Судья : Емелин А.В. Гр. дело № 33-4574
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
11 мая 2011 г. судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе :
Председательствующего Шуликиной С.М.
Судей Подольской А.А., Марушко Л.А.
С участием прокурора Шабановой Ю.Н.
При секретаре Потякиной М.Д.
Рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе Гау В.П. и представителя Александровой Е.С. - Чевозерова А.Д. на решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 23 марта 2011 г., которым постановлено:
«В удовлетворении исковых требований Гау В.П. к Егорову А.В., Полицемако Д.В. о признании договоров купли-продажи от 04.08.2010 года и 26.11.2010 года недействительными и применении последствий недействительности сделок - отказать.
В удовлетворении исковых требований Гау В.В. и Александровой Е.С. к Гау В.П., Егорову А.В. и Полицемако Д.В. о признании договоров купли-продажи незаключенным и применении последствий незаключенности сделок - отказать.
Выселить Гау В.П., Гау В.В. и Александрову Е.С. из квартиры расположенной по адресу: <адрес>
Обязать отдел Управления Федеральной миграционной службы России по Самарской области снять Гау В.П., Гау В.В. и Александрову Е.С. с регистрационного учета по адресу: <адрес>.».
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Шуликиной С.М., объяснения Гау В.П., поддержавшей доводы кассационной жалобы, возражения Полицемако Д.В. и его представителя Феклистовой О.В., представителя Егорова А.В. – Альмушева Р.М., пояснения Гау В.В., заключение прокурора Шабановой Ю.Н., полагавшей решение суда оставить без изменения, а жалобу без удовлетворения,
Судебная коллегия
УСТАНОВИЛА :
Гау В.П. обратилась в суд с иском к Егорову А.В., Полицемако Д.В. о признании договоров купли-продажи недействительными.
В обоснование требований истица ссылалась на то, что ей для личных нужд требовались денежные средства. По предложению своего знакомого Оганяна А.А. она заняла у Егорова А.В. денежные средства. В качестве заемщика под более высокий процент Егоров А.В. предложил свою знакомую ФИО1 Обеспечением возврата заемных средств от Гау В.П. к Егорову А.В. выступала квартира Гау В.П. 04.08.2010 года между Гау В.П. и Егоровым А.В. заключен договор купли-продажи, квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, по цене 990000 рублей. После подписания договора купли продажи Егоровым А.В. вместо денежных средств Гау В.П. передана расписка от ФИО1 на сумму 1000 000 рублей. Возврата денежных средств от ФИО1 Гау В.П. не дождалась. Поскольку договор купли продажи спорного жилого помещения является, по сути, договором залога в обеспечение договора займа, то соответственно договор купли-продажи является притворной сделкой, то есть сделкой, которая совершена с целью прикрытия другой сделки. Притворная сделка не порождает правовых последствий для сторон, является недействительной. Поскольку первоначальная сделка купли-продажи является недействительной, то соответственно недействительной является и последующая сделка купли-продажи, совершенная между Егоровым А.В. и Полицемако ДВ. На основании изложенного Гау В.П. просила признать недействительным договор купли-продажи спорной квартиры от 04.08.2010 года, заключенный между Гау В.П. и Егоровым А.В., недействительным договор купли-продажи спорной квартиры от 26.11.2010 года, заключенный между Егоровым А.В. и Полицемако Д.В., применить последствия недействительности сделок.
Гау В.В. и Александрова Е.С. обратились в суд с иском к Гау В.П., Егорову А.В. и Полицемако Д.В. о признании договоров купли-продажи от 04.08.2010 г. и от 26.11.2010 г. незаключенными, ссылаясь на то, что в п. 7 договора от 04.08.2010 г. указаны лица, которые на момент совершения сделки зарегистрированы в квартире. А также указано, что после продажи квартиры лиц, сохраняющих право проживания и пользования указанной квартирой - нет. Однако Гау В.В. и Александрова Е.С, ссылаясь на ст. 292 ГК РФ считают, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования указанным жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Существенным условием договора купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечисление этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Поскольку в договоре купли-продажи от 04.08.2010 года не достигнуто соглашение между сторонами о праве пользования спорной квартирой лицами, за которыми такое право сохраняется законом (Гау В.В. и Александрова Е.С), то такой договор нельзя признать заключенным. Нельзя признать заключенным по тем же основаниям и последующий договор купли-продажи от 26.11.2010 года, заключенный между Егоровым А.В. и Полицемако Д.В.
На основании изложенного Гау В.В. и Александрова Е.С. просили признать незаключенными договора купли продажи от 04.08.2010 года, заключенный между Гау В.П. и Егоровым А.В., и от 26.11.2010 года, заключенный между Егоровым А.В. и Полицемако Д.В.
Полицемако Д.В. обратился в суд с иском к Гау В.П., Гау В.В. и Александровой Е.С. о выселении и снятии с регистрационного учета, ссылаясь на то, что он является добросовестным приобретателем. Право собственности Егорова А.В. на момент заключения договора купли-продажи спорной квартиры от 26.11.2010 года было надлежащим образом оформлено, никем не оспаривалось. При заключении договора купли-продажи от 26.11.2010 года Полицемако Д.В. и Егоров А.В. согласовали все существенные условия данного договора.
Определением Автозаводского районного суда г. Тольятти от 26.01.2011 года вышеуказанные гражданские дела объединены в одно производство.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В кассационной жалобе Гау В.П. и представитель Александровой Е.С. - Чевозеров А.Д. с решением суда не согласны, просят его отменить.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 04.08.2010 года между Гау В.П. (продавец) и Егоровым А.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.
Указанная квартира, принадлежала Гау В.П. на праве собственности на основании договора купли-продажи от 10.09.2002 года.
Право собственности Егорова А.В. было зарегистрировано в Росреестре, 17.08.2010 г. выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности.
26.11.2010 года между Егоровым А.В. (продавец) и Полицемако Д.В. (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Тольятти, бульвар Орджоникидзе, дом 2, квартира 175.
Право собственности Полицемако Д.В. зарегистрировано в Росреестре, 08.12.2010 г. выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности.
Судом проверялись доводы Гау В.П. о недействительности договора купли-продажи от 04.08.2010 г., ввиду его притворности, поскольку договор купли-продажи спорного жилого помещения, по сути, является договором залога в обеспечение договора займа.
В соответствии со ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Из договора купли-продажи следует, что спорное жилое помещение продано за 990000 рублей, которые Гау В.П. (продавец) получила до подписания договора купли-продажи. Договор подписан обеими сторонами.
Из расписки от 04.08.2010 года (л.д.88) усматривается, что Гау В.П. получила от Егорова А.В. денежную сумму в размере 1200000 рублей за проданную ею квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
Факт подписания указанной расписки самой Гау В.П. не оспаривается.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом
Доказательств того, что между Егоровым А.В. и Гау В.П. существовали отношения, вытекающие из договора займа, Гау В.П. и ее представителем в суд не
представлено.
При этом суд правильно не принял в качестве доказательства расписку, согласно которой ФИО1 получила от Гау В.П. денежные средства в размере 1000000 рублей, поскольку она не подтверждает существование между Гау В.П. и Егоровым А.В. отношений, вытекающих из договора займа.
Кроме того, суд правильно указал, что не может является доказательством этого и факт возбуждения уголовного дела по заявлению Гау В.П. поскольку из постановления о возбуждении уголовного дела от 30.12.2010 года усматривается, что 04.08.2010 года неустановленное лицо путем обмана и злоупотребления доверием Гау В.П. под видом получения займа на срок 3 месяца с уплатой ежемесячных процентов в размере 7% похитило денежные средства в размере 1000000 рублей, чем причинило последней материальный ущерб.
При таких обстоятельствах, поскольку оснований для признания сделки купли-продажи от 04.08.2010 г. ввиду ее притворности не имеется, суд обоснованно отказал Гау В.П. в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
Доводы Гау В.П. и ее представителя о несоответствии цены проданной квартиры - всего 990000 рублей, суд правильно признал необоснованными, поскольку из расписки от 04.08.2010 года усматривается, что за проданную квартиру Гау В.П. получила 1200000 рублей. Кроме того, в соответствии со ст. 421 ГК РФ стороны свободы в заключении договора, в связи с чем вольны устанавливать ту цену объекта недвижимости, которую они сами захотят.
Судом проверялись доводы Гау В.В. и Александровой Е.С. о незаключенности договора купли-продажи от 04.08.2010 г., ввиду того, что между сторонами не достигнуто соглашение по существенным условиям договора, а именно о праве пользования спорной квартирой лицами, за которым такое право сохраняется законом.
Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Из договора купли продажи от 04.08.2010 года усматривается, что в спорной квартире зарегистрирован Продавец (Гау В.П.), который обязуется сняться с регистрационного учета в течение 14 дней со дня подписания договора купли-продажи, а также Гау В.В. и Александрова Е.С. Лиц, сохраняющих право проживания и пользования указанной площадью после ее отчуждения, нет. (п.7).
Данные условия договора не противоречат требованиям ст. 292 ГК РФ.
Ссылку Гау В.В. и Александровой Е.С. на ст. 292 ГК РФ (в ред. ФЗ от 15.05.2001 года №54-ФЗ) о том, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования указанным жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом, суд правильно признал необоснованной, поскольку правоотношения по переходу права собственности на спорную квартиру от Гау В.П. к Егорову А.В. возникли в 2010 году, в связи с чем на них и должны распространяться нормы законодательства действующие в указанное время.
В соответствии со ст. 292 ГК РФ, действующей на момент заключения договора купли-продажи от 04.08.2010 года и до настоящего времени, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Таким образом, поскольку стороны договора купли-продажи от 04.08.2010 года пришли к соглашению по всем существенным условиям указанного договора, в котором в частности и предусмотрели, что лиц, сохраняющих право проживания и пользования указанной площадью после ее отчуждения, нет, что не противоречит действующему законодательству, то суд пришел к правильному выводу, что оснований для признания договора купли-продажи 04.08.2010 г. незаключенным не имеется, поэтому обоснованно отказал в Гау В.В. и Александровой Е.С. в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
Принимая во внимание выше установленные обстоятельства, учитывая, что договора купли-продажи от 04.08.2010 г. и договор купли-продажи от 26.11.2010 г. являются действительными, заключенными, согласно условиям договоров лиц, сохраняющих право пользования спорной квартирой после ее отчуждения, не имеется, однако, в квартире до настоящего времени проживают и зарегистрированы Гау В.П., Гау В.В. и Александрова Е.С., суд пришел к обоснованному выводу, что регистрация и проживание их в квартире нарушает права собственника Полицемако Д.В., предусмотренные ст. 30 ЖК РФ, ст.ст. 209, 288 ГК РФ, в связи с чем правомерно в соответствии со ст. 304 ГК РФ удовлетворил требований Полицемако Д.В. о выселении Гау В.П., Гау В.В., Александровой Е.С. из квартиры по адресу г. Тольятти бульвар Орджоникидзе д. 2 кв. 175 и снятии их с регистрационного учета по указанному адресу.
Доводы кассационной жалобы о том, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, не правильно применил нормы права, несостоятельны. Судом первой инстанции все обстоятельства дела были исследованы полно и всесторонне, представленным доказательствам дана надлежащая оценка, нормы материального права применены правильно, содержащиеся в решении выводы полностью соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
Оснований для отмены решения суда не усматривается.
Руководствуясь ст. 360-361 ГПК РФ,
Судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА :
Решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 23 марта 2011 г. обставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.
ПРЕДСЕДАТЕЛЬСТВУЮЩИЙ
СУДЬИ