Судья: Грицай И.Л. гр. дело № 33-12305
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
05 декабря 2011 года судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего – Книстяпиной Н.А.,
судей - Сказочкина В.Н., Толмосовой А.А.,
при секретаре Тимагине Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Новый курс» на решение Самарского районного суда г.Самара от 20 октября 2011 года, которым постановлено:
«Исковые требования Поморцевой С.З. к ООО «Новый курс» о признании права собственности на жилое помещение в незавершенном строительством доме удовлетворить.
Признать за Поморцевой С.З. право собственности на жилое помещение - квартиру №40, жилой площадью 57,10 кв. м, подсобной площадью 106,8 кв. м, общей площадью 163,9 кв. кроме того, прочей 40,5 кв. м, расположенную на 10,11 этаже незавершенного строительством дома по адресу: <адрес> (строительный)».
Заслушав доклад судьи Сказочкина В.Н., объяснения Овчинникова С.А. и Шацкой И.А. (представителей ООО «Новый курс»), поддержавших доводы кассационной жалобы, возражения Поморцевой С.З., её представителей Поморцева О.Ю. и Инжеватова М.А., судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
Поморцева С.З. обратилась в суд с иском к ООО «Новый курс» о признании права собственности на жилое помещение в незавершенном строительством доме, ссылаясь на то, что 28.12.2004 года между ней и ответчиком заключен договор № 21-д/с-1/2 долевого участия в строительстве. ООО «Новый курс» обязалось по окончании строительства, сдачи объекта госкомиссии и введении в эксплуатацию взамен внесенных в строительство денежных средств передать в собственность истцу квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, под строительным номером 45 на 9 и 10 этажах, площадью 137,8 кв.м.Срок сдачи дама в эксплуатацию определен 2 полугодие 2005 года. Дополнительным соглашением от 06.04.2006г. определен планируемый срок окончания строительства и сдачи объекта госкомиссии - 2 полугодие 2006 г.
Впоследствии между сторонами были подписаны дополнительные соглашения от 24.12.2010г. и от 02.02.2011г. к договору № 21-д/с-1/2 от 28.12.2004г., согласно которым истец обязался дополнительно внести 232 560 рублей за передачу ему эксплуатационной кровли площадью 38 кв.м. и 1 160 000 рублей в связи с увеличением площади квартиры. Данные обязательства истцом также были исполнены надлежащим образом и в полном объеме.
Однако дом до настоящего времени не сдан в эксплуатацию. Ответчик своих обязательств, связанных с государственной регистрацией права собственности на квартиру и оформлению необходимых документов не выполнил и уклоняется от их исполнения. При этом ответчик фактически передал право собственности на квартиру истице посредством подписания акта приема-передачи от 12.03.2007г.
Поморцева С.З. просила признать за ней право собственности на жилое помещение -квартиру № 40, общей площадью (без учета балкона и террасы) - 163,90 кв.м., жилой - 57,10 кв.м., расположенную на 10, 11 этажах незавершенного строительством жилого дома по адресу: <адрес> (строительный).
Судом постановлено указанное выше решение.
В кассационной жалобе представитель ООО «Новый курс» просит отменить решение суда как незаконное и необоснованное.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия считает, что решение суда подлежит отмене, поскольку судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, а установленные судом обстоятельства не доказаны.
Согласно п.2 ст. 56 ГПК РФ, суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
В соответствии с п.1 ст. 196 ГПК РФ, при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены, и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.
Как следует из материалов дела, 28.12.2004 года между ООО «Новый курс» и Поморцевой С.З. заключен договор № 21- д/с - 1/2 долевого участия в строительстве. По условиям договора «Застройщик» принимает «Дольщика» в долевое строительство первой секции второй очереди жилого дома по <адрес>, обязуется по окончании строительства, сдачи объекта госкомиссии и в эксплуатацию взамен внесенных в строительство денежных средств передать в собственность «Дольщику» квартиру под строительным номером 45 на 9 и 10 этажах.
Планируемый срок окончания строительства и сдача «Объекта» 2 полугодие 2005 года. Дополнительным соглашением сторон от 06.04.06 года оговорено изменение срока сдачи «Объекта» - 2 полугодие 2006 года.
Впоследствии между сторонами подписаны дополнительные соглашения от 24.12.2010г. и от 02.02.2011г. к договору № 21-д/с-1/2 от 28.12.2004г., согласно которым истец обязался дополнительно внести 232 560 рублей за передачу ему эксплуатационной кровли площадью 38 кв.м. и 1 160 000 рублей в связи с увеличением площади квартиры.
Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из того, что Поморцева С.З. полностью исполнила свои обязательства по оплате квартиры о чем свидетельствует справка выданная застройщиком.
Так же судом принято во внимание, что строительные работы по возведению объекта осуществлялись на основании разрешения на строительство № RU 63301000-075, выданным Главой г.о. Самара, постановления Главы г. Самара № 2500 от 26.09.05 года «Об утверждении акта о выборе земельного участка для строительства, проекта границ земельных участков ООО «Новый Курс», акта о выборе земельного участка для строительства и акта об отводе границ участков и договора аренды земельного участка от 07.05.2010 года. Техническое состояние секции оценивается как работоспособное.
12 марта 2007 года по акту-передачи «Застройщик» передал Поморцевой С.З. квартиру № 45 в доме <адрес> на 9,10 этажах для отделочных работ.
На квартиру выдан Самарским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация- Федеральное БТИ»технический паспорт с описанием экспликации площади помещения. В соответствии с техническим паспортом здания расположенного по адресу <адрес>, выданного 10 марта 2011 года изменился номер квартиры Поморцевой С.З. вместо 45 стал 40 и этажность вместо 9,10, стал 10,11. Произведенная в процессе строительства перепланировка квартиры согласована как застройщиком ООО «Новый Курс» так и гл. архитектором проекта.
В силу ч.15 ст. 48 ГрК РФ проектная документация утверждается застройщиком или заказчиком. В случаях, предусмотренных статьей 49 настоящего Кодекса, застройщик или заказчик до утверждения проектной документации направляет ее на государственную экспертизу. При этом проектная документация утверждается застройщиком или заказчиком при наличии положительного заключения государственной экспертизы проектной документации.
Как следует из содержания ч. 9 ст. 49 ГрК РФ результатом государственной экспертизы проектной документации является заключение о соответствии (положительное заключение) или несоответствии (отрицательное заключение) проектной документации требованиям технических регламентов и результатам инженерных изысканий, требованиям к содержанию разделов проектной документации, предусмотренным в соответствии с частью 13 статьи 48 настоящего Кодекса, а также о соответствии результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов (в случае, если результаты инженерных изысканий были направлены на государственную экспертизу одновременно с проектной документацией). В случае, если результаты инженерных изысканий были направлены на государственную экспертизу до направления проектной документации на государственную экспертизу, результатом государственной экспертизы является заключение о соответствии (положительное заключение) или несоответствии (отрицательное заключение) результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов.
В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Между тем, судом оставлен без внимания вопрос о внесении соответствующих изменений в проект при передаче истцу вместе с квартирой части кровли многоквартирного дома, устройстве окон и самостоятельного выхода на кровлю дома из квартиры истца. Сведений о соблюдении установленной законом процедуры внесения соответствующих изменений в проект и прохождения экспертизы таких изменений, произведённых после выдачи разрешения на строительство, в материалах дела не имеется.
Не исполнение застройщиком своих обязательств по передаче квартиры участнику долевого строительства сопряжено с отсутствием у него разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, полученного в порядке, установленном ст. 55 ГрК РФ.
Вопрос о соответствие параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации, представленной застройщиком в соответствующие органы местного самоуправления при выдаче разрешения на строительство, оставлен без внимания.
Кроме того, согласно пп.3 п.1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Следовательно, на крышу многоквартирного дома распространяется режим общей долевой собственности всех собственников помещений в многоквартирном доме. При этом из материалов дела усматривается, что переданная застройщиком истцу часть эксплуатируемой кровли, находится над другой, соседней квартирой.
При таких обстоятельствах решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение, поскольку имеющиеся недостатки не могут быть исправлены судом кассационной инстанции.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть вышеизложенное, выяснить вопрос о внесении соответствующих изменений в проект, прошедшие экспертизу, и в зависимости от установленного, разрешить спор с соблюдением норм материального и процессуального права.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 361, 362 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
Решение Самарского районного суда г.Самара от 20 октября 2011 года отменить. Дело возвратить на новое рассмотрение в тот же суд.
Председательствующий-
Судьи-