Судья: Хаирова А.Х. гр. дело № 33-2145/2011
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
03 марта 2011 года судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
Председательствующего – Ермаковой Е.И,
Судей – Николаевой Н.М., Калинниковой О.А.,
при секретаре Самодуровой А.И.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе Ильиной Е.А., Ильина А.О. на решение Октябрьского районного суда г.Самара от ДД.ММ.ГГГГ, которым постановлено:
«В удовлетворении исковых требований Ильиной Е.А., Ильина А.О. к Александровой С.В., Управлению Федеральной регистрационной службы по Самарской области о признании договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств недействительным, о признании зарегистрированного права собственности на квартиру недействительным, о погашении записи о регистрации права Александровой С.В. на спорную квартиру и восстановлении записи о регистрации права Ильина О.В. на спорную квартиру отказать.
Обеспечительную меру, принятую определением суда от 29 ноября 2010 года - арест на квартиру № по адресу: <адрес> сохранить до вступления решения в законную силу».
Заслушав доклад по делу судьи Самарского областного суда Калинниковой О.А., объяснения Ильиной Е.А., Ильина А.О., их представителя по доверенностям - Судаковой Л.И., поддержавших доводы кассационной жалобы, судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
Ильина Е.А. и Ильин А.О. обратились в Кировский районный суд г.Самары с иском к Александровой С.В., Управлению Росреестра по Самарской области о признании договора купли-продажи и зарегистрированного права собственности на квартиру недействительными.
В обоснование требований указали, что ДД.ММ.ГГГГ между продавцом Ильиным О.В. и покупателем Александровой С.В. был заключен договор купли-продажи квартиры №, расположенной по адресу: <адрес>. Цена договора составила 3 600 000 руб., из которых 1 800 000 руб. ответчица оплатила наличными денежными средствами, а для оплаты оставшейся суммы 1 800 000 руб. Александровой С.В. с ОАО АКБ «РОСБАНК» был заключен кредитный договор. Для получения кредита Александрова С.В. передала по ипотеке в залог спорную квартиру, собственницей которой она на ДД.ММ.ГГГГ – момент подписания закладной, не являлась. ДД.ММ.ГГГГ УФРС по Самарской области было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на указанное жилое помещение. ДД.ММ.ГГГГ Ильин О.В. внезапно умер. После его смерти они, как наследники первой очереди (Ильина Е.А. – мать, Ильин А.О. – сын наследодателя) на законных основаниях приняли наследство, обратившись к нотариусу. О продаже квартиры Ильиным О.В. им стало известно только после его смерти. Считают сделку купли-продажи квартиры незаконной и недействительной, поскольку в договоре есть положения, которые на момент заключения не соответствовали действительности: в п.8 договора от ДД.ММ.ГГГГ указано, что «продавец гарантирует, что квартира свободна от любых прав третьих лиц, в том числе прав пользования членов семьи собственника», однако в указанной квартире на момент подписания договора была зарегистрирована мать умершего Ильина О.В. Так же в п. 20 договора продавец обязуется передать покупателю квартиру, не обремененную задолженностью по коммунальным платежам. В передаточном акте квартиры от ДД.ММ.ГГГГ указано, что коммунальные платежи и эксплуатационные расходы по передаваемой квартире оплачены по январь 2010г., однако задолженность по коммунальным платежам на момент передачи квартиры составляла 22091,18 руб. Денежные средства в размере 1 800 000 руб., переданные по договору купли-продажи квартиры после смерти Ильина О.В. не были найдены. ДД.ММ.ГГГГ Александрова С.В. заключила с Ильиным А.О. предварительный договор о продаже приобретенной ею ранее квартиры № по цене в два раза дешевле, чем она приобреталась самой Александровой С.В., то есть за 1 800 000 руб., причем сумма ежемесячных выплат по предварительному договору полностью совпадает с суммой ежемесячных выплат по кредитному договору. Считают, что договор купли-продажи квартиры и кредитный договор были заключены с целью безвозмездного отчуждения вышеуказанной квартиры в пользу Александровой С.В., в результате чего мать продавца квартиры – Ильина Е.А. осталась без жилья и оба истца лишены наследства. Продавец Ильин О.В. передал квартиру покупателю Александровой С.В. ДД.ММ.ГГГГ, то есть до окончательного расчета, который был произведен Александровой С.В. только ДД.ММ.ГГГГ, перечислением со своего ссудного счета в ОАО «АКБ «Росбанк» на расчетный счет Ильина О.В. в ОАО «АЛЬФА-БАНК» платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ денежной суммы в размере 1 800 000 руб., а государственная регистрация права собственности на квартиру была произведена ДД.ММ.ГГГГ, то есть до окончательного расчета. Александрова С.В. ДД.ММ.ГГГГ передала в залог квартиру, собственником которой она еще не являлась, поскольку право собственности за ней зарегистрировано только ДД.ММ.ГГГГ
Определением Кировского районного суда г. Самары от ДД.ММ.ГГГГ гражданское дело передано на рассмотрение по подсудности в Октябрьский районный суд г. Самара, где Ильина Е.А. и Ильин А.О. иск поддержали и ссылаясь на указанные выше обстоятельства, с учетом уточнения исковых требований, просили суд признать недействительным договор купли-продажи квартиры № по адресу: <адрес> использованием кредитных средств от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Ильиным О.В. и Александровой С.В. в силу ст. 168 ГК РФ, признать недействительным зарегистрированное право Александровой С.В. и погасить запись о регистрации ее права на спорную квартиру, а также восстановить запись о регистрации права Ильина О.В. на спорную квартиру.
Судом постановлено указанное выше решение.
В кассационной жалобе Ильина Е.А., Ильин А.О. просят решение суда отменить, считают его незаконным.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Согласно ст. ст. 454, 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В силу ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом ( ч.1 ст.56 ГПК РФ).
Из материалов дела следует, что истцы – Ильина Е.А. (мать) и Ильин О.Е. (сын) являются наследниками первой очереди после смерти Ильина О.В., умершего ДД.ММ.ГГГГ.
Как видно из материалов дела, на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ и договора дарения доли квартиры от ДД.ММ.ГГГГ Ильин О.В. являлся собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серия № (л.д. 173).
В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Ильиным О.В. и Александровой С.В. был заключен договор купли-продажи квартиры №, расположенной по адресу: <адрес> использованием кредитных средств.
Указанный договор заключен в письменной форме ( ст. 556 ГК РФ), переход права собственности на недвижимое имущество зарегистрирован в установленном законом порядке (ст. 164, 551 ГК РФ) (л.д. 20-25).
Оснований к отказу в государственной регистрации права собственности Александровой С.В. на спорную квартиру регистрирующим органом не выявлено.
В соответствии с п. 7 договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств от ДД.ММ.ГГГГ, оплата стоимости квартиры производится покупателем продавцу в следующем порядке: сумма в размере 1 800 000 руб. оплачивается покупателем продавцу наличными при подписании настоящего договора, что подтверждается распиской, сумма в размере 1 800 000 руб. оплачивается покупателем продавцу за счет средств, предоставленного ОАО АКБ «РОСБАНК» ипотечного кредита по кредитному договору в срок не позднее 4 рабочих дней с даты государственной регистрации настоящего договора, перехода права собственности на квартиру от продавца к покупателю и предоставления закладной в ОАО АКБ «РОСБАНК» путем перечисления денежных средств на счет продавца.
Как установлено судом, обязательства по оплате стоимости приобретаемой квартиры покупателем были выполнены.
Денежные средства в сумме 1 800000 рублей в соответствии с условиями договора Александровой С.В. были переданы Ильину О.В. при подписании договора, о чем продавцом была выдана расписка.
Наличие такой расписки и факт передачи денежных средств подтверждены содержанием п. 7 договора купли-продажи, из буквального толкования слов и выражений которого, в силу ст. 431 ГК РФ, обоснованно исходил суд.
Оставшаяся сумма в размере 1 800 000 рублей была оплачена Александровой С.В. за счет средств, предоставленного ей ОАО АКБ «РОСБАНК» целевого ипотечного кредита по договору от ДД.ММ.ГГГГ, путем перечисления денежных средств на счет продавца Ильина О.В. в ОАО «Альфа-БАНК». Данное обстоятельство истцами не оспаривалось.
При этом обязательным условием предоставления ипотечного кредита, в силу п. 2.1 кредитного договора, являлась уплата Заемщиком продавцу квартиры разницы между ценой квартиры и суммой кредита и предъявления Заемщиком Кредитору документа, подтверждающего получение Продавцом указанных денежных средств от Заемщика.
Поскольку ОАО АКБ «РОСБАНК» кредит Александровой С.В. предоставило, суд правильно исходил из того, что подлинная расписка во исполнение условий кредитного договора была передана ею в Банк. Копия расписки Ильина О.В. ответчицей суду представлена (л.д. 184).
Доводы ответчицы о том, что денежные средства в размере 1800000 рублей при заключении договора купли-продажи у нее имелись в наличии от продажи двух квартир в <адрес>, истцами не опровергнуты.
Судом установлено, что с 1995 г. истица Ильина Е.А. зарегистрирована в спорной квартире, расположенной по адресу: <адрес> (л.д. 31), однако фактически, как следовало из ее объяснений в суде первой инстанции, проживала в комнате по адресу: <адрес>, нанимателем которой являлся ее сын – Ильин О.В.
По условиям договора купли-продажи (п. 8) на момент подписания договора в квартире по месту жительства никто не зарегистрирован и не проживает. Квартира свободна от прав третьих лиц.
Согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Вместе с тем, суд правильно указал, что к числу лиц, чье согласие должно было быть получено на заключение сделки, а также лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, мать Ильина О.В. - истица Ильина Е.А., зарегистрированная в спорной квартире, не относится.
Таким образом, требование закона о передаче товара покупателю свободным от любых прав третьих лиц (ст. 460 ГК РФ), при заключении договора купли-продажи продавцом исполнено.
В обоснование заявленных требований о признании договора купли-продажи недействительным (ничтожным) истцы также ссылались на то, что по условиям договора отсутствует задолженность по коммунальным платежам за жилое помещение, тогда как такая задолженность имелась.
Между тем суд правильно указал, что как сам по себе факт регистрации в спорной квартире Ильиной Е.А., так и наличие задолженности по оплате за жилое помещение, о несоответствии сделки в целом требованиям закона не свидетельствует.
Приобретшая квартиру в собственность Александрова С.В., требований о расторжении договора купли-продажи квартиры по этим основаниям не заявляла.
Показания свидетелей ФИО1 , ФИО4, ФИО3 о том, что намерений продать квартиру Ильин О.В. никогда не высказывал и о продаже спорной квартиры не упоминал, суд обоснованно не принял во внимание, поскольку наличие при заключении сделки нарушений требований гражданского законодательства эти обстоятельства не подтверждают.
Для признания договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ ничтожной сделкой, на что правильно указал суд, необходимо несоответствие данной сделки требованиям закона или иным правовым актам.
Однако каких либо нарушений требований закона, иных правовых актов при заключении сделки, влекущих ее ничтожность, судом не установлено и таких доказательств истцами, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, суду не представлено.
Доводы Ильиных о нарушении Александровой С.В. действующего законодательства при заключении кредитного договора с ОАО АКБ «РОСБАНК» о несоответствии закону сделки купли-продажи квартиры не свидетельствуют и не входят в предмет доказывания по настоящему делу.
Как установлено судом, полученные в ОАО АКБ «РОСБАНК» денежные средства в размере 1800000 рублей, Александрова С.В. перечислила на расчетный счет Ильина О.В. в ОАО «АЛЬФА-БАНК» в счет оплаты по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.
Доводы истцов о несоответствии договора купли-продажи закону, в связи с тем, что Александрова С.В. не имела права передавать квартиру в залог до момента регистрации перехода права собственности, суд правомерно не принял во внимание, поскольку по условиям п. 12 договора, на основании статьи 77 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» квартира считается находящейся в залоге у ОАО АКБ «РОСБАНК», права которого удостоверяются закладной, с момента государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю.
Ссылки истцов на то обстоятельство, что государственная регистрации права собственности Александровой С.В. на квартиру была осуществлена ДД.ММ.ГГГГ, а квартира была передана продавцом покупателю ДД.ММ.ГГГГ, то есть до окончательного расчета, который был произведен только ДД.ММ.ГГГГ, путем перечисления со счета Александровой С.В. на расчетный счет Ильина О.В. в ОАО «АЛЬФА-БАНК» денежной суммы в размере 1 800 000 руб., о заключении сделки в противоречие с требованиями закона не свидетельствуют, поскольку такой порядок заключения сделки был согласован сторонами в заключенном между ними договоре купли-продажи.
При таких обстоятельствах, давая оценку исследованным доказательствам как каждому в отдельности, так и в их совокупности, правильно применяя положения закона, регулирующего правоотношения сторон, суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для признания договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> с использованием кредитных средств от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Ильиным О.В. и Александровой С.В. недействительным (ничтожным), в связи с чем законно и обоснованно отказал в удовлетворении заявленных Ильиной Е.А., Ильиным А.О. исковых требований в полном объеме.
Доводы кассационной жалобы Ильиной Е.А., Ильина А.О. о несогласии с выводами суда по результатам оценки представленных сторонами доказательств, в соответствии со ст. 362 ГПК РФ не являются основанием для отмены или изменения решения суда.
Ссылки в жалобе на показания свидетеля Ильиной Н.С. - бывшей супруги Ильина О.В. о том, что последний в будущем хотел оставить квартиру своему единственному сыну Ильину А.О., а также ссылки на отсутствие у Ильиной Е.А. иного жилого помещения, основанием к признанию сделки недействительной не являются, поскольку Ильин О.В., являясь собственником спорной квартиры, в силу ст. 209 ГК РФ, был вправе распорядиться ею по собственному усмотрению.
Ссылки на показания свидетеля Ильиной Н.С. о том, что после похорон Ильина О.В. со слов юриста ФИО2 ей стало известно о том, что наличные деньги за квартиру не передавались, к числу допустимых доказательств по делу не относятся и опровергаются исследованными судом доказательствами - содержанием заключенного сторонами договора купли-продажи, кредитным договором.
Поскольку факт исполнения Александровой С.В. своих обязательств по оплате за приобретенную квартиру судом установлен, ссылки в кассационной жалобе на безвозмездность сделки несостоятельны.
Доводы кассационной жалобы об отсутствии у Александровой С.В. материальной возможности исполнения обязательств по кредитному договору объективными данными не подтверждены и, к тому же, юридически значимым обстоятельством по данному делу не являются.
С учетом установленных судом по настоящему делу обстоятельств, сам по себе факт заключения между Александровой С.В. и Ильиным А.О. предварительного договора купли-продажи спорной квартиры ДД.ММ.ГГГГ по цене 1800000 рублей (л.д. 26-27) о ничтожности сделки от ДД.ММ.ГГГГ, заключенной между Александровой С.В. и Ильиным О.В., не свидетельствует. Являясь собственником квартиры, Александрова С.В. вправе распорядиться ею по своему усмотрению.
Не являются снованием к отмене правильного решения суда и другие доводы кассационной жалобы.
Судебная коллегия полагает, что все обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены правильно, им дана надлежащая правовая оценка, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством.
Доводов, опровергающих правильность выводов суда, кассационная жалоба не содержит.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
Решение Октябрьского районного суда г. Самары от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, а кассационную жалобу Ильиной Е.А., Ильина А.О. - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи: