Судья Горбунова Т.Н. Дело № 33-2460
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
16 марта 2011 года судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе
председательствующего Шуликиной С.М.
судей Минеевой О.Г., Пискуновой М.В.
с участием прокурора Сирик Ю.В.
при секретаре Мучкаевой Н.П.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе генерального директора ООО «СФ-Инвестиции» - Сенькова С.С., и кассационной жалобе представителя Мельника В.В. – Филиппенковой М.И., на решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 26 января 2011 года, которым постановлено:
«Исковые требования Лигай С.Т. удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> от 10.03.2010 г. между Мельником В.В. ООО «СФ-Инвестиции» от 10 марта 2010 года.
Погасить запись о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество о праве собственности на вышеуказанную квартиру за Мельником В.В.
Признать право собственности Лигай С.Т. на однокомнатную квартиру общей площадью 42,8 кв. м, расположенную по адресу: <адрес>».
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Минеевой О.Г., объяснения генерального директора ООО «СФ-Инвестиции» - Сенькова С.С., в поддержание доводов кассационной жалобы, заключение прокурора Сирик Ю.В., полагавшей решение суда оставить без изменения, а жалобы без удовлетворения, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Лигай С.Т. обратился в суд с иском к ООО «СФ-Инвестиции», Мельнику В.В. о признании договора купли-продажи б\н от 10.03.10, заключенного между Мельником В.В. и ООО «СФ-Инвестиции» недействительным (ничтожным) в силу его несоответствия п. 2 ст.551, ст.556 ГК РФ; применить последствия недействительности ничтожной сделки, возвратив её стороны в первоначальное положение: внести в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним запись об аннулировании записи о праве собственности Мельника В.В. на квартиру по адресу: <адрес>, общей площадью 42,8 кв.м; обязать ООО «СФ-Инвестиции» заключить с Лигай С.Т. основной договор купли-продажи данной квартиры в редакции, согласованной предварительным договором №№ от 07.07.09; обязать ООО «СФ-Инвестиции» зарегистрировать основной договор купли-продажи квартиры и переход права собственности к истцу в УФРС по Самарской области.
Мельник В.В. предъявил иск к Лигай С.Т. об истребовании имущества из чужого незаконного владения, выселении из вышеуказанной квартиры.
Определением Автозаводского районного суда г. Тольятти от 07.06.10 гражданские дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения.
Решением Автозаводского районного суда г. Тольятти от 26.07.10 в удовлетворении иска Лигай С.Т. к ООО «СФ-Инвестиции», Мельнику В.В. о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, понуждении заключить основной договор купли-продажи на основе предварительного договора было отказано, иск Мельника В.В. к Лигай С.Т. был удовлетворен.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 06.10.10 вышеуказанное решение было отменено, а дело было направлено на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении Лигай С.Т. изменил исковые требования, просил суд признать договор купли-продажи спорной квартиры от 10.03.10 недействительным, погасить запись в ЕГРП о регистрации права собственности на квартиру за Мельником В.В. и признать право собственности Лигай С.Т. на квартиру по адресу: <адрес>, общей площадью 42,8 кв.м.
Судом постановлено указанное выше решение.
В кассационных жалобах ООО «СФ-Инвестиции» и представитель Мельника В.В. просят решение суда отменить, считая его незаконным и необоснованным.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Из материалов дела видно, что 07.07.09 между ООО «СФ-Инвестиции» и Лигай С.Т. был заключен предварительный договор, по которому стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры, право собственности на которую не зарегистрировано в органах по государственной регистрации недвижимого имущества, в строящемся жилом доме (строительный номер 36-Л-1), расположенном в <адрес>, второй этаж, количество комнат – одна, общая площадь 46,95 кв.м.
Стоимость жилого помещения в соответствии с п.2.1 договора была определена сторонами в размере 1500 000 рублей, которую Лигай С.Т. должен уплатить ответчику в день подписания договора купли-продажи.
На основании п.3.2 предварительного договора купли-продажи ООО «СФ-Инвестиции» обязалось заключить с Лигай С.Т. основной договор купли-продажи не позднее двух месяцев с момента государственной регистрации пава собственности ООО «СФ-Инвестиции» на квартиру (т.2, л.д. 41).
Из материалов дела также следует, что 07.07.09 между Лигай С.Т. и ООО «СФ-Инвестиции» был заключен договор займа, по которому Лигай С.Т. передал ответчику денежные средства в размере 1 500 000 рублей в день подписания настоящего договора (т.1, л.д. 40).
07.09.09 между Лигай С.Т. и ООО «СФ-Инвестиции» было заключено соглашение о расторжении договора займа от 07.07.09, путем зачета встречных требований ООО «СФ-Инвестиции» к Лигай С.Т. по предварительному договору купли-продажи квартиры от 07.07.09.
Данным соглашением также изменены условия предварительного договора о цене и площади квартиры, стоимость квартиры определена сторонами в размере 1 507 500 рублей, из которых сумма 1 500 000 рублей зачтена по вышеуказанному договору займа, а оставшуюся сумму в размере 7 500 рублей Лигай С.Т. передает ООО «СФ-Инвестиции» в срок до регистрации права собственности на квартиру за ООО «СФ-Инвестиции» (т.1 л.д.42).
Судом было установлено, что каких-либо претензий в связи с неисполнением договора займа ООО «СФ-Инвестиции» к Лигай С.Т. не предъявляло.
07.09.09 между ООО «СФ-Инвестиции» и Лигай С.Т. был составлен предварительный акт приема-передачи квартиры, по которому ответчик передал, а истец принял спорную квартиру (т.2 л.д.10).
Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру №№ от 24.11.09 ООО «СФ-Инвестиции» приняло от Лигай С.Т. 12500 рублей в качестве взноса по договору купли-продажи квартиры № № от 07.07.09 на оплату документов по постановке квартиры на кадастровый учет и регистрации права собственности (т.2 л.д.11).
При таких обстоятельствах суд правильно установил, что ООО «СФ-Инвестиции» признало исполненными обязательства Лигай С.Т. по оплате стоимости спорной квартиры и соответствующее право истца на неё.
21.09.09 Лигай С.Т. в отношении спорной квартиры заключил договоры на оказание услуг по техническому обслуживанию и управлению многоквартирным домом.
Судом было установлено и не оспаривалось сторонами, что в указанной квартире истец сделал ремонт и в ноябре 2009 года вселился в нее, проживает до настоящего времени.
В соответствии со ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Судом должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Суд дал правильную оценку представленным доказательствам, доводам сторон, показаниям свидетелей, нормам материального права и, принимая во внимание буквальное толкование условий заключенных между сторонами договоров, сопоставляя их с другими установленными обстоятельствами дела, свидетельствующими, что ответчик своими действиями признавал соответствующее право истца на спорную квартиру, пришел к обоснованному выводу, что правоотношения между Лигай С.Т. и ООО «СФ-Инвестиции», вытекающие из предварительного договора купли-продажи, с учетом изменений, внесенных соглашением от 7.09.09, и договора займа в совокупности являются правоотношениями по долевому участию в строительстве.
Доводы ответчика о неоплате Лигай С.Т. 1500000 рублей по предварительному договору, суд правильно не принял во внимание, поскольку опровергаются собранными по делу доказательствами.
Из пункта 3.2. соглашения от 07.09.09 следует, что сумма 1500 000 рублей ООО «СФ-Инвестиции» к моменту заключения соглашения уже получена.
Как правомерно указал суд, отсутствие бухгалтерского документа вследствие недобросовестности ООО «СФ-Инвестиции» не может являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований Лигай С.Т.
В соответствии со ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную и созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно разъяснениям абз. «б» п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.10, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
В соответствии со ст.398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать определенную вещь в собственность, последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.
Согласно разъяснениям п.58 вышеуказанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 г., лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
Из материалов дела следует, что 05.02.10 ООО «СФ-Инвестиции» зарегистрировало свое право собственности на квартиру по адресу: <адрес> (т.2 л.д. 36).
Однако, в нарушение условий предварительного договора, соглашения от 07.09.09 и ст. 429 ГК РФ ответчик в течение двух месяцев после регистрации за собой права собственности на спорную квартиру не заключил с Лигай С.Т. основной договор, никаких предложений заключить данный договор Лигай С.Т. не направлял, претензий к нему по неоплате спорной квартиры не предъявлял, и 10.03.09 продал указанную квартиру Мельник В.В. на основании договора купли-продажи (т.1 л.д. 67).
В настоящее время собственником квартиры является Мельник В.В., его право собственности зарегистрировано в УФРС по Самарской области (т.1 л.д. 23).
Принимая во внимание установленные обстоятельства, суд пришел к правильному выводу, что ООО «СФ-Инветсиции» продало спорную квартиру, которая был обременена правами третьих лиц (Лигай С.Т.), что не соответствует требованиям ст.168 ГК РФ сделка, заключенная между ООО «СФ-Инвестиции» и Мельником В.В., является ничтожной.
При таких обстоятельствах, учитывая требования ст.398 ГК РФ, суд обоснованно удовлетворил иск Лигай С.Т. и правомерно отказал в удовлетворении исковых требований Мельника В.В.
В соответствии со ст.98 ГПК РФ суд правильно взыскал с ООО «СФ-Инвестиции» в пользу Лигай С.Т. госпошлину в сумме 200 рублей.
Доводы, изложенные в кассационных жалобах, являлись предметом обсуждения при рассмотрении дела в суде первой инстанции, суд дал им правовую оценку с изложением соответствующих мотивов, в связи с чем отсутствует необходимость в приведении в кассационном определении таких мотивов, подтверждающих законность решения суда первой инстанции.
Ссылка в кассационной жалобе ООО «СФ-Инвестиции» на то, что согласно показаниям свидетеля ФИО1., она, действуя от имени ООО «СФ-Инвестиции» по доверенности, подписала соглашение с Лигай С.Т. о взаимозачете, не имея на то указаний директора ООО «СФ-Инвестиции», по указанию директора ООО «***» ФИО2, её непосредственного начальника и друга Лигай С.Т., не могут быть приняты во внимание, поскольку, как следует из протоколов судебных заседаний от 09.06.10 (при первом рассмотрении дела) и от 26.01.11 (при повторном рассмотрении дела), данный свидетель таких показаний не давала.
Напротив, в судебных заседаниях свидетель ФИО1 последовательно утверждала, что при заключении с Лигай С.Т. предварительного договора купли-продажи, соглашения о взаимозачете, акта приема-передачи квартиры ООО «СФ-Инвестиции» действовало по принятой у них схеме.
Соглашения о взаимозачете подписывались по указанию директора, когда деньги за квартиру уже были внесены.
Все обстоятельства дела судом были установлены правильно, всем доказательствам дана надлежащая правовая оценка в соответствии с правилами ст.67 ГПК РФ, выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Решение судом постановлено при правильном применении норм материального и процессуального права.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает решение суда законным, обоснованным и отмене не подлежит.
Руководствуясь ст. ст. 360-361 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА::
Решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 26.01.11 оставить без изменения, а кассационные жалобы генерального директора ООО «СФ-Инвестиции» - Сенькова С.С., представителя Мельника В.В. – Филиппенковой М.И., - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи: