Судья: Плисякова О.О. гр. дело № 33-13520/2012
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
12 января 2012 года, судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
Председательствующего – Ермаковой Е.И.,
Судей – Никоновой О.И., Калинниковой О.А.,
при секретаре – Кондратьевой О.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе Малахова О.Ф. на решение Куйбышевского районного суда г. Самары от 03 ноября 2011 года, которым постановлено:
«В удовлетворении исковых требований Малахова О.Ф. к Администрации городского округа Самара, ТСЖ «Лидер+» о признании права собственности на нежилые помещения в объекте незавершенного строительством -отказать».
Заслушав доклад по делу судьи Самарского областного суда Калинниковой О.А., объяснения представителя Малахова О.Ф. – Ключникова О.А. (по доверенности), поддержавшего доводы кассационной жалобы, возражения на жалобу представителя ТСЖ «Лидер+» Сергеевой З.М. (по доверенности), судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
Малахов О.Ф. обратился в суд с иском к Администрации г.о.Самара, ТСЖ «Лидер+» о признании права собственности на нежилые помещения в незавершенном строительством объекте.
В обоснование своих требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «Факел» был заключен договор № «О долевом участии в строительстве жилого дома по Торговому переулку г. Самары». Согласно п. 1.1 договора по окончании строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию он должен получить в собственность нежилое помещение, общей площадью 71 кв.м., расположенное в жилом доме по строительному адресу: <адрес>. Свои обязательства по договору он исполнил, оплатив 2 840 000 руб. ДД.ММ.ГГГГ ООО «Факел» по акту приема-передачи передало ему нежилое помещение, общей площадью 71 кв.м., в связи с чем считает, что у него возникло право собственности на спорное недвижимое имущество. ДД.ММ.ГГГГ между ним, ООО «Факел» и ФИО3 был заключен договор № о переуступке права долевого участия в строительстве. Впоследствии ООО «Факел» было ликвидировано и объект незавершенный строительством - жилой дом по адресу: <адрес> передан по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ на баланс ТСЖ «Лидер+». Решением Куйбышевского районного суда г. Самары от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 было отказано в признании права собственности на спорные нежилые помещения. Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с ФИО3 расторгнут. В настоящее время вследствие отсутствия застройщика ООО «Факел» и разрешительной документации у ТСЖ «Лидер+», дом, расположенный по адресу: <адрес> фактически не достроен и не введен в эксплуатацию. В связи с этим он не имеет возможности произвести регистрацию права собственности на вышеуказанный объект недвижимости в установленном законом порядке. С его стороны выполнены все обязательства по договору, спорное нежилое помещение соответствует строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, Малахов О.Ф. просил суд признать за ним право собственности на нежилые помещения в незавершенном строительством объекте – доме по адресу: <адрес>, расположенные в пристрое литера «А», общей площадью 75, 3 кв., из которых на первом этаже - площадью 58,8 кв.м., на втором этаже - площадью 16,5 кв.м.
Судом постановлено указанное выше решение.
В кассационной жалобе Малахов О.Ф. просит решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении исковых требований.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда.
В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.
В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N10, Пленума ВАС РФ N22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Факел» и Малаховым О.Ф. заключен договор № «О долевом участии в строительстве жилого дома по <адрес>, (т.1 л.д. 6-8).
Согласно п.1.1 указанного договора застройщик привлекает дольщика для финансирования строительства объекта - жилого дома по адресу: <адрес>, с целью приобретения дольщиком по окончании строительства нежилого помещения (пристрой к дому) общей площадью 71 кв.м. в свою собственность.
Цена настоящего договора составляет 2 840 000 руб. (п. 2.2)
Указанная сумма оплачена Малаховым О.Ф. в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.9).
По акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Факел» в лице директора ФИО1 передало Малахову О.Ф. нежилое помещение, пристроенное к жилому дому <адрес> (т.1 л.д. 10).
Договор от ДД.ММ.ГГГГ № «О переуступке прав на долевое участие в строительстве жилого дома по Торговому переулку г. Самары», заключенный между Малаховым О.Ф., ООО «Факел» и ФИО3 расторгнут соглашением от ДД.ММ.ГГГГ
Малахов О.Ф. просит суд признать за ним право собственности на нежилые помещения в объекте незавершенном строительством.
Между тем, суд пришел к правильному выводу о том, что исполнение Малаховым О.Ф. обязательств по договору № от ДД.ММ.ГГГГ не является бесспорным основанием для признания за ним права собственности на спорные нежилые помещения.
ДД.ММ.ГГГГ Главой г.Самары издано постановление «Об утверждении акта о выборе земельного участка, проекта границ земельного участка, предварительном согласовании места размещения жилого дома, проектировании жилого дома ООО «Факел» и предоставлении в аренду земельного участка по <адрес>», в соответствии с п. 4 которого Управлению главного архитектора Департамента строительства и архитектуры администрации города предписано после согласования проектно-сметной документации в установленном порядке внести предложение о разрешении строительства жилого дома (т.1 л.д. 37-39).
Из материалов дела так же следует, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «Факел» (Застройщик) заключило с Комитетом по управлению имуществом г.Самары договор аренды № земельного участка, площадью 2561,60 кв.м., находящегося по адресу: <адрес> под проектирование жилого дома (т. 1 л.д.40-43).
Сведений о том, что земельный участок был предоставлен для строительства жилого дома с пристроенными помещениями, в указанных выше документах не содержится.
В распоряжении Главы администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ о присвоении дому почтового адреса, сведений о наличии пристроя к дому не имеется (т.1 л.д.174).
Доказательств, что при строительстве жилого дома планировалось и строительство пристроя к нему с нежилыми помещениями, на которые Малахов О.Ф. заявляет имущественные права, суду не представлено.
Схематический, графический материал, являющийся неотъемлемой частью договора № от ДД.ММ.ГГГГ, на котором было бы отображено нежилое помещение, строительство которого инвестировал истец, так же отсутствует.
В связи с этим, суд обоснованно указал, что выделить и идентифицировать нежилые помещения, являющиеся предметом договора № от ДД.ММ.ГГГГ, как объект недвижимости, не представляется возможным.
Согласно рабочему проекту, представленному ТСЖ «Лидер+» при строительстве дома планировалось возведение мини-АТЭС.
Вместе с тем, проектно-сметная документация по строительству жилого дома, как и мини-котельной в установленном законом порядке не оформлена и не утверждена.
Разрешение на строительство жилого дома, как и пристроя к нему по Торговому переулку г.Самары, а также разрешение на ввод их в эксплуатацию не выдавались.
Решение об их соответствии проектно-сметной документации в настоящее время не принято.
Таким образом, суд пришел к правильному выводу о том, что пристрой к жилому дому, где находятся спорные нежилые помещения, является самовольной постройкой, поскольку его строительство осуществлено с нарушением действующего законодательства, а именно: на земельном участке, не отведенном для этих целей и при отсутствии разрешения на строительство, выданного в установленном порядке.
Вместе с тем, право собственности на самовольную постройку, в силу ст. 222 ГК РФ, может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Однако, таких доказательств истцом суду не представлено. Меры по легализации объекта недвижимости истцом также не предпринимались.
При таких обстоятельствах суд правильно не принял во внимание ссылки Малахова О.Ф. на заключения о соответствии спорных нежилых помещений строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам (т.2 л.д. 27-45), а также показания свидетелей ФИО1 (бывшего директора ООО «Факел») и ФИО2(начальника производственного отдела ООО «Факел»), как не относящиеся к числу допустимых доказательств, подтверждающих имеющие значение для дела обстоятельства.
С учетом изложенного суд обоснованно постановил решение об отказе в удовлетворении заявленных Малаховым О.Ф. требований о признании права собственности на нежилые помещения, расположенные в пристрое к жилому дому №.
Ссылки в кассационной жалобе на то, что нежилые помещения, о правах на которые заявлен иск, и жилой дом являются единым объектом недвижимости, не могут быть учтены судебной коллегией, поскольку данные объекты имеют разные конструкции, фундаменты, этажность и согласно данным технического паспорта пристрой указан в качестве основного незавершенного строительством нежилого здания «литера А». Таким образом, нежилые помещения находятся в пристроенном к жилому дому нежилом здании, земельный участок под возведение которого не предоставлялся, разрешение на строительство не выдавалось.
Доводы кассационной жалобы о том, что решение суда является незаконным и необоснованным, безосновательны, так как все обстоятельства дела судом исследованы полно, всесторонне и объективно, нормы материального и процессуального права применены правильно, содержащиеся в решении выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством.
Доводов, опровергающих правильность выводов суда, кассационная жалоба не содержит.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
Решение Куйбышевского районного суда г.Самары от 03 ноября 2011 года оставить без изменения, а кассационную жалобу Малахова О.Ф. - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи: