Судья: ЗуморинаЛ.В. №33-3093
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
04 апреля 2011 года, судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
Председательствующего Книстяпиной Н.А.
Судей Лазарева Н.А., Желтышевой А.И.
При секретаре Самодуровой А.И.
Рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе ООО «Гарантия» на решение Сызранского городского суда Самарской области от 09 февраля 2011 года, которым постановлено:
«Исковые требования Ивановой Т.М. к Обществу с ограниченной ответственностью МЖК «Астра», г.Самара, Обществу с ограниченной ответственностью «Гарантия», г.Сызрань, о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте, об истребовании имущества удовлетворить.
Признать за Ивановой Т.М. право общей долевой собственности, в размере 127/10000 долей в праве, в объекте незавершенного строительства, общей площадью застройки-626.80 кв.м, 50 % готовности, расположенного по адресу - <адрес>, общей площадью застройки-588.30 кв.м, 30 % готовности, расположенного по адресу -<адрес> и на 1639/10000 долей в праве на земельный участок, расположенный по адресу -<адрес>, общей площадью 2636 кв.м., соответствующих двухкомнатной квартире, общей площадью 76.37 кв.м /с учетом лоджии/, расположенной на 8-м этаже, в секции «Г», строительный номер №.
Истребовать от ООО «Гарантия» 127/10000 долей в праве, в объекте незавершенного строительства, общей площадью застройки-626.80 кв.м, 50 % готовности, расположенного по адресу - <адрес>, общей площадью застройки-588.30 кв.м, 30 % готовности, расположенного по адресу - <адрес> и на 1639/10000 долей в праве на земельный участок, расположенный по адресу - <адрес>, общей площадью 2636 кв.м, соответствующих двухкомнатной квартире, общей площадью 76.37 кв.м /с учетом лоджии/, расположенной на 8-м этаже, в секции «Г», строительный номер №.
Прекратить право собственности ООО «Гарантия» на 127/10000 долей в праве, в объекте незавершенного строительства, общей площадью застройки-626.80 кв.м, 50 % готовности, расположенного по адресу - <адрес>, общей площадью застройки-588.30 кв.м, 30 % готовности, расположенного по адресу - <адрес> и на 1639/10000 долей в праве на земельный участок, расположенный по адресу -<адрес>, общей площадью 2636 кв.м, соответствующих двухкомнатной квартире, общей площадью 76.37 кв.м /с учетом лоджии/, расположенной на 8-м этаже, в секции «Г», строительный номер №.
Остальные требования Ивановой <адрес> оставить без удовлетворения».
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Книстяпиной Н.А., объяснения представителя ООО «Гарантия»- Шутова И.А. в поддержание доводов кассационной жалобы, возражения на жалобу Ивановой Т.М. и ее представителя Поляковой Н.В.( доверенность от ДД.ММ.ГГГГ №), судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Иванова Т.М обратилась в суд с иском к ООО МЖК «Астра» и ООО «Гарантия», (с учетом уточненных требований от 27.12.2010-г.), просит признать за нею право общей долевой собственности на 127/10000 долей в объекте незавершенного строительства многосекционного жилого дома переменной этажности со встроенным нежилыми помещениями и трансформаторной подстанцией, расположенного по адресу - <адрес>, соответствующих двухкомнатной квартире, общей площадью 76.37 кв.м, на 8-м этаже в секции Г, строительный номер №; истребовать из незаконного владения ООО «Гарантия» 127/10000 долей в праве на вышеназванный объект, соответствующих 2-х комнатной квартире по вышеназванному адресу, с последующей передачей указанного имущества от застройщика по акту приема-передачи после окончания строительства многоквартирного жилого дома.
В"1 обоснование иска указала, что 03.11.2005 года между ней, Ивановой Т.М, и Обществом с ограниченной ответственностью МЖК «Астра» /далее ООО МЖК «Астра»/ в лице ФИО3, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, заключен договор, предметом которого является инвестирование в строительстве жилого дома по адресу - <адрес>, а именно, двухкомнатной квартиры, общей площадью 72.41 кв.м /с учетом лоджии/ площадью 76.37 кв.м/, расположенной на 8-м этаже, в секции «Г», строительный номер №.
Согласно данного договора строительство вышеуказанного дома осуществляется на основании Постановления Главы Администрации г.Сызрани от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении места размещения и разрешения строительства ООО МЖК «Астра» жилого дома на пересечении улиц <адрес>».
В целях обеспечения строительства инвестор оплачивает стоимость вышеуказанной двухкомнатной квартиры, а право собственности на указанную площадь у инвестора возникает с момента государственной регистрации права собственности в Сызранском отделе УФРС по Самарской области, предварительный срок сдачи дома в эксплуатацию определен - 1У квартал 2006 года.
Обязательства по договору долевого участия в строительстве от 03.11.2005г. со стороны ответчика ООО МЖК «Астра» не выполняются, объект - жилой дом по вышеназванному адресу до настоящего времени не построен, не сдан в эксплуатацию, квартира ей в собственность не передана, хотя фактически ее квартира на 8-м этаже существует, истек срок сдачи дома в эксплуатацию /1У квартал 2006 года/, предусмотренный договором от 03.11.2005г.
Решением Сызранского городского суда Самарской области от 03.02.2010г. за ней признано имущественное право требования по договору об инвестировании в строительстве жилого дома от 03.11.2005г., двухкомнатной квартиры, общей площадью 76.37 кв.м /с учетом балконов и лоджий/, расположенной на 8-м этаже в секции «Г», строительный номер №, в центральной части г.Сызрани по адресу - <адрес>.
Ссылаясь на то, что действиями ответчика ООО «МЖК Астра» нарушаются её права, что ООО МЖК «Астра» произвело отчуждение в пользу ООО «Гарантия» принадлежащей ей доли в праве общей собственности, ей предлагалось расторжение договора с ООО МЖК «Астра» и заключение договора с ООО «Гарантия», по которым она понуждается к оплате дополнительно денежных средств для строительства этого жилого дома, истица и обратилась в суд с данным иском.
Судом постановлено вышеизложенное решение.
В кассационной жалобе ООО «Гарантия» просит решение суда отменить, считает его неправильным.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия считает, что решение суда в части удовлетворения иска постановлено с нарушением норм материального права, а поэтому подлежит отмене.
Из материалов дела, что 03.11.2005 года между Ивановой Т.М и Обществом с ограниченной ответственностью МЖК «Астра» /далее ООО МЖК «Астра»/ в лице ФИО3, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, был заключен договор, предметом которого является инвестирование в строительстве жилого дома по адресу - <адрес>, а именно, двухкомнатной квартиры, общей площадью 76.37 кв.м /с учетом лоджии/, расположенной на 8-м этаже, в секции «Г», строительный номер №.
Согласно данного договора строительство вышеуказанного дома осуществляется на основании Постановления Главы Администрации г.Сызрани от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении места размещения и разрешения строительства ООО МЖК «Астра» жилого дома на пересечении улиц <адрес>».
В целях обеспечения строительства инвестор оплачивает стоимость вышеуказанной двухкомнатной квартиры /1 008 084 руб./, а право собственности на указанную площадь у инвестора возникает с момента государственной регистрации права собственности в Сызранском отделе УФРС по Самарской области, предварительный срок сдачи дома в эксплуатацию определен - 1У квартал 2006 года.
На) основании Постановления Главы Администрации г.о.Сызрань от 04.05.2007г. № продлен срок действия разрешения на строительство, определенный в п.2 Постановления Главы Администрации г.Сызрани от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении места размещения и разрешения строительства Обществу с ограниченной ответственностью МЖК «Астра» жилого дома со встроенными помещениями и трансформаторной подстанции на пересечении <адрес>» на 3 года.
07.05.2007г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управлением Федеральной регистрационной службы по Самарской области произведена запись государственной регистрации права собственности ООО МЖК «Астра» на земельный участок, площадью 6 978 кв.м, расположенный по <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации от 10.05.2007г.
Жилой дом по вышеназванному адресу до настоящего времени полностью не построен, не сдан в установленной законом порядке в эксплуатацию, квартира истице Ивановой Т.М. в собственность не передана.
24.09.2009г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управлением Федеральной регистрационной службы по Самарской области произведена запись о государственной регистрации права собственности ответчика - ООО МЖК «Астра» на многосекционный жилой дом по адресу - <адрес>, переменной этажности со встроенными помещениями и трансформаторной подстанцией секция Г, площадью постройки-626.80 кв.м, со степенью готовности-50 %, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.09.2009г. УФРС по Самарской области.
Постановлением Главы Администрации г.о.Сызрань от 02.10.2009г. № внесены изменения в Постановление Администрации г.о.Сызрань от 31.08.2009г. № «Об упорядочении адреса незавершенному строительством объекту недвижимости...», которым был присвоен адрес объекта секции В и Г - <адрес>, почтовый адрес ориентира определен - <адрес>, расположенный на земельном участке-2 636 кв.м.
08.10.2009г. произведена государственная регистрация права собственности ООО МЖК «Астра» на земельный участок площадью 2636 кв.м, расположенный по адресу -<адрес>.
Решением Сызранского городского суда Самарской области от 03.02.2010г. за истицей Ивановой Т.М. признано имущественное право требования по договору № об инвестировании в строительстве жилого дома от 03.11.2005г., двухкомнатной квартиры, общей площадью 76.37 кв.м /с учетом балконов и лоджий/, расположенной на 8-м этаже в секции «Г», строительный номер №, в центральной части <адрес>.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 12.04.2010г. ООО МЖК «Астра» признано несостоятельным /банкротом.
Из материалов дела также следует, что на основании договора купли-продажи от 21.12.2009г., заключенного между ООО МЖК «Астра» в лице ФИО1 и ООО «Гарантия» в лице ФИО2, ООО «Гарантия» приобрели в собственность 1639/10000 долей в праве на объект в стадии строительства, общей площадью застройки-626.80 кв.м., 50 % готовности, расположенного по адресу - <адрес>, общей площадью застройки-588.30 кв.м, 30 % готовности по вышеназванному адресу, секция В и на 1639/10000 долей в праве на земельный участок, расположенный по адресу - <адрес>, общей площадью 2636 кв.м.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 09.11.2010г. продлена процедура конкурсного производства в отношении ООО МЖК «Астра» на шесть месяцев до 12.04.2011 года, полномочия конкурсного управляющего продлены на тот же срок.
Разрешая спор, суд исходил из того, что в силу п.1 ст. 130 ГК РФ, объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу и, в соответствии со ст. 25 ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97г. №12-ФЗ, объекты незавершенного строительства могут быть отчуждены и право собственности на них может быть зарегистрировано, если доказана правомерность пользования земельным участком для создания объекта недвижимости, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации и если имеется разрешение на производство строительных работ, а также описание объекта незавершенного строительства.
Кроме того, суд сослался на техническое заключение от 24.12.2010г. ООО «<данные изъяты>» и приложенных к нему фотоматериалов, из которого следует, что при визуальном и техническом обследовании двухкомнатной квартиры, общей площадью 72.41 кв.м, на 8-м этаже в незавершенном строительством многоэтажном жилом доме по <адрес>, дефектов и повреждений основных несущих строительных конструкций, фундаментов, стен, перекрытий - не обнаружено; все основные несущие строительные конструкции до восьмого этажа находятся в работоспособном состоянии; общая устойчивость и состояние конструкций позволяет признать данный многоэтажный жилой дом, в том числе, двухкомнатную квартиру на восьмом этаже, имеющую несущие наружные и внутренние стены с оконными и дверными проемами, готовым к безопасной эксплуатации только после полного выполнения строительно-монтажных работ и монтажа перекрытия и инженерного оборудования; степень готовности многоэтажного жилого дома составляет -81.8 %, а двухкомнатной квартиры на 8-м этаже, секция Г - 69.55 % и на то, что внутренняя отделка стен, потолков, полов отсутствуют, однако согласно заключенного договора данные виды отделочных работ и установка санитарно-технического оборудования выполняются инвестором самостоятельно, /п.3.2 договора от 03.11.2005г./
Также суд указал, что в силу ст.729 ГК РФ и ст.28 Закона РФ «О защите прав потребителей» истица Иванова Т.М. вправе требовать от ответчика ООО МЖК «Астра» передачи фактического результата работы.
Согласно п.3.3 договора от 03.11.2005г., заключенного между Ивановой ТМ и ООО МЖК «Астра» предмет договора по строительству определен правом на получение квартиры.
По изложенным основаниям, суд указал, что при заключении договора об инвестировании в строительстве жилья от 03.11.2005г. стороны определили 2-х комнатную спорную квартиру долей в праве на указанный многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями и трансформаторной подстанцией <адрес> и потому доля Ивановой Т.М. в объекте незавершенного строительства соответствует двухкомнатной квартире, общей площадью 76.37 кв.м /с учетом лоджии/, расположенной на 8-м этаже, в секции «Г», строительный номер № и признал за истицей Ивановой Т.М. право общей долевой собственности в размере 127/10000 долей в праве в объекте незавершенного строительства, расположенного по вышеуказанному адресу и на 1639/10000 долей в праве на земельный участок, соответствующих спорной двухкомнатной квартире.
Также суд сослался, что согласно ст.6 Федерального закона от 25.02.1999г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» предусмотрено право инвесторов на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.
Исходя из указанной правовой нормы и ст. 130 ГК РФ произведенные истцом инвестиции на стадии строительства являются лишь капитальными вложениями, поэтому до завершения строительства и приобретения объектом инвестирования статуса недвижимого имущества возможно только определение долей указанных вложений в праве на объект незавершенного строительства.
Между тем выводы суда нельзя признать правильными, поскольку противоречат нормам материального права.
Учитывая вышеизложенные номы материального права, а также в силу требований ФЗ от 24.07.07г. №221-ФЗ, п.3 ст. 16 ЖК РФ, квартира в многоквартирном доме является лишь частью этого дома и не является самостоятельным объектом строительства.
С учетом изложенного, отдельно взятая квартира может выступать в гражданском обороте только как часть объекта недвижимости, а не в качестве самостоятельного объекта недвижимости.
Согласно п.3 ст. 7 Закона РСФСР « Об инвестиционной деятельности в РСФСР» незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг, то есть, произведенные истцом инвестиции на стадии строительства являются капитальными вложениями.
Вследствие изложенного, на данном этапе возможно определение только доли во вложенных денежных средствах, а не в самом объекте незавершенного строительства.
К тому же, как указал суд процент готовности незавершенного строительством объекта ( секция Г) -50% и секция «В» - 30%.
При наличии вышеизложенных обстоятельств, нельзя признать правомерным, соответствующий требованиям закона и вывод суда о том, что поскольку в настоящее время собственником 1639/10000 долей в праве по договору купли-продажи от 21.12.2009г. является ответчик - ООО «Гарантия», 127/10000 долей в праве на вышеназванные объекты недвижимого имущества входят в состав 1639/10000 долей, другие доли в праве зарегистрированы за иными лицами /физическими и юридическими/, а всего по договорам купли-продажи определяется 8361/10000 долей в праве, то в силу ст.302 ГК РФ имеются основания для истребования принадлежащей доли истицы из владения ответчика - ООО «Гарантия».
При таких обстоятельствах решение суда в части удовлетворения исковых требований Ивановой Т.М. постановлено с нарушением норм материального права, а поэтому подлежит отмене в этой части.
Принимая во внимание, что все значимые по делу обстоятельства установлены судом и по делу не требуется дополнительного сбора и исследования доказательств, судебная коллегия считает возможным, отменив решение суда в этой части, постановить новое об отказе Ивановой Т.М. в удовлетворении требований.
Решение суда в части отказа Ивановой Т.М. в удовлетворении требований о передаче указанного недвижимого имущества от застройщика по акту приема-передачи после окончания строительства многоквартирного жилого дома, является правильным, оснований для отмены не имеется и к тому же решение суда в этой части никем не оспаривается.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 361, 362 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Сызранского городского суда Самарской области от 09 февраля 2011 года в части удовлетворения исковых требований Ивановой Т.М. о признании права общей долевой собственности, в размере 127/10000 долей в праве, в объекте незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес> и на 1639/10000 долей в праве на земельный участок по данному адресу, соответствующих двухкомнатной квартире, общей площадью 76,37 кв.м. / с учетом лоджии/, расположенной на 8м этаже, в секции «Г», строительный номер №, об истребовании указанного имущества, прекращении право собственности отменить, постановить по делу в этой части новое решение: « Исковые требования Ивановой Т.М. к ООО МЖК «Астра» г. Самара, ООО « Гарантия» г. Сызрань о признании права общей долевой собственности в размере 127/10000 долей в праве в объекте незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, и на 1639/10000 долей в праве на земельный участок, соответствующих двухкомнатной квартиры, общей площадью 76,37 кв.м. / с учетом лоджии/, расположенной на 8м этаже, в секции «Г», строительный номер 3, истребовании данного имущества, прекращении права собственности ООО «Гарантия» на указанные доли в объекте незавершенного строительства и земельного участка, оставить без удовлетворения».
В остальной части тоже решение суда оставить без изменения.
Председательствующий: подпись
Судьи: подписи КОПИЯ ВЕРНА СУДЬЯ: