Судья: Кривицкая О.Г. Гр.д. № 33-4677
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
28 мая 2012 года судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
Председательствующего: Салдушкиной С.А.
Судей: Пискуновой М.В., Занкиной Е.П.
При секретаре: Асабаевой Д.Т.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области на решение Самарского районного суда г. Самары от 20 марта 2012 года, которым постановлено:
«Заявление Танаева АВ об обжаловании действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области удовлетворить.
Признать решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области № от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве объекта долевого строительства, возводимого на земельном участке по адресу: <адрес> незаконным.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области осуществить государственную регистрацию договора №/ВС от ДД.ММ.ГГГГ долевого участия в строительстве объекта долевого строительства, возводимого на земельном участке по адресу: <адрес>, заключенного между МП городского округа Самара «Бюро реконструкции и развития» и Танаевым АВ».
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Салдушкиной С.А., объяснения представителя Управления Росреестра по Самарской области- Булатовой А.Р. (по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ), поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения на жалобу Танаева А.В., возражения на жалобу представителя МП г.о. Самары «БРиР» - Антошкиной Г.В. (по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ №), судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Танаев А.В. обратился в суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления Росреестра по Самарской области в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве.
В обоснование заявления указал, что ДД.ММ.ГГГГ он заключил договор с муниципальным предприятием г.о. Самара «Бюро реконструкции и развития», по которому «застройщик» (МП г.о.Самара «БРиР») осуществляет реконструкцию нежилого здания под нежилое комплексное здание с офисными помещениями центра врачей общей практики, с пристроенными жилыми квартирами и нежилыми помещениями, подземным паркингом и трансформаторной подстанцией и обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить 13-16 этажный жилой дом (секция 1,2) общей площадью 14321,1 кв.м. с трансформаторной подстанцией в <адрес>, на земельном участке, относящемся к категории «земли населенных пунктов», общей площадью 9724,9 кв.м., и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого дома передать в собственность Танаева А.В. расположенную в доме квартиру в секции №, на 13 этаже, № квартиры № (строительный), количество комнат 2, общей проектной площадью 61,9 кв.метров, жилой проектной площадью 48,0 кв.м., а Танаев А.В. обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства в собственность при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома.
Заявитель внес часть своего вклада в день подписания указанного договора в размере 484 000 рублей, а оставшуюся часть обязался внести до ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с условиями договора.
ДД.ММ.ГГГГ заявитель обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области с заявлением о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве с приложением необходимых документов, однако ему было отказано в связи с тем, что документы, представленные на государственную регистрацию, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, и не представлены документы, необходимые для государственной регистрации.
Считая данный отказ противоречащим нормам действующего законодательства и нарушающим его права как дольщика, заявитель просил суд признать решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ незаконным, обязать Управление осуществить государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области просит решение суда отменить, вынести новое решение об отказе в удовлетворении заявления Танаева А.В., ссылаясь на то, что сложившиеся между заявителем и застройщиком правоотношения не подпадают под действие закона, регулирующего долевое строительство.
Представитель заинтересованного лица в судебном заседании поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам.
Заявитель в судебном заседании просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, считая его законным и обоснованным.
Представитель третьего лица в судебном заседании также просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, считая его законным и обоснованным.
Выслушав объяснения сторон, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, в совокупности с исследованными доказательствами, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
В соответствии со ст.ст. 255-256 ГПК РФ гражданин вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, государственного или муниципального служащего, в результате которых нарушены его права и свободы, созданы препятствия к осуществлению прав и свобод, на него незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности.
Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ заявитель заключил договор с МУП г.о. Самара «Бюро реконструкции и развития», согласно которому «застройщик» (МП г.о.Самара «БРиР») осуществляет реконструкцию нежилого здания под нежилое комплексное здание с офисными помещениями центра врачей общей практики, с пристроенными жилыми квартирами и нежилыми помещениями, подземным паркингом и трансформаторной подстанцией и обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить 13-16 этажный жилой дом (секция 1,2) общей площадью 14321,1 кв.м. с трансформаторной подстанцией в <адрес>, на земельном участке, относящемся к категории «земли населенных пунктов», общей площадью 9724,9 кв.м., и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого дома передать в собственность Танаева А.В. расположенную в доме квартиру в секции №, на 13 этаже, № квартиры № (строительный), количество комнат 2, общей проектной площадью 61,9 кв.метров, жилой проектной площадью 48,0 кв.м., а Танаев А.В. обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства в собственность при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома.
Размер вклада заявителя в финансирование строительства-реконструкции на дату заключения договора составлял 1 980 800 рублей из расчета 32 000 рублей за один квадратный метр площади.
Заявитель внес часть своего вклада в день подписания указанного договора в размере 484 000 рублей, что подтверждается приходным кассовым ордером от ДД.ММ.ГГГГ г.
Оставшуюся часть заявитель обязался внести до ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с условиями договора.
ДД.ММ.ГГГГ заявитель обратился к заинтересованному лицу с заявлением о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве.
Согласно ответу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ заявителю отказано в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве, в связи с тем, что сложившиеся между заявителем и застройщиком правоотношения не подпадают под действие закона о долевом строительстве, кроме того, если производимые изменения недвижимого объекта по указанному адресу не являются реконструкцией, земельный участок использован не по целевому назначению и строительство нового объекта имущества на данном земельном участке не может быть разрешено.
Суд пришел к правильному выводу о том, что данный отказ является незаконным и нарушает права и законные интересы заявителя.
Так, статьей 1 Федерального закона РФ №214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты» определен предмет регулирования настоящим Федеральным законом отношений, которые законодатель определил как связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается, в том числе, на основании договора участия в долевом строительстве.
При этом законодателем в ч.3 ст. 1 данного Закона определены конкретные отношения, на которые не распространяется действие указанного закона.
В частности, действие указанного Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве.
Также в п.2 ст.2 указанного закона определено понятие объекта долевого строительства как жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Таким образом, как следует из буквального толкования этой нормы, законодатель не предусматривает возможность применения указанных норм права в зависимости от того, привлечены ли денежные средства участника долевого строительства для строительства дома на свободном земельном участке или для реконструкции объекта (в настоящем споре из существующего объекта создается новый за счет многоэтажных пристроев).
При этом гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительство, о чем указано в ст.1 Федерального закона, исходя из общего смысла закона, не могут ставиться в зависимость от того, привлечены ли денежные средства участников долевого строительства для создания нового объекта недвижимости на свободном земельном участке или реконструкции уже существующего.
Из материалов дела усматривается, что застройщику также выдано разрешение на строительство, в котором указано, что Глава города Самара разрешает реконструкцию объекта капитального строительства, со ссылкой на ст.51 Градостроительного кодекса РФ.
При этом в разрешении определен первый этап строительства, указано о реконструкции нежилого здания.
Также усматривается, что в ходе указанных работ меняется этажность здания и его площадь. Поэтому суд пришел к правильному выводу о том, что создается новый объект недвижимости, возможность применения к правоотношениям, сложившимся в результате создания такого объекта, указанного Федерального закона, предусмотрена в статье 2 этого закона.
Суд обоснованно не принял во внимание ссылку заинтересованного лица в обоснование отказа в регистрации на ст.1 Градостроительного кодекса РФ, в которой дано понятие реконструкции, поскольку Градостроительный кодекс РФ не регулирует отношения между участником долевого строительства и застройщиком.
Суд пришел к правильному выводу о том, что ссылка органа регистрации на то, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеются записи о государственной регистрации на объекты недвижимости, которые являются объектом реконструкции (здание, овощехранилище, гараж), правого значения для участников долевого строительства не имеет.
Более того, возможность погашения такой записи после сдачи реконструированного объекта в эксплуатацию не утрачена, и наличие такой записи никак не влияет на права участников долевого строительства.
Также суд обоснованно указал, что регистрирующим органом уже проводится регистрация договоров долевого участия участников долевого строительства, заключенных в отношении указанного объекта недвижимости, открыт соответствующий реестр.
Так, на основании решения Самарского районного суда г. Самары от 17.02.2011 года, вступившего в законную силу, была проведена государственная регистрация договора №VBC от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве объекта, создаваемого на земельном участке по адресу: <адрес>.
Также суд пришел к правильному выводу о том, что является несостоятельной ссылка заинтересованного лица как на основание для отказа в регистрации договора на то, что если производимые изменения недвижимого объекта по указанному адресу не являются реконструкцией, земельный участок использован не по целевому назначению, и строительство нового объекта имущества на данном земельном участке не может быть разрешено.
Судом установлено, что заявителем на государственную регистрацию в числе прочих было представлено разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому Администрация г.о. Самара в лице Главы г.о. Тархова В.А. разрешила МП г.о.Самара «Бюро реконструкции и развития» реконструкцию объекта капитального строительства по указанному адресу, а также договор от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка по указанному адресу, предоставленного под нежилые здания и прилегающую территорию, со сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствие с законодательством разрешение на строительство (в данном случае, и на реконструкцию) подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, дает застройщику право осуществлять реконструкцию и является основанием реализации архитектурного проекта.
Таким образом, учитывая, что застройщиком получено разрешение на реконструкцию указанного недвижимого объекта и с собственником заключен договор аренды земельного участка по указанному адресу, правомерность ведения строительства никем не оспаривалась и в установленном порядке недействительным не признаны, суд пришел к правильному выводу о том, что реконструкция объекта ведется в соответствии с разрешенным использованием земельного участка.
Также суд обоснованно признал несостоятельным довод заинтересованного лица в обоснование отказа в государственной регистрации договора о долевом участии в строительстве указанного объекта о том, что не представлено согласие собственника земельного участка – муниципального образования г.о. Самары на передачу земельного участка в залог дольщикам.
Так, судом установлено, что земельный участок находится в собственности муниципального образования г.о. Самара и принадлежит застройщику МП «Бюро реконструкции и развития» на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ
Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» в обеспечение исполнения обязательств застройщика с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге в числе прочего права аренды на земельный участок и строящийся на этом участке многоквартирный дом или иной объект недвижимости.
Суд пришел к правильному выводу о том, что в данном случае залог в силу закона возникает в отношении только права аренды участка, принадлежащего застройщику, согласие на залог самого земельного участка, на необходимость получения которого указывает регистратор, не требуется.
Поскольку реконструкция спорного объекта осуществляется не силами органа местного самоуправления, а за счет привлечения денежных средств участников долевого строительства, соответственно, право залога в отношении данного реконструируемого объекта в силу закона возникает непосредственно у участников долевого строительства.
В свою очередь, орган местного самоуправления не будет являться собственником реконструируемого объекта, в связи с чем его согласие на передачу такого объекта в залог участникам долевого строительства в силу статьи 209 ГК РФ не требуется.
На основании изложенного, суд пришел к правильному выводу о том, что отказ заинтересованного лица в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве вышеуказанного объекта недвижимости за Танаевым А.В. является незаконным, нарушает его права и законные интересы, в связи с чем обоснованно удовлетворил заявление Танаева А.В.
Судебная коллегия полагает, что все обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции определены правильно, им дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену принятого решения судом не допущено. Доводы апелляционной жалобы являются необоснованными.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Самарского районного суда г. Самары от 20 марта 2012 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области – без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня вступления определения в законную силу.
Председательствующий:
Судьи: