Судья: Хаирова А.Х. гр.д. № 33-1615/2011
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
17 февраля 2011 года Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
Председательствующего Решетняк М.А.,
Судей Гороховика А.С., Калинниковой О.А.,
при секретаре Самодуровой А.И.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе ООО «Нива-Строй» на решение Октябрьского районного суда г. Самары от ДД.ММ.ГГГГ, которым постановлено:
«Исковые требования Линдт М.В. удовлетворить частично.
Признать за Линдт М.В. право собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры № площадью с учетом прочей (с коэффициентом) 48,0 кв.м., общей площадью 46,1 кв.м., жилой площадью 21,8 кв.м., подсобной 24,3 кв.м., кроме того прочей (без коэффициента) 3,8 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>.
Взыскать с ООО «Нива-Строй» в пользу Линдт М.В. излишне уплаченную за объект незавершенного строительства денежную сумму в размере 29 900 (двадцать девять тысяч девятьсот) рублей.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с ООО «Нива-Строй» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 2000 (Две тысячи) рублей».
Заслушав доклад по делу судьи Самарского областного суда Калинниковой О.А., объяснения представителя ООО «Нива-Строй» по доверенности Козикова Н.С., поддержавшего доводы кассационной жалобы, возражения на жалобу представителя Линдт М.В. по ордеру Иевлева А.Г., судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
Линдт М.В. обратилась в суд с иском к ООО «Нива-Строй» о признании права собственности на квартиру, о взыскании излишне уплаченной денежной суммы.
В обосновании своих требований указала, что 04.11.2003г. между ней и ООО «Нива-Строй» был заключен договор о переуступке доли в строительстве жилого дома по <адрес>. Предметом договора является переуступка прав по долевому участию в строительстве жилого десятиэтажного кирпичного дома (№ по генплану, <адрес>) и прав на получение в собственность по окончанию строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию однокомнатной квартиры № на пятом этаже, приведенной площадью 51,60 кв.м., общей площадью 49,28 кв.м., жилой площадью 23,42 кв.м. В соответствии с пунктом 2.1 общая сумма договора составила 593400 руб., исходя из стоимости одного квадратного метра приведенной площади 11 500 руб. Согласно пункту 2.2. договора оплата стоимости доли производилась в следующем порядке: 61 490 руб. была уплачена ею в кассу ООО «Нива-Строй», а 531 910 руб. была перечислена на расчетный счет ООО «Нива-Строй» Администрацией г. Самары на основании Постановления Губернатора Самарской области №194 от 04.06.2003г. Таким образом, обязательства по оплате доли в строительстве ею были исполнены в полном объеме. Пункт 1.2. договора предусматривает, что дом должен быть построен и введен в эксплуатацию в третьем квартале 2004г. На сегодняшний день жилой дом фактически построен, подключен к коммуникациям. 03.10.2005г. распоряжением Администрации Октябрьского района г.Самары жилому дому присвоен почтовый адрес: <адрес>. В жилом доме создано ТСЖ «Наш Дом». 14.12.2004г. был подписан акт приема-передачи и соглашение о передаче квартиры под отделку, с этого времени она вселилась в квартиру, сделала ремонт и стала оплачивать коммунальные услуги, однако жилой дом не введен в эксплуатацию. Ею уплачена ответчику стоимость за приведенную площадь 51,60 кв.м. Однако, после окончания строительства, общая площадь жилого помещения составила 46,1 кв.м., что подтверждается экспликацией из технического паспорта на жилой дом. 24.06.2010г. она направила ответчику заявление с просьбой выплатить ей излишне уплаченную денежную сумму, ответчик признал излишне уплаченной денежную сумму в размере 3 450 руб.
Ссылаясь на данные обстоятельства, с учетом уточнения требований, Линдт М.В. просила суд признать за ней право собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры №, расположенной по адресу: <адрес> и взыскать с ответчика в ее пользу излишне уплаченную сумму в размере 51 175 руб.
Судом постановлено указанное выше решение.
В кассационной жалобе ООО «Нива-Строй» просит решение суда изменить, снизить размер взысканной излишне уплаченной истицей денежной суммы до 3450 рублей.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия полагает, что решение суда в части взыскания с ООО «Нива-Строй» в пользу Линдт М.В. излишне уплаченной за объект незавершенного строительства денежной суммы подлежит изменению, а в остальной части является правильным, по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную и созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
На основании ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждением юстиции.
Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся и объекты незавершенного строительства.
В силу п. 4 ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» за лицом может быть зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства при наличии документов, подтверждающих права на земельный участок под строительство, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
Согласно ст. 740 ГК РФ, по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполнять надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Как видно из материалов дела, на основании Постановления Главы г.Самара от 18.06.2001г. № 824 Департаменту строительства и архитектуры администрации г.Самара предоставлен в Октябрьском и Промышленном районах по Пятой просеке в аренду сроком на 5 лет без права выкупа в собственность земельный участок площадью 9,6177 га и разрешено проектирование и поэтапное строительство жилой застройки (л.д. 4).
09.07.2001 года подписан акт об отводе границ земельного участка (л.д. 5).
21.06.2001г. между Департаментом строительства и архитектуры администрации <адрес> (Заказчик) и предприятием инвалидов ООО «Союз» (Застройщик) заключен договор № о долевом участии в проектировании и строительстве домов, предметом которого является долевое участие сторон в проектировании и строительстве двух односекционных 10-этажных жилых домов № (по генплану) на <адрес>, общей площадью 8500 кв.м. (л.д. 9-10).
Судом установлено, что 12.09.2002 г. между ООО «Союз» и ООО «Нива-Строй» был заключен договор о долевом участии в проектировании и строительстве двух односекционных 10-этажных жилых жомов № 2, 3 (по генплану) <адрес> (л.д. 13-14).
04.11.2003г. между ООО «Нива-Строй» и Линдт М.В. заключен договор № о переуступке доли в строительстве жилого дома по <адрес>, предметом которого является переуступка прав по долевому участию в строительстве жилого десятиэтажного кирпичного дома (№ по генплану, <адрес>) и прав на получение в собственность по окончанию строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию однокомнатной квартиры № (строительный) на 5-ом этаже, приведенной площадью 51,60 кв.м., общей площадью 49,28 кв.м., жилой площадью 23,42 кв.м. (л.д.15-16).
Исходя из стоимости 1-го кв.м приведенной площади - 11500, 00 руб., общая сумма договора составит 593400, 00 руб. (п. 2.1).
Оплата стоимости доли производится путем безналичного перечисления на расчетный счет Застройщика и(или) внесения наличных денежных средств в кассу Застройщика в следующих суммах и в следующие сроки: 61490 рублей вносится Дольщиком в течение 3-х дней с даты подписания настоящего договора; 531910 руб. – в течение 15 календарных дней с даты подписания договора, в соответствии с постановлением Губернатора Самарской области № от 04.06.2003 г. будет перечислена Администрацией г. Самары (п. 2.2).
Как установлено судом, свои обязательства по договору истица исполнила, денежный расчет по договору № от 04 ноября 2003г. произведен полностью, что ответчиком не оспаривается.
14.12.2004 года ООО «Нива-Строй» передало Линдт М.В. однокомнатную квартиру со строительным номером №, приведенной площадью 51,60 кв.м., общей 49, 28 кв.м., жилой 23,42 кв.м. на 5-ом этаже жилого дома № (строительный) в жилой застройке по <адрес> по акту приема-передачи квартиры (л.д. 18).
Однако до настоящего времени ответчиком ООО «Нива-Строй» условия договора в полном объеме не выполнены, дом в эксплуатацию не сдан.
Способом восстановления своего нарушенного права Линдт М.В. избрала возможность признания за ней права собственности на незавершенный строительством объект.
Из материалов дела видно, что строительство жилого дома осуществлялось на отведенном для этих целей земельном участке, предоставленном в аренду, на основании разрешения на строительство.
В настоящее время в основном строительство завершено, в связи с окончанием строительства, жилому дому присвоен почтовый адрес.
Согласно техническому паспорту Самарского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по состоянию на 10.12.2010, помещение - незавершенный строительством объект – квартира № (строительный) <адрес> поставлена на инвентарный учет, индивидуально обособленна.
Как установлено судом, кроме истца, других правообладателей в отношении спорного помещения не имеется.
Суд правильно указал в решении, что, поскольку дом до настоящего времени не сдан в эксплуатацию, права истицы как участника долевого строительства нарушаются.
Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется судом, в том числе, путем признания права.
При таких обстоятельствах суд законно и обоснованно удовлетворил заявленные исковые требования, признав за Линдт М.В. право собственности на объект незавершенного строительства.
Вместе с тем судебная коллегия полагает, что решение суда в части взыскания в пользу истицы денежных средств излишне уплаченных по договору, подлежит изменению, в связи с неправильным толкованием судом условий договора и неправильным применением норм материального права.
В соответствии со ст. 29 ч.1 Закона РФ «О защите прав потребителя» потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги).
По условиям договора № о переуступке доли в строительстве жилого дома, заключенного между ООО «Нива-Строй» и Линдт М.В., площадь квартиры берется из проектно-сметной документации и подлежит уточнению на основании данных БТИ (п. 1.1).
Согласно п. 4.5 договора, если по окончанию строительства жилого дома по данным БТИ общая площадь квартиры изменена более чем на 1 кв.м, то делается перерасчет стоимости квартиры. При этом, если уплаченная сумма превышает сумму оплаты за фактически предоставленную Дольщику общую площадь, Застройщик возвращает излишне выплаченные денежные средства в течение 10 дней. Если сумма меньше необходимой, дольщик производит доплату соответствующей суммы в течение 10 дней с момента письменного уведомления застройщиком о необходимости доплаты, исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади жилья, указанной в ст. 2 договора ( 11500 руб.).
Изначально по условиям договора от 04.11.2003 года, общая площадь квартиры, подлежащая оплате, составляла 51, 60 кв.м. (п. 1.1).
Как следует из представленного в материалы дела технического паспорта ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ», составленного по состоянию на 10.12.2010г., площади квартиры №, расположенной по адресу <адрес>, составляют: общая площадь 46,1 кв.м., из них жилая площадь - 21,8 кв.м., подсобная площадь - 24,3 кв.м., кроме того площадь лоджии - 3,8 кв.м (без коэффициента).
Таким образом, общая площадь фактически выстроенной и переданной истице спорной квартиры составила 49, 9 кв.м. (46, 1 кв.м + 3, 8 кв.м).
При этом при расчете площади квартиры Самарским филиалом ФГУП «Ростехинветаризация», согласно п. 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной приказом Минземстроя от 04.08.1998 г. №, площадь лоджии ( 3, 8 кв.м) рассчитана с использованием коэффициента 0, 5 и составила 1, 9 кв.м, а общая площадь квартиры с учетом прочей и с коэффициентом - 48, 0 кв.м. ( 46, 1 кв.м. + 1, 9 кв.м).
Поэтому суд пришел к выводу о том, что ответчик по условиям договора был обязан в течение 10 дней возвратить истице денежную сумму в размере 29900 рублей за 2, 6 кв.м., исходя из следующего расчета: ( 51, 6 кв.м – 48, 0 кв.м – 1 кв.м) х 11500 руб. = 29900 руб.
Между тем суд не учел, что приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 г. № «Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ» показатели общей площади квартиры с учетом понижающего коэффициента для балкона - 0,3 и для лоджии - 0,5, используются для целей официального статистического учета жилищного фонда в Российской Федерации, оплаты жилья и коммунальных услуг, определения социальной нормы жилья и иных целей.
Истица же обязалась по договору оплатить ООО «Нива-Строй» фактически выстроенную общую площадь жилого помещения, следовательно, и с учетом площади лоджии.
Условие о применении понижающего коэффициента при определении стоимости общей площади квартиры заключенным между Линдт М.В. и ООО «Нива Строй» договором от 04.11.2003 года не предусмотрено.
Фактически ООО «Нива-Строй» выполнило работы и затратило строительные материалы на строительство лоджии, площадью 3, 8 кв.м.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает необходимым изменить решение суда, снизив размер взысканной в пользу истицы излишне уплаченной по договору денежной суммы с 29 900 рублей до 8050 руб., исходя из следующего расчета:
56, 1 кв.м – 49, 9 кв.м – 1 кв.м. = 0, 7 кв.м х 11500 руб. = 8 050 руб.
Доводы ответчика о пропуске Линдт М.В. срока исковой давности суд обоснованно не принял во внимание, поскольку о нарушении своих прав истице стало известно в момент получения экспликации на квартиру летом 2010 года, технический паспорт по ее заявлению изготовлен 10.12. 2010 года. При этом суд правильно исходил из того, что в акте приема-передачи квартиры было указано, что ООО «Нива-Строй» передает истице квартиру приведенной площадью 51,60 кв.м., общей площадью 49,28 кв.м., то есть указаны не фактические, а проектные размеры площади жилого помещения.
В связи с этим доводы кассационной жалобы ООО «Нива-Строй» о пропуске истицей срока исковой давности для защиты нарушенного права являются несостоятельными.
Вопрос о взыскании с ответчика судебных расходов судом разрешен в соответствии со ст. 98 ГПК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 360, 361 ГПК РФ судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А :
Решение Октябрьского районного суда г. Самары от 23 декабря 2010 года в части взыскания с ООО «Нива-Строй» в пользу Линдт М.В. излишне уплаченной за объект незавершенного строительства денежной суммы изменить, снизив ее размер с 29900 рублей до 8050 (восьми тысяч пятидесяти) рублей.
В остальной части решение суда оставить без изменения, частично удовлетворив кассационную жалобу ООО «Нива-Строй».
Председательствующий:
Судьи:
Копия верна:Судья: