6 июня 2011 года судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

Председательствующего судьи – Подольской А.А.

Судей: Перова А.В., Пискуновой М.В.

При секретаре: Никипеловой О.О.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе администрации МР Пестравский Самарской области на решение Красноармейского районного суда Самарской области от 05 мая 2011 г., которым постановлено:

«В иске администрации МР Пестравский Самарской области к Гвоздевой Т.А., третьим лицам Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, отделу по управлению муниципальным имуществом администрации МР Пестравский о признании договора аренды земельного участка от 23.01.2006г. незаключенным, признании договора аренды земельного участка от 01.09.2008г. ничтожным, признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 05.10.2010г., применении последствий недействительности сделки и прекращении записи о праве собственности Гвоздевой Т.А. на данный земельный участок, производстве записи закрепляющей право собственности за предыдущим собственником МР Пестравский - ОТКАЗАТЬ».

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Подольской А.А.,

объяснения представителя администрации МР Пестравский Самарской области – Сапрыкина О.Н. (по доверенности), поддержавшего доводы кассационной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация МР Пестравский Самарской области обратилась в суд с иском к Гвоздевой Т.А., Министерству экономического развития инвестиций и торговли Самарской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, отделу по управлению муниципальным имуществом администрации МР Пестравский о признании сделки недействительной.

В обоснование заявления истец указал, что на основании заявления Гвоздевой Т.А. от 24.09.2010 г. вх.227 «О продаже земельного участка в собственность, площадью 61410 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> было принято постановление Главы МР Пестравский №972 от 29.09.2010 г. «Об изъятии земельного участка и продажи его в собственность Гвоздевой Т.А. для сельскохозяйственного производства из категории земель сельскохозяйственного назначения». В преамбуле данного постановления указано о существующем у нее преимущественном праве приобретения этого земельного участка, на основании ранее заключенного договора аренды от 01.09.2008 г. №86. Во исполнение данного постановления, 05.10.2010 г. между администрацией МР Пестравский и Гвоздевой Т.А. был заключен договор №71 о купле-продаже вышеуказанного земельного участка.

Порядок заключения договора купли-продажи указанного земельного участка Гвоздевой Т.А. истец считает не соответствующей требованиям закона, он обратился в суд с иском об отмене постановления Главы МР Пестравский № 972 от 29.09.2010 г. «Об изъятии земельного участка и продажи его в собственность Гвоздевой Т.А. для сельскохозяйственного производства из категории земель сельскохозяйственного назначения»; признании недействительным договора купли-продажи №71 о купле-продаже земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> аннулировании свидетельства о праве собственности от 25.10.2010 г. №; применении последствий недействительности сделки (обязать Гвоздеву Т.А. вернуть все полученное ею по сделке).

Впоследствии представитель истца изменил исковые требования, просил суд признать договор аренды земельного участка №61 от 23.01.2006 г. незаключенным; признании договора аренды №86 от 01.09.2008 г., заключенного между администрацией МР Пестравский и Гвоздевой Т.А. ничтожным; прекращении записи о праве собственности Гвоздевой Т.А. на вышеуказанный земельный участок и внесении записи, закрепляющей право собственности за МР Пестравский Самарской области нас порный земельный участок.

Судом постановлено указанное выше решение.

В кассационной жалобе администрация МР Пестравский Самарской области просит решение отменить, поскольку считает его неправильным.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения.

В соответствии с ч.1 ст. 34 ЗК РФ, органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны: принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений.

Согласно п.2.4 Положения о порядке предоставления на территории МР Пестравский земельных участков, связанных со строительством утвержденного постановлением Главы Пестравкого района от 06.05.2008 г. - предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством, происходит без проведения торгов (конкурсов, аукционов) при условии предварительного заблаговременного помещения информации о предстоящем предоставлении таких земельных участков в средствах массовой информации, в случае если имеется только одно заявление на приобретение конкретного земельного участка. В случае же двух и более заявлений о предоставлении земельного участка - с соблюдением процедуры торгов (конкурсов, аукционов).

Из материалов дела следует, что в газете "Степь" от 28.10.2005 г. отдел по управлению муниципальным имуществом района опубликовал список земельных участков, подлежащих передаче в аренду, в котором числе и спорный земельный участок.

23.01.2006 г. с Гвоздевой Т.А. был заключен договор аренды указанного участка.

В исковом заявлении администрация МР Пестравский просит признать договор аренды незаключенным, поскольку в нем отсутствует кадастровый номер земельного участка, передаваемого в аренду.

Данные доводы проверялись судом и не нашли своего подтверждения.

Как видно из плана земельного участка, являющего приложением к договору аренды от 23.01.2006 г., постановления Главы администрации МР Пестравский о предоставлении в аренду земельного участка, сведений о предоставлении данного земельного участка, опубликованного в газете "Степь" речь идет о предоставлении в аренду земельного участка под существующим водоемом "<данные изъяты>", расположенного <адрес>, площадью 5,3 га для разведения рыбы. То есть месторасположение данного земельного участка можно с точностью определить на местности и, как следует из пояснений представителя третьего лица, у сторон вопросов о его месторасположении не возникало. Имеется акт приема-передачи данного земельного участка, в соответствии с которым отдел по управлению муниципальным имуществом района передал, а арендодатель - Гвоздева Т.А. приняла в соответствии с приложенным планом вышеуказанный земельный участок. Кроме того, дополнительным соглашением №1 к вышеуказанному договору аренды дополнен кадастровый номер данного земельного участка.

Согласно распоряжению Главы Пестравского района от 14.08.2006 г. спорный земельный участок разрешен под использование - личное подсобное хозяйство, о чем свидетельствуют также и постановления Главы администрации от 23.01.2006 г. №33 о предоставлении данного земельного участка Гвоздевой Т.А. под разведение рыбы.

В силу ст. 1 Закона Самарской области "О земле" действие ст.15, 20-26 настоящего Закона, предусматривающих публикацию сообщений о предоставлении земельных участков в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения в газете «Волжская коммуна» и срок аренды указанной выше категории земельных участков не менее 3 лет, не распространяется на земельные участки предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд законно счел несостоятельными доводы представителя истца о том, что сообщение администрацией МР Пестравский о предоставлении земельного участка в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения в аренду в 2005 г. в соответствии со ст.25 Закона Самарской области "О земле" должно было быть опубликовано в газете "Волжская коммуна", а договор аренды от 23.01.2006 г. заключенный на срок 11месяцев, должен был быть заключен не менее чем на 3 года, судом обоснованно не были приняты во внимание.

Доводы кассационной жалобы о том, что опубликовать сообщение следовало в газете «Волжская коммуна» не влекут признание договора незаключенным, поскольку порядок публикации осуществляли представители Администрации, а не арендаторы, следовательно, сам истец несет ответственность за возможные негативные последствия.

Из пояснений представителя третьего лица следует, что договор аренды земельного участка от 23.01.2006 г. был заключен сроком на 11 месяцев, однако по их истечении арендная плата вносилась арендатором, что подтверждается также актом сверки вносимых арендных платежей по данному земельному участку. Администрация МР Пестравский требований по освобождению данного земельного участка также не выдвигалось.

Обоснованно суд принял во внимание заявленное ответчиком ходатайство о пропуске срока на предъявление исковых требований об оспаривании договора аренды от 23.01.2006г

Статья 621 ГК РФ предусматривает, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В случае поступления одной заявки на приобретение конкретного земельного участка - предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством (в данном случае для ведения личного подсобного хозяйства) происходит без проведения торгов.

Договор аренды от 01.09.2008г заключен с Гвоздевой на ранее занимаемый на условиях аренды земельный участок, сроком на 49 лет и оснований полагать, что со стороны ответчицы допущены нарушения требований закона не имеется. Порядок оформления взаимоотношений сторон полностью возлагается на истца – Администрацию как арендодателя.

Таким образом, суд правильно отказал истцу в удовлетворении требований о признании договора аренды №86 от 01.09.2008 г., заключенного между администрацией МР Пестравский и Гвоздевой Т.А. ничтожным по причине того, что не проводились торги по продаже права аренды спорного земельного участка.

Кроме того, постановлением Главы администрации МР Пестравский от 29.09.2010 г. № 972 данный земельный участок изъят из аренды и продан в собственность Гвоздевой Т.А. В связи с этим, данный договор аренды в настоящее время является прекращенным, следовательно, прекращены права и обязанности сторон по нему.

Судом установлено, что 28.09.2010 г. Гвоздевой Т. А. Главе администрации МР Пестравский Самарской области было направлено заявление о продаже в собственность арендуемого ею земельного участка для сельскохозяйственного производства.

29.09.2010 г. постановлением Главы МР Пестравский Самарской области за №972 принято решение об изъятии данного земельного участка из аренды и продажи его в собственность Гвоздевой Т. А. из категории земель сельскохозяйственного назначения. В связи с этим, 05.10.2010 г. между МО Пестравский район и Гвоздевой Т. А. заключен договор купли-продажи данного земельного участка.

В исковом заявлении представитель истца просит признать данный договор купли-продажи недействительным, так как преимущественного права покупки земельного участка, в связи с тем, что ранее он предоставлялся ответчице в аренду законодательством не предусмотрено. Кроме того, не были проведены обязательные, в соответствии со ст. 38 ЗК РФ, для отчуждения муниципальной собственности торги, информация об их проведении в СМИ не публиковалась.

Однако указанные доводы также не нашли своего подтверждения.

В соответствии со ст. 10 ч.4 ФЗ от 24.07.2002 г. №101-ФЗ (ред. от 29.12.2010) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" переданный в аренду гражданину земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене установленной законом субъекта РФ, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования данного земельного участка.

Согласно ч.1 ст. 10 вышеуказанного ФЗ, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах). Правило данного пункта не распространяется на случаи, предусмотренные п. 4 настоящей статьи, которой предусмотрено, что переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

Судом установлено, что спорный земельный участок относится к категории земель сельскохозяйственного назначения и находился в аренде у Гвоздевой Т.А. более трех лет, то есть с момента первоначального заключения договора аренды - с 26.01.2006 г.

Ссылки на то, что срок аренды следует исчислять с момента заключения договора от 2008г, основаны на неверном толковании норм права, поскольку фактическое поступление в пользование участка наступило в 2006г. и не прерывалось. Платежи Администрацией полностью принимались.

Доказательства о ненадлежащем использовании данного земельного участка истцом не представлены и по указанным основаниям исковые требования не были предъявлены к ответчику.

При таких обстоятельствах, с учетом изложенных правовых норм, суд обоснованно указал, что проведение торгов в данном случае не обязательно.

По смыслу ст.22 ЗК РФ и ст. 250 ГК РФ, арендатор земельного участка имеет преимущественное право покупки арендуемого земельного участка. Следовательно, публикация извещения о намерении продать спорный земельный участок в средствах массовой информации также является излишней.

Также судом правомерно не была принята во внимание ссылка представителя истца на нарушение ч. 2 ст. 448 ГК РФ, поскольку проведение торгов в данном случае по вышеуказанным основаниям является необязательным.

Кроме того, в договоре купли-продажи земельного участка от 05.10.2010 г. указан кадастровый номер данного земельного участка, его месторасположение в соответствии с ранее заключенными договорами аренды, категория земельного участка, площадь, цена, и другие существенные условия договора, предусмотренные ст.432 ГК РФ.

Договор составлен в соответствии с требованиями ст.434 ГК РФ в письменной форме, что свидетельствует о том, что сделка соответствующей закону и вышеуказанным правовым актам. Основания к признанию данного договора ничтожным, отсутствуют.

Ссылка представителя истца на то, что в постановлениях Главы администрации, кадастровых паспортах и других документах имеются разные кадастровые номера спорного земельного участка и изменена его площадь, также не может являться основанием для удовлетворения требований, ввиду допущенной описки в связи с изменением кадастрового номера земельного участка, поскольку ранее площадь участка была условная.

Постановление Главы администрации МР Пестравский от 22.03.2011 г. за №223 об отмене постановления Главы МР Пестравский от 29.09.2010 г. №972 "Об изъятии из аренды земельного участка и продаже его в собственность Гвоздевой Т.А. для сельскохозяйственного производства из категории земель сельскохозяйственного назначения" пунктом 2 которого поручено ведущему специалисту -юрисконсульту администрации МР Пестравский провести необходимые юридические действия по расторжению данного договора купли-продажи, является волеизъявлением одной из сторон договора к его расторжению, о чем и было указано в п.2 вышеуказанного постановления. Других правовых последствий данное постановление не влечет.

От оспаривания Постановления от 29.09.2010г об изъятии земельного участка из аренды сторона истца отказалась.

Таким образом, доводы представителя истца о том, что на заявлении Гвоздевой Т. А. отсутствовала виза о согласовании данного вопроса с Главой сельского поселения, на территории которого располагается данный земельный участок при его продаже, суд правомерно счел не существенными нарушениями, не влекущими ничтожность совершенной сделки.

Поскольку вины Гвоздевой Т. А. в том, что администрация МР Пестравский, по мнению истца, допустила многочисленные нарушения при продаже данного земельного участка и предоставлении его в аренду нет, суд законно счел несостоятельными доводы представителя истца о том, что было нарушено право администрации МР Пестравский на распоряжение данным земельным участком, как собственника, так как администрация МР Пестравский распорядилась им с многочисленными нарушениями, а Гвоздева Т. А. не предприняла при этом надлежащую заботу и осмотрительность.

Администрация МР Пестравский реализовала свое право собственника земельного участка, распорядившись им по своему усмотрению, сначала передала его в аренду, а затем продала Гвоздевой Т. А. на условиях, которые были согласованы и подписаны обеими сторонами. Никаких возражений по этому поводу ни одна из сторон не высказывала.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в соответствии со ст. 19 и 20 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» приостановление либо отказа в государственной регистрации прав Гвоздевой Т. А., не производилось. На основании вышеуказанной сделки купли-продажи земельного участка было зарегистрировано право собственности Гвоздевой Т. А. на данный земельный участок.

Проанализировав собранные по делу доказательства в совокупности и дав им надлежащую правовую оценку, суд пришел к правильному выводу о том, что в иске администрации МР Пестравский Самарской области к Гвоздевой А.К., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, отделу по управлению муниципальным имуществом администрации МР Пестравский о признании договора аренды земельного участка от 23.01.2006 г. незаключенным, признании договора аренды земельного участка от 01.09.2008 г. ничтожным, признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 05.10.2010 г. следует отказать.

Ввиду того, что требования о признании сделки недействительной, об аннулировании свидетельства о праве собственности от 20.10.2010 г., внесении записи о праве собственности предыдущего собственника – МО Пестравский спорным земельным участком, являются производными от первоначальных, суд правомерно отказал в их удовлетворении.

При принятии решения судом первой инстанции исследованы все обстоятельства дела, и им дана надлежащая правовая оценка, оснований для переоценки выводов суда не имеется, нарушений норм материального и процессуального права не допущено.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Красноармейского районного суда Самарской области от 5 мая 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: