Судья: Сафонова Л.А. Дело № 33-2446/2011
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
16 марта 2011 года, судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего: Лазарева Н.А.
судей: Марушко Л.А., Желтышевой А.И.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе Головкиной А.А. на решение Автозаводского районного суда Самарской области от 03 февраля 2011 года, которым постановлено:
«Устранить нарушение права собственности Аринина Ю.Б. и Арининой Н.З. на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, путем выселения из данной квартиры Головкиной А.А., Головкина М.С., Головкина А.М., Головкиной Т.М..
Обязать Управление Федеральной миграционной службы Автозаводского района г. Тольятти снять с регистрационного учета ответчиков Головкину А.А., Головкина М.С., Головкина А.М., Головкину Т.М. из квартиры расположенной по адресу: <адрес>
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Марушко Л.А, судебная коллегия,
УСТАНОВИЛА:
Аринин Ю.Б., Аринина Н.З. обратились в суд с иском к Головкиной А.А., Головкину А.М., Головкиной Т.М., Головкину М.С. об устранении препятствий в осуществлении права собственности, выселении и снятии с регистрационного учета.
В обоснование требований истцы указали, что ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи приобрели у ФИО1 в собственность трехкомнатную квартиру, общей площадью 62.8 кв. м.. находящуюся по адресу<адрес>
Для приобретения квартиры им предоставллялся кредит в сумме 1600000 руб., в соответствии с условиями кредитного договора №-ии от ДД.ММ.ГГГГ
ДД.ММ.ГГГГ ими получено свидетельство о государственной регистрации права <адрес>.
В указанную квартиру истцы не вселялись и в ней не регистрировались, поскольку квартира ими приобретена по просьбе знакомой Головкиной А. А. для неё.
По просьбе Головкиной А.А. истцы подписали кредитный договор, договор купли-продажи и другие соответствующие документы для оформления квартиры на истцов. Истцы поверили Головкиной А.А., что впоследствии, как она обещала, переоформит квартиру на себя, и что она сама будет производить ежемесячные платежи по кредитному договору №-ии от ДД.ММ.ГГГГ
Однако, с ДД.ММ.ГГГГ Головкина А.А. не производит платежи по возврату суммы кредиты, в связи с чем, ОАО «Агентство по ипотечному Жилищному кредитованию» предъявила в суд иск о взыскании с истцов задолженности по кредиту в размере 1 833 391 руб. 88 коп.
Головкина А.А. пояснила, что не выплачивает кредит, поскольку у нее нет денег. Добровольно освободить квартиру ответчики не желают, хотя никаких оснований к пользованию данным помещением они не имеют.
Истцы представили ответчикам во владение и пользование принадлежащее им на праве собственности жилое помещение, однако, договоры займа, безвозмездного пользования между ними не заключены и потому никаких законных оснований к проживанию в квартире ответчики не имеют, коммунальные платежи не оплачивают, долг на декабрь 2010 г. составляет 31426руб. 48 коп.
Незаконное пользование ответчиками указанной квартирой и не снятие их с регистрационного учета нарушает права собственности истцов и не позволяет распорядиться квартирой.
Истцы намерены срочно продать это жилое помещение и рассчитаться по кредитному договору №-ии от ДД.ММ.ГГГГ
Ссылаясь на изложенные обстоятельства, Аринины Ю.Б., Н.З. просят суд
устранить нарушение права собственности на жилое помещение, расположенное по адресу <адрес>, выражающееся в отказе ответчиков освободить его и сняться с регистрационного учета;
обязать Управление Федеральной миграционной службы Автозаводского района г. Тольятти снять с регистрационного учета ответчиков Головкину А. А., Головкина М. С., Головкина А. М., Головкину Т. М. из квартиры расположенной по адресу: <адрес>;
выселить из квартиры по адресу: <адрес> Головкину А. А., Головкина М. С., Головкина А. М., Головкину Т. М.
Судом постановлено указанное выше решение.
В кассационной жалобе Головкина А.А. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Согласно ст.30 ЖК РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
Судом было установлено, что ответчики Головкины А.А., А.М., М.С. проживали в спорной квартире по адресу: <адрес> были зарегистрированы с ДД.ММ.ГГГГ, а ответчик Головкина Т.М с ДД.ММ.ГГГГ
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ Головкины А.А., М.С., Т.М., в лице их представителя Головкиной А.А. заключили с Гребеньковым С.Ю. договор купли-продажи принадлежащей им на праве общей долевой собственности трехкомнатной квартиры по адресу: <адрес>.
Сделка была зарегистрирована в установленном законом порядке в Управление ФРС по Самарской области и ФИО1 получено свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру.
Также из материалов дела следует, что, ДД.ММ.ГГГГ между Гребеньковым С.Ю. и истцами Ариниными Ю.Б. и Н.З. заключен договору купли-продажи спорной квартиры, по адресу: <адрес>. Квартира была передана истцам по акту приема-передачи.
В материалах дела имеется выписка из поквартирной карточки, согласно которой, на момент приобретения истцами спорной квартиры ответчики сняты с регистрационного учета из данной квартиры.
Установлено, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в установленном законом порядке в Управление ФРС по Самарской области и истцами получено свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру.
Как следует из материалов дела и не оспаривалось сторонами, для приобретения квартиры ДД.ММ.ГГГГ истцы заключили кредитный договор №-ии с КБ ИНВЕСТРАСТБАНК (ОАО), в соответствии с которым Арининым предоставлялся кредит в сумме 1600000 руб.
В соотвествии с условиями кредитного договора, обеспечением исполнения обязательств заемщика является ипотека в силу закона спорного жилого помещения.
Однако, в связи с тем, что истцы не исполняли свои обязанности по возврату ипотечного кредита, залогодержатель ОАО «АИЖК» обратилось в суд с иском к Арининым о взыскании суммы долга по кредитному договору в размере 1 833 391 руб. 88 коп. и обращении взыскания на заложенное имущество.
Решением Автозаводского районного суда г.о.Тольятти от ДД.ММ.ГГГГ по делу № по иску ОАО «АИЖК» к Арининым Ю.Б. и Н.З. была взыскана задолженность по кредитному договору и обращено взыскание на заложенное имущество - квартиру по адресу: <адрес>
При этом из пояснений ответчиков следует, что деньги по договорам купли-продажи сторонами не передавались, все договоры заключались для вида с целью получения ипотечного кредита.
Вместе с тем, суд пришел к обоснованному выводу о том, что ответчики при заключении договора купли-продажи квартиры с ФИО1 понимали сущность сделки, предприняли все действия по отчуждению имущества, принадлежащего им на праве собственности, поскольку выдали Головкиной А.А. доверенности, в которых четко прописаны её полномочия «продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую мне 1\3 долю в праве общей долевой собственности на квартиру, при этом четко выразили свою волю на отчуждение данного имуществ
Свои подписи в данных доверенностях ответчики не оспаривали.
Также обосновано суд указал о том, что Головкина А.А., действуя за себя и своих доверителей, заключая договор купли-продажи квартиры с ФИО1, его условия читала и понимала, что отчуждает свое право собственности на квартиру, о чем свидетельствует её подпись в договоре. После чего, также Головкина А.А, действуя за себя и своих доверителей, обратилась в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество с заявлениями о регистрации договора купли-продажи квартиры и переходе прав по сделке.
Однако, пояснила, что целью данной сделки было получить денежные средства от продажи данной квартиры.
Вместе с тем, согласно п. 3 договора купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что стоимость данной квартиры составляет 1000000 руб., каковую продавцы получили до подписания договора.
Как следует из пояснений Головкиной А.А., которые давала в ходе судебного разбирательства, она не отрицала, что получила наличными деньгами от сделки с Гребеньковы СЮ. 550 000 руб..
Кроме того, Головкина Т.М. (выступающая в качестве продавца спорной квартиры) в результате сделок получила в собственность квартиру общей площадью 69 кв.м. в <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.
В соответствии со ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Поэтому при заключении договора купли-продажи квартиры, принадлежащей на праве собственности ответчикам, они добровольно определил её стоимость, т. е., установили условия договора о цене квартиры в соответствии со своим волеизъявлением.
При таких обстоятельствах суд пришёл к правильному выводу о том, что доводы Головкиных о том, что они не желали продавать принадлежащую им на праве собственности квартиру, никаких денег по сделке за квартиру не получили - являются голословными, поскольку установленные обстоятельства и представленные доказательства свидетельствуют о том, что они понимали сущность заключаемой сделки по продаже квартиры, желали продать свою квартиру и целью данной сделки было получение денежных средств.
Кроме того, в соответствии с п.7 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, Головкин А.М. обязуется сняться с регистрационного учета в течение 14 дней после подписания договора, лиц, сохраняющих право проживания и пользования указанной квартирой после её отчуждения, не имеется. Ответчик Головкин А.М., являлся членом семьи собственников Головкиных, проживал совместно с родителями.
Как было установлено судом, после заключения договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ он добровольно ДД.ММ.ГГГГ снялся с регистрационного учета из спорной квартиры во исполнение п. 7 данного договора, следовательно, Головкин А.М. так же был согласен с заключением данной сделки и исполнил её условия.
Вместе с тем, из пояснений истцов также следует, что они так же никаких денег по рассматриваемым сделкам не получили.
Однако, как обосновано указал суд данное обстоятельство не имеет никакого юридического значения для разрешения данного гражданского дела, поскольку Аринины являлись покупателями спорной квартиры, они должны были заплатить деньги за данную квартиру, а не получить их, и приобретали квартиру по просьбе Головкиной А.А., сами проживать в ней не намеревались.
Из материалов дела следует, что Аринины Ю.Б. и Н.З. не отрицали свои подписи в договоре купли-продажи спорной квартиры у ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ, а так же подписи в заявлениях, наплавленных в государственный регистрирующий орган, о государственной регистрации указанного договора и перехода прав собственности.
В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
В силу изложенных норм права и установленных обстоятельств, суд обосновано указал о том, что истцы понимали, что приобретают спорную квартиру в свою собственность, не возражали против этого, предприняли все действия для получения права собственности на квартиру, поскольку не только совершили действия по заключению договора купли-продажи квартиры и регистрации данной сделки, но и предприняли действия по получению ипотечного кредита для выполнения условий договора купли-продажи, а именно оплате данной квартиры.
Как было установлено судом, Аринины исполнили свою обязанность по оплате приобретаемого жилья продавцу, поскольку, полученные по мемориальному ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ во исполнение кредитного договора передали ФИО1, что также подтверждается пояснениями ответчика Головкиной А.А, которая пояснила, что все деньги, выделенные Арининым по кредитному договору получил ФИО1, и посредник ФИО2.
В соотвествии с п. 1.4 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стоимость квартиры определена сторонами в соответствии с их волеизъявлением и ст.421 ГК РФ в размере 2269000 руб. на основании оценки квартиры, произведенной ООО «Экспертиза стоимости».
Из главы 2 договора купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ следует, что источником оплаты являлись кредитные денежные средства в сумме 1 600 000 руб., в связи с чем расписаны условия ипотеки (залоге недвижимости).
В соответствии с главой 3 данного договора указано, что остальная часть стоимости квартиры в размере 669000 руб. уплачена покупателями за счет собственных средств и получена продавцом.
В соответствии с п. 3.1.2 договора, документом, подтверждающим соответствующий платеж, является копия расписки продавца о получении денег, заверенная надлежащим образом.
Вместе с тем, как было установлено судом, в материалах регистрационного дела указанной расписки не имеется.
Однако, как правомерно указал суд сторонами не представлено доказательств и не имеется сведений о том, что покупатель ФИО1 заявлял какие-либо претензии к истцам по поводу неполучения оплаты за квартиру по договору купли-продажи. Более того, в соответствии с п. 4.2.1 договора, продавец вправе требовать расторжения данного договора в случае неполучения денежных средств.
При этом каких-либо требований со стороны ФИО1 о расторжении договора купли-продажи не заявлено, договор продавцом не расторгнут, сведений в регистрационном деле Росреестра не имеется.
Согласно п. 65 Постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости
зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГКРФ.
Из материалов дела следует, что установить местонахождение ФИО1, не представилось возможным.
Как следует из пояснений ответчиков и стороны истцов, ФИО1 и ФИО2 скрываются.
Как было установлено, Головкина А.А. обратилась в правоохранительные органы по поводу возбуждения уголовного дела в отношении данных лиц по факту мошенничества, проводится проверка по её заявлению.
Кроме того, в материалах дела имеются распечатки данных УВД г.о.Тольятти на указанных лиц, из которых следует, что ФИО2 снялась с регистрационного учета в связи с выездом в г.Москва, но там не прописана. ФИО1 по отправленным в его адрес повесткам не явился.
В материалах дела имеется решение Автозаводского районного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ о взыскании с Аринина Ю.Б. и Арининой Н.З., в пользу ОАО «АИЖК» задолженности по кредитному договору и обращении взыскание на заложенное имущество - квартиру по адресу: <адрес>, которым было установлено, что Аринины исковые требования признавали в части задолженности по кредитному договору и начисленным на день рассмотрения процентам по кредитному договору, а так же в части обращения взыскания на заложенное имущество и не отрицали свои права собственников, ссылаясь на нормы права, защищающие их права, как собственников.
Согласно ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.
Как следует, из пояснений Арининых, они приобрели спорную квартиру именно в свою собственность по просьбе Головкиной А.А., таким образом, они понимали, что получают квартиру в собственность, не отрицали свои обязанности собственников в ходе дела №.
Как обоснованно указал суд, Аринины как собственники, распорядились принадлежащим им имуществом, передав его в пользование ответчикам, при этом условия пользования квартирой были определены устно, срок пользования не оговаривался.
При этом, как правомерно указал суд и подтверждается материалами дела, на момент заключения истцами договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в спорной квартире никто не зарегистрирован.
Как было установлено судом, ответчики прописались в спорной квартире только ДД.ММ.ГГГГ, что следует из поквартирной выписки.
При этом, из пояснений истца Аринина следует, что он не давал письменного согласия на регистрацию в спорной квартире ответчиков.
Вместе с тем, суд правомерно указал о том, что истцы не отрицали того факта, что знали о том, что ответчики проживают и зарегистрированы в спорной квартире.
Кроме того, суд обосновано указал о том, что в материалах дела не имеется никаких доказательств того, что Аринин Ю.Б. имел какие-либо возражения против проживания в данной квартире ответчиков.
Также, суд правомерно сослался на то, что при заключении договора купли-продажи спорной квартиры истцы использовали свои права собственников, передав приобретенную квартиру в залог кредитору, что подтверждается кредитным договором №-ин от ДД.ММ.ГГГГ
Учитывая вышеизложенное и установленное, суд обосновано указал о том, что доводы истцов относительно того, что они, приобретая спорное жилье, не собирались в нем проживать, не являются юридически значимыми для разрешения данного дела, поскольку истицы понимали и желали приобрести квартиру в собственность, получить денежные средства для покупки квартиры, использовали своё право собственности, передав спорную квартиру в пользовании ответчиков и в залог по кредитному договору.
В соотвествии с п. 11 Постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», граждане, юридические лица являются собственниками имущества, приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества (статья 218 ГК РФ).
В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Пункт 52 указанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ предусматривает, что в соответствии с п. 1 ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" госрегистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
Как установлено судом, на момент рассмотрения данного дела ни один из договоров купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ недействительными не признаны.
При этом, из материалов дела следует, что стороне ответчика судом разъяснялось право на обращение с иском о признании договор купли-продажи недействительными, однако, ответчик своим правом не воспользовался, никаких исковых требований о признании сделок купли-продажи недействительными не заявил.
В соответствии со ст.35 ЖК РФ, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Суд обосновано указал о том, что право собственности Головкиных на спорное жилое помещение прекращено, они распорядились своим правом, передав квартиру в собственность ФИО1 согласно договору купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ и снялись с регистрационного учета из данной квартиры.
При этом, как было установлено судом, после прекращения права собственности на спорное жилое помещение, ответчики проживали в данной квартире на основании устной договоренности с истцами, но срок пользования ответчиками спорным жилым помещением между сторонами не оговаривался.
Суд правомерно указал о том, что устный договор пользования квартирой нельзя отнести к договору аренды жилого помещения в виду его безвозмездности, в силу изложенного не могут применяться нормы права о сроках расторжения данного договора.
В соответствии со ст.314 ГК РФ, в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства. Обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства.
В материалах дела имеется решение Автозаводского районного суда г.о.Тольятти от ДД.ММ.ГГГГ по делу № по иску ОАО «АИЖК» к Арининых Ю.Б. и Н.З., в соотвествии с которым обращено взыскание на спорную кВ. 296 <адрес> по б-ру Баумана
Из пояснений истцов следует, что они желают распорядиться своим правом собственности, исполнить решение суда об обращении взыскания на спорную квартиру, однако, проживание ответчиков в данном жилом помещении препятствует осуществлению их права собственности.
Как было установлено судом, истцами предъявлялось ответчикам требование об освобождении спорного жилого помещения, выселении, однако добровольно освободить квартиру ответчики не желают.
Суд обосновано указал о том, что не имеет правового значения представленный стороной истца в материалы дела предварительный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Ариниными Ю.Б., Н.З и Головкиной А.А., поскольку во исполнение данного предварительного договора основной договор купли-продажи квартиры не заключен и никаких прав и обязанностей у сторон не возникло.
Таким образом, суд пришёл к правильному выводу о том, что ответчики не имеют никаких законных оснований к пользованию спорной квартирой.
Кроме того, суд обосновано указал о том, что незаконное пользование ответчиками указанной квартирой и их регистрация по данному адресу нарушают права истцов, как собственников данной квартиры, и не позволяют распорядиться указанной квартирой.
Также правомерно, суд указал о том, что сам по себе факт регистрации или отсутствие таковой согласно ч. 2 ст. 3 Закона РФ «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ» не может служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод, предусмотренных Конституцией РФ, федеральными законами и законодательными нормами субъектов РФ.
Таким образом, суд, проанализировав собранные по делу доказательства в совокупности и дав им надлежащую правовую оценку, пришел к правильному выводу об удовлетворении исковых требований истцов в полном объеме.
Доводы кассационной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку не содержат каких-либо новых фактов и доказательств в их подтверждение, а фактически направлены на переоценку установленных судом обстоятельств, что в соответствии со ст. 362 ГПК РФ не является основанием для отмены решения суда.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия,
О П Р Е Д Е Л И Л А:
Решение Автозаводского районного суда Самарской области от 03 февраля 2011 года оставить без изменения, а кассационную жалобу Головкиной А.А.- без удовлетворения.
ПРЕДСЕДАТЕЛЬСТВУЮЩИЙ
СУДЬИ