Судья : Бросова Н.В. Дело № 33-4029
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е17 мая 2011 года.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
Председательствующего: Гороховика А.С.
Судей : Акининой О.А., Ефремовой Л.Н.
При секретаре Мучкаевой Н.П.
Рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области на решение Кировского районного суда г. Самары от 24 марта 2011 года, которым постановлено:
Заявление Гурьянова М.В. удовлетворить.
Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в регистрации Договора долевого участия № Т/51 от 20.01.2010 года.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области произвести государственную регистрацию Договора долевого участия № Т/51 от 20.01.2010 года, по заявлению Гурьянова М.В..
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Акининой О.А., выслушав объяснения представителя Управления Росреестра по Сампрской области- Найдовского П.Е., по доверенности, поддержавшего доводы жалобы возражавшего против удовлетворения жалобы представителя Гурьянова М.В. – Галузиной Л.А., по доверенности, судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А :
Гурьянов М.В. обратился в суд с жалобой на действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, связанных с отказом в государственной регистрации договора долевого участия, и с требованием о возложении обязанности произвести регистрацию договора.
В обоснование заявленных требований Гурьянов М.В. указал, что 30.12.2010г. он представил в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области документы на государственную регистрацию «Договора долевого участия» № Т/51 от 20.01.2010г., заключенного с ООО «Самарагорстрой» на участие в долевом строительстве однокомнатной квартиры на земельном участке площадью 4 674,40 кв.м, по адресу: <адрес>, 17 этажный 4-х подъездный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, общей площадью 50,32 кв.м.
Сообщением об отказе в государственной регистрации от 15.02.2011 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в регистрации договора отказано.
Заявитель считает необоснованным данный отказ Управления госрегистрации, кадастра и картографии, поскольку статья 17 Федерального закона № 214-ФЗ предусматривает обязательную государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Указанные законы не содержат указаний на сроки для регистрации договоров долевого участия.
Представленный на государственную регистрацию договор № Т/51 участия в долевом строительстве от 20.01.2010г. подписан в период действия Разрешения на строительство № 070 от 11.09.2007г., и в течение срока действия зарегистрированного Договора аренды земельного участка № 414 от 17 ноября 2008г, в связи с чем, Гурьянов М.В. просил суд отменить решение об отказе в государственной регистрации Договора долевого участия № Т/51 от 20.01.2010г. и произвести его государственную регистрацию.
Судом постановлено указанное выше решение, законность которого просит проверить Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области.
Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда, считая его законным и обоснованным.
Судом установлено, что 20.01.2010г. между ООО «Самарагорстрой» (Застройщик) и заявителем Гурьяновым М.В. (Инвестор) заключен договор долевого участия № Т/51, по условиям которого Застройщик обязался в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить 17-ти этажный 4-х подъездный жилой дом со встроенным нежилыми помещениями на земельном участке с кадастровым номером 63:01:01 09 005:0014, находящемся по адресу: <адрес>, площадью 4 674,40 кв.м., и, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома, передать Инвестору жилое помещение в Жилом доме, а Инвестор обязался оплатить обусловленную настоящим договором цену и принять Квартиру в собственность при наличии разрешения на ввод Жилого дома в эксплуатацию.
В соответствии с п.п. 1.6. п. 1 договора, проектный срок ввода в эксплуатацию Жилого дома в соответствии с Проектной документацией - 1 квартал 2010 года.
При невозможности ввести Жилой дом в эксплуатацию в срок, укачанный в пункте 1.6 настоящего договора Застройщик обязан не позднее чем за 2 (Два) месяца до истечения указанного срока направить Инвестору соответствующую информацию, посредством оформления и подписания сторонами дополнительного соглашения к настоящему Договору, (п.п. 1.7. п. 1 договора)
Договор аренды земельного участка № 414 о 17.11.2008г., зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Самарской области, регистрационный № 63-63-01/277/1008-715 от 22.12.2008г. л.д. 6-13.
Из материалов дела также видно, что сообщением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от 15.02.2011г. № 01/493/2010-308 отказано в государственной регистрации договора от 20.01.2010г. № Т/51 долевого участия в строительстве объекта недвижимого имущества, создаваемого на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, в связи с тем, что документы, предоставленные на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а также не представлены документы, необходимые в соответствии с указанным Федеральным законом для государственной регистрации.
Одним из оснований к отказу в государственной регистрации РОСРЕЕСТР указывает на истечение срока ввода жилого дома в эксплуатацию - 1 квартал 2010г. к моменту обращения за регистрацией договора. Сведения об изменении предполагаемого срока ввода объекта в эксплуатацию на государственную регистрацию не представлены.
Кроме того, основанием для отказа в государственной регистрации послужило то, что срок разрешения на строительство истек 11.09.2010г. Документы, подтверждающие продление срока действия разрешения на строительство на государственную регистрацию не представлены.
Основанием для отказа в государственной регистрации также указывается факт отсутствия в представленном договоре № Т/51 от 20.01.2010г. долевого участия гарантийного срока на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства.
Судебная коллегия полагает, что суд обоснованно признал незаконным отказ Управления росреестра в регистрации договора долевого участия, исходя при этом из следующего.
Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрена обязательная государственная регистрация договора участия долевого строительства.
В соответствии с ч. 2 ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
В соответствии с п. 1 ст. 18 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход прав на недвижимое имущество должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имуществе в Едином государственном реестре прав.
Статьей 25.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются: 1) разрешение на строительство; 2) проектная декларация; 3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества, находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений: 4) договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство.
Согласно п.п. 1.6. п. 1 договора долевого участия № Т/51 от 20.01.2010г., проектный срок ввода в эксплуатацию Жилого дома в соответствии с Проектной документацией - 1 квартал 2010 года.
Из материалов дела следует, что на основании договора аренды земельного участка от 26.12.2006г. № 49, Приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области от 26.09.2008г. № 376-п, Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области предоставил, а ООО «Самарагорстрой» принял и использовал на условиях аренды земельный участок, относящийся к категории «земли населенных пунктов», имеющий кадастровый номер 63:01:01 09 005:0014, находящийся по адресу: <адрес> площадью 4674,40 кв.м. Участок предоставлялся для строительства жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и подземным паркингом, что следует из п. 1 договора № 414 аренды земельного участка от 17.11.2008г.
Согласно п. 3.2. договора аренды земельного участка № 414 от 17.11.2008г., срок действия договора истекает 01.10.2011г.
Разрешение на строительство жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и трансформаторной подстанцией по адресу: <адрес> выдано ООО «Самарагорстрой» администрацией городского округа Самара 11.09.2007г., срок действия настоящего разрешения до 11.09.2010г.
В государственной регистрации прав может быть отказано по основаниям, предусмотренным ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также по основаниям, предусмотренным п. 3.1 ст.25.1 указанного закона, предусматривающим основания к отказу в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве: 1) наличие государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства; 2) непредставление договора поручительства, если при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств по договору было выбрано поручительство.
Разрешая спор по существу, суд правильно указал, что основания для отказа в регистрации договора долевого участия в строительстве, на которые ссылается Управление Росреестра, не могут являться причиной для отказа в государственной регистрации договора, поскольку договор долевого участия № Т/51 от 20.01.2010г. заключен в период действия Разрешения на строительство № RU 63301000-070 от 11.09.2007г., и в течение срока действия зарегистрированного договора аренды земельного участка № 414 от 17.11.2008г. Согласно п. 3.2. договора аренды земельного участка № 414 от 17.11.2008г., срок действия договора истекает 01.10.2011г. Гарантийный срок на квартиру установлен договором долевого участия № Т/51 от 20.01.2010г. и равен 5 (пяти) годам, что следует из п.п. 1.4. п. 1 договора. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование внесен в закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» - Федеральным законом от 17.06.2010 N 119-ФЗ, то есть после заключения договора, в связи с чем, требование закона не может распространяться на правоотношения, возникшие до внесения изменений в закон.
Законодатель не предусматривает такого основания для отказа в регистрации договора долевого участия в строительстве, как отсутствие у одной из сторон разрешения на строительство и право на земельный участок. Договор долевого участия № Т/51 от 20.01.2010г., заключенный между ООО «Самарагорстрой» и Гурьяновым М.В. является действующим и порождает для его сторон определенные правовые последствия. К тому же иные участники строительства зарегистрировали договора долевого участия, что не отрицалось сторонами. В силу п. 2.2. ст. 25.1 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, при государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве не вправе истребовать документы, которые ранее представлялись на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, и помещены в дело правоустанавливающих документов.
Суд правильно указал, что ни Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ни Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не установлены сроки для регистрации договора долевого участия в строительстве.
Договор долевого участия № Т/51 от 20.01.2010г. содержит все существенные условия, определенные пунктом 4 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", совершен в надлежащей форме, а потому подлежит государственной регистрации на основании указанного Закона.
Исходя из установленных обстоятельств, и анализа правовых норм, суд правильно указал, что после обращения сторон с заявлением в орган осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, договор подлежит обязательной государственной регистрации независимо от сроков его подписания. Отказ в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве существенным образом нарушают права заявителя.
Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия считает, что судом постановлено законное и обоснованное решение, а доводы кассационной жалобы не могут быть приняты во внимание, в связи с тем, что основаны на неверном толковании норм материального права.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А :
Решение Кировского районного суда г. Самары от 24 марта 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области оставить без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи