Аверьянов В.А.
Гр.д. № 33- 681
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
23.01.2012г.,судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
Председательствующего Филатовой Г.В.
Судей Пинчук С.В., Пияковой Н.А.
При секретаре Кондратьевой О.А.
Рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе ООО «ЕрмАК» на решение Красноярского районного суда от 12 декабря 2011 г., которым постановлено :
« В удовлетворении исковых требований ООО «ЕрмАК» к Кузьмину П.Д. об обязании исполнить условия предварительного договора и заключить основной договор купли - продажи земельного участка - ОТКАЗАТЬ.
Встречное исковое заявление Кузьмина П.Д. к ООО «ЕрмАК» о признании недействительным предварительного договора купли - продажи земельного участка после выделения в натуре земельной доли - удовлетворить.
Признать предварительный договор купли - продажи земельного участка после выделения в натуре земельной доли от 16 декабря 2008 г., заключенный между Кузьминым П.Д., в лице Ермоленко К.Ф., действующего на основании доверенности № 2-284 от 25.11.2006 г. и ООО «ЕрмАК», в лице генерального директора Ермоленко В.А. недействительным.
Расторгнуть предварительный договор купли - продажи земельного участка после выделения в натуре земельной доли от 16 декабря 2008 г., заключенный между Кузьминым П.Д., в лице Ермоленко К.Ф., действующего на основании доверенности № 2-284 от 25.11.2006 г. и ООО «ЕрмАК», в лице генерального директора Ермоленко Ф.А.
Взыскать с Кузьмина П.Д. в пользу ООО «ЕрмАК» 10 000 рублей -сумму, полученную по предварительному договору купли - продажи земельного участка после выделения в натуре земельной доли от 16 декабря 2008 г.»
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Пинчук с.В., объяснения представителя ООО «ЕрмАК»- Филиной Т.В., действующей по доверенности. поддержавшей доводы жалобы, возражения представителя Кузьмина П.Д. – Зайковского В.И., действующего по доверенности, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА :
ООО «ЕрмАК» обратилось в суд с иском Кузьмину П.Д., где с учетом уточнений просило обязать ответчика выполнить условия предварительного договора от 16.12.2008 г. купли - продажи земельного участка после выделения в натуре земельной доли и обязать ответчика заключить основной договор купли - продажи земельного участка, площадью 11 га, расположенного по адресу: <адрес> и провести регистрацию права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области.
В обоснование своих требований ООО указало, что 16.12.2008 г. между ООО «ЕрмАК» и Кузьминым П.Д. в лице Ермоленко К.Ф., действующего на основании доверенности № 2-284 от 25.11.2006 г. был заключен предварительный договор купли - продажи земельного участка.
Согласно п. 2.3 данного договора Кузьмин П.Д. обязан за свой счет до 16.05.2011 г. подготовить пакет документов и предоставить их покупателю для заключения основного договора купли - продажи, однако, до настоящего времени данный пункт не исполнен.
13.07.2011 г. ООО «ЕрмАК» в адрес Кузьмина П.Д. было направлено письмо, с просьбой выполнить обязательства, предусмотренные п. 2.3 предварительного договора.
Согласно пункту 1.1 предварительного договора стороны вступают в правоотношения по заключению в будущем договора купли-продажи земельного участка площадью 45210000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.
Предметом настоящего предварительного договора является обязательство Кузьмина П.Д. передать в собственность ООО «ЕрмАК» земельный участок и обязательство ООО «ЕрмАК» принять передаваемый ему по договору купли-продажи земельный участок в срок не позднее 16 декабря 2011 года.
Согласно пункту 2.1. предварительного договора по соглашению сторон цена указанного земельного участка площадью 11 га в счёт земельной доли 1/411 в праве общей долевой собственности на землю общей площадью 4521 га с кадастровым номером участка № составляет десять тысяч рублей.
Расчёты по договору купли-продажи произведены до подписания настоящего договора путем выплаты аванса в сумме 10 000 рублей, что составляет полную стоимость земельного участка.
Ответчиком была написана расписка 25 ноября 2006 года, о том, что он получил аванс в размере 10 000 рублей, в счёт полной оплаты стоимости земельного участка.
ООО «ЕрмАК» фактически обрабатывает земельный участок и несёт бремя расходов, что подтверждает выполнение истцом пункта 2.7. предварительного договора.
Все условия предварительного договора Истцом были соблюдены.
Согласно пункту 4.2 предварительного договора, в случае уклонения продавца от оформления документов в установленные сроки покупатель имеет право обратиться в суд с требованием о понуждении выполнения, условий предусмотренных пунктом 2.3 договора.
Согласно пункту 4.1 предварительного договора, если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, то другая Сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Ссылаясь на изложенное ООО «ЕрмАК» обратилось в суд с указанными выше исковыми требованиями.
Кузьмин П.Д. обратился в суд со встречными исковыми требованиями к 000 «ЕрмАК» о признании недействительным предварительного договора купли - продажи земельного участка, расторжении данного договора.
В обоснование своих требований указал, что 000 «Ермак» в лице директора Ермоленко В.А. в 2006 году приобрел у него земельный пай общей площадью 11 га за десять тысяч рублей.
Позже ему стало известно, что кадастровая стоимость одного га земли на 18.05.2005 г. согласно приложения №1 к постановлению Губернатора Самарской области от 18.05.2005 г. № 56 составляла 9966 рублей.
Считает, что Ермоленко В.А. на момент покупки земельного пая, обманным путем ввел его в заблуждения, относительно рыночной стоимости отчуждаемого недвижимого имущества и заверил, что он не будет нести никаких материальных расходов по оформлению документов на земельный пай.
Кроме того, Ермоленко В.А. заведомо знал о его трудном материальном положении, так как на момент продажи земельного пая, ни он, ни совершеннолетние члены семьи не имели места работы.
Ссылаясь на изложенное просил признать недействительным предварительный договор купли-продажи земельного участка после выделения в натуре земельной доли, заключенного 16.12.2008 года, в Красноярском районе с. Шилан и расторгнуть указанный предварительный договор купли - продажи от 16.12.2008 г.
Судом постановлено изложенное выше решение, которое ООО «ЕрмАК» в кассационной жалобе просит отменить, ссылаясь на то, что оно является неправильным.
Проверив материалы дела обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Из материалов дела следует, что 16 декабря 2008 г. Кузьмин П.Д., в лице Ермоленко К.Ф., действующего на основании доверенности № 2-284 от 25.11.2006 г. и ООО «ЕрмАК», в лице генерального директора Ермоленко В.А. заключили предварительный договор купли - продажи земельного участка после выделения в натуре земельной доли.
Предметом договора является: 1/411 земельная доля, площадью 11 га в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью 45210000 кв.м., с кадастровым номером участка №, кадастровая оценка 421 баллогектаров, в т.ч. площадь с/х угодий 11 га, из них пашни 9 га.
Земельный участок расположен по адресу: <адрес>.
Земельная доля принадлежит Кузьмину П.Д. на основании свидетельства о государственной регистрации права серии РФ - VII № 070073, выданного Комземресурсы Красноярского района от 01 декабря 1994 г..
Право собственности на земельную долю зарегистрировано в Комземресурсах Красноярского района запись регистрации № 0110966, свидетельство о государственной регистрации права серии РФ - VII № 070073 выдано Комземресурсы Красноярского района от 01.12.1994 г.
Согласно п. 2.1 указанного договора стоимость земельного участка, площадью 11 га в счет земельной доли 1/411 в праве общей долевой собственности на землю общей площадью 4521 га составляет 10 000 рублей.
Согласно п. 2.2 предварительного договора ООО «ЕрмАК» передал Кузьмину П.Д. до подписания основного договора денежную сумму в размере 10 000 рублей, что подтверждается распиской Кузьмина П.Д., написанной собственноручно.
Согласно п. 2.3. предварительного договора Кузьмин П.Д. обязан за свой счет в срок до 16.05.2011 г. подготовить пакет документов и предоставить покупателю для заключения основного договора купли - продажи.
Полномочия Ермоленко К.Ф. для заключения предварительного договора купли -продажи земельного участка после выделения в натуре земельной доли от 16.12.2008 г. от
5 имени Кузьмина П.Д. подтверждается доверенностью от 25.112006 г. № 2-284, выданной нотариусом ФИО1 (л.д. 9).
13.07.2011 г. ООО «ЕрмАК» в адрес Кузьмина П.Д. направило письмо, с просьбой выполнить обязательства предварительного договора от 16.12.2008 г. по заключению договора купли - продажи земельного участка после выделения в натуре земельной доли 1/411, площадью 11 га на условиях предварительного договора.
Суд пришел к правильному выводу о том, что предварительный договор заключен в нарушение требований ст.37 ЗК РФ, в соответствии с которой объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
15.02.2008 г. было получено решение об отказе в проведении кадастрового учета земельных участка, расположенного по адресу: <адрес>.
Таким образом, земельный участок продавца, на момент заключения предварительного договора не был сформирован, не поставлен на кадастровый учёт, не было зарегистрировано право собственности продавца на спорный земельный участок.
Гражданский кодекс Российской Федерации устанавливает в пункте 2 статьи 260, что земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается, определяются на основании закона и в установленном им порядке; пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.
Как указано в пункте 2 статьи 1 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24.07.2002 г. N 101-ФЗ (ред. от 29.12.2010 г.), правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, данным Федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.
Сохранение целевого использования земельных участков - один из принципов, на которых, согласно подпункту 1 пункта 3 статьи 1 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", основывается оборот земель сельскохозяйственного назначения.
С учетом данного принципа, вытекающего из статьи 9 Конституции Российской Федерации, и исходя из того, что отношения общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения возникли в результате осуществления приватизации сельскохозяйственных угодий, принадлежавших колхозам и совхозам, путем наделения их членов (работников) правом на земельный пай, федеральный законодатель определил в пункте 1 статьи 12 названного Федерального закона особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, в частности, указал, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, в случае, если число участников долевой собственности на этот земельный участок превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных в статьях 12 - 14 данного Федерального закона.
Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.
Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.
Таким образом, возможность отчуждения доли на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения лицу, не являющемуся участником долевой собственности, закон связывает с выделением земельного участка в счет своей доли с соблюдением порядка, предусмотренного законом.
При этом использование находящегося в долевой собственности земельного участка сельскохозяйственной организацией или гражданином, претендующими на приобретение земельной доли без ее выдела, должно быть законным, то есть имеющим надлежащее правовое основание.
Фактическое использование земельного участка без документального подтверждения права на такое использование не может быть признано законным.
ООО «ЕрмАК» таких доказательств не представило.
Судом установлено, что на момент заключения предварительного договора ООО «Ермак» не был собственником доли в совместной долевой собственности.
В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности одним из сособственников постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю в праве общей собственности постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на земельный участок в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Исполнение данных условий по купле продажи общей долевой собственности в судебном заседании не установлены.
Кроме того п. 3 ст.5 Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" предусмотрено преимущественное право субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, органа местного самоуправления на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности в случае, если другие участники долевой собственности откажутся от покупки такой доли или не заявят о намерении приобрести такую долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (п. 3 ст. 5 Закона).
В связи с изложенным предварительный договор заключен в нарушение требований ст. ст. 5, 12-14 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", ст. 250 ГК РФ.
Судом также установлено, что Кузьмин П.Д. выдал доверенность на имя Ермоленко К.Ф. от 25 ноября 2006 года, по которой Ермоленко К.Ф. должен был провести государственную регистрацию документов и права в долевую собственность на земельный участок, но Ермоленко К.Ф. не использовал данное право.
По указанной доверенности в 2008 году Ермоленко К.Ф. от имени Кузьмина П.Д. заключил предварительный договор купли продажи.
С данным договором Кузьмин П.Д. не был ознакомлен, между тем согласно п. 2.3 договора, продавец обязуется за свой счёт до 16.05.2011 года представить правоустанавливающие документы на земельный участок (свидетельство у Кузьмина забрали в 2006 году при выплате денег в размере 10000 рублей), изготовить землеустроительное дело и кадастровый план земельного участка, которые должен был изготовить представитель по доверенности Ермоленко К.Ф. за счёт покупателя, как было пояснено в судебном заседании.
Кроме того, судом установлено, что на момент заключения предварительного договора Кузьмин не знал о реальной стоимости земли.
Сумма в размере 10 000 рублей передана Кузьмину в 2006 году, но на тот период времени никакой договор не заключался, а в соответствии с действующим законодательством договор купли продажи недвижимого имущества должен быть заключён в письменном виде.
Договор был заключён в 2008 г., с которым Кузьмин П.Д. ознакомлен не был.
С учетом того, что предварительный договор купли - продажи земельного участка от 16 декабря 2008 г., заключенный между Кузьминым П.Д., в лице Ермоленко К.Ф., действующего на основании доверенности № 2-284 от 25.11.2006 г. и ООО «ЕрмАК», в лице генерального директора Ермоленко В.А. заключен с нарушением требований закона, суд обоснованно обосновано признал данный договор Ф.А. недействительным. ( ничтожным ) взыскал с Кузьмина Ермоленко К.Ф. в пользу ООО «ЕрмАК» 10 000 рублей.
Соответственно обоснованно суд отказал в удовлетворении исковых требований ООО «ЕрмАК» к Кузьмину П.Д. об обязании исполнить условия предварительного договора и заключить основной договор купли - продажи земельного участка.
Вместе с тем судебная коллегия полагает, что решение суда в части расторжения данного договора подлежит отмене, поскольку суд расторгая договор, по существу применил последствия признания сделки ничтожной, указание о расторжение договора в резолютивной части является излишним.
Кроме того в мотивировочной части решения отсутствуют суждения о расторжении договора.
В заседании судебной коллеги представитель Кузьмина П.Д. пояснил, что поддерживает требования в части признания предварительного договора недействительным.
В связи с чем судебная коллегия полагает в данной части постановить новое решение об отказе в удовлетворении требований о расторжении договора, при этои изменив решение суда в остальной части, дополнив указанием о применении последствий признания данной сделки недействительной ( ничтожной ).
Доводы кассационной жалобы ООО «ЕрмАК», что в мотивировочной части решения суда отсутствуют выводы о пропуске Кузьминым срока исковой давности, не могут служить основание к отмене решения суда, поскольку срок исковой давности о признании сделки недействительной в силу ничтожности составляет 3 года со дня исполнения, договор заключен 16.12.2008года, до настоящего времени не исполнен, т.е. на срок давности не истек.
Доводы о незаконности решения суда в части отказа в удовлетворении исковых требований ООО «ЕрмАК» к Кузьмину П.Д. об обязании исполнить условия предварительного договора и заключить основной договор купли - продажи земельного участка несостоятельны.
Решение суда основано на законе и фактических обстяотельствах дела исследованных судом в установленном законом порядке и которым дана правильная оценка в их совокупности.
На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. 361-362 ГПК РФ, судебная колелгия
ОПРЕДЕЛИЛА :
Решение Красноярского районного суда от 12.12.2011года в части расторжения предварительный договор купли - продажи земельного участка после выделения в натуре земельной доли от 16 декабря 2008 г., заключенный между Кузьминым П.Д., в лице Ермоленко К.Ф., действующего на основании доверенности № 2-284 от 25.11.2006 г. и ООО «ЕрмАК», в лице генерального директора Ермоленко В.А., отменить.
Постановить в указанной части новое решение.
В иске Кузьмину П.Д. к ООО «ЕрмАК», о расторжении предварительный договор купли - продажи земельного участка после выделения в натуре земельной доли от 16 декабря 2008 г.отказать.
В остальной части решение суда изменить, постановить его в следующей редакции :
В удовлетворении исковых требований ООО «ЕрмАК» к Кузьмину П.Д. об обязании исполнить условия предварительного договора и заключить основной договор купли - продажи земельного участка - отказать
Признать предварительный договор купли - продажи земельного участка после выделения в натуре земельной доли от 16 декабря 2008 г., заключенный между Кузьминым П.Д., в лице Ермоленко К.Ф., действующего на основании доверенности № 2-284 от 25.11.2006 г. и ООО «ЕрмАК», в лице генерального директора Ермоленко В.А. недействительным ( ничтожным ).
Применить последствия признания данной сделки ничтожной, взыскать с Кузьмина П.Д. в пользу ООО «ЕрмАК» 10 000 рублей.
Кассационную жалобу ООО «ЕрмАК» оставить без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи