию здания не обеспечивает благоприятные и безопасные условия эксплуатации помещений, надлежащее содержание общего имущества, а также решение вопросов пользования данным имуществом. В том числе не рассмотрены вопросы о мерах по пожарной безопасности, по осмотру общего имущества, по содержанию и уходу за элементами озеленения и благоустройства. Порядок проведения текущего ремонта не урегулирован.
В судебном заседании представитель управляющей компании не оспаривал, что заключенный договор не предусматривает обязанность управляющей компании по осмотру общего имущества, принятию мер пожарной безопасности и мер по содержанию и уходу за элементами озеленения и благоустройства.
Вместе с тем, правила содержания общего имущества в многоквартирном доме определены постановлением Правительства РФ от 13.08.06 №491.
Согласно ч.1 ст.36 Федерального закона от 30.12.09 N384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд пришел к выводам о свободе усмотрения собственников при определении объема и условий выполнения управляющими компаниями на основании соответствующего договора функций по содержанию общего имущества.
Однако, требования перечисленных выше нормативных правовых актов, в том числе ЖК РФ, касающиеся обязательных критериев содержания зданий и сооружений сособственниками общего имущества, оставлены судом без внимания.
Объем, содержание и условия возникновения обязанностей управляющей компании по содержанию многоквартирного жилого дома или нежилого здания, по существу судом не исследованы.
При таких обстоятельствах решение суда нельзя признать законным и обоснованным, в силу чего оно подлежит отмене с направлением на новое рассмотрение для устранения перечисленных выше недостатков.
На основании изложенного, руководствуясь ст.361 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
решение Центрального районного суда г.Тольятти Самарской области от 06 декабря 2010 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же районный суд.
Председательствующий:
Судьи: