Судья Богатырев О.Н. № 33- 2578/2012
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
04 апреля 2012 года, судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего: Елистратовой Е.В.
судей: Книстяпиной Н.А., Самчелеевой И.А.
при секретаре Поваровой И.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Мамуткиной Л.В. на решение Исаклинского районного суда Самарской области от 26.01.2012 года, которым постановлено:
«В удовлетворении искового заявления Мамуткиной Л.В. к
Мамуткиной Н.К. о признании договора купли-продажи от
13.09.2011г. недействительным - отказать. »
Заслушав доклад судьи областного суда Самчелеевой И.А., обсудив доводы Мамуткиной Л. В., судебная коллегия апелляционной инстанции,
УСТАНОВИЛА:
Мамуткина Л.В. обратилась с иском к Мамуткиной Н.К. с иском о признании договора купли-продажи от 13.09.2011г. недействительным.
В обоснование иска ссылалась на то, Мамуткиной Л.В. на праве собственности принадлежали жилой дом и земельный участок, которые она хотела продать. В начале сентября 2011г. Мамуткина Н.К. предложила продать данные жилой дом и земельный участок за 500 000 руб., на что Мамуткина Л.В. согласилась. В иске указано, что 13.09.2011г. при подписании договора Мамуткиной Л.В. был получен задаток за продаваемые объекты недвижимости в сумме 100 000 руб., остальные 400 000 руб. Мамуткина Н.К. обязалась передать до конца сентября, когда будет зарегистрирован переход права собственности, о чём написала собственноручную расписку. Мамуткина Л.В. ссылается, что 27.09.2011г. в службе регистрации Мамуткина Н.К. не оспаривала задолженность, однако после регистрации договора купли-продажи передать 400 000 руб. отказалась, ссылаясь на указание в договоре на полный расчёт по нему. Мамуткина Л.В. указывает, что договор купли-продажи был заключен с применением обмана, предусматривающего неуплату полной стоимости имущества по договору. Поскольку стороной ответчика не выполнены обязательства по условиям договора, Мамуткина Л.В. просит признать недействительным договор купли-продажи части жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес> заключенный 13.09.2011г. между ней и Мамуткиной Н.К., применить последствия недействительности сделки путём прекращения записей о государственной регистрации договора купли-продажи от 26.09.2011г. №№, о регистрации права собственности за Мамуткиной Н.К. от 26.09.2011г. №№ на часть жилого дома и от 26.09.2011г. №№ на земельный участок.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе Мамуткина Л.В. просит данное решение отменить, считает его неправильным.
В судебном заседании пояснила, что ей отдали только 100 000 рублей, о чем она написала расписку. Остальные деньги пообещали, что отдадут при получении документов. Договор читала, там было написано, что 500 000 рублей уже получено, она не поняла как такое возможно, но ответчик сказала, что напишет расписку и оставшиеся деньги вернут.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, доводы Мамуткиной Л.В., судебная коллегия апелляционной инстанции полагает, что решение подлежит отмене, в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; неправильным применением норм материального права.
Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Из материалов дела следует, что 05 сентября 2011 года написана расписка Мамуткиной Л.В. (истцом) о том, что она получила 100 000 рублей у Мамуткиной Н.К. авансом (л.д.89). 13.09.2011г. Мамуткина Л.В. заключила договор купли- продажи части жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес> с Мамуткиной Н.К. Согласно пункту 5 данного договора Мамуткина Л.В. продала принадлежащую ей часть жилого дома за 450 000 рублей и земельный участок за 50 000 рублей, расчёт между сторонами произведён полностью, продавец получил от покупателя 500 000 рублей.(л.д.7). Согласно расписке Мамуткиной Н.К. (ответчика) от 13.09.2011 года, Мамуткина Н.К. «обязуется выплатить денежные наличности в размере 400 000 рублей Мамуткиной Л.В., проживающей по адресу: <адрес>, до 30 сентября 2011 года». Аналогичная расписка от 13.09.2011 года написана ФИО1 (дочь ответчика), что не оспаривается сторонами. Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимого имущества и сделок с ним, договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>, прошёл государственную регистрацию 26.09.2011г., право собственности на указные объекты недвижимости зарегистрированы Управлением Россреестра по Самарской области за Мамуткиной Н.К.
Согласно ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии со ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.
Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
На основании п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Как установлено п. 1 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.
По смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
Абзацем 3 п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", разъяснено, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.
Отказывая в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции исходил из того, что в соответствии со статьёй 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Также, суд первой инстанции не принял во внимание в качестве доказательства расписки, поскольку из их содержания не усматривается, что денежные средства передаются по данному договору в счёт оплаты объектов недвижимости.
Судебная коллегия апелляционной инстанции полагает, что данные выводы не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, а доводы апелляционной жалобы о том, что дав обязательство 13.09.2011 года рассчитаться с истцом до 30.09.2011 года ответчица вводит суд в заблуждение, указывая, на то, что произвела полный расчет в день подписания договора от 13.09.2011 года - заслуживают внимание.
Анализ представленных письменных доказательств-расписок от 05.09.2011 года и 13.09.2011 года позволяет сделать вывод о существенном нарушении ответчиком Мамуткиной Н.К. условий договора купли-продажи от 13.09.2011 года. Данные доказательства, по мнению судебной коллегии, являются относимыми и допустимыми, поскольку сторонами не оспаривается факт их написания именно в связи со сложившимися правоотношениями.
В материалах дела имеется расписка о получении Мамуткиной Л.В. 05.09.2011 года денежной суммы в размере 100 000 рублей в качестве аванса, то есть до заключения договора. Сторонами данный факт не оспаривается.
Согласно расписки, написанной ответчиком Мамуткиной Н.К., а также ее дочерью ФИО1 13.09.2011 года (день заключения договора купли-продажи), Мамуткина Н.К. обязалась выплатить денежные средства в размере 400 000 рублей Мамуткиной Л.В. до 30 сентября 2011 года.
Расписки от истца о том, что оставшаяся сумма ей выплачена, ответчиками не представлена.
Таким образом, своими действиями стороны фактически измени прядок расчета по договору, а доказательств оплаты оставшейся суммы ответчиком не представлено.
Неоплата Мамуткиной Н.К. суммы в размере 400 000 рублей влечет для истца Мамуткиной Л.В. такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Поэтому договор купли-продажи части жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес> подлежит расторжению.
В обосновании своих требований Мамуткина Л.В. ссылалась на то, что договор купли-продажи следует признать недействительным по причине невыполнения стороной ответчика обязательств по условиям договора, указывая при этом на ст.450 ГК РФ и ст.179 ГК РФ.
Согласно п.6 постановления Пленума Верховного суда РФ от 24 июня 2008 года № 11 «О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству», при определении закона и иного нормативного правового акта, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установлении правоотношений сторон следует иметь ввиду, что они должны определяться исходя из совокупности данных: предмета и основания иска, возражений ответчика относительно иска, иных обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения дела.
В соответствии с ч.2 ст.56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
При разрешении данного спора суд первой инстанции должен был определить правовую природу отношений сторон и применить к ним соответствующие нормы закона, что не свидетельствовало бы о выходе за пределы заявленных требований.
Судебная коллегия апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в данном случае необходимо применять нормы права, содержащиеся в гл.29 ГК РФ об изменении и расторжении договора.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неприменением норм материального права, подлежащих применению к спорным правоотношениям.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
Решение Исаклинского районного суда Самарской области от26.01.2012 года отменить, постановить новое решение, которым:
Исковые требования Мамуткиной Л.В. к Мамуткиной Н.К. удовлетворить.
Расторгнуть договор купли -продажи жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес> от 13.09.2011 года, заключенный между Мамуткиной Л.В. и Мамуткиной Н.К..
Прекратить запись о государственной регистрации договора купли-продажи от 26.09.2011г. №№, о регистрации права собственности за Мамуткиной Н.К. от 26.09.2011г. №№ на часть жилого дома и от 26.09.2011г. №№ на земельный участок.
Председательствующий
Судьи