Судья: Саломатин А.А. гр.д. № 33-5029
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
04 июня 2012 года судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего судьи – Салдушкиной С.А.
судей – Елистратовой Е.В., Самчелеевой И.А.
при секретаре – Елютиной И.Е.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Поморцевой С.З. на решение Самарского районного суда г. Самары от 28 марта 2012 года, которым постановлено:
«В удовлетворении исковых требований Поморцевой СЗ к ООО «Новый Курс» о признании права собственности на объект недвижимого имущества, обязывании совершения действий отказать.
Встречные исковые требования ООО «Новый Курс» к Поморцевой СЗ о признании дополнительного соглашения к договору долевого участия в строительстве недействительным, обязывании совершения действий удовлетворить в полном объеме.
Признать недействительным дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ
к договору о долевом участии в строительстве №, заключенное между Поморцевой С.З. и ООО «Новый Курс».
Применить последствия недействительности сделки, обязать Поморцеву СЗ передать ООО «Новый Курс» по акту приема-передачи
эксплуатируемую кровлю, площадью 38 кв.м., примыкающую к квартире № дома № по <адрес>.
Обязать ООО «Новый Курс» после подписания с Поморцевой СЗ акта приема-передачи эксплуатируемой кровли выплатить Поморцевой С.З. в день подписания денежную сумму в размере 232 560 рублей.
Обязать Поморцеву СЗ в двухмесячный срок с момента вступления решения суда в законную силу заложить оконные и дверной проем, выходящие на кровлю жилого дома № по <адрес>, а также осуществить демонтаж кондиционеров, установленных на кровельном покрытии жилого дома.
Взыскать с Поморцевой С.З. в доход государства сумму государственной пошлины по делу в размере 25 729,9 рублей».
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Салдушкиной С.А., пояснения представителей Поморцевой С.З. - Поморцева О.Ю., Полбицина А.Ю. по доверенности, поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения на жалобу представителя ООО «Новый курс» Шацкой И.А. по доверенности, пояснения представителя Государственной инспекции строительного надзора Самарской области Коротковой Т.В. по доверенности, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Поморцева С.З. обратилась в суд с иском к ООО «Новый курс» о признании права собственности на жилое помещение в незавершенном строительством доме, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком заключен договор долевого участия в строительстве.
ООО «Новый курс» обязалось по окончании строительства, сдачи объекта госкомиссии и введении в эксплуатацию взамен внесенных в строительство денежных средств передать в собственность истице квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, под строительным номером №, на 9 и 10 этажах, площадью 137,8 кв.м. Срок сдачи дама в эксплуатацию определен ДД.ММ.ГГГГ. Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ определен планируемый срок окончания строительства — ДД.ММ.ГГГГ.
По акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанная квартира была передана истице для производства отделочных работ.
Впоследствии между сторонами были подписаны дополнительные оглашения от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ к договору от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которым истица обязалась дополнительно внести 232 560 рублей за передачу ему эксплуатационной кровли площадью 38 кв.м, и 1 160 000 рублей в связи с увеличением площади квартиры. Истица выполнила данные обязательства.
Ссылаясь на то, что дом до настоящего времени не сдан в эксплуатацию, ответчик своих обязательств, связанных с государственной регистрацией трава собственности на квартиру и оформлению необходимых документов, не выполнил, истица просила суд признать за ней право собственности на вышеназванную квартиру, общей площадью (без учета балкона и террасы) - 163,90 кв.м., жилой - 57,10 кв.м., расположенную на 10, 11 этажах незавершенного строительством жилого дома по адресу: <адрес> (строительный).
Истица также просила обязать ответчика привести строительный проект секции 2.1 указанного дома в соответствие с планом-приложением к дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ к договору долевого участия в строительстве и техническому паспорту квартиры истицы от ДД.ММ.ГГГГ, путем указания в проектной документации трех оконных проемов, одного дверного проема второго этажа квартиры Поморцевой С.З. и эксплуатируемую кровлю площадью 38 кв.м., а также обязать ответчика направить строительный проект секции 2.1 дома с соответствующими изменениями в ГАУ СО «Государственная экспертиза проектов в строительстве» для прохождения государственной экспертизы.
ООО «Новый Курс» обратилось в суд со встречным исковым заявлением к Поморцевой С.З. о признании дополнительного соглашения к договору недействительным и обязывании совершения действий, указав, что дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, которым Поморцевой С.З. была передана в собственность часть кровли жилого дома, является недействительным, так как противоречит положениям ст. 36 ЖК РФ, и при его заключении ООО «Новый Курс» как застройщиком были допущены нарушения норм действующего законодательства, поскольку застройщик распорядился частью общего имущества будущих собственников помещений многоквартирного дома.
ООО «Новый Курс» также указало, что при проектировании жилого дома также были допущены нарушения в виде наличия на втором этаже квартиры Поморцевой С.З. дверного и оконных проемов, ведущих на общую кровлю дома. На данные нарушения застройщику было указано Государственной инспекцией строительного надзора по Самарской области, в связи с чем, в настоящее время в проект жилого дома секции 2.1 внесены соответствующие изменения, которые не предполагают наличие на втором этаже квартиры Поморцевой С.З. дверного и оконных проемов, ведущих на общую кровлю жилого дома. Сам строительный проект секции 2.1 жилого дома № № по ДД.ММ.ГГГГ в настоящее время не прошел государственную экспертизу, в связи с чем, застройщиком в данный проект были внесены соответствующие изменения.
ООО «Новый Курс» просило суд обязать Поморцеву С.З. в двухмесячный срок заложить оконные и дверной проемы, а также осуществить демонтаж кондиционеров, самовольно установленных истицей на кровельном покрытии жилого дома, обязать ООО «Новый Курс» после подписания с Поморцевой С.З. акта приема-передачи эксплуатируемой кровли выплатить Поморцевой С.З. денежную сумму в размере 232 560 рублей.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе Поморцева С.З. просит решение суда отменить, постановить новое решение об удовлетворении ее исковых требований, в удовлетворении встречных исковых требований ООО «Новый курс» отказать.
В судебном заседании представители Поморцевой С.З. Поморцев О.Ю., Полбицин А.Ю. поддержали апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам.
В судебном заседании представитель ООО «Новый курс» Шацкая И.А. пояснила, что с решением суда согласна, просила решение суда оставить без изменения.
Представитель Государственной инспекции строительного надзора Самарской области Короткова Т.В. в судебном заседании возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, считает решение суда правильным.
Выслушав объяснения сторон, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, в совокупности с исследованными доказательствами, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Новый курс» (застройщиком) и Поморцевой С.З. (дольщиком) был заключен договор долевого участия в строительстве. По условиям договора застройщик принимает дольщика в долевое строительство первой секции второй очереди жилого дома по <адрес> - № <адрес> и обязуется по окончании строительства, сдачи объекта госкомиссии и в эксплуатацию взамен внесенных в строительство денежных средств передать в собственность дольщику квартиру под строительным номером № на 9 и 10 этажах. Планируемый срок окончания строительства и сдачи жилого дома в эксплуатацию сторонами определен ДД.ММ.ГГГГ. Дополнительным соглашением сторон от ДД.ММ.ГГГГ изменен срок сдачи дома на ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору о долевом участии в строительстве жилья, согласно которому ООО «Новый курс» обязуется передать Поморцевой С.3. в собственность эксплуатируемую кровлю, площадью 38 кв.м., примыкающую к квартире истицы, а Поморцева С.З. обязуется уплатить ООО «Новый Курс» денежную сумму в размере 232 560 рублей.
ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключено дополнительное соглашение, согласно которому в связи с увеличением площади квартиры истицы изменена стоимость по договору долевого участия, размер которой стороны определили в 117 000 долларов США, а также установлена доплата в размере 1 160 000 рублей.
Поморцева С.З. полностью исполнила свои обязательства по договору о долевом участии в строительстве, а также дополнительным соглашениям к договору, что не оспаривалось ответчиком.
Из материалов дела усматривается, что строительные работы по возведению секции 2.1 дома № по <адрес> осуществлялись ООО «Новый Курс» на основании разрешения на строительство, выданным Главой г.о. Самара, на основании постановления Главы г. Самара от ДД.ММ.ГГГГ «Об утверждении акта о выборе земельного участка для строительства», проекта границ земельных участков ООО «Новый Курс», на основании акта о выборе земельного участка для строительства и акта об отводе границ участков, договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.
На основании акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Новый курс» передало Поморцевой С.З. указанную квартиру для выполнения отделочных работ.
Согласно техническому паспорту жилого помещения, выданного Самарским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по г. Самаре, квартира Поморцевой С.З. имеет номер №,этажность 10, 11, жилая площадью квартиры составляет 57.10 кв. м, подсобная 106,8 кв. м, общая площадь 163,9кв. м., кроме того, в состав спорного жилого помещения входит часть кровли жилого дома, площадью 37,9 кв.м.
В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Судом установлено, что в состав жилого помещения истицы включена часть общего имущества собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома, т.е. крыши дома.
Суд обоснованно указал, что крыша многоквартирного дома является общей долевой собственностью всех собственников помещений в многоквартирном жилом доме, в связи с чем, передача части общего имущества одному из собственников квартиры противоречит жилищному законодательству, поскольку в силу положений ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в доме путем его реконструкции.
Однако такого согласия собственников жилого дома получено не было.
Допрошенная судом свидетель ФИО1, которая является собственником квартиры №, на которой расположена эксплуатируемая истицей кровля, пояснила, что она возражает против использования части кровли над принадлежащим ей жилым помещением семьей Поморцевой С.З., так как данное обстоятельство нарушает ее права и приводило к неоднократным проливам ее квартиры.
С учетом изложенного суд обоснованно указал, что нарушение установленного законом порядка распоряжения общим имуществом многоквартирного дома противоречит требованиям ЖК РФ и свидетельствует о недействительности сделки, на основании которой было отчуждено общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.
При этом является необоснованным довод представителей Поморцевой С.З. о том, что в связи с отсутствием государственной регистрации права собственности кого-либо из участников долевого строительства секции 2.1 указанного дома, у них не возникло право общей долевой собственности.
Суд правильно указал, что отсутствие
государственной регистрации права собственности собственников
помещений в многоквартирном жилом доме в связи с отсутствием у
застройщика оформленного в соответствии с требованиями закона
разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, не может ограничивать права
участников долевого строительства, которые фактически владеют, пользуются и распоряжаются принадлежащими им квартирами.
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. последствий нарушения.
Поскольку установлено, что дополнительное соглашение к договору о долевом участии в строительстве жилья, заключенное между ООО «Новый курс» и Поморцевой С.З., которым застройщик фактически распорядился общим имуществом, однако не имел на это право в силу закона, противоречит жилищному законодательству, суд правильно признал данное соглашение недействительной сделкой.
В соответствии с ч. 1, 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При
недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все
полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в
натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В связи с признанием дополнительного соглашения недействительным, суд обоснованно применил последствия недействительности ничтожной сделки в виде двухсторонней реституции, и возложил на Поморцеву С.З. обязанность передать застройщику часть кровли жилого дома, на ООО «Новый Курс» возложил обязанность выплатить Поморцевой С.З. денежные средства в размере 232 560 руб.
Суд обоснованно отказал Поморцевой С.З. в иске о признании за ней права собственности на спорную квартиру, так как истица предъявила требования о признании права собственности на объект недвижимого имущества, в состав которого входит часть общего имущества правообладателей помещений в многоквартирном доме, что противоречит требованиям закона.
Поморцева С.З. суду предоставила технический паспорт на спорную квартиру с включением в ее площадь площади части кровли жилого дома. Иных документов, характеризующих площадь, конфигурацию и технические параметры квартиры Поморцевой С.З. без включения части кровли жилого дома, истица суду не предоставила, поэтому индивидуализировать объект недвижимого имущества истицы не представляется возможным.
Судом обоснованно отказано Поморцевой С.З. в удовлетворении иска в части возложения на ООО «Новый Курс» обязанностей привести строительный проект секции 2.1 дома № по <адрес> в соответствие с планом-приложением к дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ к договору долевого участия в строительстве и техническому паспорту квартиры истицы от ДД.ММ.ГГГГ путем указания в проектной документации трех оконных проемов, одного дверного проема второго этажа квартиры Поморцевой С.З. и эксплуатируемой кровли площадью 38 кв.м, а также возложения на ООО «Новый курс» обязанности направить строительный проект секции 2.1 дома № по <адрес> с соответствующими изменениями в ГАУ СО «Государственная экспертиза проектов в строительстве» для прохождения государственной экспертизы.
Согласно ч. 15 ст. 48 ГрК РФ проектная документация утверждается застройщиком или заказчиком. В случаях, предусмотренных статьей 49 настоящего Кодекса, застройщик или заказчик до утверждения проектной документации направляет ее на государственную экспертизу. При этом проектная документация утверждается застройщиком или заказчиком при наличии положительного заключения государственной экспертизы проектной документации.
В соответствии с ч. 9 ст. 49 ГрК РФ результатом государственной экспертизы проектной документации является заключение о соответствии (положительное заключение) или несоответствии (отрицательное заключение) проектной документации требованиям технических регламентов и результатам инженерных изысканий, требованиям к содержанию разделов проектной документации, предусмотренным в соответствии с частью 13 статьи 48 настоящего Кодекса, а также о соответствии результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов (в случае, если результаты инженерных изысканий были направлены на государственную экспертизу одновременно с проектной документацией). В случае, если результаты инженерных изысканий были направлены на государственную экспертизу до направления проектной документации на государственную экспертизу, результатом государственной экспертизы является заключение о соответствии (положительное заключение) или несоответствии (отрицательное заключение) результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов.
Судом установлено, что Государственной инспекцией строительного надзора Самарской области проведена проверка соответствия построенной секции 2.1 дома № по <адрес> требованиям строительных норм и правил, на основании которой составлен акт проверки от ДД.ММ.ГГГГ, ООО «Новый Курс» выдано предписание об устранении выявленных нарушений. Государственной инспекцией строительного надзора по Самарской области выявлен ряд нарушений, из которых два нарушения строительных норм и правил относятся к квартире Поморцевой С.З.:
окна и двери двухуровневых квартир сопряжены с покрытием кровли из горючих материалов, чем нарушены положения п. 7.1 СНиП 21-01-97;
из двухуровневой квартиры, расположенной в осях Б-Д/1-2 на отм. 26.400 (квартира Поморцевой С.З.) отсутствует выход на лестничную клетку, чем нарушены положения п. 7.2.9 СНиП 31-01-03.
В связи с чем ООО «Новый Курс» внесло соответствующие изменения в проект секции 2.1 жилого дома, в данном проекте нарушения устранены путем исключения из проекта дверного и оконных проемов в квартире истицы, а также предусмотрен соответствующий выход из второго уровня квартиры Поморцевой С.З. на лестничную клетку. Данные изменения в проект
жилого дома внесены на основании предписания соответствующего органа,
осуществляющего надзор в сфере строительства, и данные изменения
необходимы для прохождения государственной экспертизы проекта, которую
до настоящего времени проект секции 2.1 дома № по <адрес> не прошел.
С учетом изложенного суд обоснованно удовлетворил требования ООО «Новый курс» об обязывании Поморцевой С.З. произвести работы по закладке дверного и оконных проемов, выходящих на кровлю секции 2.1 указанного жилого дома, а также демонтаже кондиционеров, установленных на крыше, поскольку работы по устройству проемов на втором этаже квартиры были выполнены за ее счет.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, ст. 333.19 НК суд взыскал с Поморцевой С.З. сумму государственной пошлины исходя из стоимости объекта недвижимого имущества, в признании права собственности на который истице было отказано.
Поскольку суд отказал Поморцевой С.З. в удовлетворении ее иска, не подлежит удовлетворению ее требование о взыскании с ООО «Новый Курс» судебных расходов.
Доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку повторяют доводы истицы, изложенные в судебном заседании, проверялись судом и не нашли своего подтверждения.
Судебная коллегия полагает, что все обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции определены правильно, им дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену принятого решения судом не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Самарского районного суда г. Самары от 28 марта 2012 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Поморцевой С.З. – без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня вступления определения в законную силу.
Председательствующий:
Судьи: