Судья : Колояров И.Ю. 33- 3047.
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е.
29 марта 2011 года судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
Председательствующего Николаевой Н.М.
Судей Ефремовой Л.Н. и Балыкиной Г.В.
При секретаре Потякиной М.Д.
Рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе представителя Надеина В.Ф. – Галузиной Л.А. на решение Промышленного районного суда г.Самары от 21 февраля 2011 года, которым постановлено : «В удовлетворении исковых требований Надеина В.Ф. отказать».
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Николаевой Н.М., объяснения представителей ООО «Волгаспецстрой» - Зинковской О.М. и ООО «Шард» - Меняева А.В. (по доверенностям), возражавших против доводов кассационной жалобы представителя Надеина В.Ф. – Галузиной Л.А.( по доверенности), судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А :
Надеин В.Ф. обратился в суд с иском к ООО «Волгаспецстрой» о признании права собственности на офисное помещение в объекте незавершенного строительства.
В обоснование своих требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи офисного помещения №№
Кроме того, в тот же день, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ответчиком был заключен договор беспроцентного денежного займа № № на сумму 12001500 рублей.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Волгаспецстрой» и ФИО1 заключено соглашение №№ о новации обязательства, согласно которому денежное обязательство заменяется обязательством по заключению договора купли продажи, в соответствии с которым должник обязуется передать в собственность ФИО1 офисное помещение.
ДД.ММ.ГГГГ Надеин В.Ф., ФИО1 и ООО «Волгаспецстрой» заключили соглашение о переуступке прав и обязанностей к предварительному договору №№ от ДД.ММ.ГГГГ
Также ДД.ММ.ГГГГ истец заключил с ФИО1 и ООО «Волгаспецстрой» соглашение о переуступке прав и обязанностей к соглашению № № о новации обязательства от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого приобрел право на офисное помещение №№ на цокольном этаже общей площадью <данные изъяты> кв.м. в строящемся жилом доме <адрес>.
В настоящее время строительство жилого дома практически завершено, однако в нарушение п. 5 предварительного договора ответчик не заключил с истцом основной договор купли-продажи. Объект строительства – жилой дом в границах <адрес> не введен в эксплуатацию, заключение договоров купли-продажи между инвесторами и ответчиком в настоящее время невозможно.
Свои обязательства по оплате доли в строительстве истец выполнил в полном объёме, что подтверждается квитанциями.
Поскольку построенный жилой дом до настоящего времени не сдан в эксплуатацию, он является объектом незавершенного строительства, истец лишен возможности оформить вышеуказанное офисное помещение в свою собственность в установленном законом порядке.
В связи с чем, истец просил признать за ним право собственности на объект незавершенного строительства в виде офисного помещения №№ (строительный), общей площадью <данные изъяты> кв.м. на <данные изъяты> этаже, секция <данные изъяты>, расположенного в границах <адрес>.
Решением Промышленного районного суда г. Самары от 22.11.2010г. исковые требования истца удовлетворены, за ним признано право собственности на вышеуказанный объект недвижимого имущества.
Определением Промышленного районного суда от 24.12.2010г. решение Промышленного районного суда г. Самары от 22.11.2010 года отменено по заявлению представителя ООО «Шард» по вновь открывшимся обстоятельствам, рассмотрение дела по существу возобновлено.
Судом постановлено вышеприведенное решение.
В кассационной жалобе представитель Надеина В.Ф. – Галузина Л.А. (по доверенности) просит проверить законность и обоснованность решения суда первой инстанции, считает его неправильным.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы представителя Надеина В.Ф. – Галузиной Л.А.(по доверенности), судебная коллегия не усматривает оснований к изменению либо отмене решения суда.
Согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В соответствии с ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Из материалов дела усматривается, что Постановлением Главы города Самары от ДД.ММ.ГГГГ за № утвержден проект границ земельного участка, расположенного по адресу : <адрес>, и ООО «Шард» предоставлен земельный участок площадью 33157,5 кв.м., в аренду сроком на три года без права выкупа, для строительства жилых домов со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, многоэтажной автомобильной стоянки закрытого типа, двух трансформаторных подстанций и центрального теплового пункта, в том числе, <данные изъяты>-ти этажного жилого <адрес> на основании постановления главы г.о. Самара.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Шард» (заказчик) и ООО «Волгаспецстрой» (инвестор) заключен инвестиционный контракт №, предметом которого является финансированное проектирование и строительство <данные изъяты>-ти этажного <данные изъяты>-х подъездного жилого дома, секция <данные изъяты> в <адрес>
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Шард» (заказчик) и ООО «Волгаспецстрой» (генподрядчик) заключен договор генерального подряда №, согласно которому генподрядчик обязуется своими силами и за свой риск с использованием своих материалов выполнить по заданию заказчика строительно-монтажные работы на объекте: №-ти этажный № подъездный жилой дом, в границах улиц: <адрес>, общей площадью 17 828 кв.м., состоящего из нежилых помещений первого этажа, жилых помещений со №-го по <данные изъяты> этаж, нежилых помещений цокольного этажа.
Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Волгаспецстрой» заключен предварительный договор купли-продажи офисного помещения № № согласно п. 1.1. Приложения № к указанному договору спорное помещение содержит следующие данные: строительный номер помещения - нет; этаж - цокольный; проектная площадь офисного помещения - № кв.м., вид отделки - черновая.
В этот же день между ФИО1 и ООО «Волгаспецстрой» заключен договор беспроцентного денежного зама №№ на сумму 12 001500 руб.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Волгаспецстрой» и ФИО1 заключено соглашение № № о новации обязательства, согласно которому денежное обязательство заменяется обязательством по заключению договора купли-продажи, в соответствии с которым должник обязуется передать в собственность ФИО1 офисное помещение.
Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ истец, ФИО1 и ООО «Волгаспецстрой» заключили соглашение о переуступке прав и обязанностей к предварительному договору № № от ДД.ММ.ГГГГ
Кроме того, в этот же день истец заключил с ФИО1 и ООО «Волгаспецстрой» соглашение о переуступке прав и обязанностей к соглашению №№ о новации обязательства от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого приобрел право на офисное помещение № № на цокольном этаже общей площадью № кв.м. в строящемся жилом доме секция № в <адрес>
Вместе с тем, согласно представленного технического паспорта спорного нежилого помещения, подготовленного ГУП СО «И», установлено, что площадь помещения, на которое просит признать право собственности истец, составляет № кв.м. (л.д.22-27), что существенно превышает площадь помещения, указанную в предварительном договоре и приложении № к нему.
Кроме того, как следует из плана помещения в техническом паспорте и экспликации, оно включает в себя помещения, относящиеся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, которые в соответствии со статьей 36 ЖК РФ являются общей долевой собственностью жильцов дома.
В связи с чем, суд правильно указал в решении о том, что данные о площади нежилого помещения, указанные в предварительном договоре, и фактическая площадь помещения, на которое претендует истец, существенно различаются, доказательств внесения изменений в предварительный договор в части изменения характеристик спорного объекта недвижимости, в том числе площади, истцом суду не представлено.
Исследуя представленные истцом платежные документы, суд обоснованно не принял их во внимание, поскольку из ответа ОАО КБ «С» на запрос суда усматривается, что внесение денежных средств на расчетный счет по указанным приходно-кассовым ордерам не производилось ( л.д.94-95).
Поскольку ни сам предварительный договор, ни приложение к нему не содержат плана офисного помещения, свидетельствующего о согласовании сторонами условий о конкретном нежилом помещении, обладающим индивидуально-определенными характеристиками, суд пришел к правильному выводу о том, что предварительный договор купли-продажи офисного помещения №№ от ДД.ММ.ГГГГ не может считаться заключенным.
Судом также установлено, что земельный участок, на котором осуществлялось строительство жилого дома, и где находится спорное нежилое помещение, принадлежит на праве аренды ООО «Шард», которое исковые требования истца в суде не признало.
Также из предварительного договора купли продажи офисного помещения усматривается, что заключение основного договора купли-продажи стороны связывали с фактом государственной регистрации права собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение. Вместе с тем, установлено, что право собственности ООО «Волгаспецстрой» на указанное помещение не зарегистрировано.
Оценивая все представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд первой инстанции правильно указал в решении, что ООО Волгаспецстрой» не обладал правом заключать основной договор купли- продажи спорного нежилого помещения, поскольку его собственником не являлся, что нашло свое полное подтверждение в ходе судебного разбирательства.
При таких обстоятельствах суд обоснованно оставил заявленные Надеиным В.Ф. требования о признании права собственности на офисное помещение в объекте незавершенного строительства, расположенного в <адрес>, без удовлетворения, как не нашедшие своего подтверждения.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе представителя Надеина В.Ф. – Галузиной Л.А., были предметом тщательного судебного рассмотрения и получили в решении правильную правовую оценку, в связи с чем оснований для отмены решения суда по доводам кассационной жалобы не усматривается.
Ссылка в жалобе на незаконность и необоснованность решения суда первой инстанции неубедительна по вышеприведенным мотивам.
На основании изложенного, руководствуясь ст.361 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А :
Решение Промышленного районного суда г.Самары от 21 февраля 2011 года – оставить без изменения, кассационную жалобу представителя Надеина В.Ф. –Галузиной Л.А. – без удовлетворения.
Председательствующий –
Судьи -