6 июня 2011 года судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

Председательствующего судьи – Подольской А.А.

Судей: Перова А.В., Пискуновой М.В.

При секретаре: Никипеловой О.О.

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационной жалобе администрации МР Пестравский Самарской области на решение Красноармейского районного суда Самарской области от 06 мая 2011 г., которым постановлено:

«В иске Администрации муниципального района Пестравский Самарской области к Черникову А.В., третьим лицам- Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, отделу по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального района Пестравский Самарской области о признании договора аренды земельного участка от 23.01.2006г. незаключенным, признании договора аренды земельного участка от 01.09.2008г. ничтожным, признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 01.10.2010г., применении последствий недействительности сделки и прекращении записи о праве собственности Черникова А.В. на данный земельный участок, производстве записи закрепляющей право собственности за предыдущим собственником м.р. Пестравский Самарской области - отказать».

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Подольской А.А.,

объяснения представителя администрации МР Пестравский Самарской области – Сапрыкина О.Н. (по доверенности), поддержавшего доводы кассационной жалобы, возражения Черникова А.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация муниципального района Пестравский Самарской области обратилась в суд с иском к Черникову А.В., Министерству экономического развития инвестиций и торговли Самарской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, отделу по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального района Пестравский о признании сделки недействительной.

В обоснование заявления истец указал, что на основании заявления Черникова В.А. от 24.09.2010 г. вх.231 «О продаже земельного участка в собственность, площадью 35259 кв.м. по адресу: <адрес> было принято постановление Главы муниципального района Пестравский №973 от 29.09.2010 г. «Об изъятии земельного участка и продажи его в собственность Черникову А.В. для сельскохозяйственного производства из категории земель сельскохозяйственного назначения». В преамбуле данного постановления указано о существующем у него преимущественном праве приобретения данного земельного участка, на основании ранее заключенного договора аренды от 01.09.2008 г. №87.

Во исполнение данного постановления, 05.10.2010г. между администрацией м.р. Пестравский и Черниковым А.В. заключен договор №70 купли-продажи спорного земельного участка.

Истец считает порядок заключения договора купли-продажи указанного земельного участка Черниковым А.В. не соответствующим требованиям закона, в связи с чем в исковом заявлении просили об отмене постановления Главы МР Пестравсикй № 973 от 29.09.2010 г. «Об изъятии земельного участка и продажи его в собственность Черникову А.В. для сельскохозяйственного производства из категории земель сельскохозяйственного назначения»; признании не действительным договора купли-продажи № 70 от 05.10.2010 г. земельного участка, распложенного по адресу: <адрес>; аннулировании свидетельства о праве собственности от 15.11.2010 г. №; применении последствий недействительности сделки (обязать Черникова А.В. вернуть все полученное ею по сделке).

Впоследствии представитель истца изменил исковые требования, просил суд признать договор аренды земельного участка от 01.09.2008 г. №87 незаключенным; признать договор аренды земельного участка № 51 от 23.01.2006 г., заключенный между администрацией МР Пестравский и Черниковым А.В. ничтожным; прекратить записи о праве собственности Черникова А.В. на вышеуказанный земельный участок и внести записи, закрепляющие право собственности МР Пестравский Самарской области на спорный земельный участок.

Судом постановлено указанное выше решение.

В кассационной жалобе администрация МР Пестравский Самарской области просит решение отменить, поскольку считает неправильным.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения.

В соответствии с ч.1 ст.34 ЗК РФ, органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками. которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны: принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений.

Согласно п.2.4 Положения о порядке предоставления на территории м.р.Пестравский Самарской обл. земельных участков, не связанных со строительством, утвержденного Постановлением Главы Пестравского района Самарской области от 06.05.2008 г. -предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством, происходит без проведения торгов (конкурсов, аукционов) при условии предварительного заблаговременного помещения информации о предстоящем предоставлении таких земельных участков в средствах массовой информации, в случае если имеется только одно заявление на приобретение конкретного земельного участка. В случае же двух и более заявлений о предоставлении земельного участка - с соблюдением процедуры торгов (конкурсов, аукционов).

Из материалов дела следует, что в газете "Степь" от 28.10.2005 г. отдел по управлению муниципальным имуществом района опубликовал список земельных участков, подлежащих передаче в аренду, в котором был и спорный земельный участок.

Данные доводы проверялись судом и не нашли своего подтверждения.

Как видно из плана земельного участка, являющего приложением к договору аренды от 23.01.2006 г., Постановления Главы администрации МР Пестравский о предоставлении в аренду земельного участка, сведений о предоставлении данного земельного участка, опубликованных в газете "Степь", речь идет о предоставлении в аренду земельного участка, расположенного <адрес>, площадью 32000 кв.м. для сельскохозяйственного производства. Т.е. месторасположение данного земельного участка можно с точностью определить на местности, и как следует из показаний представителя третьего лица, у сторон вопросов о его месторасположении не возникало. Имеется акт приема-передачи данного земельного участка, в соответствии с которым отдел по управлению муниципальным имуществом района передал, а арендодатель Черников А.В. принял в соответствии с приложенным планом вышеуказанный земельный участок. Каких-либо вопросов при приеме-передаче земельного участка не возникало. Кроме того, дополнительным соглашением №1 к вышеуказанному договору аренды дополнен кадастровый номер данного земельного участка.

Согласно распоряжению Главы Пестравского района от 14.08.2006 г., спорный земельный участок разрешен под использование – личное подсобное хозяйство, о чем свидетельствует также постановление Главы МР Пестравский Самарской области от 23.01.2006 г. № 51 о предоставлении его Черникову А.В. для сельскохозяйственного производства.

В силу ст.1 Закона Самарской области "О земле" действие ст.ст.15, 20-26 настоящего Закона, предусматривающих публикацию сообщений о предоставлении земельных участков в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения в газете «Волжская коммуна» и срок аренды, указанной выше категории земельных участков не менее 3-х лет, не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд законно счел несостоятельными доводы представителя истца о том, что сообщение администрацией МР Пестравский о предоставлении земельного участка в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения в аренду в 2005 году в соответствии со ст. 25 Закона Самарской области «О земле» должно было быть опубликовано в газете «Волжская коммуна», а договор аренды от 23.01.2006 г., заключенный на срок 11 месяцев, должен был быть заключен не менее чем на 3 года, судом обоснованно не были приняты во внимание.

Доводы кассационной жалобы о том, что опубликовать сообщение следовало в газете «Волжская коммуна» не влекут признание договора незаключенным, поскольку порядок публикации осуществляли представители Администрации, а не арендаторы. Следовательно, сам истец несет ответственность за возможные негативные последствия.

Из пояснений третьего лица следует, что договор аренды земельного участка от 23.01.2006 г. был заключен сроком на 11 месяцев, однако по их истечении арендная плата вносилась арендатором, что подтверждается также актом сверки вносимых арендных платежей по данному земельному участку. Администраций МР Пестравский требований по освобождению данного земельного участка также не выдвигалось.

Обоснованно суд принял во внимание заявленное ответчиком ходатайство о пропуске срока на предъявление исковых требований об оспаривании договора аренды от 23.01.2006 г.

Статья 621 ГК РФ предусматривает, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан - в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора или отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределённый срок (ст. 610).

В случае поступления одной заявки на приобретение конкретного земельного участка- предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством (в данном случае для ведения личного подсобного хозяйства) происходит без проведения торгов.

Договор аренды от 01.09.2008 г. заключен с Черниковым А.В. на ранее занимаемый на условиях аренды земельный участок, сроком на 49 лет и оснований полагать, что со стороны ответчика допущены нарушения требований закона не имеется. Прядок оформления взаимоотношений сторон полностью возлагается на истца –Администрацию как арендодателя.

Таким образом, суд правильно отказал истцу в удовлетворении требований о признании договора аренды № 87 от 01.09.2008 г., заключенный между администрацией МР Пестравский и Черниковым А.В. ничтожным по причине того, что не проводились торги по продаже права аренды спорного земельного участка.

Кроме того, постановлением Главы МР Петровский № 973 от 29.09.2010 г. данный земельный участок изъят из аренды и продан в собственность Черникова А.В. В связи с этим, данный договор аренды в настоящее время является прекращенным, следовательно, прекращены права и обязанности по нему.

Судом установлено, что 24.09.2010 г. Черниковым А.В. Главе администрации М Перовский Самарской области было направлено заявление о продаже в собственность арендуемого им земельного участка для сельскохозяйственного производства.

29.09.2010 г. постановлением Главы МР Пестравский Самарской области № 973 принято решение об изъятии данного земельного участка из аренды и продажи его в собственность Черникова А.В. из категории земель сельскохозяйственного назначения. В связи с этим, 05.10.2010 г. между МО Пестравский район и Черниковым А.В. заключен договор купли-продажи земельного участка.

В исковом заявлении представитель истца просит признать данный договор купли-продажи недействительным, так как преимущественного права покупки земельного участка, в связи с тем, что ранее он предоставлялся ответчице в аренду законодательством не предусмотрено. Кроме того, не были проведены обязательные, в соответствии со ст. 38 ЗК РФ, для отчуждения муниципальной собственности торги, информация об их проведении в СМИ не публиковалась.

Однако данные доводы также не нашли своего подтверждения.

В соответствии со ст. 10 ч.4 ФЗ от 24.07.2002г. №101-ФЗ (ред. от 29.12.2010) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (с изменениями и дополнениями, вступившими в силу с 11.01.2011) переданный в аренду гражданину земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене установленной законом субъекта РФ, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования данного земельного участка.

Согласно ст. 10 ч.1 вышеуказанного ФЗ земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах). Правило настоящего пункта не распространяется на случаи, предусмотренные п.4 настоящей статьи, которой предусмотрено, что переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта РФ, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

Судом установлено, что спорный земельный участок относится к категории земель сельскохозяйственного назначения и находился в аренде у Черникова А.В. более трех лет, то есть с момента первоначального заключения договора аренды – с 26.01.2006 г.

Ссылка на то, что срок аренды следует исчислять с момента заключения договора от 2008 года. Основаны на неверном толковании норм права, поскольку фактическое поступление в пользование земельного участка наступило в 2006 году и не прерывалось. Платежи Администрацией полностью принимались.

Доказательства о ненадлежащем использовании данного земельного участка истцом не представлены и по указанным основаниям исковые требования не были предъявлены к ответчику.

Пи таких обстоятельствах, с учетом изложенных правовых норм, суд обоснованно указал, что проведение торгов в данном случае не обязательно.

По смыслу ст. 22 ЗК РФ и ст. 250 ГК РФ, что арендатор земельного участка имеет преимущественное право покупки арендуемого земельного участка. Следовательно, публикация извещения о намерении продать спорный земельный участок в средствах массовой информации также является излишней.

Также судом правомерно не была принята во внимание ссылка представителя истца на нарушение ч. 2 ст. 448 ГК РФ, поскольку проведение торгов в данном случае по вышеуказанным основаниям является необязательным.

Кроме того, в договоре купли-продажи участка от 05.10.2010 г. указан кадастровый номер данного земельного участка, его месторасположение в соответствии с ранее заключенными договорами аренды, категория земельного участка, площадь, цена и другие существенные условия договора, предусмотренные ст. 432 ГК РФ.

Договор составлен в соответствии с требованиями ст. 434 ГК РФ в письменной форме, что свидетельствует о том, что соответствует закону и вышеуказанным правовым актам. Основания к признанию данного договора ничтожным, отсутствуют.

Поскольку вины Черникова А.В. в том, что администрация МР Пестравский, по мнению истца, допустила многочисленные нарушения при продаж земельного участка и предоставлении его в аренду нет, суд законно счел несостоятельными доводы представителя истца о том, что было нарушено право администрации МР Пестравский н распоряжение данным земельным участком, как собственника, так как Администрация распорядилась им с многочисленными нарушениями, а Черников А.В. не предпринял при этом надлежащую заботу и осмотрительность.

Администрация реализовала свое право собственника земельного участка, распорядившись им по своему усмотрению, сначала передала его в аренду, а затем продала Черникову А.В. на условиях, которые были согласован и подписаны обеими сторонами. Никаких возражений по этому поводу ни одна из сторон не высказывала.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в соответствии со ст. 19 и 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», приостановление, либо отказ в государственной регистрации прав Черникова А.В. не производилось. На основании вышеуказанной сделки купли-продажи земельного участка было зарегистрировано право собственности Черникова А.В. на данный земельный участок.

Проанализировав собранные по делу доказательства и дав и надлежащую правовую оценку, суд пришел к правильному выводу о том, что в иске администрации МР Песравский Самарской области к Черникову А.В., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, отделу по управлению муниципальным имуществом администрации МР Пестравский Самарской области о признании договора аренды земельного участка незаключенным, признании договора аренды земельного участка от 01.09.2008 г. ничтожным. Признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 05.10.2010 г. следует отказать.

Ввиду того, что требования о признании сделки недействительной, об аннулировании свидетельства о праве собственности от 15.11.2010 г., внесении записи о праве собственности предыдущего собственника - МО Пестравский спорный земельный участок, являются производными от первоначальных, суд правомерно отказал в их удовлетворении.

При принятии решении судом первой инстанции исследованы все обстоятельства дела, им дана надлежащая правовая оценка, оснований для переоценки выводов суда не имеется, нарушений нор материального и процессуального права не допущено.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Красноармейского районного суда Самарской области от 6 мая 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: