Судья : Левина М.В. 33-6009.

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е.

14 июня 2011 года судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

Председательствующего Николаевой Н.М.

Судей Ефремовой Л.Н. и Тарасовой С.М.

При секретаре Тимагине Е.А.

Рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационным жалобам представителя ООО «Экосинтез», представителя Самарского государственного архитектурно-строительного университета, представителя Антроповой Е.В. на решение Промышленного районного суда г.Самары от 12 апреля 2011 года, которым постановлено : « Исковые требования Живаевой В.В. удовлетворить. Признать договор о долевом участии в строительстве жилья- четырехкомнатной квартиры №№ <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный между Живаевой В.В. и Государственным образовательным учреждением высшего профессионального образования «Самарский государственный архитектурно-строительный университет» в лице ООО «Экосинтез», состоявшимся.

Признать за Живаевой В.В. право собственности на квартиру №№ площадь квартиры с учетом площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых (с коэф.) 121,4 кв.м., общая площадь квартиры 112,9 кв.м., жилая -71,6 кв.м., подсобная – 41,3 кв.м., площадь лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых (без коэф.) -20,8 кв.м., <адрес>

Признать недействительным предварительный договор купли-продажи недвижимости №№ ДД.ММ.ГГГГ года – четырехкомнатной квартиры №№ в доме <адрес>, заключенный между ООО «Экосинтез» и Антроповой Е.В..

Привести стороны по предварительному договору купли-продажи недвижимости №№ от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный между ООО «Экрсинтез» и Антроповой Е.В. в первоначальное положение.

Обязать Антропову Е.В. передать ООО «Экосинтез» четырехкомнатную квартиру №№ в доме <адрес>

Взыскать с ООО «Экосинтез» в пользу Антроповой Е.В. внесенную по договору №№ от ДД.ММ.ГГГГ года денежную сумму в размере 4.591.360 рублей».

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Николаевой Н.М., доводы представителя ООО «Экосинтез» Меняева Д.В.( по доверенности) и представителя Антроповой Е.В. – Барашкиной Н.Н.( по доверенности) в поддержание кассационных жалоб, возражения представителя Живаевой В.В.- Асташева Ю.В.( по доверенности), судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А :

Живаева В.В. обратилась в суд с иском к ООО «Экосинтез» о признании заключенным между сторонами предварительного договора о долевом участии жилья ( квартиры) от ДД.ММ.ГГГГ, а сделку – состоявшейся, включении её в реестр дольщиков и признании за ней права собственности на жилое помещение.

Свои требования истица обосновывала тем, что между истицей и Государственным образовательным учреждением высшего профессионального образования «Самарский государственный архитектурно-строительный университет» в лице представителя ООО «Экосинтез» был заключен договор займа и предварительный договор о долевом участии в строительстве жилья ( квартиры).

По договору займа от ДД.ММ.ГГГГ она предоставила ответчику денежные средства в размере 810.825 рублей, а ответчик взял на себя обязательство расходовать сумму займа на строительство жилого дома в <адрес>

По договору займа от ДД.ММ.ГГГГ истицей ответчику была передана еще денежная сумма в размере 310.321 рубль.

В связи с тем, что ответчиком обязательства по договору не исполнялись, она перестала осуществлять платежи по графику.

Узнав о том, что ДД.ММ.ГГГГ ответчиком было получено разрешение на строительство, истица осенью ДД.ММ.ГГГГ года обратилась в Департамент управления недвижимости по вопросу заключения с ней договора долевого участия и оплаты квартиры, где ей пояснили о том, что она должна оплатить квартиру по рыночной цене, с чем она не была согласна, поскольку условиями предварительного договора была предусмотрена фиксированная цена.

ДД.ММ.ГГГГ истица обратилась к ответчику о возврате внесенных ею денежных средств по предварительному договору в размере 1.121.146 рублей и процентов, однако ответа не получила.

7.07.2010 года она обратилась в Ленинский районный суд г.Самары с исковым заявлением к ответчику о взыскании указанных денежных сумм.

Впоследствии от иска отказалась, и отказ был принят судом.

ДД.ММ.ГГГГ истица перечислила на счет ответчика денежную сумму в размере 1.518.610 рублей, и считает, что ответчик обязан передать ей в собственность квартиру, предусмотренную условиями предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с тем, что добровольно ответчик эти требования не исполнил, истица обратилась в суд с данными требованиями.

В ходе судебного разбирательства Живаева В.В. уточнила и дополнила свои требования ( л.д.40-42, 101-103), просила суд признать за ней право собственности на квартиру, расположенную по адресу : <адрес>, на условиях предварительного договора долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ, а заключенный между ООО «Экосинтез» и Антроповой Е.В. ДД.ММ.ГГГГ предварительный договор купли-продажи недвижимости № спорной квартиры признать недействительным, нарушающим её права.

Судом постановлено указанное выше решение.

В кассационных жалобах представители ООО «Экосинтез», Самарского государственного архитектурно-строительного университета и Антропова Е.В. просят проверить законность и обоснованность решения суда первой инстанции, считают его неправильным.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалоб кассаторов, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене как постановленное с нарушением норм материального права.

Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ (л.д.9-11) между Государственным образовательным учреждением высшего профессионального образования «Самарский государственный архитектурно- строительный университет» (застройщик) в лице представителя, директора ООО «Экосинтез» Мамонтьевой И.Г., и Живаевой В.В. (дольщик) заключен предварительный договор о долевом участии в строительстве жилья (квартиры), по которому застройщик принял решение продать, а дольщик принял решение купить четырехкомнатную квартиру, находящуюся по адресу : <адрес>, общей площадью 142,25 кв.м., секция 5 ( строительный адрес). При этом стороны в соответствии с условиями предварительного договора (п.3.1,3.2) договорились, что основной договор долевого участия в строительстве жилья будет заключен сторонами не позднее чем через три месяца после даты выдачи застройщику разрешения на строительство, и не позднее 7 (семи) дней с момента выдачи разрешения на строительство застройщик направляет в адрес дольщика уведомление о состоявшейся выдаче. Данное уведомление может быть направлено дольщику посредством телефонограмм, факса и иными общедоступными средствами связи.

В соответствии с п.4.1 предварительного договора по соглашению сторон фиксированная стоимость квартиры по основному договору составляет денежную сумму 2.702.750 рублей, исходя из стоимости 1 кв.м. 19.000 рублей. Оплата по основному договору производится дольщиком в соответствии с утвержденным графиком платежей (п.4.2) предварительного договора).

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между этими же сторонами (архитектурно-строительным университетом и Живаевой В.В.) был заключен договор займа №, по которому истица (кредитор) передала университету (заемщику) денежные средства в размере 810.825 рублей, которые заемщик обязан израсходовать на строительство жилого дома в <адрес>(л.д.12-13).

ДД.ММ.ГГГГ года (л.д.14-15) Живаева В.В. по договору займа передала университету ещё одну денежную сумму на те же цели в размере 310.321 рубль.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Самарским государственным архитектурно-строительным университетом (принципал) и ООО «Экосинтез» (агент) был заключен агентский договор, по которому принципал поручает, а агент берет на себя обязательство совершить от имени и в интересах принципала действия, указанные в п. 2.1 настоящего договора, по реализации жилых и нежилых помещений в строящемся многоквартирном жилом доме со встроено-пристроенными нежилыми помещениями по адресу : <адрес> за вознаграждение путем заключения от имени и в интересах принципала договоров долевого участия в строительстве этого объекта.

В этот же день между теми же сторонами был заключен договор об управлении строительно-монтажными работами и инвестировании строительства жилых домов (л.д.54-56) по вышеприведенному адресу.

Также установлено, что ДД.ММ.ГГГГ (л.д.44) государственному образовательному учреждению высшего профессионального образования «Самарский государственный архитектурно-строительный университет» выдано разрешение на строительство жилой застройки по адресу : <адрес>

В указанное разрешение постановлением № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.57) внесены изменения в части лица, получившего разрешение на строительство, в соответствии с которым Самарский государственный архитектурно- строительный университет заменен на ООО «Экосинтез».

ДД.ММ.ГГГГ (л.д.46-47) ООО «Экосинтез» получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела и сторонами в суде не оспаривались.

Удовлетворяя требования Живаевой В.В. и признавая за ей право собственности на спорную четырехкомнатную квартиру, суд исходил из условий предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, полагая, что фактически между сторонами - истицей Живаевой В.В. и ООО «Экосинтез» был заключен договор долевого участия в строительстве жилья, по которому истица все предусмотренные договором условия выполнила надлежащим образом, а ООО «Экосинтез» обязан передать в собственность истице спорную четырехкомнатную квартиру.

Между тем, такой вывод суда основан на неправильном толковании норм материального права и не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Из материалов дела видно, что сторонами предварительного договора долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ и договоров займа от ДД.ММ.ГГГГ., ДД.ММ.ГГГГ являются ГОУВПО «Самарский государственный архитектурно-строительный университет» и истица.

В соответствии с п.2.1 предварительного договора сторонами основного договора также должны быть ГОУВПО «Самарский государственный архитектурно-строительный университет» ( застройщик) и Живаева В.В. (дольщик). При этом установлено, что действия коммерческого директора ООО «Экосинтез» Мамонтьевой И.Г. по заключению предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ обусловлены агентским договором № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.52-53).

Анализ агентского договора и договора об управлении строительно-монтажными работами и инвестировании строительства, заключенных ДД.ММ.ГГГГ, позволяет сделать вывод о том, что ООО «Экосинтез» стороной предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ не являлось и при его заключении действовало от имени и в интересах ГОУВПО «Самарский государственный архитектурно- строительный университет». То обстоятельство, что в дальнейшем, в январе ДД.ММ.ГГГГ года были внесены изменения в разрешение на строительство и вместо университета лицом, получившим разрешение на строительство, указано ООО «Экосинтез», не свидетельствует об изменении стороны в предварительном договоре долевого участия, что судом оставлено без внимания.

Судом установлено, что основной договор между сторонами заключен не был, что никем по делу не оспаривалось. Также не оспаривалось то обстоятельство, что срок действия предварительного договора истек.

В соответствии со ст.429 п.1 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказания услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В силу п.4.п.6 ст.429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно текста предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, стороны обязались заключить основной договор не позднее чем через три месяца после даты выдачи застройщику разрешения на строительство (п.3 договора). Установлено, что разрешение на строительство застройщику – Самарскому государственному архитектурно-строительному университету выдано ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается материалами дела. В течение указанного времени стороны по вопросу заключения основного договора друг к другу не обращались, что ими в суде не отрицалось.

Также установлено, что истица, узнав, как она указывает в исковом заявлении, ДД.ММ.ГГГГ о получении застройщиком разрешения на строительство, обратилась в отдел по работе с недвижимостью за информацией об условиях предоставления жилья, заявления о заключении такого договора не подала, поскольку её не устроила цена, по которой продавалось жилье в спорном доме.

Действия Живаевой В.В., направленные на возврат уплаченных денежных средств по договорам займа в общей сумме 1.121.146 рублей, в том числе и её обращение в суд с подобным иском, свидетельствуют об отказе от намерений заключения основного договора между сторонами, что судом также не учтено.

При этом, указание суда первой инстанции в решении на надлежащее исполнение истицей условий предварительного договора об оплате долевого строительства в полном объеме, опровергается фактическими материалами дела.

Так, судом установлено, что стоимость долевого участия по основному договору установлена сторонами в 2.702.750 рублей (п.4.1 предварительного договора), из которых Живаевой В.В. в установленный график платежей передано застройщику только 1.121.146 рублей, что истицей подтверждено в исковом заявлении. Иных доказательств в этой части в материалах дела не имеется.

Внесение истицей на счет ООО «Экосинтез» денежной суммы в размере 1.518.610 рублей самостоятельно ДД.ММ.ГГГГ нельзя расценивать как надлежащее выполнение ею денежных обязательств по предварительному договору, поскольку к указанному времени предварительный договор прекратил свое действие. К тому же, ответчик указанную выше сумму на следующий день истице возвратил, что подтверждается материалами дела, объясняя отсутствуем каких-либо оснований к принятию указанной суммы и отсутствием взаимных обязательств.

В судебном заседании и в заседании судебной коллегии представитель ООО «Экосинтез» подтвердил, что уплаченные истицей денежные суммы по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ ответчиком будут ей возвращены во внесудебном порядке.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции в части признания состоявшимся договора долевого участия в строительстве жилья и признании права собственности на спорное жилое помещение за Живаевой В.В. не может быть признано законным и обоснованным, поскольку законные основания для удовлетворения требований истицы в этой части отсутствуют. Поскольку установлено, что свои намерения по заключению основного договора по передаче спорной квартиры стороны не реализовали, в удовлетворении требований истицы о признании за ей права собственности на эту квартиру должно быть отказано в связи с необоснованностью требований.

Также не имеется оснований для удовлетворения требований Живаевой В.В. об оспаривании предварительного договора купли-продажи недвижимости - спорной четырехкомнатной квартиры, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Экосинтез» и Антроповой Е.В., и применения последствий недействительности сделки, поскольку указанной сделкой права и интересы Живаевой В.В. не затрагиваются. К тому же, как установлено судом, указанный договор фактически сторонами сделки исполнен, квартира передана для ремонта и обслуживания Антроповой Е.В., которой продавцу переданы денежные средства за спорную квартиру в размере 4.591.360 рублей. Заключение договора купли-продажи указанной квартиры связано с государственной регистрацией права собственности ответчика и перехода права собственности, на которые судом в рамках рассмотрения данного спора применены обеспечительные меры.

При наличии обстоятельств, когда судом первой инстанции правильно и полно установлены все значимые для данного спора обстоятельства, но неверно применены нормы материального права, судебная коллегия считает возможным отменить решение суда и принять по делу новое решение об отказе Живаевой В.В. в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.361,ст.362 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Промышленного районного суда г.Самары от 12 апреля 2011 года – отменить. Вынести по делу новое решение, которым в удовлетворении требований Живаевой В.В. к ООО «Экосинтез», Антроповой Е.В. о признании сделки состоявшейся, признании за ней права собственности на жилое помещение – четырехкомнатную квартиру, расположенную по адресу : <адрес>, о признании недействительным предварительного договора купли-продажи недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Экосинтез» и Антроповой Е.В. - отказать в связи с их необоснованностью.

Кассационные жалобы представителей ООО «Экосинтез», Антроповой Е.В., ГОУВПО «Самарский государственный архитектурно-строительный университет» - удовлетворить.

Председательствующий –

Судьи -