Судья: Осипов О.В. Гр. дело № 33-3616
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
12.04.2011 года судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
Председательствующего – Яковлевой В.В.
Судей – Гороховика А.С., Сорокиной Л.А.
При секретаре – Потякиной М.Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе Поварова В.А. на решение Промышленного районного суда г. Самары от 28.02.2011 г., которым постановлено:
«В удовлетворении исковых требований Поварову В.А. - отказать».
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Гороховика А.С., объяснения Поварова В.А. и его представителя – Кулакову Н.В., представителя ООО»Дом-75» по доверенности Саханову М.А. и представителя ОАО»НТБ» по доверенности Карасева Д.В., поддержавших доводы кассационной жалобы, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Поваров В.А. обратился в суд с иском к ООО «Дом-75» о признании права собственности на квартиру.
В обоснование своих требований истец ссылается на то, что он является дольщиком по инвестированию строительства жилого дома со строительным номером № в комплексе жилой застройки по <адрес> на основании заключенного с ответчиком договора № от ДД.ММ.ГГГГ
Согласно пункту 1.1. Договора № № от ДД.ММ.ГГГГ и Дополнительного соглашения к указанному договору от ДД.ММ.ГГГГ предметом Договора являлось участие истца в строительстве трехподъездного жилого дома со строительным номером № в комплексе жилой застройки по <адрес>. Истец принял участие в строительстве указанного жилого дома в части инвестирования строительства трехкомнатной квартиры, расположенной в третьем подъезде со строительным номером №), общей площадью 109,10 кв.м., в том числе жилой площадью 47,50 кв.м. В соответствии с п. 2 Протокола согласования объема инвестирования к Договору № от ДД.ММ.ГГГГ (в редакции Дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ) объем денежных средств, вносимых истцом в качестве инвестирования в строительство жилого дома, составил 2234 386 рублей. Обязательства истца по оплате квартиры по заключенному договору в сумме 2234 386 рублей были исполнены истцом в полном объеме по квитанциям к приходным кассовым ордерам № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ и по акту приема-передачи векселя от ДД.ММ.ГГГГ Денежные средства в объеме 889 110 рублей 00 копеек были перечислены в уплату Договора № от ДД.ММ.ГГГГ на расчетный счет ответчика третьим лицом - ОАО «Национальный торговый банк» по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному истцом с указанным третьим лицом.
Объект долевого участия истца в строительстве многоэтажного жилого дома был передан ответчиком истцу по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ Согласно техническом паспорту на квартиру №, расположенную в жилом доме <адрес>, составленному на ДД.ММ.ГГГГ Самарским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», общая площадь квартиры составляет 109,10 кв.м., в том числе жилая площадь квартиры составляет 47,50 кв.м.
ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в УФРС по Самарской области с заявлением о регистрации права собственности на вышеуказанный объект недвижимого имущества, однако, письмом за исх. № от ДД.ММ.ГГГГ УФРС по Самарской области сообщило об отказе в государственной регистрации права собственности истца на указанную квартиру, поскольку в нарушение требований Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений и дополнений в некоторые законы Российской Федерации», представленный истцом на государственную регистрацию договор № от ДД.ММ.ГГГГ, не был зарегистрирован в учреждении УФРС по Самарской области.
Учитывая данные обстоятельства, истец просит суд признать за ним право собственности на трехкомнатную квартиру <адрес>, обшей площадью 109,10 кв.м., жилой площадью 45,5 кв.м., возложив на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра, и картографии обязанность по регистрации права истца на указанную квартиру и по внесению в Единый государственный реестр прав регистрационной записи об обременении - ипотеке вышеуказанной квартиры в силу закона в пользу ОАО «Национальный торговый банк».
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В кассационной жалобе Поварова В.А. ставится вопрос об отмене решения суда, как незаконного.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене как постановленное в связи с неправильным определением юридически значимых обстоятельств по делу.
Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «Дом-75» был заключен Договор № от ДД.ММ.ГГГГ об инвестировании строительства жилого дома со строительным номером № в комплексе жилой застройки по <адрес>, согласовав объем и сроки инвестирования истцом денежных средств в сумме 2179 090 рублей по Протоколу от ДД.ММ.ГГГГ исходя из фиксированной стоимости одного квадратного метра общей площади строительного объекта в размере 19 589 рублей 09 копеек в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ двумя платежами: в сумме 1289 980 рублей 00 копеек в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ и оставшуюся сумму в размере 889 110 рублей 00 копеек в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ, по которым истец принял участие в строительстве двухподъездного жилого дома в части инвестирования строительства двухкомнатной квартиры и второго уровня указанной квартиры, площадью 111,24 кв.м., расположенного на техническом этаже жилого дома, за счет кредитных средств ОАО «Национальный торговый банк» по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 889 110 рублей 00 копеек, заключенному между истцом и третьим лицом ОАО «Национальный торговый банк», на финансирование строительства жилого помещения - двухкомнатной квартиры со строительным номером №, общей площадью 111,24 кв.м., расположенной в 3-м подъезде на 16-ом этаже многоэтажного жилого дома со строительным номером № 8 и второго уровня указанной квартиры на техническом этаже того же дома, площадью 39,0 кв. м. в комплексе жилой застройки по <адрес>.
Согласно заключенного ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком Дополнительного соглашения к договору № стороны внесли дополнение в ранее заключенный между ними договор, определив, что в случае неисполнения обязательств по договору поручительства № ООО «Дом-75», как поручителем по уплате денежных средств за истца Поварова В.А., выступившим заемщиком денежных средств перед кредитором - ОАО «Национальный торговый банк», ответчик приобрел право в одностороннем порядке расторгнуть заключенный с истцом договор, а сумма денежных средств, выплаченная в пользу банка, будет считаться частичным возвратом денежных средств истцу по расторгнутому договору.
Квитанциями к приходным кассовым ордерам: № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 64 980 рублей за 3,61 кв.м. проинвестированной истцом площади двухкомнатной квартиры; № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 2 457 рублей 55 копеек; № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 230 000 рублей за 1 кв.м. проинвестированной истцом площади двухкомнатной квартиры, истец подтвердил частичное исполнение им обязательств по договору № от ДД.ММ.ГГГГ
При этом актом приема-передачи векселя № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму по номиналу 995000 рублей, выданную ООО «Дом-75», а также квитанциями к приходно-кассовым ордерам № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 47 520 рублей 00 копеек за 1,76 кв.м. и № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 7 776 рублей 00 копеек за 0,4 кв.м. проинвестированной площади трехкомнатной квартиры истец подтвердил исполнение своих обязательств по вышеуказанному договору № от ДД.ММ.ГГГГ перед ответчиком в общей сумме 1347 733 рублей 55 копеек, что, с учетом стоимости объема инвестирования, определенной протоколом согласования объема инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ, в редакции Дополнительного соглашения к Договору от ДД.ММ.ГГГГ, подтверждает частичное исполнение истцом принятых перед ответчиком обязательств по внесению денежных средств в сумме 2179 090 рублей 00 копеек.
Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к Договору № от ДД.ММ.ГГГГ, подписанным истцом и ответчиком, стороны пересмотрели предмет ранее заключенного соглашения об инвестировании истцом строительства жилого комплекса, изложив его в новой редакции указанием на участие истца в инвестировании трехкомнатной квартиры в многоэтажном жилом доме со строительным номером № в комплексе жилой застройки по <адрес>, имеющем почтовый адрес на основании распоряжения главы администрации Промышленного района г. Самары № от ДД.ММ.ГГГГ, как: <адрес>, по которому, трехкомнатная квартира, передаваемая истцу в качестве результата его инвестирования, со строительным номером №, имеет общую площадь 113,4 кв.м., и расположена на 16-ом этаже, включая помещение технического этажа жилого дома.
Согласно заключенного ДД.ММ.ГГГГ между истцом и третьим лицом - ОАО «Национальный торговый банк» договора предоставления кредита, судом установлено исполнение истцом принятых денежных обязательств перед ответчиком в полном объеме, с привлечением истцом дополнительных заемных денежных средств в сумме 889 110 рублей 00 копеек, полученных ответчиком по платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ и мемориальному ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ, в общей сумме 2236 843 рубля 55 копеек.
Объект долевого участия истца в строительстве многоэтажного жилого дома в виде трехкомнатной квартиры со строительным номером № в многоэтажном жилом доме по адресу: <адрес>, был передан ответчиком истцу по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ
Суд при наличии указанных обстоятельств отказал в удовлетворении исковых требований истца о признании права собственности на трехкомнатную квартиру по вышеуказанному адресу.
При этом суд исходил из того, что застройщик без достаточных на то оснований после ввода жилого дома в эксплуатацию на основании постановления Главы г.о.Самары от ДД.ММ.ГГГГ за № заключил с истцом дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, которым изменил параметры жилого помещения, включив в предмет договора кроме жилого помещения на 16 этаже дополнительно и часть технического этажа.
В связи с чем суд расценил дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ между сторонами как ничтожное.
Однако данный вывод суда сделан без учета всех обстоятельств дела, что нельзя признать правильным.
Из заключенного между сторонами договора об инвестировании строительства жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что предметом договора является двухкомнатная квартира в 3-м подъезде за строительным номером №, общей пл.111,24 кв.м., в том числе 72,24 кв.м. на 16 этаже, второй уровень квартиры на техническом этаже, площадью 39,00кв.м.
Дополнительным соглашением между сторонами от ДД.ММ.ГГГГ стороны изложили предмет договора в другой редакции, где также предусмотрели, что застройщик по исполнении инвестором своих обязательств передает ему 3-хкомнатную квартиру, расположенную на 16 этаже и техническом этаже общей пл.109,10 кв.м.
Из полученного судом технического паспорта на спорное жилое помещение, проинвестированное истцом, составленного специалистами ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, переданное истцу жилое помещение расположено на 16-ом этаже жилого дома и на техническом этаже, причем, жилое помещение истца на 16-ом этаже, представляет собой одну жилую комнату площадью 17,6 кв.м., а две жилых комнаты указанной квартиры расположены на техническом этаже, и имеют общую жилую площадь 29,9 кв.м.
Площадь переданного истцу помещения подтверждается сведениями из кадастрового паспорта.
При этом согласно представленных в материалы дела представителем ответчика документам, а также пояснениям представителя ответчика, касающимся ввода в эксплуатацию жилого дома, проинвестированного истцом в указанном размере, судом установлено, что строительство жилого дома ответчиком производилось на земельном участке, площадью 6 000 кв.м., на основании постановления Главы города Самары № от ДД.ММ.ГГГГ, распоряжением главы администрации Промышленного района г. Самары № от ДД.ММ.ГГГГ, трехсекционному жилому дому, проинвестированному истцом, был присвоен почтовый адрес: <адрес>, жилой дом был поставлен на технический учет.
Суд указанным обстоятельствам должной оценки не дал при разрешении данного спора, что нельзя признать обоснованным, так как в первоначальном договоре и дополнительном соглашении предметом договора инвестирования являлась жилая площадь, находящаяся на 16 этаже и техническом этаже.
В заседании судебной коллегии по гражданским делам представитель ООО»Дом-75» пояснила, что двухуровневая квартира, расположенная на 16 этаже и техническом этаже предусмотрена проектно- технической документацией при строительства жилого дома и при вводе жилого дома в эксплуатацию предусмотрена кв.№ с техническими характеристиками, предусмотренными в договорах инвестирования и акте приема- передачи квартиры истцу от застройщика.
Судом указанные обстоятельства, имеющие юридически значимые обстоятельства, исследованы не были и им не дана надлежащая оценка.
Кроме того, при рассмотрении данного спора суду следует привлечь орган управления жилым домом, так как часть жилой площади истца находится на техническом этаже, для выяснения вопроса, не нарушаются ли права сособственников жилого дома возможной передачей истцу части общего имущества.
При таких обстоятельствах, решение суда нельзя признать обоснованным и оно подлежит отмене как незаконное с направлением дела в суд первой инстанции, так как допущенным им ошибки не могут быть исправлены судом кассационной инстанции.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть вышеиложенное, привлечь к участию в деле орган, управляющий жилым домом, и правильно определив юридически значимые обстоятельства, разрешить спор сторон в соответствии с нормами действующего законодательства.
На основании изложенного и руководствуясь ст.361 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Промышленного районного суда г. Самары от 28.02.2011 г. отменить и дело направить на новое рассмотрение в тот же суд, удовлетворив кассационную жалобу Поварова В.А.
Председательствующий:
Судьи: