Судья : Гроховик О.В. Гр. дело № 33-1958
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
17 марта 2011г. судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
ПРЕДСЕДАТЕЛЬСТВУЮЩЕГО: Моргачевой Н.Н.
СУДЕЙ: Сокол Т.Б., Решетняк М.А.
При секретаре: Хоциной О.А.
Рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе ООО «Портал» на решение Ленинского районного суда г. Самары от 14.12.2010г., которым постановлено:
«Исковые требования Романова А.В. удовлетворить.
Признать недействительным предварительный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Портал» и Романовым А.В..
Взыскать с ООО «Портал» в пользу Романова А.В. денежные средства в размере 12 200 000 руб., внесенные по предварительному договору № от ДД.ММ.ГГГГ
Взыскать с ООО «Портал» в пользу Романова А.В. проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 4 336 897 руб.».
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Сокол Т.Б., объяснения представителя ООО «Портал», действующего на основании доверенности Артюховой С.М., поддержавшей доводы жалобы, возражения Романова А.В. и его представителя Ковтуна А.В.,
Судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Романов А.В. обратился в суд с иском к ООО «Портал» о признании недействительным предварительного договора на покупку трехкомнатной квартиры, заключенного ДД.ММ.ГГГГ
В обоснование требований указал, что стоимость трехкомнатной квартиры в сумме 12 200 000 руб. им полностью оплачена. Желая узаконить правоотношения с ответчиком и защитить свои права, как участника долевого строительства, он обратился в ООО «Портал» с заявлением о заключении с ним договора долевого участия в строительстве, но договор заключен не был.
Ссылаясь на то, что в соответствии с требованиями закона привлечение денежных средств застройщиками допускается только на основании договора долевого участия в строительстве, а это требование закона выполнено не было, просил признать недействительным предварительный договор № купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный им с ООО «Портал», взыскать с ответчика в его пользу денежные средства в сумме 12 200 000 руб., внесенные по предварительному договору, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в двойном размере - 4 336 897 руб. в соответствии с п.3 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Судом постановлено изложенное выше решение.
В кассационной жалобе ООО «Портал» решение суда просит отменить, считая его незаконным и необоснованным.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия полагает, что решение суда в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 4336897 руб. подлежит отмене, как постановленное с неправильным применением норм материального права.
Пунктом 2 ст. 11 Федерального закона Российской Федерации «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» установлено, что привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
(часть 2 в ред. Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ)
В соответствии со ст. 17 указанного Федерального закона № 214-ФЗ договор и ( или ) право требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся ( создаваемых) многоквартирного дома и ( или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
В силу ст. 432 ГК РФ договор участия в долевом строительстве, как подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Портал» и Романовым А. В. заключен предварительный договор купли- продажи.
Пунктом 1.1 договора установлено, что после оформления и регистрации своего права собственности продавец ( ООО «Портал» обязуется передать в собственность покупателя ( Романова А.В.) жилое помещение трехкомнатную квартиру строительный номер 39, расположенную на 12 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>.
Согласно п 7.3 договора основной договор купли-продажи стороны обязуются подписать и передать на государственную регистрацию в течение 2 ( двух) месяцев с момента регистрации права собственности продавца на данную квартиру, но не позднее 2 квартала 2010г.
Во исполнение договора истцом внесена стоимость квартиры в размере 12 200 000 руб., что подтверждается контрольно-кассовыми чеками и корешками к приходным кассовым ордерам и справкой ООО «Портал».
Материалами дела подтверждается, что ООО «Портал» является застройщиком жилого дома, указанного в договоре на основании разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, проектной декларации, т.е. имел право на привлечение денежных средств участников долевого строительства в соответствии с требованием Федерального закона № 214-ФЗ в действующей на тот момент редакции.
Исходя из положений п.2.1 ст. 1 указанного Федерального закона запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку ( в ред. ФЗ от 17.06.2010г. № 119-ФЗ).
До момента вступления в силу изменений в ФЗ № 214-ФЗ в ред. ФЗ от 17.06.2010 г. № 119-ФЗ п.2 ст.1 был изложен в следующей редакции: «Кроме предусмотренного частью 1 настоящей статьи случая привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если денежные средства граждан привлекаются путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов».
Таким образом, с момента вступления в силу ФЗ № 214-ФЗ в законе действовала установка о возможности привлечения средств граждан по договорам участия в долевом строительстве только посредством договора участия в долевом строительстве ( а не предварительных договоров). Но дополнительных негативных последствий в связи с использованием в этом случае модели предварительного договора в ФЗ № 214-ФЗ до редакции в ред. ФЗ от 17.06.2010 г. № 119-ФЗ законом предусмотрено не было.
Поскольку ООО «Портал» заключило с Романовым А.В. не договор долевого участия, а предварительный договор купли-продажи, требования ФЗ № 214 ( в редакции, действовавшей на момент заключения договора) были нарушены.
При таких обстоятельствах суд обоснованно удовлетворил требования о признании недействительным предварительного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Портал» и Романовым А.В., взыскав внесенные по договору денежные средства в размере 12200000руб.
Доводы жалобы о незаконности решения суда в этой части являются необоснованными по изложенным выше мотивам.
Вместе с тем, решение суда в части взыскания с ООО «Портал» процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 4336897 руб. в соответствии с п.3 ст. 3 Федерального закона № 214 ( в редакции ФЗ от 17.06.2010г. № 119-ФЗ) нельзя признать законным и обоснованным по следующим основаниям.
Из приведенной выше редакции данной нормы следует, что в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков (в ред. ФЗ от 17.06.2010 г. № 119-ФЗ).
Однако, суду следовало принять во внимание, что указанная редакция стала действовать с 21 июля 2010 года, а до этого момента редакция была следующей: «В случае привлечения денежных средств гражданина для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это права в соответствии с настоящим Федеральным законом, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков ».
С учетом того, что застройщик обладал разрешением на строительство и земельным участком, он имел возможность привлекать средства граждан. В вязи с этим заключение предварительного договора № от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи хотя и являлось неправильным, но не подпадало под механизм о возможности взыскания двойных процентов по ст.395 ГК РФ.
Само по себе обязательство по предварительному договору являлось не денежным, а связано с передачей объекта в будущем. Поэтому ст.395 ГК РФ до момента вступления в силу изменений в ФЗ № 214-ФЗ - до 21.07.2010 г., не подлежит применению к этим отношениям, за исключением случаев прямо указанных в законе.
Положения п.3 ст.3 в полном объеме подлежат применению к случаям привлечения денежных средств после вступления ее в силу, т.е. после 21.07.2010 г.
Выводы суда о том, что изменения, внесенные в Федеральный закон № 214-ФЗ 17.06.2010г. конкретизировали требования, предъявляемые к застройщику при привлечении им денежных средств граждан, а потому подлежат применению при разрешении данного спора нельзя признать обоснованными. Это противоречит и ст. 54 Конституции Российской Федерации, в соответствии с которой закон, устанавливающий или отягчающий ответственность, обратной силы не имеет.
При таких обстоятельствах истец имел право требовать заключения договора участия в долевом строительстве с государственной регистрацией, от заключения которого ООО «Портал», как пояснил в суде представитель, не отказывается, либо ставить вопрос о взыскании уплаченных сумм по предварительному договору и возмещении убытков.
Истец, как подтвердил при рассмотрении кассационной жалобы, отказался от заключения договора долевого участия в строительстве, потребовал признания договора недействительным и взыскания уплаченной суммы. С требованиями о возмещении убытков не обращался. К тому же, как установлено при рассмотрении кассационной жалобы, на момент рассмотрения дела, согласно отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ Института независимой оценки, стоимость трехкомнатной квартиры, указанной в договоре № от ДД.ММ.ГГГГ составляет 7900000рублей, тогда как возврату подлежит оплаченная сумма 12200000 рублей, следовательно убытков у истца не возникло.
Более того, истец обращался к ответчику только с требованиями о заключении договора долевого участия, а о признании договора недействительным и взыскании уплаченной суммы обратился непосредственно в суд.
Учитывая, что при разрешении требований Романова А.В. о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии с п.3ст.3 Федерального закона № 214- ФЗ в редакции Федерального закона от 17.06.2010г. № 119-ФЗ неправильно применен материальный закон, судебная коллегия считает возможным, отменяя решение в этой части постановить новое решение об отказе в удовлетворении требований в этой части.
Руководствуясь ст. 360-362 ГПК РФ
Судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Федерального суда Ленинского района г. Самары от 14.12.2010г. в части взыскания с ООО «Портал» в пользу Романова А.В. процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 4 336 897 руб. отменить и постановить в этой части новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
ПРЕДСЕДАТЕЛЬСТВУЮЩИЙ
СУДЬИ