О признании частично недействительной сделки по договору купли-продажи, регистрации права и перехода права собственности на доли в праве на объект незавершенного строительства и на земельный участок.



Судья: Зуморина Л.В. Гр.д. № 33-7347

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

25 июля 2011 года, судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего: Филатовой Г.В.

судей: Пинчук С.В., Подольской А.А.

при секретаре Мучкаевой Н.П.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе Поляковых М.В., Н.В. на решение Сызранского городского суда Самарской области от 15 апреля 2011 г., которым постановлено:

«Исковые требования Поляковых М.В., Н.В. к ООО МЖК «Астра» и 000 «Гарантия» о признании частично недействительной сделки по договору купли-продажи, регистрации права и перехода права собственности на доли в праве на объект незавершенного строительства и на земельный участок - оставить без удовлетворения».

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Пинчук С.В., объяснения Поляковой Н.В., поддержавшей доводы жалобы, возражения представителя ООО « Гарантия» - Шутова И.А., действующего по доверенности, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Поляковы М.В., Н.В. обратились в суд с иском к ООО МЖК «Астра», ООО «Гарантия» о признании частично недействительной сделки по договору купли-продажи, регистрации права и перехода права собственности на доли в праве на объект незавершенного строительства и на земельный участок.

В обоснование указав, что 30.08.2004 года между ФИО1 и ООО МЖК «Астра» заключен договор, предметом которого является инвестирование в строительстве жилого дома по адресу - <адрес>, а именно, трехкомнатной квартиры, общей площадью 94.32 кв.м /с учетом балконов и лоджий/, жилой площадью 52.71 кв.м, расположенной на 2-м этаже, в секции «Г», строительный номер №.

Согласно данного договора строительство вышеуказанного дома осуществляется на основании Постановления Главы Администрации г.Сызрани от 20.06.2003г. № 201 «Об утверждении места размещения и разрешения строительства ООО МЖК «Астра» жилого дома на пересечении улиц Кирова/Володарского в центральном районе г.Сызрани».

В целях обеспечения строительства инвестор оплачивает стоимость вышеуказанной трехкомнатной квартиры, а право собственности на указанную площадь у инвестора возникает с момента государственной регистрации права собственности в Сызранском отделе УФРС по Самарской области, предварительный срок сдачи дома в эксплуатацию определен - 4 квартал 2005 года.

13.09.2006 года между ООО МЖК «Астра», ФИО1 и Поляковыми М.В., Н.В. заключен договор № 18 о переуступке прав инвестирования в строительстве жилья по указанному адресу, согласно которого инвестор переуступает на возмездной основе права по инвестированию комплекса работ, услуг, связанных с проектированием и строительством жилого дома с целью получения в собственность указанной квартиры, объем инвестирования строительства составляет 1 273 320 руб., срок сдачи жилого дома в эксплуатацию данным договором установлен 4 квартал 2007г.

Решением Сызранского городского суда Самарской области от 27.11.2009г. за истцами признано имущественное право требования по договору о переуступке прав инвестирования в строительстве жилья от 13.09.2006г. /по договору № об инвестировании в строительстве жилого дома от 30.08.2004г./, трехкомнатной квартиры, общей площадью 94.32 кв.м. /с учетом балконов и лоджий/, расположенной на 2-м этаже в секции «Г», строительный номер №, в центральной части <адрес> по адресу - <адрес>.

Ссылаясь на то, что обязательства по договору долевого участия в строительстве от 30.08.2004г. и по договору № о переуступке прав инвестирования в строительстве жилья от 13.09.2006г. со стороны истцов Поляковых М.В. и Н.В. выполнены, со стороны ООО МЖК «Астра» обязательства не выполняются, объект - жилой дом по вышеназванному адресу до настоящего времени не построен, не сдан в эксплуатацию, жилое помещение им в собственность не передано, фактически данное жилое помещение на 2-м этаже существует, истек срок сдачи дома в эксплуатацию, договор купли-продажи от 21.12.2009г., между ООО МЖК «Астра» и 000 «Гарантия» заключен в нарушение действующего законодательства, поскольку 000 МЖК «Астра» распорядилось не принадлежащей ему долей 1639/10000, без получения на продажу согласия истцов и других участников долевого строительства, за счет средств которых осуществлялось строительство жилого дома, приобретатель ООО «Гарантия» знал о притязаниях третьих лиц на данную долю, поэтому ООО «Гарантия» является недобросовестным приобретателем, который обязан вернуть имущество истцам, Поляковы М.В., Н.В. обратились в суд с данным иском.

Просили признать частично недействительной сделку по договору купли-продажи от 21.12.2009г., заключенную между ООО МЖК «Астра» и ООО «Гарантия» на 161/10000 долей в праве, соответствующей трехкомнатной квартире, расположенной на втором этаже, секции Г, строительный номер № в составе 1639/10000 долей спорного объекта незавершенного строительства - многосекционного жилого дома переменной этажности со встроенными помещениями и трансформаторной подстанцией по <адрес>, признать недействительной регистрацию права общей долевой собственности за ООО «МЖК «Астра» на 1639/10000 долей в праве на земельный участок, общей площадью 2636 кв.м и многосекционный жилой дом переменной этажности со встроенными помещениями и трансформаторной подстанцией, секции В, общей площадью 588.3 кв.м, секции Г, общей площадью 626.8 кв.м, расположенный по адресу - <адрес>

Судом постановлено вышеизложенное решение, которое Поляковы М.В., Н.В. в кассационной жалобе просят решение суда отменить, считая его неправильным.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, считает его правильным.

Согласно ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты российской федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Судом установлено, что 30.08.2004 года между ФИО1 и ООО МЖК «Астра» был заключен договор, предметом которого является инвестирование в строительстве жилого дома по адресу - <адрес>, а именно, трехкомнатной квартиры, общей площадью 94.32 кв.м /с учетом балконов и лоджий/, жилой площадью 52.71 кв.м, расположенной на 2-м этаже, в секции «Г», строительный номер №.

Согласно договору, в целях обеспечения строительства инвестор оплачивает стоимость вышеуказанной трехкомнатной квартиры 1 273 320 руб., а право собственности на указанную площадь у инвестора возникает с момента государственной регистрации права собственности в Сызранском отделе УФРС по Самарской области, предварительный срок сдачи дома в эксплуатацию определен - 1У квартал 2005 г.

13.09.2006 г. между ООО МЖК «Астра», ФИО1 и Поляковыми М.В. и Н.В. был заключен договор № о переуступке прав инвестирования в строительстве жилья по адресу - <адрес>, согласно которого инвестор переуступает на возмездной основе права по инвестированию комплекса работ, услуг, связанных с проектированием и строительством жилого дома по вышеназванному адресу с целью получения в собственность Поляковыми М.В. и Н.В. 3-х комнатной квартиры на 2-м этаже, в секции Г, общей площадью 94.32 кв.м, строительный номер №, объем инвестирования строительства составляет 1 273 320 руб., срок сдачи этого жилого дома в эксплуатацию данным договором установлен 1У квартал 2007 г.

На основании Постановления Главы Администрации г.о.Сызрань от 04.05.2007г. № 878 продлен срок действия разрешения на строительство, определенный в п.2 Постановления Главы Администрации г.Сызрани от 20.06.2003г. № 201 «Об утверждении места размещения и разрешения строительства Обществу с ограниченной ответственностью МЖК «Астра» жилого дома со встроенными помещениями и трансформаторной подстанции на пересечении улиц Кирова и Володарского в центральной части города» на 3 года.

07.05.2007г. в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним УФРС по Самарской области произведена запись государственной регистрации права собственности ООО МЖК «Астра» на земельный участок, площадью 6 978 кв.м, расположенный по <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации от 10.05.2007г.

Жилой дом по вышеназванному адресу до настоящего времени полностью не построен, не сдан в установленной законом порядке в эксплуатацию, квартира истцам в собственность до настоящего времени не передана, акт передачи квартиры истцам между сторонами договора не составлен.

24.09.2009г. в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним УФРС по Самарской области произведена запись о государственной регистрации права собственности ответчика - ООО МЖК «Астра» на многосекционный жилой дом по адресу - <адрес>, секция Г, переменной этажности со встроенными помещениями и трансформаторной подстанцией секция Г, площадью постройки-626.80 кв.м, со степенью готовности-50 %, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.09.2009г. УФРС по Самарской области.

Постановлением Главы Администрации г.о.Сызрань от 02.10.2009г. № 2670 внесены изменения в Постановление Администрации г.о.Сызрань от 31.08.2009г. № 2281 «Об упорядочении адреса незавершенному строительством объекту недвижимости...», лотовый адрес ориентира определен -<адрес>, расположенный на земельном участке-2 636 кв.м.

08.10.2009г. произведена государственная регистрация права собственности ООО МЖК «Астра» на земельный участок площадью 2636 кв.м, расположенный по адресу - <адрес>.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 19.11.2009г. в отношении ООО МЖК «Астра» введена процедура наблюдения.

Решением Сызранского городского суда от 27.11.2009г. за Поляковыми М.В. и Н.В. признано имущественное право требования по договору о переуступке прав инвестирования в строительстве жилья от 13.09.2006г. /по договору № 63/015 об инвестировании в строительстве жилого дома от 30.08.2004г./, трехкомнатной квартиры, общей площадью 94.32 кв.м /с учетом балконов и лоджий/, расположенной на 2-м этаже в секции «Г», строительный номер №, в центральной части г.Сызрани по адресу - <адрес>.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 12.04.2010г. ООО МЖК «Астра» признано несостоятельным /банкротом/, в отношении ООО МЖК «Астра» открыто конкурсное производство.

На основании договора купли-продажи от 21.12.2009г., заключенного между ООО МЖК «Астра» и ООО «Гарантия», последнее приобрело в собственность 1639/10000 долей в праве на объект в стадии строительства, общей площадью застройки-588.30 кв.м, 30 % готовности, расположенного по адресу - <адрес>, секция В, 1639/10000 долей в праве на объект в стадии строительства, общей площадью застройки-626.80 кв.м, 50 % готовности, расположенного по адресу - <адрес>, секция Г и на 1639/10000 долей в праве на земельный участок, расположенный по адресу - <адрес>, общей площадью 2636 кв.м, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 20.04.2010г.

Суд пришел к правильному выводу о том, что данные договора по своей правовой природе являются договорами о долевом участии в инвестировании строительства, взаимоотношения сторон по которым регулируются положениями ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений», а также Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», действующего в части норм, не противоречащих названному Федеральному закону.

В соответствии с положениями ст.6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

Согласно п.З ст.7 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором /заказчиком/" выполненных работ и услуг.

Произведенные истцами инвестиции на стадии строительства относятся к капитальным вложениям, и в долевой собственности субъектов инвестиционного процесса находится определенная сумма денежных средств, а не конкретное имущество, и каждая из сторон договора вправе потребовать установления своей доли в этой сумме средств.

До завершения строительства и приобретения объектом инвестирования статуса недвижимого имущества возможно только определение доли во вложенных денежных средствах.

Т.е. право на получение спорного жилого помещения возникает у истцов только после окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

До настоящего времени договор об инвестировании между истцами и ООО МЖК «Астра» не расторгнут.

При этом договорные обязательства между Поляковыми М.В., Н.В. и ООО «Гарантия» отсутствуют.

Судом установлено, что разрешительные документы на строительство спорного жилого дома выдавались только застройщику ООО МЖК «Астра».

При таких обстоятельствах суд правильно указал, что поскольку ООО «Гарантия» не выполняет функции застройщика в отношении спорного объекта, и обязательств по строительству жилого дома и передаче жилого помещения по договору инвестирования истцам не принято, до завершения строительства и приобретения объектом инвестирования статуса недвижимого имущества, возможно только определение доли во вложенных денежных средствах

Суд, пришел к правильному выводу о том, что истцами не доказан и факт недобросовестности приобретения ООО «Гарантия» по договору купли-продажи от 21.12.2009г. недвижимого имущества по указанному адресу.

Решением Сызранского городского суда от 12.05.2010года, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 12.07.2010г., за Поляковыми М.В. и Н.В. признано право общедолевой собственности на долю в объекте незавершенного строительства, расположенного по адресу : <адрес>, секция Г. соответствующую трехкомнатной квартирке, общей 94.32 кв.м.. расположенной на 2-м этаже в секции Г, строительный номер №.

Постановлением Президиума Самарского областного суда от 10.02.2011года указанные судебные постановления отменены, постановлено новым решение, которым Поляковым М.В. и Н.В. отказано в удовлетворении требований о признании права общедолевой собственности на долю в объекте незавершенного строительства, расположенного по адресу : <адрес>, секция Г, соответствующую трехкомнатной квартирке, общей 94.32 кв.м., расположенной на 2-м этаже в секции Г, строительный номер №.

В соответствии с п. 36 Постановления Пленума Верховного суда РФ №10 и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 29.04.2010года №22 « О некоторых вопросах. возникающих из судебной практики при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» лицо, обратившиеся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

Учитывая, что Поляковыми М.В. и Н.В. не представлено доказательств тому, что они являются собственниками 161\10000 долей в объекте незавершенного строительства, расположенного по адресу : <адрес>, секция Г, соответствующую трехкомнатной квартирке, общей 94, 32 кв.м., расположенной на 2-м этаже в секции Г, строительный номер №, суд обоснованно исковые требования Поляковых М.В. и Н.В. к ООО МЖК «Астра» и 000 «Гарантия» о признании частично недействительной сделки по договору купли-продажи, регистрации права и перехода права собственности на доли в праве на объект незавершенного строительства и на земельный участок, оставил без удовлетворения.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, не могут являться основанием для отмены решения суда, поскольку были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, и не нашли свое подтверждение в ходе судебного разбирательства.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Сызранского городского суда от 15 апреля 2011 г., оставить без изменения, а кассационную жалобу Поляковых М.В., Н.В. –без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: