Судья: Байгулова Г.С. гр.д. № 33-2896
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
«02» апреля 2012 года, судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего: Пинчук С.В.
судей: Подольской А.А., Желтышевой А.И.
при секретаре: Тимагине Е.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Жилютова С.В. на решение Сызранского районного суда Самарской области от 19 января 2012 г., которым постановлено:
«В удовлетворении заявления Жилютова С.В. о признании незаконным Постановления администрации Сызранского района Самарской области № от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора аренды земельного участка, обвязывании администрации Сызранского района Самарской области продлить договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, площадью 6050 кв. м., расположенного на землях населенных пунктов по адресу: <адрес> с ДД.ММ.ГГГГ - отказать».
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Пинчук С.В., объяснения Жилютова С.В. и его представителя адвоката Бурдыкина О.Ю., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Жилютов С.В. обратился в суд с иском к администрации Сызранского района Самарской области об оспаривании неправомерных действий должностных лиц администрации Сызранского района.
В обосновании иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и муниципальным районом Сызранский Самарской области, в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Сызранского района ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка (землепользования).
Согласно п.1.1. Договора он принял в пользование на условиях аренды земельный участок на срок 3 года с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ, площадью 6050 кв.м., расположенного на землях населенных пунктов по адресу: <адрес>, кадастровый номер объекта №. По целевому использованию, участок предоставлялся ему под строительство деревообрабатывающего цеха.
В течение срока, указанного в названном Договоре, он использовал земельный участок по его целевому назначению, оплачивал арендную плату, предусмотренную п. 2.1. Договора, и выполнял в полном объеме другие условия.
В соответствии с п. 5.1.1. Договора, в порядке и в сроки предусмотренные данным пунктом, он обратился в Администрацию Сызранского района Самарской области с заявлением о продлении договора аренды на вышеуказанный земельный участок.
При этом к с заявлению им были приложены все документы, необходимые для подачи данного заявления.
ДД.ММ.ГГГГ им был получен ответ на его заявление за № от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что Договор аренды не будет продлен прекратившим свое действие с ДД.ММ.ГГГГ, так как им допускались нарушения условий договора.
К письму прилагалось Постановление Администрации Сызранского района Самарской области за № от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора аренды земельного участка (землепользования) от ДД.ММ.ГГГГ - о прекращении права аренды с ДД.ММ.ГГГГ Жилютова СВ. по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес> Считает данное постановление необоснованным и незаконным, нарушающим его права и свободы как гражданина.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, просил признать незаконным постановление Администрации Сызранского района Самарской области № от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора аренды земельного участка (землепользования), признать неправомерным прекращение его права аренды по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, и обязать Администрацию Сызранского района Самарской области продлить договор аренды земельного участка (землепользования) от ДД.ММ.ГГГГ, площадью 6050 кв. м, расположенного на землях населенных пунктов по адресу: <адрес> с ДД.ММ.ГГГГ
Судом постановлено вышеизложенное решение.
В апелляционной жалобе Жилютов С.В. просит решение суда отменить, считает его неправильным, ссылаясь в жалобе на то, что требования в судебном порядке о расторжении договора аренды Администрацией Сызранского района к нему не заявлялись.
Заслушав лиц явившихся в судебной заседание, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с ч. 1 ст. 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу ч.1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Согласно ч. 3 ст. 22 Земельного кодекса, по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п.1 ст. 36 и ст. 46 настоящего Кодекса.
В соответствии с. ч.ч. 1, 2, 4, 17 статьи 51 Градостроительного кодекса (РФ (в редакции Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 190-ФЗ с изменениями и дополнения в редакции Федерального закона от 31.12.2005 N 210-ФЗ; Федерального закона 13.05.2008 N 66-ФЗ) разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Разрешение на строительство на земельном участке, не указанном в части 5 настоящей статьи, выдается органом местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка.
Выдача разрешения на строительство не требуется в случае: строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства; строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других); строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования; изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом; иных случаях, если в соответствии с настоящим Кодексом, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.
В силу ч.ч. 1, 2, 10 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 190-ФЗ с изменениями и дополнения, Федерального закона 13.05.2008 N 66-ФЗ) разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений, в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.
Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Жилютовым С.В. и муниципальным районом Сызранской области, в лице руководителя Комитета по управлению муниципальным имуществом ФИО1 заключен договор аренды земельного участка (землепользования) (далее Договор) (л.д. 6-7).
Согласно п.1.1. Договора, арендодатель (администрация Сызранского района) сдал в аренду (Жилютову С.В.) земельный участок на срок ДД.ММ.ГГГГ площадью 6050 кв. м, расположенный на землях пунктов по адресу: <адрес>, кадастровый номер №. Целевое использование – под строительство деревообрабатывающего цеха в границах указанных к Договору кадастровом паспорте земельного участка и пригодном для использования (л.д. 6).
В соответствии с п. 2.1. Договора, арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования земельным участком (землепользованием) в размере <данные изъяты> руб. в год или <данные изъяты> руб. в месяц согласно прилагаемому к Договору расчету арендной платы.
п. 5.1.1. Договора, арендатор имеет право на продление в преимущественном порядке Договора на согласованных Сторонами условиях по письменному заявлению арендатора, переданному арендодателю не позднее 60 календарных дней до истечения срока Договора.
В силу п.5.2.1. Договора, арендатор обязан обеспечить освоение земельного участка (землепользования) в установленные Договором сроки;
п.5.2.2 Договора, арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целью и условиями предоставления «Разрешенным использованием».
п.5.2.4. Договора, арендатор обязан своевременно в соответствии с Договором вносить арендную плату.
Согласно п.11.3. Договора, право аренды прекращается со дня аннулирования государственной регистрации договора.
Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ в Сызранском отделе Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области зарегистрирован договор аренды земельного участка (землепользования) от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 7).
Согласно акту приема-передачи земельного участка (землепользования) от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок площадью 6050 кв.м., расположенного на землях населенных пунктов по адресу: <адрес>, кадастровый номер объекта № был передан в аренду Жилютову С.В. (л.д. 8).
Установлено, что истец не получив соответствующего разрешения на объект капитального строительства, без составления проектной документации, возвел на арендованном им земельном участке здание, которое согласно техническому паспорту описано как здание деревообрабатывающего цеха (л.д. 22 – 26).
Из материалов дела усматривается, что задолженность по арендной плате по договору была полностью Жилютовым С.В. погашена в ДД.ММ.ГГГГ г., только после предъявления ему претензии о взыскании арендной платы и расторжении договора аренды земельного участка, в которой ему был установлен срок для оплаты аренды до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 33).
ДД.ММ.ГГГГ Жилютов С.В. обратился в администрацию Сызранского района Самарской области с заявлением о продлении договора аренды на вышеуказанный земельный участок до ДД.ММ.ГГГГ, приложив к заявлению все необходимые документы (л.д. 29).
Администрацией Сызранского района Жилютову С.В. направлен ответ за № от ДД.ММ.ГГГГ, которым ему отказано в продлении срока действия договора аренды земельного участка, в связи с неоднократной задолженностью по арендной плате в пределах срока договора, а именно: невыполнения п.5.2.2. Договора аренды – использования земельного участка в соответствии с целью и условиями предоставления «Разрешенным использованием» - строительство деревообрабатывающего цеха, так как разрешение на его строительство не было получено; нарушения п.5.1.4. Договора аренды – передача земельного участка ФИО2 для размещения бычков без разрешения арендодателя (л.д. 9).
Постановлением № от ДД.ММ.ГГГГ администрация Сызранского района Самарской области «О расторжении договора аренды земельного участка (землепользования), администрацией прекращено право пользования Желютовым С.В. по договору аренды с ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок (землепользование) из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес> под строительство деревообрабатывающего цеха, площадью 6050 кв.м. (л.д. 10).
При таких обстоятельствах, когда установлено, что Жилютов С.В., не используя земельный участок по назначению, существенно нарушил условия договора аренды, суд пришел к правильному выводу о том, что в результате действий и решения администрации Сызранского района Самарской области по отказу в продлении заключения с ним договора аренды спорного земельного участка нарушений его прав не допущено, и, что предусмотренных законом оснований для понуждения Администрации к продлению срока действия договора аренды также не имеется.
В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ понуждение к заключению договора в судебном порядке допускается только в отношении тех договоров, когда для стороны, которой направлена оферта, заключение договора обязательно.
Обстоятельства либо положения закона, в силу которых заключение договора аренды для арендодателя является обязательным, суду не приведены.
Доказательства нарушения преимущественного права арендатора перед другими лицами не представлены.
Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок имеет арендатор, который надлежащим образом исполнял обязанности по договору.
При этом доводы истца о том, что земельный участок использовался им по назначению, так как им построено здание деревообрабатывающего цеха, в соответствии с техническим заключением и Актом-заключением от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с нормами и требованиями, предъявляемыми к постройкам данного функционального назначения, общая устойчивость и безопасность при эксплуатации здания деревообрабатывающего цеха лит «А» обеспечена, суд обосновано не принял во внимание, поскольку данное строение построено с нарушением требований закона и является объектом самовольного строительства, оно не введено в эксплуатацию именно как здание деревообрабатывающего цеха.
Доводы о том, что имевшаяся задолженность по оплате аренды за земельный участок была им погашена в установленный арендодателем в претензии срок, поэтому в соответствии с п.6.1 Договора, не может являться основанием для расторжения и отказа в продлении договора аренды, и, на то, что при нарушении Жилютовым С.В. сроков оплаты арендной платы по договору, администрация могла обратиться в суд с исковым заявлением о расторжении договора, но этого не сделала, суд также обоснованно не принял во внимание, поскольку несвоевременная оплата аренды имела место, и данное обстоятельство не является единственным, на основании которого администрация не продляет с Жилютовым С.В. срок действия договора аренды.
При проведении проверки Администрацией Сызранского района Самарской области в июле ДД.ММ.ГГГГ года района было предложено Жилютову С.В. обратиться в отдел архитектуры и градостроительства Сызранского района Самарской области для получения разрешения на строительство объектов по целевому назначению земельного участка.
Однако этого он не сделал.
Доводы апелляционной жалобы Жилютова С.В. о том, что требования в судебном порядке о расторжении договора аренды Администрацией к нему не заявлялись, не могут быть приняты во внимание, поскольку уведомление истца ответчиком о прекращении действия договора является документом, подтверждающим в соответствии со ст. 450 ГК РФ прекращение арендного обязательства
Решение суда основано на законе и фактических обстоятельствах дела. исследованных судом в установленном законом порядке и которым дана правильная оценка.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Сызранского районного суда Самарской области от 19 января 2012 г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу Жилютова С.В. – без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи: