Судья: Колояров И.Ю. Гр. дело № 33-3049
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
29.03.2011 года судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
Председательствующего – Яковлевой В.В.
Судей – Гороховика А.С., Сорокиной Л.А.
При секретаре – Хоциной О.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе Валяева А.М. на решение Промышленного районного суда г. Самары от 21.02.2011 г., которым постановлено:
«В удовлетворении исковых требований Валяева А.М. отказать».
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Гороховика А.С., возражения на доводы кассационной представителей ООО»Волгоспецстрой» и ООО»Шард» по доверенности Зинковскую О.М. и Меняева А.В., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Валяев А.М. обратился в суд с иском к ООО «Волгаспецстрой» о признании права собственности на офисное помещение в объекте незавершенного строительства.
В обоснование своих требований истец ссылается на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «Волгаспецстрой» был заключен предварительный договор купли-продажи офисного помещения №, согласно которому он приобрел право на офисное помещение № на цокольном этаже общей площадью 654,20 кв.м. в строящемся жилом доме секция <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «Волгаспецстрой» был заключен договор беспроцентного денежного займа № на сумму 10 386 800 руб. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Волгаспецстрой» и Валяевым А.М. заключено соглашение № о новации обязательства, согласно которому денежное обязательство заменяется обязательством по заключению договора купли-продажи, в соответствии с которым должник обязуется передать в собственность Валяева А.М. вышеуказанное помещение. В настоящее время строительство жилого дома практически завершено, однако, в нарушение п.5 предварительного договора ответчик не заключил с ним основной договор купли-продажи. Учитывая, что объект строительства - жилой дом в границах <адрес> не введен в эксплуатацию, заключение договоров купли-продажи между инвесторами и ответчиком в настоящее время невозможно.
Свои обязательства по оплате доли в строительстве истец выполнил в полном объеме. Однако ответчик свои обязательства по предварительному договору не выполнил, в связи с тем, что построенный жилой дом до настоящего времени не сдан в эксплуатацию, он является объектом незавершенного строительства. В связи с этим, Валяев А.М. лишен возможности оформить вышеуказанное офисное помещение в свою собственность в установленном законом порядке.
Учитывая данные обстоятельства, истец просит суд признать за ним право собственности на объект незавершенного строительства в виде офисного помещения № (строительный), общей площадью 654,20 кв.м. на цокольном этаже, секция №, расположенного в границах <адрес>.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В кассационной жалобе Валяева А.М. ставится вопрос об отмене решения суда, как незаконного.
В судебное заседание не явился истец и просит отложить рассмотрение дела в связи с его болезнью, однако судебная коллегия по гражданским делам не усматривает оснований для этого, так как им не представлены соответствующие доказательства.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Судом установлено, что Постановлением главы г. Самара от ДД.ММ.ГГГГ № утвержден проект границ земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, ООО «Шард» в аренду сроком на 3 года без права выкупа в собственность предоставлен земельный участок площадью 33157,5 кв.м. для строительства жилых домов со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, многоэтажной автомобильной стоянки закрытого типа, спортивного комплекса, спортивной площади открытого типа, трансформаторной подстанции, распределительного пункта и центрального теплового пункта, что также подтверждается договором аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ
Также установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области и ООО «Шард» заключен договор аренды указанного земельного участка сроком до ДД.ММ.ГГГГ
Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ разрешением Главы г.о. Самара ООО «Шард» разрешено строительство жилых домов со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, многоэтажной автомобильной стоянки закрытого типа, двух трансформаторных подстанций и центрального теплового пункта, в том числе 16-ти этажного жилого дома №.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Шард» (заказчик) и ООО «Волгаспецстрой» (инвестор) был заключен инвестиционный контракт №, предметом которого является финансированное проектирование и строительство 16-ти этажного 2-х подъездного жилого дома, секция №, в границах <адрес>.
Также установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Шард» (заказчик) и ООО «Волгаспецстрой» (генподрядчик) был заключен договор генерального подряда №, согласно которому генподрядчик обязуется своими силами и за свой риск с использованием своих материалов выполнить по заданию заказчика строительно-монтажные работы на объекте: 16-тн этажный 2-х подъездный жилой дом, в границах улиц: <адрес>, общей площадью 17 828 кв.м., состоящего из нежилых помещений первого этажа, жилых помещений со 2-го по 16 этаж, нежилых помещений цокольного этажа.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Валяевым А.М. и ООО «Волгаспецстрой» был заключен предварительный договор купли-продажи офисного помещения №, в соответствии с пунктом 1 которого Продавец (ООО «Волгаспецстрой») обязался передать в собственность истца на основании договора купли-продажи, который должен быть заключен сторонами в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ, нежилое помещение (офисное помещение), а Покупатель обязывался принять и оплатить указанное помещение. В соответствии с пунктом 2 предметом основного договора купли-продажи является офисное помещение, описание и технические характеристики которого согласованы сторонами в приложении № 1 к предварительному договору. Пункт 1.1. Приложения к предварительному договору № от ДД.ММ.ГГГГ содержит следующие данные относительно спорного помещения: строительный номер помещения - нет; этаж - цокольный; проектная площадь офисного помещения - 451,6 кв.м., вид отделки - черновая. Согласно п. 2 приложения цена офисного помещения определена из расчета 23000 рублей за один квадратный метр его площади.
Судом установлено, что согласно представленному истцом техническому паспорту спорного нежилого помещения, изготовленному ГУП СО «Центр технической инвентаризации», площадь помещения, на которое просит признать право собственности истец, составляет 654,2 кв.м., что существенно превышает площадь помещения, указанную в предварительном договоре и приложении № к нему. Кроме того, как следует из плана помещения в техническом паспорте и экспликации, оно включает в себя помещения, относящиеся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, которые в соответствии со ст. 36 ЖК РФ являются общей долевой собственностью жильцов дома.
В соответствии с п. 1 предварительного договора купли-продажи офисного помещения № от ДД.ММ.ГГГГ покупатель обязался принять и оплатить офисное помещение.
Суд правомерно пришел к выводу о том, что поскольку данные о площади нежилого помещения, указанные в предварительном договоре, и фактическая площадь помещения, на которое просит признать право собственности истец, существенно различаются, не представляется возможным прийти к выводу об оплате истцом всей стоимости спорного нежилого помещения.
Кроме того, истец не представил каких-либо доказательств внесения изменений в предварительный договор в части изменения характеристик (в том числе площади) спорного объекта недвижимости.
В соответствии с п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Суд правомерно пришел к выводу о том, что предварительный договор купли-продажи офисного помещения № от ДД.ММ.ГГГГ не позволяет однозначно определить предмет договора, поскольку ни сам предварительный договор, ни приложения к нему не содержат план офисного помещения, свидетельствующий о согласовании сторонами конкретного нежилого помещения, обладающего индивидуально определенными характеристиками.
При таких обстоятельствах, предварительный договор купли-продажи офисного помещения № от ДД.ММ.ГГГГ не может считаться заключенным в виду несогласования его предмета сторонами.
В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Суд с учетом обстоятельств заключения договоров, характера и стоимости офисного помещения полагает, что в представленных договорах и соглашениях сторонами не было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора долевого участия.
При таких обстоятельствах, суд законно и обоснованно в удовлетворении требований Валяева А.М. отказал.
Доводы Валяева А.М. в кассационной жалобе о незаконности решения суда, не могут быть приняты во внимание, поскольку опровергаются материалами дела. Кроме того, предварительный договор не может служить основанием для признания права собственности.
Иные доводы кассационной жалобы Валяева А.М. были предметом обсуждения при рассмотрении дела в суде первой инстанции, суд дал им правовую оценку с изложением соответствующих мотивов, в связи с чем, отсутствует необходимость в приведении в кассационном определении таких мотивов, подтверждающих законность решения суда первой инстанции.
Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования доказательств, а судебное решение принято при правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем, у суда кассационной инстанции отсутствуют, предусмотренные ст. 362 ГПК РФ, основания для отмены принятого по делу судебного решения.
На основании изложенного и руководствуясь ст.361 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Промышленного районного суда г. Самары от 21.02.2011 г. оставить без изменения, кассационную жалобу Валяева А.М. – без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи: