Судья: Антонова Е.В. гр. дело № 33-12666
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
5 декабря 2011 года судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего - Книстяпиной Н. А.
судей - Сказочкина В. Н., Толмосовой А. А.
при секретаре - Мучкаевой Н. П.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе Кривых А.И. на решение Самарского районного суда г.Самара от 31 октября 2011 года, которым постановлено:
«В удовлетворении иска Кривых А.И. к Департаменту управления имуществом городского округа Самара об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения № H1, площадью 14,9 кв.м., 1 этаж (лестница) и нежилого помещения № 2, площадью 6,10 кв.м., 2 этаж (хозяйственная кладовая), расположенных по адресу: <адрес>, отказать.».
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Сказочкина В.Н., объяснения представителя Кривых А.И. по доверенности Сергеевой Т.А., поддержавшей доводы кассационной жалобы, возражения Староверовой Т.Г., судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
Кривых А.И. обратился в суд с иском к Департаменту управления имуществом г.о. Самара о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения.
В обоснование требований указал, что он является собственником квартиры общей площадью 23,5 кв.м., жилой площадью 15,4 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>. Квартира находится на втором этаже, состоит из жилой комнаты площадью 15,4 кв.м. и кухни с туалетом площадью 8,1 кв.м., при этом указанные помещения не составляют изолированное жилое помещение, а разделены коридором площадью 6,1 кв.м., относящемуся к местам общего пользования. Из коридора имеется лестница площадью 14,9 кв.м. с выходом на улицу. Общим коридором пользуются также владельцы квартиры № 4, состоящей из помещений, которые расположены на первом и втором этажах (двухуровневая квартира). Квартира № 4 имеет два выхода на улицу через первый этаж и через общий спорный коридор со второго этажа.
Собственником спорного коридора является Департамент управления имуществом г.о. Самара.
Истец обратился в Департамент управления имуществом г.о. Самара с заявлением о продаже ему коридора и лестницы, поскольку данные помещения неразрывно связаны с принадлежащей ему квартирой, однако ответчик отказал в заключении договора купли-продажи, ссылаясь на то, что данные объекты не включены в прогнозный план приватизации муниципального имущества на 2011 год.
Истец считает отказ ответчика в заключении с ним договора купли-продажи спорных помещений необоснованным, поскольку общий коридор и лестница не являются самостоятельными объектами, не могут быть использованы автономно, а функционально относятся к квартире, принадлежащей истцу, который имеет преимущественное право на выкуп данных помещений в собственность.
Ссылаясь на п.4 ст. 445 ГК РФ, истец просил обязать Департамент управления имуществом г.о. Самара заключить с ним договор купли-продажи нежилого помещения H1 (лестница на первом этаже, поз. № 1), площадью 14,9 кв.м. и нежилого помещения Н2 (коридор на втором этаже, поз. № 3) площадью 6,1 кв.м., прилегающего к квартире № 6, расположенных по адресу: <адрес>.
Судом постановлено указанное выше решение.
В кассационной жалобе Кривых А.И. просит отменить решение суда как незаконное и необоснованное.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, считает его правильным.
В соответствии с ч.1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы)…
Из материалов дела судом установлено, что по договору купли-продажи от 05.04.2005г. истец Кривых А.И. приобрел в собственность квартиру на втором этаже в двухэтажном кирпичном доме 1808 года ввода в эксплуатацию, состоящую из одной жилой комнаты, общей площадью 23,50 кв.м., в том числе жилой площадью 15,40 кв.м., по адресу: <адрес>.
Право собственности Кривых А.И. на квартиру зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.05.2005г. № 555744.
В соответствии с планом второго этажа многоквартирного дома по <адрес>, имеющимся в инженерно-техническом заключении по обследованию жилого помещения, квартира, принадлежащая истцу, состоит из жилой комнаты и совмещенных кухни и санузла. Между жилой комнатой и кухней с санузлом имеется коридор площадью 6,1 кв.м. и лестница с выходом на улицу площадью 14,9 кв.м. Площадь коридора и лестницы не входит в состав жилого помещения, приобретенного истцом по договору купли-продажи, что не оспаривается истцом.
Согласно инженерно-техническому заключению в спорном коридоре расположен вход в жилое помещение и в помещение кухни и санузла квартиры № 6 (принадлежащей истцу), а также второй вход в двухуровневую квартиру № 4 (принадлежащую третьим лицам).
Истец в лице представителя Сергеевой Т.А. направил в Департамент управления имуществом г.о. Самара оферту (проект договора купли-продажи) с предложением продать ему коридор и лестницу. В предложении истец указал, что коридор и лестница находятся в общем пользовании у него и у собственников квартиры № 6, и поскольку квартира № 6 имеет второй обособленный выход, он имеет преимущественное право покупки коридора и лестницы. При этом истец ссылался на возможность продажи помещений с аукциона.
Письмом от 04.08.2011г. Департамент управления имуществом г.о. Самара отказал истцу в продаже указанных нежилых помещений, ссылаясь на то, что они не включены в прогнозный план приватизации муниципального имущества на 2011 год и при продаже муниципального имущества с аукциона право приобретения муниципального имущества принадлежит покупателю, который в ходе торгов предложит наиболее высокую цену.
Отказывая в удовлетворении требований об обязании ответчика заключить с истцом договор купли-продажи указанных помещений, суд пришел к правильному выводу об обоснованности доводов Департамента управления имуществом г.о. Самара.
Установлено, что собственником спорных нежилых помещений является муниципальное образование городской округ Самара, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 20.02.2009г. № 158430 и № 158431.
Таким образом, спорные нежилые помещения имеют собственника и в силу ч.1 ст. 36 ЖК РФ не являются общим имуществом (общей долевой собственностью) собственников помещений в многоквартирном доме.В соответствии с ч.1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В силу ч.1 ст. 215 ГК РФ имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, является муниципальной собственностью.
Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
В соответствии с п. 2 ст. 2 Федерального закона от 21.12.2001г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» государственное и муниципальное имущество отчуждается в собственность физических и (или) юридических лиц исключительно на возмездной основе.
К способам приватизации государственного и муниципального имущества статья 13 указанного закона относит в числе прочих продажу государственного и муниципального имущества на аукционе, на конкурсе, посредством публичного предложения, без объявления цены и т.д.
Решение об условиях приватизации федерального имущества принимается в соответствии с прогнозным планом (программой) приватизации федерального имущества (п. 1 ст. 14 Закона о приватизации государственного и муниципального имущества)
Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления самостоятельно определяют порядок принятия решений об условиях приватизации соответственно государственного и муниципального имущества (п. 4 ст. 14 Закона о приватизации государственного и муниципального имущества).
Из доводов представителя ответчика, а также письма Департамента управления имуществом г.о. Самара от 04.08.2011г. № 15-07-04/39309 установлено, что нежилое помещение № H1 площадью 14,9 кв.м. 1 этаж (лестница) и нежилое помещение № Н2 площадью 6,10 кв.м. 2 этаж (хозяйственная кладовая), расположенные в доме <адрес>, состоящие в реестре муниципального имущества, не включены в прогнозный план приватизации муниципального имущества на 2011 год.
Таким образом, как правильно указал суд, у муниципального образования г.о. Самара в лице Департамента управления имуществом г.о. Самара не возникло обязательств по продаже спорных нежилых помещений.
В связи с чем, ссылку истца на часть 4 статьи 445 ГК РФ, предусматривающую право обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор в случае, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом и иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, суд правильно признал несостоятельной.
Правильным является и вывод суда о необоснованности довода истца о наличии у него преимущественного права на приобретение нежилых помещений в собственность.
В соответствии с Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества» при отчуждении государственного и муниципального имущества преимущества устанавливаются в зависимости от способа и условий отчуждения муниципального имущества, установленных прогнозным планом и решением об условиях приватизации указанного имущества.
Принятие указанного решения относится к исключительной компетенции органов государственной власти субъектов Российской федерации и органов местного самоуправления.
На сегодняшний день спорные нежилые помещения не включены в прогнозный план на 2011 год и способ отчуждения данных помещений не установлен. Спорные нежилые помещения не находятся в общей долевой собственности истца, в связи с чем преимущественным правом покупки данных помещений он не обладает.
Обозначение принадлежащего истцу жилого помещения как «квартира» не соответствует понятию квартиры в смысле ч. 3 ст. 16 ЖК РФ, вступившего в силу 01.03.2005г., в соответствии с которым квартирой признается структурно-обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Согласно техническим паспортам нежилое помещение № H1 площадью 14,90 кв.м. является хозяйственной кладовой, нежилое помещение № Н2 площадью 6,10 кв.м. является лестницей, оба нежилых помещения относятся к местам общего пользования.
Хозяйственной кладовой и лестницей пользуются наравне с истцом собственники квартиры № 4 Староверова Т.Г., ФИО1, ФИО2, ФИО3, что сторонами не оспаривается и подтверждается показаниями свидетеля ФИО4
Таким образом, спорные нежилые помещения находятся в общем пользовании истца и его соседей собственников квартиры № 4, которые возражают против передачи данных помещений в собственность истца.
В соответствии с ч. 4 ст. 17 ЖК РФ пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Ссылка Кривых А.И. в кассационной жалобе на техническое заключение, которым в связи с тем, что двухуровневая квартира № 4 имеет два эвакуационных выхода (входа), рекомендовано заложить вход № 2 в квартиру № 4 с целью включения в состав квартиры № 6 помещения коридора и лестницы для соединения помещений кухни, санузла и жилой комнаты в одно структурно-обособленное помещение, не состоятельна, поскольку, как указано выше, помещения, на которые истец просит заключить с ним договор купли-продажи, находятся в том числе в пользовании собственников квартиры № 4. При этом то обстоятельство, что квартира № 4 также имеет другой выход (вход), значения не имеет.
При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда законно и обоснованно.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
Решение Самарского районного суда г.Самара от 31 октября 2011 года оставить без изменения, а кассационную жалобу Кривых А.И. - без удовлетворения.
Председательствующий-
Судьи-