Судья: Кривицкая О.Г. Гр.д. № 33-667
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
23 января 2012 года судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
Председательствующего: Шуковой Н.М.
Судей: Салдушкиной С.А., Назейкиной Н.А.
При секретаре: Кузьмине М.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе Шмелевой Р.И. на решение Самарского районного суда г. Самары от 07 декабря 2011 года, которым постановлено:
«Исковые требования ООО «Планета СХ Самара» к Шмелевой РИ удовлетворить частично.
Взыскать со Шмелевой РИ в пользу ООО «Планета СХ Самара» денежную сумму в размере 180 193,54 рублей.
В удовлетворении требований в остальной части отказать.
В удовлетворении встречного иска Шмелевой РИ к ООО «Планета СХ Самара» о взыскании суммы арендной платы отказать».
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Салдушкиной С.А., объяснения представителя Шмелевой Р.И. – Зверевой Г.А., возражения на жалобу представителя «Планета СХ Самара» - Ферапонтовой И.И. (по доверенности), судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
ООО «Планета СХ Самара» обратилось в суд с иском к Шмелевой Р.И. о признании договора аренды нежилого помещения незаключенным и взыскании суммы неосновательного обогащения.
В обоснование заявленных требований истец указал, что им с ответчиком ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор б/н долгосрочной аренды принадлежащего ответчику нежилого помещения, расположенного по <адрес>.
По условиям договора аренды арендодатель (ответчик) обязался передать арендатору (истцу) за плату нежилое помещение, общей площадью 296,20 кв.м для использования арендатором под магазин одежды сроком на 5 лет до ДД.ММ.ГГГГ
Указанное помещение по акту приема-передачи было передано ответчиком истцу в день подписания договора ДД.ММ.ГГГГ
По условиям договора, арендодателем гарантировано, что до подписания настоящего договора, а также в момент подписания настоящего договора вышеуказанное нежилое помещение не заложено, в споре и под арестом (запрещением) не состоит (п. 1.З. договора). Однако на момент подписания указанного договора аренды имелись ограничения (обременения) данного нежилого помещения по договору долгосрочной аренды, заключенному между арендодателем и ООО <данные изъяты> (Арендатор).
Истцом в предусмотренный договором срок на лицевой счет ответчика была перечислена арендная плата за первый месяц аренды (за ДД.ММ.ГГГГ) в размере 360 000 руб., сумма обеспечительного взноса в размере 100 000 руб., а также авансовый платеж в размере 180 000 руб. за второй месяц аренды (за ДД.ММ.ГГГГ).
Истец указал, что на протяжении всего срока аренды у него возникали проблемы с третьими лицами, претендующими на данное нежилое помещение. Все письма и обращения, направленные ответчику по урегулированию этих вопросов, не имели результата.
ДД.ММ.ГГГГ истец был вынужден освободить спорное нежилое помещение по причине очередного проникновения в данное помещение посторонних лиц, использование арендатором данного помещения по назначению не представлялось возможным, о чем истец известил ответчика.
Ссылаясь на то, что истец осуществляет коммерческую деятельность, и вторжение третьих лиц в занимаемое им нежилое помещение наносит ущерб его текущей деятельности, а также указывая, что оспариваемый договор аренды является долгосрочным, однако государственную регистрацию в установленном законом порядке не прошел, истец просил суд признать указанный договор аренды незаключенным, взыскать с ответчика суммы неосновательно сбереженной платы (необоснованное обогащение) за пользование имуществом, а именно: оплату обеспечительного взноса по договору в размере 100 000 руб., сумму арендной платы за фактическое пользование арендованным имуществом в размере 175 483,87 руб., рассчитанную исходя из периода, когда истец фактически освободил помещение с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, проценты на сумму неосновательного обогащения в размере 2895,48 руб. (за 72 дня на день обращения в суд), а также расходы на оплату услуг представителя в размере 25 000 рублей.
Представитель Шмелевой Р.И. – Зотова Л.В. обратилась в суд со встречным иском к ООО «Планета СХ Самара» о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате, указав в обоснование иска, что срок государственной регистрации указанного договора аренды в договоре не оговорен, в связи с чем он мог быть зарегистрирован в любое время после его подписания, поэтому оспариваемый договор не может быть признан незаключенным по указанному основанию.
Также указала, что нежилое помещение было передано ООО «Планета СХ Самара» в день подписания договора аренды по акту приема- передачи, однако ДД.ММ.ГГГГ помещение Шмелевой не было возвращено, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ Шмелевой Р.И. в адрес ООО «Планета СХ Самара» направлено уведомление о расторжении договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ нежилое помещение было вскрыто и вернулось в пользование и распоряжение Шмелевой Р.И.
Ссылаясь на то, что ООО «Планета СХ Самара» с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ арендные платежи за пользование спорным помещением не оплачивались, Шмелева Р.И. просила суд взыскать с ответчика задолженность по указанным арендным платежам за ДД.ММ.ГГГГ в размере 540 000 рублей, а также пени в размере 27 180 рублей.
Судом постановлено указанное выше решение.
В кассационной жалобе Шмелева Р.И. просит решение суда отменить и вынести новое решение.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Пунктом 3 статьи 433 ГК РФ предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ между Шмелевой Р.И. (арендодателем) и ООО «Планета СХ «Самара» (арендатором) был заключен договор долгосрочной аренды нежилого помещения, расположенного по адресу <адрес>.
По условиям договора арендодатель обязался передать арендатору за плату нежилое помещение, общей площадью 296,20 кв.м., для использования арендатором под магазин одежды сроком на 5 лет до ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с п. 1.1.1 договора аренды арендуемое помещение принадлежит Шмелевой Р.И. на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.
В соответствии с п. 1.2. указанного договора аренды подписанный между истцом и ответчиком договор является долгосрочным и вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законодательством РФ порядке.
Согласно ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Как следует из договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ истцом и ответчиком оговорены все существенные условия данного договора, а именно предмет договора, права и обязанности сторон по договору, платежи и расчеты по договору, ответственность сторон и прочие условия договора.
Кроме того, указанным договором не были предусмотрены сроки его государственной регистрации с момента его подписания.
Таким образом, суд обоснованно указал, что поскольку в оспариваемом договоре отсутствует указание на срок для его государственной регистрации с момента его подписания, то указанный срок может быть любым.
При таких обстоятельствах, учитывая, что между сторонами было достигнуто соглашение по всем его существенным условиям, обязательства по оплате двух месяцев аренды и внесения обеспечительного взноса были исполнены, нежилое помещение арендодателем было передано арендатору, суд пришел к правильному выводу о том, что оснований для признания договора аренды незаключенным по причине отсутствия государственной регистрации данного договора, не имеется, в связи с чем обоснованно отказал ООО «Планета СХ Самара» в иске о признании договора аренды незаключенным.
В соответствии со ст.611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Согласно ст.612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе, в том числе, потребовать досрочного расторжения договора.
В соответствии со ст.613 ГК РФ при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Неисполнение арендодателем этой обязанности дает право арендатору требовать, в том числе расторжения договора и возмещения убытков.
Согласно п.4 ст.620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Пунктом 1.3 договора аренды предусмотрено, что арендодатель гарантирует, что до подписания настоящего договора, а также в момент подписания настоящего договора вышеуказанное нежилое помещение не заложено, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.
Из материалов дела усматривается, что Шмелева Р.И. приобрела в собственность указанное нежилое помещение с существующими ограничениями (обременениями) права в виде аренды указанного нежилого помещения ООО <данные изъяты> у Департамента управления имуществом г.о. Самары до ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ., письмом Шмелевой Р.И. в адрес истца от ДД.ММ.ГГГГ.
Судом установлено, что на момент заключения договора аренды нежилого помещения с истцом Шмелева Р.И. знала о притязаниях ООО <данные изъяты> на спорное нежилое помещение, это помещение было приобретено ею с обременением аренды ООО <данные изъяты>.
Таким образом, суд пришел к правильному выводу о том, что ответчицей при заключении договора аренды был нарушен п.1.3 договора, предусматривающий отсутствие обременений указанного нежилого помещения.
Судом установлено, что в ДД.ММ.ГГГГ в указанное нежилое помещение неоднократно проникали третьи лица, имеющие притязания на указанный нежилой объект, в том числе сотрудники ООО <данные изъяты>, осуществляли хулиганские действия в отношении указанного нежилого помещения, в магазин, расположенный в указанном нежилом помещении, поступали звонки от ООО <данные изъяты> с требованиями освободить данный объект, что подтверждается материалами проверок отдела милиции №6 УВД г. Самары.
ДД.ММ.ГГГГ истец освободил указанное нежилое помещение, о чем ответчице было известно, что подтверждается претензией от ДД.ММ.ГГГГ и актами от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, сведениями ООО ЧОП «<данные изъяты> о досрочном расторжении истцом договора с ними об оказании охранной деятельности указанного недвижимого объекта с ДД.ММ.ГГГГ, а также не оспаривалось представителем ответчика.
Суд пришел к правильному выводу о том, что выезд истца из занимаемого им нежилого помещения был вызван созданием невозможных для нормальной работы условий по причине того, что ответчицей до сдачи помещения в аренду не был решен вопрос о притязаниях на этот объект другого лица - ООО <данные изъяты>
Суд обоснованно не принял во внимание довод ответчицы о том, что фактически она узнала о не использовании помещения арендатором только ДД.ММ.ГГГГ при вскрытии указанного нежилого помещения, поскольку данный довод противоречит установленным по делу обстоятельствам.
Таким образом, суд пришел к правильному выводу о том, что несмотря на отсутствие акта приема-передачи нежилого помещения, арендодателю было известно о том, что арендатор выехал из арендуемого им помещения, известно о причинах такого решения, однако в течение указанного времени им не принималось мер для использования своего помещения по назначению.
При таких обстоятельствах суд пришел к правильному вводу о том, что исковые требования ООО «Планета СХ Самара» о взыскании арендной платы с ответчика за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, когда истец не имел возможности использовать нежилое помещение не по своей вине, оплатив при этом арендную плату за полный месяц <данные изъяты> в размере 180 000 рублей, а также требования о возврате 100 000 рублей, внесенных в качестве обеспечительного взноса в счет оплаты долга арендатора, являются обоснованными, в связи с чем суд обоснованно взыскал с ответчика в пользу ООО «Планета СХ Самара» 175 483,87 рублей (100 000 рублей - обеспечительный взнос и 75 483,87 рублей – возврат арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ).
При этом суд пришел к правильному выводу о том, что оснований для взыскания в пользу истца со Шмелевой Р.И. процентов за пользование чужими денежными средствами, полученными как неосновательное обогащение, в размере 2 895,48 рублей, не имеется.
Так, согласно ст. 1107 ГК РФ лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательном обогащении.
В соответствии с п. 1 статьи 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.
Учитывая, что Шмелева Р.И. получила денежные средства от ООО «Планета СХ Самара» на основании договора аренды, который не признан незаключенным, обязанность вернуть взысканные данным судебным решением денежные средства возникнет лишь после вступления решения суда в законную силу, в связи с чем суд обосновано отказал ООО «Планета СХ Самара» в иске о взыскании со Шмелевой Р.И. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Также суд обоснованно отказал ООО «Планета СХ Самара» в иске о взыскании с ответчика расходов на оплату услуг представителя в размере 25 000 рублей, поскольку доказательств несения указанных расходов истцом не представлено.
Поскольку с учетом изложенных выше обстоятельств суд пришел к выводу о том, что арендатором в ДД.ММ.ГГГГ был досрочно расторгнут договор на законных основаниях, и арендодатель об этом знал, то суд обоснованно отказал Шмелевой Р.И. во встречном иске к ООО «Планета СХ Самара» о взыскании арендной платы за ДД.ММ.ГГГГ.
При таких обстоятельства решение суда является правильным, оснований к его отмене не усматривается.
Довод кассационной жалобы о том, что при заключении договора истец был предупрежден о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество, не может быть принят во внимание, поскольку данный довод доказательствами не подтвержден и опровергается п.1.3 договора аренды.
Довод в жалобе о том, что договором аренды предусмотрено расторжение договора по инициативе арендатора только в случае предварительного уведомления арендодателя за 2 месяца, не может быть принят во внимание, поскольку истцом договор расторгнут в связи с невозможностью дальнейшего использования арендуемого помещения.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Самарского районного суда от 07 декабря 2011 года оставить без изменения, а кассационную жалобу Шмелевой Р.И. - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи: