Судья Доценко И.Н. гр.дело № 33- 3702/2011
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
14 апреля 2011 года судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
Председательствующего: Сокол Т.Б.
Судей Медведева М.С., Балыкиной Г.В.
При секретаре Хоциной О.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе Максимовой Е.В. на решение Октябрьского районного суда г. Самары от 04.02.2011 года, которым постановлено:
«Исковые требования Максимовой Е.В. оставить без удовлетворения»
Заслушав доклад по делу судьи Самарского областного суда Сокол Т.Б., объяснения Максимовой Е.В., и представителя Максимовой Ю.В., адвоката Такидзе Л.Л., поддержавших доводы жалобы, возражения Щербакова Е.К.,
судебная коллегия
УСТАНОВИЛА :
Максимова Е.В. обратилась в суд с иском к Щербакову Е.К. о признании договора кули-продажи квартиры незаключенным, ссылаясь на то, что ее матери - ФИО на праве собственности принадлежала квартиры <адрес>. Незадолго до своей смерти ФИО узнала о том, что собственником указанной квартиры является Щербаков Е.К., в связи с чем она обратилась в суд с иском о признании недействительными сделок купли-продажи недвижимого имущества и безвозмездного пользования имуществом, поскольку денег за квартиру она не получала. В связи со смертью ФИО производство по делу прекращено.
Максимова Е.В., ссылаясь на перешедшее к ней в порядке универсального правопреемства право требования к ответчику после смерти матери, и ссылаясь на то, что деньги по указанной сделке купли-продажи не передавались, в договоре отсутствует данные, подтверждающие получение продавцом от покупателя Щербакова Е.К. денег за проданную квартиру просила суд признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным, погасить в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним запись от ДД.ММ.ГГГГ № о правах Щербакова Е.К. на квартиру по адресу: <адрес>; восстановить в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним запись от ДД.ММ.ГГГГ № о том, что собственником квартиры по адресу: <адрес> является ее мать ФИО
Изменив исковые требования, просила расторгнуть договор купли-продажи квартиры и возвратить ей данную квартиру, а также прекратив регистрацию права собственности Щербакова Е.К.
Судом постановлено изложенное выше решение. В кассационной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда со ссылкой на его незаконность.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, считает его законным м обоснованным.
Из материалов дела следует, что истец Максимова Е.В. приходиться дочерью умершей ФИО ФИО на праве собственности принадлежала квартира <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО и Щербаковым Е.К. заключен договор купли-продажи, по условиям которого последний купил указанную квартиру за 2000 000 рублей. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, ДД.ММ.ГГГГ Щербакову Е.К. выдано свидетельство о государственной регистрации права.
ДД.ММ.ГГГГ между Щербаковым Е.К. (ссудодатель) и ФИО (ссудополучатель) заключен договор безвозмездного пользования, в соответствии с которым последней в безвозмездное пожизненное пользование была передана спорная квартира, и она обязана была исполнять обязанности и нести расходы по содержанию данной квартиры в соответствии со ст.695 ГК РФ.
Как следует из материалов дела, ФИО производила оплату коммунальных платежей и содержание спорного жилого помещения, что подтверждается квитанциями за период с января 2009 г. по апрель 2010 г. (л.д. 41-46). ДД.ММ.ГГГГ ФИО умерла.
Из материалов дела следует, что ФИО было составлено завещание от ДД.ММ.ГГГГ, в котором в качестве наследника принадлежащей ей квартиры она указала Щербакова Е.К. Согласно ответу нотариуса указанное завещание не отменено. Из справки, выданной нотариусом Катерухиной Л.М. от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в ее производстве значится наследственное дело от ДД.ММ.ГГГГ после умершей ДД.ММ.ГГГГ ФИО, проживающей на день смерти по адресу <адрес>, по заявлению дочери наследодателя - Максимовой Е.В., свидетельство о праве на наследство не выдавалось, правоустанавливающие документы на имущество не представлены.
Согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
С учетом приведенных норм права, а также принимая во внимание, что договор купли-продажи между ФИО и Щербаковым Е.К. заключен в письменном виде, определены все его существенные условия, в том числе о цене, договор зарегистрирован в установленном законом порядке, суд пришел к правильному выводу о том, что он является заключенным.
В силу ч. 1 ст. 1110 ГК РФ при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил Гражданского Кодекса не следует иное.
В соответствии с ч. 1 ст. 1142 ГК РФ Максимова Е.В. является наследником первой очереди после смерти ФИО
Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных Гражданским Кодексом, другими законами или договором.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Согласно п. 1 оспариваемого договора продавец (ФИО) продал, а покупатель (Щербаков Е.К.) купил в собственность указанную квартиру. Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции, целью заключения данного договора для ФИО являлось получение денежных средств.
Кроме того п. 4 указанного договора предусматривает в качестве существенного условия (обременения) пожизненное пользование ФИО продаваемым жилым помещением. Во исполнение договора купли-продажи, между сторонами был заключен договор безвозмездного пользования квартирой.
В договоре также закреплено, что спорное имущество передано Щербакову Е.К. путем передачи комплекта ключей и документов по оплате коммунальных и иных услуг(п. 12 договора). Указанное обстоятельство стороны не оспаривали.
С учетом изложенного, суд пришел к правильному выводу о том, что фраза в п. 3 договора «покупатель получил указанную сумму до подписания настоящего договора» является опиской и ее необходимо толковать как получение денег продавцом. Суд правильно указал, что иное противоречило бы цели заключения данной сделки и кроме того, документы по регистрации перехода права собственности на спорное имущество проходили правовую экспертизу в Управлении Росреестра по Самарской области, последним произведена государственная регистрация договора купли-продажи квартиры и выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости квартиру на имя Щербакова Е.К.
Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Между тем, доказательств существенного нарушения Щербаковым Е.К. заключенного договора, истец в нарушение ч. 1 ст. 56 ГПК РФ суду не представил.
Согласно ч. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Заключенный между ФИО и Щербаковым Е.К. договор купли-продажи квартиры условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не содержит.
В действующем законодательстве также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.
Согласно ч. 3 ст. 486 ГК РФ если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского Кодекса.
Пунктом 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.
Поскольку оснований для расторжения указанного договора купли-продажи не имеется, не подлежит удовлетворению и требование истца о возврате имущества.
Кроме того, как правильно указано судом, само по себе обстоятельство передачи указанной квартиры от ФИО к Щербакову Е.К. по завещанию исключает право Максимовой Е.В. на предъявление заявленных ею требований.
С учетом изложенного, доводы кассационной жалобы о том, что ФИО не получала денег по заключенному договору купли-продажи и Максимова Е.В. в порядке универсального правопреемства вправе предъявить требования к Щербакову Е.К. по их возвращению, нельзя признать обоснованными.
Сделанные судом первой инстанции выводы основаны на действительных обстоятельствах дела и правильном применении норм материального права.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
Решение Октябрьского районного суда г. Самары от 04.02.2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу Максимовой Е.В. – без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи: