Судья Петров В.А. гр. дело №33-11567

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

09 ноября 2011 года судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего Шуликиной С.М.,

судей Минеевой О.Г., Елистратовой Е.В.,

при секретаре Триер А.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе ООО «ТДС» на решение Отрадненского городского суда Самарской области от 24 августа 2011 года, которым постановлено:

«Исковые требования ООО «ТДС» удовлетворить в части.

Взыскать солидарно с Олисова Д.С. и Олисовой М.К. в пользу ООО «ТДС» 2 867 416,33 руб. (из них 2 704 419,20 - сумма задолженности по основному долгу, 162 997,13 руб. – сумма задолженности по процентам, начисленным с 01.08.08 по 27.01.09).

Обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее Олисову Д.С. и Олисовой М.К. на праве общей собственности, путем его продажи с торгов, – жилой дом расположенный по адресу: <адрес>, установить начальную продажную цену – 3000 000 (три миллиона) рублей,

- земельный участок площадью 1 500 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, установить начальную продажную цену - 1 000000 (один миллион) рублей.

Взыскать с ответчиков солидарно в пользу ООО «ТДС» расходы по оплате государственной пошлины в размере 22 537 руб. 08 коп.

В остальной части иска отказать».

Заслушав доклад по делу судьи Самарского областного суда Минеевой О.Г., объяснения представителя ООО «ТДС» - Радаевой О.В. (по доверенности), в поддержание доводов кассационной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО «ТДС» обратилось в суд с иском к Олисову Д.С. и Олисовой М.К.о взыскании суммы задолженности по кредитному договору и обращении взыскании я на заложенное имущество.

В обоснование своих требований истец указал, что 21.11.07 между ЗАО АКБ «<данные изъяты>» и Олисовым Д.С., Олисовой М.К. заключен кредитный договор № № в соответствии с которым банк предоставил заемщику кредит в размере 2 750 000 рублей со сроком кредитования 180 месяцев, на приобретение жилого дома с земельным участком для ведения личного подсобного хозяйства по адресу: <адрес>.

В соответствии с кредитным договором Заемщики обязались уплачивать Банку проценты за пользование кредитом в размере 12,5% годовых, а также производить ежемесячные аннуитетные платежи по возврату кредита и уплате процентов за пользование кредитом в размере 33 580,16 руб. в срок не позднее последнего числа календарного месяца.

Обеспечением исполнения обязательств заемщиков по данному договору является ипотека в силу закона приобретенного за счет кредитных средств по договору купли-продажи № № ип от 21.11.07 в общую совместную собственность ответчиков следующего имущества: жилого дома, площадью 99,8 кв.м, земельного участка, площадью 1 500 кв.м, расположенных по адресу: <адрес>.

Права залогодержателя по ипотеке в силу закона удостоверяются закладной, выданной 28.11.07.

Ответчики неоднократно нарушали свои обязательства по кредитному договору, в связи с чем 03.10.08 им были направлены требования о досрочном возврате кредита, но они были оставлены без внимания.

В соответствии с п.4.4.1 кредитного договора Кредитор имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по кредитному договору в случае просрочки заемщиками очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 30 календарных дней, в случае допущения просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более 3 раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

27.01.09 ЗАО АКБ «<данные изъяты>» по договору №№ купли-продажи закладной передал ООО ИК «<данные изъяты>» права на закладную со всеми удостоверяемыми ею правами в совокупности.

28.01.09 ООО ИК «<данные изъяты>» по договору №№ купли-продажи закладной передало ООО «ТДС» права на закладную со всеми удостоверяемыми ею правами в совокупности.

По состоянию на 24.01.11 за ответчиками числится задолженность по кредитному договору №№ ип от 21.11.07 в размере 2 867416,33 руб., из которых сумма задолженности по основному долгу – 2 704 419,20 рублей, сумма задолженности по процентам начисленным с 01.08.08 по 27.01.09 -162 997,13 рублей.

В соответствии с отчетом об оценке №№ от 10.02.11 рыночная стоимость жилого дома, площадью 99,8 кв.м, и земельного участка, площадью 1 500 кв.м, расположенных по адресу: <адрес> составляет 1580 500 руб. (в том числе стоимость земельного участка – 482 700 руб., стоимость жилого дома – 1 097 800 руб.)

Согласно договору № № оказания услуг по проведению оценки от 10.02.11 и платежному поручению №№ от 09.03.11 ООО «ТДС» понесло расходы на проведение оценки в размере 8 000 рублей.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец просил суд взыскать в пользу ООО «ТДС» солидарно с Олисова Д.С. и Олисовой М.К сумму задолженности по кредитному договору в размере 2 867 416, 33 руб.; обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее ответчикам на праве общей собственности, путем его продажи с торгов: жилой дом, площадью 99.80 кв.м, по адресу: <адрес>, установив начальную продажную цену в размере 1 097 800 руб., земельный участок площадью 1500 в.м., по адресу: <адрес>, установив начальную продажную цену в 482700 рублей, взыскать в пользу ООО «ТДС» солидарно с Олисова Д.С. и Олисовой М.К. стоимость проведенной оценки заложенного имущества в размере 8000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 22 537,08 рублей

Судом было постановлено указанное выше решение.

В кассационной жалобе представитель ООО «ТДС» просит решение суда отменить в части установления начальной продажной стоимости заложенного имущества, считая решение суда в указанной части неправильным.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия полагает необходимым решение суда в части установления начальной продажной стоимости заложенного имущества отменить, как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а также иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В соответствии со ст.819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты.

В силу ст.810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором.

Согласно ч.2 ст. ст. 811 ГК РФ если договором займа не предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Из материалов дела следует, что согласно кредитному договору №№ от 21.11.07 ЗАО КБ «<данные изъяты>» предоставил Олисову Д.С. и Олисовой М.К. кредит в размере 2750000 рублей сроком на 180 месяцев для приобретения жилого дома с земельным участком для ведения личного подсобного хозяйства, находящихся по адресу: <адрес>

В соответствии с кредитным договором Заемщики обязались уплачивать Банку проценты за пользование кредитом в размере 12,5% годовых, а также производить ежемесячные аннуитетные платежи по возврату кредита и уплате процентов за пользование кредитом в размере 33 580,16 руб. в срок не позднее последнего числа календарного месяца.

На основании п.4.4.1 кредитного договора Кредитор имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по кредитному договору в случае просрочки заемщиками очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 30 календарных дней, в случае допущения просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более 3 раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

Обеспечением исполнения обязательств заемщиков является ипотека в силу закона жилого дома с земельным участком, личное страхование Олисова Д.С. и Олисовой М.К., страхование риска, связанного с владением, пользованием и распоряжением застрахованным имуществом.

Согласно договору купли-продажи жилого дома с земельным участком №№ ип от 21.11.07 ФИО1 продала Олисову Д.С. и Олисовой М.К. в общую совместную собственность жилой дом с земельным участком для ведения личного подсобного хозяйства, находящийся по адресу: <адрес>, по цене 4000000 рублей (жилой дом - 3000000 руб., земельный участок – 1000000 рублей).

Права залогодержателя по ипотеке в силу закона удостоверены закладной, выданной 28.11.07.

Судом было установлено, что в настоящее время собственником закладной со всеми удостоверяемыми ей правами в их совокупности является ООО «ТДС».

В соответствии с п.2 ст. 48 ФЗ «Об ипотеке» передача права на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству. Последним владельцем закладной является ООО "ТДС".

Судом также было установлено, что ответчики неоднократно нарушали свои обязательства по кредитному договору, в связи с чем по состоянию на 24.01.11 за ним числится задолженность в размере 2 867416,33 руб. (сумма задолженности по основному долгу – 2 704 419,20 рублей, сумма задолженности по процентам начисленным с 01.08.08 по 27.01.09 -162 997,13 рублей).

Из материалов дела следует, что ответчики данную сумму задолженности в судебном заседании не оспаривали.

При таких обстоятельствах суд обоснованно взыскал солидарно с Олисова Д.С. и Олисовой М.К. в пользу ООО «ТДС» 2 867 416,33 руб. и понесенные истцом расходы по уплате госупошлины.

В соответствии со ст. 1 ФЗ «Об ипотеке» кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой, вправе получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества.

Согласно ст.50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества своих требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой. или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части.

На основании п.5 ст.55 ФЗ РФ «Об ипотеке», если предметом ипотеки являются жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам, то обращение взыскания на заложенное имущество возможно только в судебном порядке.

В силу ст. 56 названного Закона имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.

Учитывая установленные по делу обстоятельства, суд принял правильное решение, удовлетворив требования истца в части обращения взыскания на заложенное имущество, принадлежащее Олисову Д.С. и Олисовой М.К. на праве общей собственности, - жилой дом и земельный участок, путем его продажи с торгов.

Между тем, нельзя согласиться с выводами суда в части установления начальной продажной цены заложенного имущества.

Устанавливая начальную продажную цену заложенного имущества - жилого дома, площадью 99,80 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере 3000 000 рублей, и земельного участка, площадью 1 500 кв.м, расположенного по тому же адресу, в размере 1000000 рублей, суд исходил из цены данного имущества, установленного договором купли-продажи жилого дома с земельным участком от 21.11.07.

При этом суд сослался на то, что на момент сделки данная стоимость устраивала стороны, сделка состоялась на указанных суммах. Оснований изменять ее, учитывая, что ответчик против этого, у суда не имеется.

С данным выводом суда согласиться нельзя, поскольку ни ЗАО АКБ «<данные изъяты>», ни истец стороной договора купли-продажи не являлись.

Согласно же закладной денежная оценка предмета ипотеки составляет: жилого дома – 3063800 рублей, земельного участка – 1095000 рублей.

Пункт 4 ч.2 ст.54 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обязывает суд в случае спора между залогодателем и залогодержателем в отношении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации определить эту цену самому.

Наличие такого спора судом было установлено.

Разрешая спор, суд доводы истца о том, что рыночная стоимость заложенного имущества на момент рассмотрения дела снизилась, так как с даты заключения договора прошло 4 года, и представленное истцом заключение о рыночной стоимости данного имущества суд во внимание не принял, однако свой вывод в данной части ничем не мотивировал.

Суд также отказал ООО «ТДС» в назначении судебной экспертизы для определения действительной стоимости заложенного имущества, указав, что изменение первоначальной стоимости нарушит права ответчиков. Между тем, в чем будет состоять данное нарушение, суд не указал.

При этом суд не учел, что указание в решении начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав как кредитора, так и должника в ходе осуществления исполнительного производства.

При таких обстоятельствах решение суда в части установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере 4000000 рублей нельзя признать законным, поскольку оно принято с нарушением норм материального и процессуального права, повлиявшим на исход дела.

Поэтому решение суда в указанной части подлежит отмене, а дело направлению в тот же районный суд на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду следует ещё раз обсудить вопрос о назначении по делу экспертизы для установления рыночной стоимости заложенного имущества либо предложить сторонам принять согласованное решение по данному вопросу, после чего, дав оценку всем установленным по делу обстоятельствам и представленным доказательствам, постановить законное и обоснованное решение.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что стоимость заложенного имущества судом не определена, подлежит отмене решение суда и в части отказа во взыскании в пользу истца расходов, связанных с оценкой заложенного имущества.

На изложенного, руководствуясь ст.361 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Отрадненского городского суда Самарской области от 24 августа 2011 года в части установления начальной продажной цены заложенного имущества: жилого дома, площадью 99,80 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 3000 000 рублей, и земельного участка, площадью 1 500 кв.м, расположенного по тому же адресу, в размере 1000000 рублей, а также в части отказа в удовлетворении исковых требования ООО «ТДС» о взыскании с Олисовых расходов по проведению оценки заложенного имущества отменить, и дело в этой части направить на новое рассмотрение в тот же суд.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий: подпись

Судьи: подписи

Копия верна: судья -