Судья Гребешкова Н.Е. Дело № 33-10944
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
16 ноября 2011 года судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе
председательствующего Елистратовой Е.В.
судей Минеевой О.Г., Филатовой Г.В.
при секретаре Тимагине Е.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе Позднякова Р.И. на решение Отрадненского городского суда Самарской области от 25 июля 2011 г., которым постановлено:
«Исковые требования Банк ВТБ (открытое акционерное общество) к обществу с ограниченной ответственностью «Стройинвест-Регион» и Позднякову Р.И. о признании недействительными торгов, договоров купли-продажи и применении последствий недействительности сделок удовлетворить.
Признать открытые торги посредством публичного предложения, организованные 16 июня. 2010г. председателем ликвидационной комиссии ООО «Стройинвест-Регион» недействительными.
Признать договор купли-продажи № 6 от 18.06.2010г. здания цеха по изготовлению крупных панелей (литер А, А1, А2, АЗ) нежилое, условный номер №№, общей площадью 606,4 кв.м, находящегося по адресу: <адрес>, заключенный между ООО «Стройинвест-Регион» и Поздняковым Р.И. недействительным.
Признать договор купли-продажи № 7 от 18.06.2010г. здания склада столярных изделий (литер К, К1, к) нежилое, условный номер №№, общей площадью 980,90 кв.м, находящегося по адресу: <адрес> заключенный между ООО «Стройинвест-Регион» и Поздняковым Р.И. недействительным.
Признать договор купли-продажи № 8 от 18.06.2010г. здания пропускного пункта (литер Е) нежилое, условный номер №№, общей площадью 28,70 кв.м, находящегося по адресу: <адрес>, заключенный между ООО «Стройинвест-Регион» и Поздняковым Р.И. недействительным.
Признать договор купли-продажи № 9 от 18.06.2010г. здания цеха по изготовлению и ремонту оснастки (литер Ш) нежилое, условный номер №№, общей площадью 257,10 кв.м., находящегося по адресу: <адрес> заключенный между ООО «Стройинвест-Регион» и Поздняковым Р.И. недействительным.
Признать договор купли-продажи № 10 от 18.06.2010г. здания канализационной насосной станции (литер О), нежилое, условный номер № №, общей площадью 22,00 кв.м, находящегося по адресу: <адрес> заключенный между ООО «Стройинвест-Регион» и Поздняковым Р.И. недействительным.
Признать договор купли-продажи №11 от 18.06.2010г. здания газорегулирующего пункта (литер Р) нежилое, условный номер №№ общей площадью 14,20 кв.м, находящегося по адресу: <адрес> заключенный между ООО «Стройинвест-Регион» и Поздняковым Р.И. недействительным.
Применить последствия недействительности вышеуказанных сделок.
Взыскать с ООО «Стройинветс-Регион» в пользу Банк ВТБ (ОАО) расходы по оплате государственной пошлины в сумме 4000 руб.
Взыскать с Позднякову Р.И. в пользу Банк ВТБ (ОАО) расходы по оплате государственной пошлины в сумме 4000 руб.».
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Минеевой О.Г., объяснения представителя Позднякова Р.И. – Коваленковой Н.Н. в поддержание доводов кассационной жалобы, возражения представителя Банка ВТБ (ОАО) – Учаева И.А., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Банк ВТБ (ОАО) обратился в суд с иском к ООО «Стройинвест-Регион» и Позднякову Р.И. о признании недействительными торгов, договоров купли-продажи.
В обоснование исковых требований Банк указал, что ликвидационной комиссией ООО «Стройинвест-Регион» 16.06.2010г. были проведены торги посредством публичного предложения.
По результатам проведения открытых торгов посредством публичного предложения, организованных 11.06.10г. и 16.06.10г. председателем ликвидационной комиссии, между ООО «Стройинвест-Регион» и Поздняковым Р.И. 18.06.2010 г. были заключены договоры купли-продажи недвижимого имущества №6, №7, №8, №9, №10, №11: здания цеха по изготовлению крупных панелей (литер А, А1, А2, АЗ); здания склада столярных изделий (литер К, К1, к); здания пропускного пункта (литер Е); здания цеха по изготовлению и ремонту оснастки (литер Ш); здания канализационной насосной станции (литерО), расположенные по адресу: <адрес>.
В результате проведенных торгов и заключенных по их результатам договоров купли-продажи Позднякову Р.И. были реализованы объекты недвижимости, являющиеся предметом договора ипотеки № № от 23.05.2008г., заключенного ООО «Стройинвест-Регион» с истцом в обеспечение обязательств заемщика - ООО «<данные изъяты>» перед банком ВТБ по возврату кредита в размере 165 000 000 руб.
Банк считает, что вышеуказанные торги и перечисленные договоры купли-продажи являются недействительными, поскольку законных оснований для реализации спорного имущества, находящегося в залоге у Банка, с публичных торгов в рамках ликвидации ООО «Стройинвест-Регион» не имелось.
В нарушение требований ст. 37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и ч.2 ст. 346 ГК РФ имущество, находящееся в залоге было реализовано без согласия залогодержателя. Более того, денежные средства, полученные от реализации залога залогодержателю направлены не были.
Поскольку на имущество взыскание не обращалось, реализация заложенного имущества в рамках процедуры ликвидации, с применением процедур, предусмотренных ФЗ «Об исполнительном производстве», по мнению истца, является незаконной, влекущей недействительность торгов, как проведенных с нарушением закона.
Кроме того торги были проведены неуполномоченным лицом. В силу ст. 447 ГК РФ к правилам проведения торгов относится и определение лица, уполномоченного на их проведение. Проведение торгов неуполномоченным лицом является дополнительным основанием для признания судом недействительными торгов.
В соответствии с п.2 ст.449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
На основании выше изложенного Банк просил признать недействительными открытые торги посредством публичного предложения, организованные 16.06.2010 г. председателем ликвидационной комиссии ООО «Стройинвест-Регион», и договоры купли-продажи недвижимого имущества, заключенные 18.06.2010 г. между ООО «Стройинвест-Регион» и Позняковым Р.И. по результатам проведенных торгов.
В ходе судебного разбирательства представитель истца дополнил исковые требования и просил также применить последствия недействительности сделок.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В кассационной жалобе Поздняков Р.И. просит отменить решение суда, считает его незаконным.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Как следует из материалов дела, 18.06.2010 г. между ООО «Стройинвест-Регион» в лице председателя ликвидационной комиссии и Поздняковым Р.И. были заключены договоры купли-продажи №6, №7, №8, №9, №10, №11 от 18.06.2010г., согласно которым Поздняков Р.И. приобрел по результатам открытых торгов, организованных 16.06.2010 г. посредством публичного предложения, недвижимое имущество: здание цеха по изготовлению крупных панелей, здание склада столярных изделий, здание пропускного пункта, здание цеха по изготовлению и ремонту оснастки, здание канализационной насосной станции, здание газорегулирующего пункта, расположенные по адресу: <адрес>
Судом установлено, что указанное недвижимое имущество являлось предметом ипотеки в соответсвии с договором об ипотеке здания и права аренды земельного участка № № № от 23.05.2008г., заключенного между ООО «Стройинвест-Регион» и Банк ВТБ (ОАО) в обеспечение обязательств заемщика - ООО «<данные изъяты>» перед Банк ВТБ по возврату кредита в размере 165 000 000 руб.
Данный договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Самарской области
В соответствии с п. 2.1 договора ипотеки в обеспечение обязательств залогодатель (ООО «Стройинвест- Регион») передает залогодержателю (Банк ВТБ) предмет ипотеки, а именно здания, принадлежащие залогодателю на праве собственности и праве аренды соответствующего земельного участка, принадлежащее залогодателю, в том числе здание цеха по изготовлению крупных панелей, здание склада столярных изделий, здание пропускного пункта, здание цеха по изготовлению и ремонту оснастки, здание канализационной насосной станции, здание газорегулирующего пункта.
Согласно п. 2.9 договора ипотеки распоряжение предметом ипотеки, замена предмета ипотеки допускается только с предварительного письменного согласия залогодержателя.
В соответствии со ст. 37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Таким образом, отчуждение заложенного имущества ООО «Стройинвест – Регион» могло быть произведено лишь с согласия Банка ВТБ. Однако такое согласие Банк не давал, что не оспаривалось ответчиками.
Кроме того, согласно отзыву на исковое заявление ООО «Стройинвест-Регион» в результате проведения анализа документов, находящихся в распоряжении конкурсного управляющего, выявлено отсутствие акта ликвидационной комиссии о прекращении ипотеки и доказательств свидетельствующих о том, что в соответствии с п. ст. 64 ГК РФ средства, полученные от продажи недвижимого имущества ООО «Стройинвест-Регион» направлены на удовлетворение требований Банк ВТБ (ОАО) по обязательствам, обеспеченным договором об ипотеке № № от 23.05.2008г.
Согласно ст. 39 ФЗ «Об ипотеке» при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:
признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации;
досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
Статьей 349 ГК РФ и ст. 55 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрены способы реализации заложенного имущества в форме судебного и внесудебного обращения взыскания на заложенное имущество.
Согласно ст. 55 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается на основании соглашения между залогодержателем и залогодателем, которое может быть включено в договор об ипотеке или заключено в виде отдельного договора. Соглашение заключается при условии наличия нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Такое согласие может быть дано до заключения договора об ипотеке.
В договоре ипотеки внесудебный порядок реализации залога сторонами не оговаривался.
Следовательно, после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки удовлетворение требования залогодержателя возможно исключительно посредством обращения взыскания на заложенное имущество по решению суда, которым устанавливается начальная продажная цена имущества, либо в рамках исполнительного производства.
Таким образом, спорное заложенное имущество могло быть реализовано с публичных торгов в случае обращения на него взыскания в судебном порядке.
В судебном заседании было установлено, и это не оспаривается сторонами, что Банк ВТБ (ОАО) не обращался в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество.
Оценивая в совокупности представленные доказательства, доводы сторон, правильно применив нормы материального права, суд пришел к обоснованному выводу, что реализация заложенного имущества в рамках процедуры ликвидации, с применением процедур, предусмотренных ФЗ «Об исполнительном производстве», является незаконной, поскольку в данном случае спорное имущество находилось в ипотеке и в силу норм действующего законодательства РФ могло быть реализовано лишь с согласия залогодержателя, которое не было получено, чем были нарушены права истца.
При таких обстоятельствах, поскольку торги были проведены ликвидационной комиссией с нарушением закона, суд правомерно признал недействительными открытые торги посредством публичного предложения, организованные 16.06.2010 г. председателем ликвидационной комиссии ООО «Стройинвест- Регион», договоры купли-продажи, заключенные по результатам проведения этих торгов и применил последствия недействительности указанных сделок.
Доводы кассационной жалобы о том, что торги были проведены в соответсвии с законодательством РФ несостоятельны, основаны на неправильном толковании норм права.
Доводы жалобы о том, что оспариваемые договоры купли-продажи не могут быть признаны недействительными, поскольку п. 2 ст. 346 ГК РФ в данном случае залогодатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требования не будут удовлетворены - обратить взыскание на предмет залога, не могут быть приняты во внимание.
Статьей 39 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ.
Руководствуясь ст. 360-361 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Отрадненского городского суда Самарской области от 25 июля 2011 г. оставить без изменения, а кассационную жалобу Позднякова Р.И. - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи