Судья: Щегольков А.С. гр. дело № 33-1440/2012
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
24 февраля 2012 года судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего – Моргачёвой Н.Н.
судей – Набок Л.А., Лазаревой М.А.
при секретаре Иванниковой Н.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе ООО «СК «Региональное строительство» на решение Октябрьского районного суда г. Самары от 30 ноября 2011 года, которым постановлено:
«Исковые требования Юркова Н.В., Чемирис Д.Е., Огудиной М.В., Скоморохова Ю.Н., Арапова Ю.Е. удовлетворить.
Признать недействительными договор № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ. между ОАО «Региональный деловой центр» и ООО «СК «Региональное строительство».
Признать недействительным договор № инвестирования строительства от ДД.ММ.ГГГГ. между ОАО «Региональный деловой центр» и ООО «СК «Региональное строительство».
Признать недействительным договор № долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ. между ОАО «Региональный деловой центр» и ООО «СК «Региональное строительство».
Погасить свидетельство № о государственной регистрации права собственности ООО «СК «Региональное строительство», ОГРН №, на нежилое помещение Н11, площадью 106,90 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, выданное ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области.
Взыскать солидарно с ООО «СК «Региональное строительство», ОАО «Региональный деловой центр» в пользу Юркова Н.В. расходы по оплате государственной пошлины в размере 200 рублей».
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Моргачёвой Н.Н., объяснения Арапова Ю.Е., представителя Юркова Н.В., Огудиной М.В., Арапова Ю.Е., Скоморохова Ю.Н., Чемирис Д.Е., ТСЖ «Мегаполис» - адвоката Романовой О.В. (по доверенностям и ордерам), возражавших на доводы кассационной жалобы, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Юрков Н.В., Чемирис Д.Е., Огудина М.В., Скоморохов Ю.Н., Арапов Ю.Е. обратились в суд с иском к ООО «СК «Региональное строительство», ОАО «Региональный деловой центр» о признании договора № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, указав в заявлении, что они являются собственниками квартир в жилом доме по адресу: <адрес>. На первом этаже жилого дома, в котором проживают истцы, размещён Центральный пульт управления системами противопожарной защиты (именуемый также ЦПУ СПЗ, стационарный пожарный пост квартала), который в соответствии с проектной документацией является техническим помещением и предназначен обеспечивать пожарную безопасность жилого дома <адрес> и других не законченных строительством домов в границах улиц <адрес>. Расположение помещения пожарного поста квартала предусмотрено рабочим проектом шифр № «Региональный деловой центр и жилая застройка в границах улиц <адрес>. Жилая секция со встроенными помещениями А4. Жилая секция со встроенными помещениями А5», разработанным ООО «Самаражилпроект» по заказу застройщика ОАО «Региональный деловой центр», утверждённым приказом № от ДД.ММ.ГГГГ генерального директора ОАО «Региональный деловой центр». Проект получил положительное заключение государственной экспертизы проектной документации от ДД.ММ.ГГГГ № «П» Управления Главгосэкспертизы России по Ульяновской области.
В соответствии с проектом Центральный пульт управления системами противопожарной защиты (ЦПУ СПЗ) расположен на 1 этаже секции А.4 в помещении, включающем комнаты №№ 1-9 (нумерация комнат по проекту), необходимость размещения стационарного пожарного поста квартала в нежилом помещении обоснована «Техническими условиями на проектирование систем противопожарной защиты жилого комплекса «Москва» в границах улиц <адрес> (исправленными и дополненными в соответствии с № от ДД.ММ.ГГГГ УГП МЧС России). По состоянию со дня выдачи проекта № и до настоящего времени никаких изменений в части назначения вышеуказанного помещения в проект внесено не было, о чём свидетельствует письмо № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «<данные изъяты>». Раздел АР проектной документации №, предусматривающий функциональное назначение «пожарный пост квартала» для помещений с комнатами № 1-9 (номера по проекту) на первом этаже секции А.4 (в настоящее время - <адрес>) включён в Акт приёмки законченного строительством объекта от ДД.ММ.ГГГГ На основе рабочей документации, подтверждающей местонахождение пожарного поста жилого квартала, составлялся Акт итоговой проверки Государственной инспекции строительного надзора Самарской области № от ДД.ММ.ГГГГ при строительстве объекта капитального строительства, что послужило основанием для выдачи Государственной инспекцией строительного надзора Самарской области заключения № от ДД.ММ.ГГГГ о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации.
По итогам технической инвентаризации, проведённой ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ», помещению пожарного поста соответствовало нежилое помещение «нб», комнаты №№ 1, 2, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17.
В мае 2011 года из копии свидетельства серия № о государственной регистрации права собственности, выданного ДД.ММ.ГГГГ ООО СК «Региональное строительство», истцам стало известно, что помещение пожарного поста было отчуждено застройщиком ОАО «Региональный деловой центр» на основании договора № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, и акта приёма-передачи от ДД.ММ.ГГГГ
Ссылаясь на то, что помещение пожарного поста является техническим, предназначено для обслуживания более одного помещения в доме, отчуждение застройщиком спорного помещения произведено в нарушение положений ст. 36 ЖК РФ, прав и интересов собственников помещений многоквартирного дома, истцы с учётом уточнений просили суд признать недействительными договор № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, договор № инвестирования строительства от ДД.ММ.ГГГГ, договор № долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Региональный деловой центр» и ООО «СК «Региональное строительство», а также просили погасить свидетельство о государственной регистрации права собственности серия №, выданное ДД.ММ.ГГГГ ООО «СК «Региональное строительство» на нежилое помещение Н11 общей площадью 106,90 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.
Судом постановлено указанное выше решение.
В кассационной жалобе представитель ООО «СК «Региональное строительство» просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 9 декабря 2010г. № 353-ФЗ «О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации» кассационные жалобы и представления прокурора, не рассмотренные на день вступления в силу указанного Федерального закона, рассматриваются по правилам, действовавшим на день их подачи в суд соответствующей инстанции.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, считает решение правильным.
В соответствии с ч.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеется инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома.
На основании ч.1 ст. 290 ГК РФ общие помещения в многоквартирном, доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.
Согласно ч.1 ст. 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Судом установлено, что жилой дом, в котором проживают истцы, расположенный по адресу: <адрес> введён в эксплуатацию на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ Содержанием и эксплуатацией жилого дома занимается ТСЖ «<данные изъяты>».
Рабочий проект шифр № «Региональный деловой центр и жилая застройка в границах улиц <адрес>. Жилая секция со встроенными помещениями А4. Жилая секция со встроенными помещениями А5» был разработан ООО «Самаражилпроект» по заказу застройщика ОАО «Региональный деловой центр».
Согласно проектной документации, разработанной ООО «<данные изъяты>», в осях 1-3 секции А.4 (в настоящее время - жилой дом <адрес> расположено помещение пожарного поста квартала, включающее в себя комнаты 1-9. Из экспликации видно назначение комнат: к.1 - кабинет, к.2 - кабинет, к.3 - кабинет, к.4 - коридор, к.5 - санузел (состоит из 2-х комнат), к.6 - комната приёма пищи, к.7 -кабинет, к.8 - тамбур, к.9 - коридор.
Согласно письму ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ на судебный запрос, изменений по назначению помещений пожарного поста в проект внесено не было. Помещения 1-7 на первом этаже секции А.4 в осях 1-3 являются техническими и в них размещен центральный пульт управления противопожарными системами, по назначению являются внутриквартальным пожарным постом жилого комплекса «Москва», изменить назначение помещений пожарного поста застройщик ОАО «РДЦ» в одностороннем порядке не может (л.д.176 т.1).
Также из дела видно, что план 1 этажа секции А.4 (л.д.177, 180 т.1), предоставленный суду проектной организацией ООО «<данные изъяты>», идентичен плану (л.д.169 т.1), представленному в суд Государственной инспекцией строительного надзора по Самарской области в ответ на судебный запрос. Письмом № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.166 т.1) Государственной инспекции строительного надзора по Самарской области подтверждается, что на момент выдачи Инспекцией Заключения о соответствии построенных секций А4, А5 жилой застройки в <адрес> требованиям технических регламентов и проектной документации, разработанной ООО «<данные изъяты>» (шифр №), пожарный пост квартала был расположен в соответствии с проектом на 1 этаже в осях 1-3 секции А.4.
«Техническими условиями на проектирование систем противопожарной защиты жилого комплекса «Москва» в границах улиц <адрес> (л.д.181-191 т.1), разработанными ЗАО «<данные изъяты>», на странице 15, предусматривается, что «в секции А4 на 1 этаже размещаются помещения центрального пульта управления системами противопожарной защиты». Раздел 12 данных технических условий регламентирует работу центрального пульта управления системами противопожарной защиты (ЦПУСПЗ), в частности говорится о помещении, в котором размещается центральный пульт управления системами. Центральный пульт управления системами следует размещать в здании вблизи от главного входа в помещении первого этажа, обеспеченного выходом непосредственно наружу или в коридор с выходом наружу.
Кроме того, согласно пояснениям суду свидетеля ФИО1, работающего техническим директором ЗАО «<данные изъяты>», при проектировании застройки имелись отступления от требований противопожарных норм и правил, в связи с чем было необходимо разработать мероприятия противопожарной защиты, компенсирующие эти отступления. Одним из компенсирующих мероприятий было создание пожарного поста инженерных систем всего района, это было отражено в технических условиях. Предусматривается, что в помещении пожарного поста должен находиться дежурный круглосуточно, средства пожаротушения. Выбирали помещение с наличием комнаты для приготовления пищи, комнаты отдыха. Самое основное, должна быть компьютерная программа, точно определяющая адрес пожара. Согласно техническим условиям, отсутствие пожарного поста является грубым нарушением.
Также установлено, что «Технические условия на проектирование систем противопожарной защиты жилого комплекса «Москва» в границах улиц <адрес>» были согласованы письмом Госстроя России № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.196 т.1), рекомендованы к реализации письмом ОАО «»Центр методологии и нормирования и стандартизации в строительстве» № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.195 т.1), рассмотрены Управлением Государственного пожарного надзора ГУ МЧС РФ по Самарской области, что подтверждается выпиской из протокола заседания № 6 экспертного совета УГПН МЧС России по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 194 т.1).
Помещению пожарного поста, расположенному по проекту на 1 этаже секции А.4, в осях 1-3, после проведения ДД.ММ.ГГГГ технической инвентаризации ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» был присвоен № нб, определена общая площадь 115,10 кв.м., присвоен кадастровый номер №, что подтверждается техническим паспортом на помещение.
Из письма № от ДД.ММ.ГГГГ Отдела надзорной деятельности Октябрьского района г. Самары Главного управления МЧС РФ по Самарской области (л.д.20 т.1) следует, что использование помещения пожарного поста под иное функциональное назначение является отступлением от разработанных и утверждённых технических условий, что является нарушением нормативных документов по пожарной безопасности.
Судом установлено и подтверждается пояснениями представителей ТСЖ «<данные изъяты>» в судебном заседании, письмом ТСЖ «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.167 т.1), письмами ООО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.12 т.1), от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.176 т.1), актом об окончании монтажных работ от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.192 т.1), что в помещении пожарного поста фактически размещено оборудование систем противопожарной защиты жилого дома <адрес> (секции А.4 и А.5), а именно пожарная сигнализация дымоудаления и пожаротушения.
Из письма № от ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Региональный деловой центр» следует, что в помещении пожарного поста, расположенного по адресу: <адрес>, 1 этаж (секция А.4), будет смонтирован пожарный пост в соответствии с проектной документацией, прошедшей экспертизу.
При наличии указанных обстоятельств суд обоснованно признал установленным, что спорное нежилое помещение нб, общей площадью 115,10 кв.м., расположенное на 1 этаже жилого дома по адресу: <адрес>, является техническим помещением, по назначению - пожарным постом, предназначенным для обслуживания помещений жилого дома и обеспечения пожарной безопасности. В помещении пожарного поста находится оборудование систем противопожарной защиты - пожарная сигнализация дымоудаления и пожаротушения, обслуживающая все помещения дома <адрес>, в связи с чем помещение пожарного поста входит в состав общего имущества. В соответствии с проектом жилого дома и техническими условиями на проектирование систем противопожарной защиты жилого комплекса «Москва», по мере строительства, из других секций жилого комплекса «Москва» в помещение пожарного поста должны быть выведены сигналы на установленное противопожарное оборудование (диспетчеризация автоматической противопожарной защиты).
Между тем, как установлено, ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Региональный деловой центр» и ООО «СК «Региональное строительство» подписали договор № долевого участия в строительстве (л.д.46,47,228-231 т.1), согласно которому по окончании строительства жилого дома по адресу: <адрес>, ООО «СК «Региональное строительство» приобретает право на получение нежилого помещения со строительным № на первом этаже, общей площадью 8,20 кв.м. Из прилагаемого к данному договору плана размещения помещения на этаже видно, что отчуждаемое помещение состоит из комнат №№ 16,17, являющихся коридорами пожарного поста - помещения № нб. Согласно имеющемуся в материалах дела техническому плану 1 этажа жилого дома по <адрес>, комнаты №№ 16 и 17 являются коридорами, обеспечивающими выход на улицу из нежилых помещений нб и н7.
Также ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Региональный деловой центр» и ООО «СК «Региональное строительство» был подписан договор № инвестирования строительства (л.д. 118-122, 213-217 т.1), согласно которому по окончании строительства жилого дома по адресу: <адрес>, ООО «СК «Региональное строительство» приобретает право на получение нежилого помещения со строительным № 4н на первом этаже, общей площадью 108,12 кв.м. Из прилагаемого к данному договору плана размещения помещения на этаже видно, что отчуждаемое помещение состоит из комнат №№ 1, 2, 10, 11, 12, 13, 14, 15, являющихся частью помещения пожарного поста № нб.
При таких обстоятельствах суд правильно указал, что договоры от ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Региональный деловой центр» и ООО «СК «Региональное строительство» № № долевого участия в строительстве и № инвестирования строительства нарушают права собственников помещений многоквартирного дома в части распоряжения общим имуществом, принадлежащим им на праве общей долевой собственности.
Разделение нежилого помещения нб, общей площадью 115,10 кв.м., являющегося помещением пожарного поста, на два помещения: н11, общей площадью 106,90 кв.м. и н10, общей площадью 8,20 кв.м. повлияло на состав общего имущества многоквартирного дома, в связи с чем могло быть произведено только с согласия собственников помещений жилого дома <адрес>.
Кроме того, обоснованно учтено судом и то обстоятельство, что договор № от ДД.ММ.ГГГГ долевого участия в строительстве между ОАО «Региональный деловой центр» и ООО «СК «Региональное строительство» в нарушение п. 3 ст.4 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» на государственную регистрацию в Управление Росреестра по Самарской области не предоставлялся, что следует из письма № от ДД.ММ.ГГГГ Управления Росреестра по Самарской области (л.д.246-247 т.1), что также в силу п.1 ст. 165 ГК РФ влечёт её недействительность.
Суд также принял во внимание, что ООО «СК «Региональное строительство» не являлось правообладателем помещения нб, общей площадью 115,10 кв.м.
При наличии указанных обстоятельств суд пришел к правильному выводу об обоснованности заявленных исковых требований.
Доводы представителя ответчика - ООО «СК «Региональное строительство» об отсутствии у истцов права на подачу иска опровергаются имеющимися в материалах дела свидетельствами о регистрации прав собственности (л.д.6-10).
Доводы представителя ООО «СК «Региональное строительство» в кассационной жалобе о том, что общество является собственником спорного нежилого помещения, что договор участия в долевом строительстве и договор инвестирования содержат все необходимые условия, и что договоры не содержат сведений о том, что спорное нежилое помещение могло бы являться помещением пожарного поста, и ссылки в жалобе на то, что отсутствуют доказательства о нарушении прав истцов, являются несостоятельными.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд обоснованно исходил из того, что при проектировании многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> спорное нежилое помещение предназначалось для обслуживания более одного помещения многоквартирного дома, спорное помещение является техническим помещением, по своему функциональному назначению - пожарным постом квартала, в комнатах помещения пожарного поста квартала в настоящее время смонтированы технические средства автоматической пожарной сигнализации в части, касающейся обеспечения пожарной безопасности жилого дома <адрес>. По мере строительства жилой застройки в границах улиц <адрес>, в соответствии с проектной документацией, комнаты помещения пожарного поста квартала в плановом порядке будут заполняться техническими средствами автоматической пожарной сигнализации, необходимыми для обеспечения пожарной безопасности других домов квартала, будет оборудован диспетчерский пост.
Таким образом, спорное нежилое помещение изначально было предназначено для эксплуатации и обслуживания многоквартирного жилого дома, изменение границ помещения, разделение спорного помещения с выделением из него помещения н11, что позволило ООО «СК «Региональное строительство» в дальнейшем зарегистрировать на себя право собственности на помещение н11, произведено в нарушение интересов собственников помещений жилого дома и противоречит действующему законодательству (ст.ст. 134, 135, 289, 290 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
Суд правильно установил фактические обстоятельства дела и постановил решение с правильным применением норм материального закона – ст.ст. 36, 38 ЖК РФ, ст.ст. 290, 167,168 ГК РФ.
Доводы кассационной жалобы не опровергают правильность сделанных судом и подтвержденных материалами дела выводов.
Ссылка кассатора в жалобе на судебную практику и на отсутствие доказательств о наделении истцов полномочиями на обращение в суд с подобными требованиями, неосновательны и не могут быть приняты во внимание как не имеющие преюдициального значения для данного конкретного дела. При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме в силу закона.
При таких обстоятельствах у судебной коллегии отсутствуют основания для удовлетворения кассационной жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Октябрьского районного суда г. Самары от 30 ноября 2011 года, оставить без изменения, кассационную жалобу представителя ООО «СК «Региональное строительство» - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи: